聯合國:2050年前 全球三分之二人口住在都市
By 聯合新聞網, udn.com查看原始檔五月 17日, 2018
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2018-05-17 21:44聯合報 記者莊蕙嘉╱即時報導
世界人口不斷增加,也愈來愈往都市集中。根據一分聯合國最新報告,2030年之前,全球將會有43個人口超過1000萬的大都會。2050年之前,全球將有三分之二的人口居住在都市。報告中並預測,十年後印度德里將取代日本東京,成為全球人口最多的都會。
目前世界人口約有55%居住於都市。根據聯合國經濟社會事務部人口局的預估,到2050年之前,都市人口比率將增至68%。
都市人口比率增加的原因,來自鄉村人口遷移至都市的加速轉變,尤以亞洲為最。目前亞洲的都市人口約50%,遠低於北美洲的82%及歐洲的74%。非洲是都市人口比率最低的地區,僅43%。
其中,印度、中國大陸和奈及利亞等三國的都市人口成長占所有成長人數的35%。聯合國預測,印度將增加4億1600萬都市人口,中國大陸2億5500萬,奈及利亞1億8900萬。
此外,印度德里約在2028年取代日本東京,成為全球人口最多的都會,因為印度人口持續增加,而日本人口卻在減少。目前大東京區約有3700萬人居住,新德里約2900萬人。其他人口超過2000萬人的大都會,包括上海、墨西哥市、巴西聖保羅、埃及開羅、印度孟買、北京、孟加拉達卡等。
根據聯合國的預估,印度德里將在2028年取代日本東京,成為全球人口數最多的大都市,圖為在新德里火車站等車民眾。(法新社)


為什麼荷蘭的社會住宅不會變成貧民區,也不會成為炒房工具

文 / 荷事生非

相較於台灣目前到0.1%的社會住宅,荷蘭有超過三分之一的住宅單位是出租式社會住宅。荷蘭社會住宅發展歷史超過 150 年,是因為政府認為居住權是公民的基本權利,它的制度上相對完善,近年來成為各國住宅政策的重要借鏡。為什麼荷蘭的社會住宅不會成為貧民住宅,也不會成為房地產炒作的工具呢? 和房地產市場、政府補助政策、NGO住宅協會(Housing association)的成這三個基本要素有關。 

社會住宅給誰住?社會住宅很便宜嗎?
2013 年底荷蘭將近有 300 萬戶出租住宅,其中八成也就是大約240萬戶是社會住宅,佔全國家戶數的40%,有人質疑:為什麼一個國家需要興建如此眾多的社會住宅?難道荷蘭人需要政府救助的比例這麼高嗎? 以 2015 年為例,社會住宅的出租價格受到政府管制,房租不得超過 711 歐元/月,承租戶年收入則不得高於 34,229 歐元,才有資格申請承租社會住宅(荷蘭人平均年收入 37,876 歐元)

依照此比例來看,荷蘭人可以申請社會住宅的資格,並非只鎖定在低收入戶和弱勢族群,不同於台灣社會普遍認為,中產階級既有能力負擔一般商業市場的住房。荷蘭政府較早就意識到社會住宅政策受益對象,不應只限定於傳統觀念中需救助的族群,無論是土生土長的荷蘭人或新移民,屬於低收入戶、身心障礙、長青族、單親家庭、社會新鮮人、甚至連ㄧ般家庭只要小孩比較多的,及被認定教育費用支出較高的雙薪家庭,都可在申請範圍內。其實在荷蘭社會住宅的租戶僅有約 5%,是供給無家可歸的人或無經濟來源的人居住。


阿姆斯特丹 Wozoco 長青族住宅社區。(圖片來源:archidialog.com)

出租社會住宅的關鍵單位:又是房仲、又是NGO的住宅協會
荷蘭社會住宅和ㄧ般房地產的租售市場是分開的,負責社會住宅出租的單位是「荷蘭住宅協會(Housing Association)」,這個非營利組織把賺來的錢用在:增進社區住宅的品質或空間維護;和社區管委會一起合作,防止社區犯罪、維護整潔、舉辦聯誼派對、維護社區運動休閒設施…等等。

除了能出租社會住宅,「住宅協會」視財務情況可「資金週轉」,買賣社會住宅,售價以臨近的房地產價格為標準。為了避免投資炒作,社會住宅的銷售市場是受到限制的,社會住宅買主如果想脫手,只能把房子賣回給原屬的住宅協會,賣出和買入價差有獲利或虧損由買主和住宅協會對分,這樣可以避免投資客炒作房價。


鹿特丹的 The Red Apple 複合式住宅建案。(圖片來源:KCAP Architects & Planners)

日前台灣巢運的其中一項訴求:為確保障弱勢團體的居住權利,要求政府提供「只租不賣」的社會住宅。但另一方面,官方單位認為只租不賣的社會住宅,可能造成政府或住宅協會的營運虧損;雙方的衝突點,其實就在於無較健全的法源依據,可設立並規範專職處理社會住宅興建及租售的住宅協會,這樣一來,又創造了另一個讓建商炒房的新興市場。如果要開放社會住宅的買賣,必須先有ㄧ套完善的法源規範,才能避免落為投資客的炒房範疇。但話說回來,在台灣不到 0.1% 的社會住宅比例,的確應該先以規劃出租型社會住宅為首要之急。

