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建蔽率、容積率是什麼?兩者數值越大表示越好嗎?
Yahoo奇摩房地產編輯部 on Yahoo
2017年5月22日
建蔽率與容積率,究竟有何用處?說容積率是決定土地價值的最重要因素也不為過。現在就來向各位說明建蔽率與容積率的概念與計算方式。
建蔽率及容積率
建蔽率,指的是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率, 比如100坪的基地可以蓋60坪,建蔽率就是60÷100=60%。將一樓建築面積除以基地面積,即為建蔽率。若建蔽率為60%,表示法定上限為60%,建蔽率可以是30%、40%、50%,但最多不得超過60%。
容積率,指的是各樓層的樓地板面積(即為容積)總和除以基地面積再乘以百分比,亦即全部的建築面積除上基地面積,是為容積率。100坪的基地,若容積率為300%,表示可以蓋100×300%= 300坪的建築面積。
建蔽率及容積率的計算
建蔽率與使用容積的計算是很簡單的數學,現在就來帶各位實地演練一下:
假設建蔽率為60%,100坪的基地,1樓只能蓋100×60%=60坪,只能少不能多。
假設容積率為240%,100坪的土地,全部可以蓋100×240%=240坪的房子。
如果100坪的基地,建蔽率為60%,容積率為240%,也就是你的一樓建築面積最大為60坪,你可以選擇蓋240÷60=4層樓,剛好用完容積。
當然,也可以因應土地的大小作變化。比如把建蔽率從60% 變成30%,本來用完容積最多只能蓋4 層樓,現在就可以變成8層樓。如果建蔽率改成2%,240除以2,可以蓋120層樓,台北101大樓就是這樣蓋出來的。
總之容積是固定的,就看你想要往上蓋高,還是往左右增胖。
▲建蔽率與容積率示意圖


 

容積移轉
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2015-09-25
許多公共設施用地因政府財源不足,短期內無法徵收,開發商購買未徵收開闢的道路、公園、廣場、兒童遊戲場、體育場與綠地等公共設施保留地後,捐贈給政府以換取容積移轉。依據土地公告現值換算,容積移轉至同一個主要都市計畫區內的可建築用地,開發商可在該建築基地的基準容積外,額外增加樓地板面積;一般地區容積移轉上限為增加基準容積的30%,整體開發地區為40%,古蹟保存區為50%。此方法同時紓解政府長期財政困窘、無法徵收公設用地的問題。
(資料來源:新北市城鄉局/整理:記者賴筱桐)

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經濟五四三/祖厝變古蹟,如何讓人心甘情願?

2015-03-10 Web only 作者:佘健源、劉玉皙
相關關鍵字: 經濟五四三古蹟文化經濟學
經濟五四三/祖厝變古蹟,如何讓人心甘情願?
圖片來源:佘健源提供
多老房子一被指定為古蹟或歷史建築物,就會半夜「離奇」失火。如何降低離奇的次數呢?經濟學家想得跟你不一樣。
一談到經濟學,大多數人覺得跟「錢」有關、也只能跟「錢」相關,但事實並非如此。即使是文化層面的價值觀之戰,也能借用經濟學的概念找出解決之道。古蹟保存大戰,就是一個例子。

高雄市的哈瑪星及鹽埕區,是這城市剛現代化時最繁榮的地帶,有許多典雅日治風格的建築。例如大舞台戲院,文史工作者力主保留,業主卻執意改建,市府斡旋一年未果,業主仍然拆除戲院。哈瑪星的貿易商大樓去年也面臨拆除危機,雖經市府協調列為暫訂古蹟,但「暫訂古蹟」即將在今年三月失效,如何妥善處理此事,將考驗各方智慧。

哈瑪星的拆除爭議不是特例。每次的古蹟之戰,支持拆除的一方,總是老建物的所有權人,而反對的一方,則多是文史工作者及觀光業者。

老建築的所有人認為,自家財產要如何處置,外人無權置喙;甚至為了避免將來房產受公部門管制,就算目前尚無規劃,也要趕在外人發現其歷史價值以前,先行拆除或破壞。這句名言因而流傳:如果指定古蹟,一定發生火災。

希望保存的一方則認為,老建築保存社區歷史文化,普遍說法是「歷史文化是全民公共財」,所有權人不應獨斷獨行;況且保存老建築又能促進觀光,有利社區經濟繁榮。這與屋主產生價值觀和利益的衝突。

在這些事件中,類似的角色、觀點、行為都不斷重複,意味著雖然事件不同,但驅動事件發生的利益結構卻可能相近。發掘出事件背後的利益結構,才能妥善處理類似爭端,而不只是高舉單方面的價值觀、要求另一方犧牲自我來遵從。這種發掘與分析,正是經濟學家的工作。