房市偏空 皇翔長虹 股價海嘯後新低

上市營建公司股價表現

台股進入8,000點保衛戰之際,營建類股率先成為重災區,類股指數昨(19)日重挫5.51%,收228.16點,指數已回到2009年金融海嘯時期低檔位置,上市營建股大多呈現破底走勢;其中,皇翔(2545)、日勝生(2547)、長虹(5534)股價跌至2009年來新低價位。

國揚(2505)、冠德(2520)、京城(2524)、宏普(2536)、達麗(6177)也創3年來新低,營建股股價哀鴻遍野。

國內整體經濟情況不佳,拖累大盤指數不斷向下探底,而營建股在政府打房措施實行5年多以來,營建類股指數卻早已率先打回原形,昨日營建類股指數再度下跌13.3點,以228.16點作收,跌幅高達5.51%,類股指數已回到2009年金融海嘯時期低檔位置。

昨日在大盤面臨8,000點保衛戰之際,營建股仍是殺盤重災區。一直以來位居營建股王位置的興富發(2542),第2季每股淨損0.32元,上半年EPS僅2.73元,成為空頭狙擊標的,昨日盤中一度亮燈跌停,收盤大跌5.2元,以50.7元作收,跌幅高達9.3%,股價創近1年新低。

興富發股價表現對營建股具指標意義,下半年該公司將有「成大城」、「華人匯」及「圓山一號院」等大案完工入帳,上述個案交屋是否順暢,將是興富發業績能否大幅攀升的觀察重點。

皇翔、長虹今年上半年為入帳空窗期,上半年每股虧損分別為0.36元及0.01元,昨日2檔個股也成為殺盤重心,長虹以跌停作收,下跌5.5元,收49.9元,皇翔下跌2.7元,收25.7元,跌幅9.51%,2檔個股雙雙創下2009年以來新低價位;不過長虹下半年將有大直商辦大樓租金開始貢獻、林口「世紀長虹」新成屋入帳,下半年可順利轉虧為盈。

日勝生不僅美河市案陰影揮之不去,加上今年上半年每股虧損0.3元,股價一路破底,昨日下跌0.85元,以10.95元作收,跌幅7.2%,股價也創2009年來新低,即將面臨10元票面保衛戰。

除此之外,包括國揚、冠德、京城、宏普、達麗等公司,股價也寫下3年來新低,國建(2501)、潤弘(2597)則是2年多來新低。

法人表示,目前股市、房市呈現雙殺態勢,下半年營建股有入帳題材,加上央行鬆綁部分區域房市信貸管制,有利股價跌深反彈,但中長線來看,國內房市仍是偏空,在個案銷售困難下,恐將影響未來營建公司業績表現。(工商時報)

信義:房市見底 營收將回穩

2015-08-15 00:23:00 經濟日報 記者郭及天/台北報導

央行信用管制鬆綁效應 底部浮現

在台房仲占業績比重降為80% 日中分別增至5%、10%

房仲龍頭信義房屋昨(14)日指出,隨房市交易底部浮現,今年下半年營收可望回穩,為因應海內外房市熱度消長,今年營收結構也會明顯改變,台灣房仲事業營收比重將由去年的88%減為八成,日本信義與中國事業分別提高至5%與10%。

信義昨日舉行線上法說會,受整體房市不景氣影響,信義上半年營收39.6億元,年減15%,每股純益0.51元,亦低於去年同期的0.86元,年減約40.6%。

信義財務長陳建志表示,因應央行放鬆信用管制,台灣房市底部浮現,不過因為日本及大陸房市持續熱絡,在營收結構上,台灣房仲、代銷事業比重有再降低趨勢,去年分別占3%至5%的日本及中國事業,則會大幅提高。

信義在台灣房仲及代銷業務仍維持保守策略,目前有435店,今年以來關了兩家店,新開10家店,新開門市主要位於桃竹及高雄。以全台交易量來看,信義市占率約7.7%,較去年7.1%小幅提高,其中又以中南部提高較明顯;代銷事業則轉純企劃及包櫃模式,對於承接新案仍採保守態度。

陳建志表示,近年多呈虧損的中國房仲事業,今年可望達損益兩平,日本信義持續獲利,預估下半年獲利仍處於高檔。由於大陸房市利多政策使北京及上海二手房交易量成長,信義上海房仲店數雖經過去年底關店,今年第2、3季加碼開新店,使房仲業務成長,目前信義在上海店數已擠進前十名。

至於投入上海嘉定百億開發案的信義置業,目前進入第三期銷售,開價每平方公尺人民幣2萬到2.2萬元,預估毛利達三成以上,2017年全案完工可實現大筆獲利。

不過,今年上半年信義有新台幣1.4億元匯兌損失,主要原因為人民幣貶值,造成大陸開發案前期匯入人民幣8億元資本金產生匯損,陳建志表示,未來會加強資本金的避險。

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保險資金 有望釋千億進房市
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2015-08-21 04:36:38 聯合報 記者孫中英/台北報導

套牢保險業五年的投資不動產報酬率門檻,為了救經濟,最快年底前可能調降。

金管會主委曾銘宗昨天鬆口說,將重新檢討是否放寬保險業投資不動產最低報酬率門檻;若檢討後決定調降,壽險業可再增加逾千億資金進入房市。

金管會保險局自二○一一年開始,針對保險業投資不動產訂出最低報酬率門檻,當時是百分之一點八七五;此後兩度調升,在二○一二年底調高到百分之二點八七五。

「投報率百分之二點八七五」這道緊箝咒,有效壓抑壽險業投資不動產,因為報酬率不能低於百分之二點八七五,壽險業不能用競相出高價搶房地產。不動產競標市場少了壽險業這個大咖,連建商都大喊冷清,但是過去幾年,壽險業不管怎麼爭取調降這個百分比,直到今年七月曾銘宗都還強調「不考慮調降百分之二點八七五」。

但曾銘宗昨天改口表示,行政院已決定將保險業投資不動產報酬率門檻鬆綁,納入短期刺激景氣措施,金管會將適時檢討,「若有必要會往下調」。

他說,檢討這項政策,跟選舉完全沒關,也不是為了救房市,因為金管會非房市主管機關,是在「短期內利率不會上升」且房地合一稅已定調,這兩大前提已確定下,才同意評估檢討。

曾銘宗說,金管會還會再評估未來一到兩季的房市交易量,才能確定門檻是否調降,但年底前一定會有結果;但若調降後,保險資金進入房市,將限制在投資商辦大樓及社會住宅用途。

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房價太高 更多澳洲人難完全擁有自住房
www.epochtimes.com查看原始檔
【大紀元2015年08月20日訊】(大紀元記者安妮澳洲悉尼編譯報導)最新公佈的澳洲健康和福利研究所的報告顯示,完全擁有住宅的家庭大幅下降,而租房者和貸款置房家庭的百分比增加。 擁有自住房對愈來愈多的澳洲人來說,是更難以實現的夢想。

據悉尼晨鋒報報導,澳洲社會服務部長莫裡森(Scott Morrison)所發佈的這份報告表明,完全擁有自己住宅的家庭從1994 -1995年的42%,下降到2011-2012年的31% ,同一時期貸款購房的家庭則從30%上升到37%。2011-2012年有25%的家庭從私人房東那租房,高過1994-1995年的18%,其原因是越來越高的房價使租房者無法購房。 另外,越來越多的澳洲年輕人與父母同住,直到25歲左右。

25到34歲年齡段的人群中,在2011-2012年有51%的人從私人房東那租房。2011-2012年首次購房者平均年齡為33,年齡介於25到34歲的首次購房者,買房費用是他們的年收入的8.9倍,相比之下在2000-2001年為7.8倍。

報告認為,完全自有房人數的變化應該與一系列的個人和社會因素有關,包括房價的可負擔性,報告發現:「近年來房價大幅上漲,超過日常消費價格和中等收入的增長。」根據該報告,澳洲在經合組織國家的房屋不可負擔性排名為第三,只有新西蘭和加拿大的房價與收入比高於澳洲。

報告還顯示,有租金壓力的人口比例(1/3以上收入用於家庭住宿)從2007-2008年的35%,上升到2011-2012年的41%; 那些 設法擁有自己房子的低到中等收入的家庭, 為償還抵押貸款需要有時不得不減少日常生活必需品,尤其是在購房早期,因此他們最終可能會被迫選擇擁有一個家,但沒有其它消耗品。大多數年齡超過65歲的澳人完全擁有自己的房子,但其比例已從2002年的78%下降至2011年的71%。

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央行鬆綁沒用 房價恐「死在無量」
By 撰文者賴寧寧, m.businessweekly.com.tw查看原始檔八月 19日, 2015
央行想給市場信心,無奈放寬信用管制仍不敵房市嚴冬,
以至於高價住宅投資客寧可違約「認賠」也不敢進場。


八里今年前7 個月成交量萎縮6 成,是房市重災區,成為央
攝像者: 攝影者.許世穎
八月十三日,央行宣布放寬房貸成數,及縮小信用管制區域,這是央行實施房市信用管制五年來首度鬆綁。專家認為,央行這次調整,只是「宣示效果」,「沒有任何效果」。中華民國不動產估價師公會全國聯合會名譽理事長卓輝華認為,央行此舉最大意義是趕在主計總處下修今年台灣經濟成長率至一.五六%前,放寬一點點房市管制,給市場一點信心。

「冬天裡偶見陽光,不要以為夏天到了,」戴德梁行董事總經理顏炳立如此形容此次央行措施。因為,房市「冬天」已經形成,央行僅是「略施小惠」。央行「小惠」是指,讓自然人第三戶、豪宅、法人的房貸成數由五成提高為六成,及取消新北市、桃園市共六區的信用管制(指央行限制特定區域的房貸成數)。

然而,台北市全區、新北市十五區,均仍在信用管制範圍,「只能說短期信心穩住,」淡江大學產經系副教授莊孟翰認為,未來房市「價照跌!」

央行、財政部聯手打房,讓房市進入冰河期,整體成交量急凍,今年上半年全台移轉棟數降到十三萬五千棟,預估全年將不到三十萬棟,將創下二○○二年來新低量。

量縮了,但價格呢?

量縮價不跌,掐緊中實戶

「房價根本還沒開始跌,」卓輝華說,因為目前各種不動產指數均顯示,房市目前是量縮價穩,他說,「量縮」,代表賣方不肯降價,買方不肯出手,除零星個案跌價外,整體房價還沒開始跌。

「量縮價穩」,也是央行未能大幅放寬信用管制的最大原因。根據央行統計,以央行這次放寬房貸成數管制的六區(八里、鶯歌、桃園、中壢、蘆竹、龜山)為例,今年一至七月成交量,與去年同期相比,減少幅度最多為八里,達到六成,中壢最少為八%。

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好辛苦!台灣中產家庭月收入為北亞最低
By 邱琮皓, www.chinatimes.com查看原始檔