維護古蹟的好處,自己無法全拿

第一個與此有關的經濟學觀念叫「外部性」。外部性有兩種型式,舉例來說,第一種是你辛苦完成一件工作,但不只有你拿到工作成果,周遭也有人跟著不勞而獲;此稱為「外部效益」。第二種情形是工作的成果完全歸你,但完成工作所需付出的代價,除了由你承擔外,周遭也有人無償幫你承擔(譬如各種汙染);此稱為「外部成本」。

外部性的存在,不但引發公平正義的問題,也會改變當事人完成工作的誘因。如果這件工作對整體社會有利,但是你在其中的所得卻小於你的付出,除非是要「積陰德」,不然多數人都會選擇不作為。這是為什麼許多對大家都有利的事,卻很少有人做。

古蹟保存便是這樣一個例子。老建物維護或復舊的成本很高,而若不做整建,又容易變成危樓。即使只是被指定為歷史建物而非古蹟,維護費是比較低,但容積和使用方式都會受到限制,也使所有權人失去未來的可能收益。就算屋主保存老屋是為了家族情感,但每個人對家族記憶的感受不同,不見得都願為了家族情感付出代價。

另一方面,保留老屋卻對整體社區有利;除了保留眾人回憶及文化,也能繁榮在地觀光產業,食宿、交通和百貨業都能受惠。不過,觀光的經濟效益往往不會回流到老屋屋主手上。觀光發達後,屋主甚至還要面對人潮與車潮帶來的苦果。這也難怪古蹟保存雖然對社區文史和地方經濟有利、文史工作者及觀光業者大力支持,但老屋所有權人卻採消極態度。

「預期」主導行為,總以為蓋新屋賺得比較多

第二個跟此有關的經濟學觀念是預期。

前面既然提到外部性的問題,一個解法就是外部成本內部化,例如老屋所有人可能會考慮以老建物經營觀光產業,設法將古蹟的外流效益留為己有。此時他便會對未來的可能收益進行預期。預期心理就是關鍵。

上世紀的經濟學曾認為人可以完全預期,本世紀的經濟學則認為人對未來不確定事態的預期,深受所獲資訊及主觀態度的影響。台灣因稅制不佳,一般的殷實商人往往宣稱生意平淡,以躲避查稅或募款;相對地,也因為稅制,房地產炒作成為一門生意,加上媒體渲染,使大眾認為買地屯房比經營實業更來得低風險高收益(儘管這在高雄並非事實)。

這就形成了預期上的偏差:對一般人乃至老屋屋主來說,除非他有相關產業經驗,不然多會認為觀光營收難以估算,還以為變更地目蓋大樓的收益比較好。在此狀況下,觀光營收難以預期,老屋保存成本卻確定較高,保存老屋的意願自然低落。

站在文資保存與社區經濟發展的立場,老屋保存值得鼓勵,十多年來高雄市府亦鼓勵古蹟保存。但若以公權力直接指定歷史建物,又易激起原居民不滿,甚至引起其他老屋屋主不安,使得屋主為避免財產受公部門管制,趕在外人發現以前先行拆屋,引發更多事端。要妥善解決爭議,需深刻地理解各方利益。

老屋公司化?讓享有效益的人也承擔代價

以台北迪化街為例,只要老屋保存有利可圖,眾人自然樂於從事。依文化資產保存法規定,建物一旦被指定為古蹟,其用地容積受到限制的部分,得等值移轉到其他地方。在台北市,迪化街的老屋屋主可以將容積售予高價地段的開發商,提供屋主千萬乃至上億的確定收益,增加了保存古蹟的意願。

雖然,在房市陷入膠著的高雄,移轉的容積率是否真能有建商買單,還是個疑問;但不變的方向,依然是提供屋主明確的發展前景、降低古蹟收益的不確定性,例如引進經營古蹟觀光的專業團隊協助屋主,才能增加保存古蹟的誘因。

更重要的,是合理解決外部性的問題。經濟學上解決外部性最徹底的辦法是:讓承擔代價的人,和享有效益的人成為同一群人。依此邏輯,或許社區的觀光業者和文史工作者可集資成立公司,購得老屋,進行全區保存與觀光資源開發。如果因資本市場不效率而使集資過程有困難,可考慮接受補助、取得低利貸款。

當然,老屋保存不應只有建築,生活於其中的人、文化與回憶同等重要,故應當邀請老屋屋主以老建物作價入股。讓社區眾人以及認同老屋保存的人,共同承擔成本並分享其收益,或可開出解決此類爭議的一條新路。

【作者簡介】

佘健源、劉玉皙夫妻,分別為中山大學企管系助理教授、美國薩佛克大學經濟學博士候選人,兩人的專業研究領域均涵蓋文化經濟學與實證個體經濟學;兩人都對於生活中的事件有深刻觀察,更喜歡用經濟學解釋既有現象。

容積轉移就擺爛 古蹟淪為廢墟

2015-03-07

陳悅記八年未修完

〔記者蕭婷方/台北報導〕位於北市大同區的國定三級古蹟「陳悅記」祖宅上演荒謬劇,郝市府時期通過修繕古蹟維護管理計畫,都發局也通過獎勵容積移轉案,但八年過去,古蹟仍宛如廢墟、殘破不堪。市議員簡舒培質疑《文資法》規定寬鬆,古蹟修繕只要計畫書通過就可進行容積轉移,等同管理方獲利了結就可擺爛,認為根本有問題。

  • 陳應宗怒批國定古蹟陳悅記歷經8年多修建,如今房屋仍傾毀,舉人石旗竿也歪斜,遲遲無法活化運用。(記者蕭婷方攝)

    陳應宗怒批國定古蹟陳悅記歷經8年多修建,如今房屋仍傾毀,舉人石旗竿也歪斜,遲遲無法活化運用。(記者蕭婷方攝)

文資法規定欠周延

陳家後代陳應宗向北市民進黨籍市議員簡舒培陳情,表示「祭祀公業陳悅記」未經所有陳家土地持有人同意,就委託徐裕健建築師事務所向北市文化局提出古蹟管理維護計畫書;北市文化局於二○○七年第十三次文資審議委員會通過該案,都發局也陸續依「古蹟土地容積移轉辦法」,核准五件容積移轉案。陳應宗質疑,依照文資法「獎勵容積移轉」目的之一是為保存、維修具有歷史性的建築,但祖宅容積轉移至今八年還修不完,修繕方式也草率不堪,認為祭祀公業以古厝容積炒房。

面對陳應宗質疑,祭祀公業代表則回應「不清楚前任公業任內的情形,對過去計畫也不清楚」,表示需要時間釐清此案。參與會勘的文化局則回應,過去古蹟都有送審核備,且陸續在維修。都發局也雙手一攤表示,容積轉移程序「一切依法辦理」。

對此,簡舒培表示,北市未列國定古蹟的歷史建物,依照「台北市容積移轉審查許可自治條例」,建物需修復完畢後,申請人才能進行容積移轉;反觀依文資法規範的國定古蹟,並未規範古蹟完工後才能進行容積移轉,申請人提出計畫書後即可通過申請,明顯有漏洞。但她也認為,祭祀公業維修工作推託至今多年,古蹟傾頹,北市文化局也未盡監督之責。陳悅記古蹟容積移轉一案仍在訴訟,台北高等行政法院曾判決北市府須返還陳家容積、恢復原狀,但北市文化局仍持續上訴中。

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薛氏古厝列古蹟 地主反彈
2014年07月17日 04:10
呂素麗/高雄報導

高雄市左營區薛氏古厝占地千餘坪,部分地主反對列為古蹟。(呂素麗攝)
高雄市左營區薛氏古厝占地千餘坪,部分地主反對列為古蹟。(呂素麗攝)
具百年歷史的左營區薛氏古厝,列為暫定古蹟即將滿1年,文化局將於17日召開文化資產審議會,決定是否將薛氏古厝列為市定古蹟;由於地主分兩派持不同意見,反對派地主說列為古蹟未來要做什麼?文化局配套措施沒解釋未說明,將強烈反對到底。

,占地1031坪,民國92年經市府登錄為歷史建築,去年8月14日文化局列為暫定古蹟;古厝目前由60多名薛家子孫共同繼承,各自擁有坪數從最大128坪到最小不到1坪。

由於基地完整,價值很高,當初因有地主想要分割,產權各自管理衍生後來淪為拍賣。去年8月30日法拍第一拍,連續拍賣5次均流標,未來將進行第6拍。

由於暫定古蹟最長期限為1年,到今年8月14日止,文化局必須決定薛氏古厝指定為市定古蹟或恢復為歷史建築;在暫定古蹟期間,文化局召開多次文化資產審議,今天將作最後定奪。

文化局文化資產中心主任林尚瑛說,薛氏古厝是左營現存傳統閩南式三進三落的建築形式,保存完整而獨特,當初考量到有文化資產價值才登錄為歷史建築,今天開會將討論是否列為市定古蹟及指定古蹟範圍。

薛氏文教基金會主張列為古蹟,但反對古厝變成古蹟地主也強烈表達意見,反對派地主說,古厝第1次法拍,土地市價1坪33萬,但指定古蹟後,依規定容積轉移補償地主損失,1坪按公告現值不到3萬元,變古蹟後,地主必須負擔修繕費用,很不合理。

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