台灣中產階級好辛苦!友邦人壽今公布最新的台灣中產階層的願望與夢想調查報告,調查發現,這些經濟的主力族群,平均月家庭收入為14.3萬元,為北亞地區最低,但有77%的中產階層擁有大學學歷,這是北亞地區第三高。這些中產階級中有75%想退休,有超過半數的人卻認為,還沒有擁有能退休的經濟實力。

灣中產階層平均月家庭收入為14.3萬元,不但輸給香港、韓國,甚至比中國的二線城市更低,但以學歷來說,卻是北亞地區第三高。台灣的中產階級中,每三人就有一人認為「擁有更好的生活」是最能激勵他們的因素,他們也認為「擁有財富安全感」就是讓生活變得更好的主要動力,是北亞地區比重最高的國家。

就是抱有這股動力,讓台灣這些中產階層81%擁有房子,是北亞地區第二高,其中45%已無房貸壓力。

台灣中產階級認為,總資產要超過2850萬元,才達到財務安全感,但是想要退休,他們認為要有2880萬元才能安享退休生活,平均每個月要儲蓄超過2.3萬元作為退休之用,占平均月家庭收入的16%。雖然這麼辛苦地追求安穩的退休生活,75%的台灣中產階級想退休,但有51%認為無法擁有足夠的退休儲蓄,仍持續再打拚、不敢退休。(中時即時)

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房價跌,我該賣房嗎?(盧燕俐)
newtalk.tw查看原始檔
近期,所有的數據都顯示,房市趨勢已反轉向下,買方關心的是會跌多久、跌多深;有殼者則思考是否該趁機賣房,先落袋為安。到底現階段該不該賣房,每個人條件不同,恐怕沒有標準答案。就來看看我的朋友兩對夫妻的故事,也許能給讀者一些啟發。
林姓夫妻4年前在淡水買了間套房,權狀11坪,總價才180萬元,現在租給學生,1個月收租7000元。看到媒體頻頻報導淡水供給量大,房價勢必修正,林先生主張此時應立即出售,以區域行情價240萬元估算,大約可淨賺60萬元,平均1年賺8%多。

林太太持反對立場,一來,收租的感覺很好,等同每月多了7000元的零用金,生活多了些保障;再者,現在住的舊公寓,打算要留給兒子,讓兒子長大成家後,有個遮風避雨的地方,而夫妻倆就搬到淡水套房住,解決了退休後住的問題。

由於夫妻倆各自堅持己見,便來聽聽我的想法。我說,我投大嫂一票,有3個理由。第1,我算了一下,租金收益率高達4.6%,這在雙北已經不容易看到,應該要好好珍惜;第2,即使區域行情240萬元,以目前淡水慘澹的交易量,未來要真正賣到240萬元,恐怕也有難度,千萬不要設想這60萬元是穩賺的!

最後,也是最重要的一點,套房賣掉後,如果沒有更好的投資標的,甚至拿去亂投資,只怕180萬元很快就化為烏有,還不如老老實實的收租金,到老了,即使兒子媳婦不孝順,起碼還有一間房、一個啞巴兒子可以倚靠。林先生被我說服了,也就不再動賣套房的念頭。

再來說劉姓夫妻的故事。劉太太運氣很好,SARS那年,當房市掉到谷底時,她看上中山區10多坪的套房,很輕鬆就殺價成功,以300多萬元成交,沒想到,隔年起,房價就立刻上揚,且年年漲不停,多家房仲也先後登門拜訪,遊說她應獲利了結,先賺先贏。

劉太太原本堅持不賣的立場動搖了,物件隨便丟到市場試水溫,就是600萬元以上的價格。她精算一下,5年淨賺1倍多,也心滿意足了,就順勢把套房賣掉。突然之間,手上多了600多萬元的現金可以調度,劉先生提議,不如放在股市吧,朋友的內線消息向來很準,一定可以再翻1倍,變成1200萬元。

結果,還不到2年,朋友報的3支明牌,紛紛不支倒地,600萬元的資金,很快就只剩200萬元。夫妻倆驚覺當年的本金300萬元,現在反而倒賠100萬元,終於緊急踩煞車,也讓劉太太感嘆,「如果當時不賣房買股,該有多好!

所以,如果沒有更穩健的投資標的,也沒有太大的資金壓力,何必立刻要賣房。情急之下做的決策,常常會欠缺通盤性的思考!

作者:盧燕俐(財經媒體人、理財專家)

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百萬人擁全球4成財富 台富豪數第8多
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【大紀元訊】據波士頓諮詢集團的報告,2014年全球資產超過百萬美元(約新台幣3,100萬元)的富翁人數增加至1,700萬人,掌握的私有資產約164兆美元,占全球41%,預估到2019年將會增長至46%,接近五成大關。在全球百萬富豪人數方面,美國、中國大陸及日本分居富豪人數前3名。台灣排名第8,有35萬人。◇

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北市豪宅價微跌 仍居亞洲第四
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2015-05-29
身價逾300億富豪有22人 全球第10名
〔記者徐義平/台北報導〕國際房地產顧問機構瑞普萊坊(REPro Knight Frank)昨發布二○一五年財富報告,台北市豪宅價格全球城市排名第十二高,亞洲是第四高,僅次於香港、新加坡及上海;至於台北市身價超過十億美元(約新台幣三百億元)的富豪有廿二名,在全球城市排名第十。
瑞普萊坊這份財富報告主要調查全球九十七個國家、一○八個城市,探討調查國家與城市超級富豪人數增長及豪宅價格波動情形。
根據最新調查,每一百萬美元(約新台幣三千萬元)在台北能買到六十一平方公尺(約十八.四五坪)的豪宅,相較二○一四年調查可多買一平方公尺(約○.三○二五坪),顯示北市豪宅價格已稍微鬆動。
另外,台北市身價逾三千萬美元(約新台幣九億元)的高資產人士計有一五七○位,相較去年調查增加六十七位,排名全球第廿一名;身價逾十億美元的富豪有廿二名,全球排名第十。業者預期,到二○二四年,全台灣高資產人士可增加卅七%。
至於其他國際豪宅指數,美國紐約豪宅房價年成長率達十八.八%,舊金山成長約十四.三%,洛杉磯也有十三%成長;英國倫敦豪宅房價年成長率也有五%,在歐洲各大主要城市中表現相對優異。
瑞普萊坊物業代理部副總經理蘇銳強表示,相較於海外豪宅市場,台灣豪宅價格受政府政策影響很深,前年起漲勢趨緩,去年底甚至微跌一.二%,以全國最貴豪宅「帝寶」為例,根據實價紀錄,去年最高每坪二九八.二萬元,今年三月已出現一筆每坪約二五○萬元的揭露資訊,跌幅達十六%,預期房地合一稅制通過後,豪宅價格將續受到壓抑。

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投資的量變與質變
By 于國欽, www.chinatimes.com查看原始檔

投資的量變與質變
攝像者: 圖╱本報資料照片

國內投資分配比
亞當斯密如此定義固定資本:「改良土地、購置事業上有用的機械器具,不經過進一步流通而產生收入或利潤者,即為固定資本。」以別於購買財貨而再賣出獲利的流動資本。

■國內投資即固定資本形成,包括政府、公營事業及民間投資,而依資本財型態可分為住宅房屋、非住宅房屋、其他營建工程、土地改良、運輸工具、機器設備、種畜役畜乳牛、智慧財產等八項。

近年台灣經濟乏力,不少人認為這是因為投資不振所致,但何謂投資不振?是股市投資不振、房市投資不振、還是業者擴廠投資腳步放緩?遺憾的是,在多數人的表達裡,經常語焉不詳,讓人愈看愈糊塗。

總體經濟學(國民所得統計)所談的投資,不是在股市、房市買賣賺取差價的那種投資,而是設廠、買機器這類投資,這類投資又稱為固定資本形成,少了它,一國的資本存量就會下滑,經濟實力就會式微,然後所得停滯、失業升高、消費趨緩等問題便會一一浮現。

投資範圍日益寬廣

準確的說,總體經濟裡所談的投資除了建廠房、買機器,還包括蓋住宅、修道路、建機場、造捷運、採購飛機、火車等等。另外,由於美歐倡議將購置軟體、研發支出視為投資,近年各國投資、資本存量皆呈水漲船高。

事實上,亞當斯密在國富論裡也曾經給資本下過定義,他說:「凡屬有用的機械、產生收入的建築物、土地的改良、以及學習所得的才能都可算是資本。」而形成這四類資本的支出就是投資,只是何謂學習所得的才能?有點抽象,若依亞當斯密的定義,近年美、歐把研發等智慧財產計入投資,似有道理,然而研發支出與研發成果未必等價,其與設備支出更無法等量齊觀,如此直接計入投資是否適當,值得思考。

我們暫且將此一疑義放在一邊,那麼,到底台灣近二十年來的投資有何變化?從主計總處甫公布的新版統計看來,有底下五大趨勢

第一、房價大漲,房子愈蓋愈多:近年國內投資總額約有10%、11%是用於蓋房子,這個比率已創下近二十年新高,過去十多年此一比率僅6%、7%。

第二、國庫空虛,建設經費愈來愈少:近年用於修道路、建機場等其他營建工程(公共建設)的預算大不如前,占國內投資總額比重由二十年前22%降至目前的9.5%。

第三、景氣趨緩,購置機器設備比重下滑:民國90年前後購置機器設備占國內投資總額比重約有四成,居各類資本形成之冠,但近年持續降低,102年已降至34%。

研發支出改列投資

第四、因應競爭,研發投入愈來愈多:去年甫改版的國民所得統計,研發支出改列投資,102年研發支出5千億,併計軟體支出等智慧財產達7千億元,占國內投資21.8%,在國內投資八大項目裡名列第二,僅次於機器設備。

第五、投資觀望,投資率逐年下滑:101年舊版的投資毛額是2.79兆元,而依新版加計研發後擴至3.30兆元,新定義雖然讓投資規模胖了不少,然而依新版統計,我國投資率(投資占GNP比率)二十年來依然由28.2%降至21.5%。

總的來說,台灣這二十年來的投資已出現量變和質變,所謂量變是指民間投資、政府投資兩者的動能不如昔日甚遠,這由投資率下滑即可明白;其次,八大項的投資分配也有明顯質變,智慧財產增加固然可喜,但公共建設占比的驟降、住宅房屋占比的提高皆是嚴重警訊,必須加以正視。(工商時報)

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10億美元富豪 台北第10多
tw.news.yahoo.com查看原始檔

中國時報【陳宥臻╱台北報導】

瑞普萊坊昨發布2014年財富報告,台灣身家超過10億美元(新台幣約300億元)的富豪共36位,台北就有22位,在全球城市排名第10名,亞洲第4名,勝過上海、首爾。資產淨值超過3000萬美元(約9億元)的超高資產族,全台灣也有1570人,其中逾8成住台北。

瑞普萊坊表示,所謂超高資產淨值人士,是扣除自住物業後,資產淨值超過3000萬美元者。以國家區分,2014年美國超高資產淨值人士有4萬多人,第2名是日本,達1.6萬人;台灣排名世界第21名、共1570人,南韓只有818人。

台灣身家逾10億美元富豪主要資產在台北,但去年美國主要城市如紐約、舊金山和洛杉磯豪宅平均房價上漲2%、澳洲雪梨也成長1成以上,豪宅價格在世界資產客、富豪簇擁下多呈現上漲,但台北豪宅價格卻下滑。

瑞普萊坊指出,以「仁愛帝寶」為例,今年3月成交價較去年下跌16%。看準在政府打房下,資金紛紛出走,瑞普萊坊董事長曾東茂說,瑞普萊坊首度成立住宅部,銷售國際物件,包括英國、美國、日本、澳洲等。

反觀最新的國內北台灣住宅市場,出現史上最長一波推案潮,長達連續12季預售屋和新成屋推案量都突破2000億元。

《住展雜誌》統計,北台灣今年第1季推案總金額達2138億元,是自2012年第2季以來,連續第12個季度推案量突破2000億元,為統計以來最長一波推案潮。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年第1季推案量雖在高檔,但仍比去年同期減少近3成,是歷年同期第4高,推案量能並不小,代表建商推案信心雖不如過去2年旺盛,但也不致於太過悲觀。

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台灣最貴豪宅「帝寶」跌價了!一坪跌48萬元

帝寶一年一坪跌48萬(資料照,記者陳志曲攝)

2015-05-29  06:38

〔即時新聞/綜合報導〕台北最貴豪宅「帝寶」一年之間,一坪跌掉48萬元,從298萬元跌到今年的250萬成交價,跌幅達到16%。

《自由時報》報導,瑞普萊坊物業代理部副總經理蘇銳強表示,台灣豪宅價格受政府政策影響很深,前年起漲勢趨緩,去年底甚至微跌1.2%,但,全國最貴豪宅「帝寶」,根據實價紀錄,去年最高每坪298.2萬元,今年3月已出現一筆每坪約250萬元的揭露資訊,跌幅達16%,預期房地合一稅制通過後,整體豪宅價格將續受到壓抑。

相較其他國際豪宅指數,美國紐約豪宅房價年成長率達18.8%,舊金山成長約14.3%,洛杉磯也有13%成長;英國倫敦豪宅房價年成長率也有5%,在歐洲各大主要城市中表現相對優異。

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高鐵特區土地冷颼颼,台中由新壽標得、溢價率僅0.9%
By 郭鴻慧, www.chinatimes.com查看原始檔

交通部高速鐵路工程局今日公開標售7筆土地,分別位於台中、台南兩站周邊土地,其中台中3筆,台南4筆,總計面積約11,249.7坪,總底價逾17億元。標售結果僅台中兩筆土地標出,均由新光人壽標得,台南則無人投標,整體溢價率只有0.9%。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,今日高鐵局標售的7筆土地,只吸引4封標單搶標,為台中站新長壽段,在健行南一路與三榮十八路交界處的2筆土地,各有兩封標單投標,最後均由新光人壽標得,兩筆總得標價為10.5億元,溢價率是0.9%。台南四筆土地則無人投標,以流標收場!

陳炳辰分析,台中站此次標出土地,周遭生活機能尚待開發,目前雖有知名建商案件,區域房市仍不算熱門,讓投標者加價意願不高,標得價格與當地行情相當,甚而與早先知名建商取得土地價格相差無幾,不過壽險業者逢底價進場,應還是看好長期開發效益。

至於台南流標窘況,陳炳辰指出,台南站標售位置在歸仁三路、北園街一帶,同樣有生活機能缺乏情形!而高鐵台南站一筆在中正南路二段與高鐵大道交叉路口,可做三角窗使用土地物件,每坪行情為13萬元,但與本次標售物件所在仍有段距離,難具拉抬效果,令即便每坪都只有9-10萬元的行情價格,仍不易吸引買氣。而該地未來房市發展,得視成大、交大、長榮大學等學術研究單位進駐,是否能帶動科技人才或莘莘學子聚集,以活絡該地生活商圈,爾後輔以交通機能,始有增值潛力。

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台灣房市「冰河期」 專家:18個月內跌5~15%
相關關鍵字 租售 交易量 房價 豪宅 房價下跌 降價求售
好房網News記者賈蓉/整理報導

台灣房市交易窒息,專家預期今年交易量將遠低於30萬棟,加上政策的不確定性、選舉等因素干擾,預估未來18個月內,大台北地區房價將下跌5~15%,尤以台北市的豪宅、新北市的林口、淡水、新莊最為嚴重,因為台灣房市已然進入「冰河期」。

專家認為房市已進入「冰河期」,房價將再下修5~15%。(好房網資料中心)

大樓 下跌 箭頭(大刊頭主視覺)

中國時報報導,巴克萊資本證券非科技產業研究團隊主管葉昌明認為,由於即將到來的選舉,將促使政治人物提出有利於中低收入選民的房市政策,且政府無法提供足夠的公共住宅給年輕族群,都將導致政府房市政策再趨嚴。

葉昌明表示,儘管目前大台北地區房價已下滑約3~5%,但因投資需求退場、央行將展開新一輪的升息周期,因此預估未來18個月內,房價「再跌5~15%」。

金磚動力行銷副總經理施孝文則在《蘋果掀房市》中透露,儘管無法提出「開價打幾折」的統一標準,必須視個案條件而定,但是「應該殺的動」,認為現在的代銷、房仲不需要再「自欺欺人」,因為房市「就是冷」。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛建議賣方,因2016年房地合一稅可能上路,加上不斷調升的房產持有稅負,短期房市要大幅獲利機會很低,因此屋主可適度調整售價,加速交易,讓現金落袋為安。

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房市冷颼颼!4月成交量六都跌19.8%
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國內房市陷入急凍,台經院表示,儘管4月是傳統旺季,但六都成交量仍下跌19.8%。(記者王孟倫攝)
2015-05-25 12:22
〔記者王孟倫/台北報導〕國內房市陷入急凍!台灣經濟研究院今天上午表示,儘管329檔期是房市傳統旺季,但房市買氣仍無法拉抬,根據統計,4月六都的建物買賣移轉件數較去年同期,大跌19.8%;台經院強調,成交量急速萎縮,價格也將進一步向下,未來三到五年之間,房市將處於修正期。
台經院今天公佈營建業的營業氣候測驗點,月份為82.87點,較三月小幅上升1.96點。
台經院副研究員劉佩真表示,四月有329檔期旺季,雖然從「月增率」來看,六都的成交量增加3.2%,但若跟去年同期比較、年增率是衰退了19.8%;這顯示國內房市仍在低檔盤旋,國內房市走弱態勢相當明顯。
「未來三到五年間,房市難有樂觀理由!」劉佩真說,從2014年下半年起,開始出現「量縮價微跌」局面,成交量又更為明顯;根據統計,2014年全國的房屋成交量下跌13.8%,到了今年上半年跌幅又明顯擴大,第一季衰退幅度為18.55%。
展望未來,劉佩真指出,有兩大因素讓國內房市持續走弱,第一是政府打房政策、稅制改革等,第二是資金已經明顯從房市撤走,轉向其它投資標的;未來三到五年之間,房市將處於修正期。
至於現在是否為買屋的好時機?劉佩真說,雖然國內房市「量」萎縮,但「價格」還沒有明顯下跌,且未來還有進一步空間修正,「建議有購屋需求者,可以再等一等」。

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大型建商 向台北說拜拜

背景圖片
六都及全國銷售天數與議價空間
大型建商推案重心南移

建築業龍頭老大哥國泰建設今年的購地、推案重心,將會南移到高雄,6月之後,將密集推出3筆高雄的新案,幾乎要向台北市說拜拜了!興富發建設推案已避開台北市,移轉焦點到中南部,名軒開發也把戰線移到中台灣以北,台北市已沒有土地庫存。

建築業紛紛出走台北市,一來「土地荒」問題嚴重、根本買不到地,二來即使買到了、反商仇富氣氛還是濃厚,還有高額房屋稅、明年還要調高一次地價稅,在銷售速度緩慢之際,短線還是以耕耘其他縣市首購或首換客源的基本盤,為上上之策。

 

國建協理林清樑表示,國建今年推案重心,會放在高雄,預計推出3筆新案。最快6月在高雄發生氣爆事件的二聖路上,推出總銷19億元的「國泰Double A馥建築」,每坪開價約33萬元,第4季推出二聖路另1筆新案「國泰Double A+馥建築」;另外,高雄民生二路、中華路口附近,年底將推出總銷約42億元新案。對於台北市,林清樑表示,若不計都市更新案,目前國建在台北市只剩1筆內湖行善路小案,估計7~8月取得建照,下半年試水溫,台北市場現在比較特殊,國建會把內湖案規畫為25~35坪的小坪數住宅,是國建在台北市第一筆小宅案,希望藉由特殊規劃「突圍」。

另外,興富發目前除了集團關係企業博元建設在中山區「中山真藏」住宅案、大直「台北時代廣場」辦公大樓等,正銷售部分餘屋之外,台北市的土地存量已降至零;未來購地、推案的重心,已轉進新北淡水、基隆、新竹、台中、台南和高雄。

興富發建設董事長鄭志隆表示,興富發觀察台北市的買氣,稅加重了、客戶變觀望了、銷售期拉長了,總體表現已大不如台北以外的都市。反觀,新竹竹北、台南,這半年以來,興富發已賣掉1千多戶房子,還有台中的辦公大樓,買氣出乎預期的旺,所以這些區域的買氣,並不亞於台北市,興富發會把重心放在中台灣和南台灣。

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日本再生宅 全國不動產獨家銷售
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再生宅與新成屋、中古屋優缺點比較
深受日本小家庭喜愛的再生住宅市場,國內房仲業者正式引進,全國不動產昨(25)日宣布與TOTAL ESTATE攜手合作,成為TOTAL ESTATE再生住宅在台唯一銷售通路,未來台日同步銷售,估計第1波可銷售戶數達350戶,預估總銷金額約新台幣32億元。

全國不動產總經理石吉平表示,「再生住宅」的概念是將「還能住」的房屋提升至「想要住」的房屋,藉由中古屋改建再生,而TOTAL ESTATE為日本再生住宅領先業者,採單戶收購方式,選擇優質住宅區或商業區中古屋物件,以最新的建材加以翻新,不僅將格局、動線砍掉重練,就連房屋的神經系統「水電管線」也重新更換,因此「再生住宅」和新屋裝潢如出一轍。

石吉平指出,TOTAL ESTATE已有5,000戶再生住宅改建實績,並在日本創下亮眼的銷售佳績,在2014年4月至今年3月間銷售戶數已達732戶,平均每日售出2戶,總銷金額為新台幣58.9億元。

全國不動產昨天正式與TOTAL ESTATE攜手合作,成為TOTAL ESTATE再生住宅在台唯一銷售通路,未來台日將同步銷售,估計第1波可銷售戶數達350戶,未來也將每月提供全國不動產70~80件最新上架物件獨家銷售。

石吉平表示,「再生屋」機能再生後,配備和新屋同等的水準,且不須再重新裝潢修繕,購屋成本較新成屋低,且多位於住宅需求高的優質住宅區,整體租金投報率介於新成屋與中古屋間約3.5%~4.5%,具「房價平實」、「租金投資報酬率高」優點。

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租屋取代買房,為何只有德國辦得到?
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很多人喜歡屯房養老,房子愈多愈有安全感,但近年房價薪資漲幅不同調,買房自住都有困難,遑論買好幾棟。其實近年熱錢炒房風氣盛,許多國家都舉德國為例,鼓勵租屋,但是要打破房產迷思不是喊口號就行,德國的住房政策其實在戰後就開始奠定。


戰後重建,政策衝蓋房

德國的房屋擁有率是 43%,在已開發國家中排名最低,這是戰後德國重建時政策實施的結果。1945 年五月德國投降之際,德國境內有 20% 的房子成瓦礫,225 戶房子消失,200 萬戶毀損,1946 年統計當時西德短缺的房屋數量為 440 萬戶。

當然房屋只是戰後德國亟待重建的項目之一,經濟停擺、零融資、貨幣成壁紙,如果要讓德國人有地方住,唯一能使得上力的是政府政策。

德國房屋政策:要使所有人都受益

當時在失業率極高的情況下,還要避免激進份子與共產黨趁虛而入。當時德國第一任房屋部長就提到,歐洲共產黨選民的數量與住房率成反比,意思是人民有地方住,有工作可以做,共產黨勢力就難以壯大。就是在這樣的政治性擔憂下,西德開始設計房屋政策,盡其所能讓所有德國人都能受益。

西德在 1949 年成立之後,首次推出房屋法,鼓勵建商蓋房,但前提是房屋的配件、大小、租金都要適用於最廣泛的大眾。在政府直接補助、慷慨的稅收豁免下,政策奏效。1962 年短缺的房屋數量減少到 65.8 萬戶。

政策不鼓勵買房,抑制炒房風氣

德國大部分的新房都供出租,原因是銀行對房屋貸款非常嚴格,且頭期款門檻太高,使得潛在的買家不多,很少德國人可以一次拿出這麼多錢。且德國法律限制租金漲幅三年內不得超過 15%,還有,德國不讓房屋貸款抵稅。

一來一往之下,加上穩定的出租房供給,以及德國房價漲幅非常慢,使得德國房屋租金漲不起來。報導指出,買房動機如果是建立在房租上漲的市場,那麼房租停滯即可抑制買房心裡。

英國限制過頭,公共住宅品質低下

然戰後有住房短缺問題的不只德國,英國政府也花了一大筆錢鼓勵蓋房,但英國房屋擁有率達 66%,比德國高很多,租屋風氣並不興盛。

經濟學家認為,德國在私人投資與政府政策之間取的了更好的平衡,像英國政府也補助蓋房,但最後只有公部門、地方政府,與非營利開發商符合標準,扼殺了私人企業進入租屋市場的空間。

報導指出,英國對公共住宅建商實行嚴格的租屋與建築成本限制,卻犧牲了房屋品質,英國人都認為,只要是公部門蓋的房子,都變成是窮人住的。反觀德國鬆綁租屋規範的時間比其他國家都早。

軟硬兼施,德國住房滿意度達 93%

德國公共政策的角色是在不受控制的自由市場,與政府嚴格介入手段之間取得平衡,且德國住房鐵律成功避開如蝗蟲一樣的資金熱潮,因為相較其他國家,德國房地產市場對這些投資人而言一點都沒有吸引力。

高品質公共住宅、低租金的環境,使德國人對住房政策滿意度很高。OECD 調查,超過 93% 的德國居民滿意現在的住房狀況,房屋擁有率高的國家都不見得有這麼高的滿意度


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政院推非法工廠就地合法 朝野立委齊批
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全台的非法工廠共有6、7萬家,但政府竟要推動讓非法工廠就地合法,也引發朝野立委批評。圖為一非法汽車解體工廠。(資料照,記者李容萍翻攝)
2015-05-25 16:17
〔即時新聞/綜合報導〕全台的非法工廠共有6、7萬家,日前更有地下油廠生產劣油,引爆黑心餿水油事件。然而,政府竟然要推動讓非法工廠就地合法,也引發朝野立委批評。
《聯合晚報》報導,根據行政院在去年核定的「輔導未登記工廠合法經營方案」總計將186處特定地區輔導成合法,但竟然有其中112處在特定農業區土地內,將可能被變更為一般農業區,甚至是丁種建築用地,變相讓非法工廠「就地合法」。
立委也批評,經濟部與農委會沒有加強管制,維護必須加以保護的特定農業區,反而還讓這些設在優良農地上的工廠能取得合法資格,痛批農委會是「削足適履」。
對此,農委會主委陳保基表示,特定農業區是完整區塊作完整的農業生產使用,農委會有審查條件,不會全部接受、或者全部不接受。
目前112區位於農地上的工廠,已有5區核備能夠變更目的、就地合法。農委會企劃處處長曹紹徽也強調,農委會會依照個案不同,一區一區針對土地進行審查。
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