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房市停滯 預售案撤場增加
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2015-02-20
〔記者林美芬/台北報導〕去年一年的房市銷況,幾乎是從高點逐步往下盪,到年底時,整體市場已經接近停滯狀態,整個業界呈現出房仲倒閉超過八百家、 建商借錢苦撐、代銷提早打烊。
在央行緊縮融資態度不變、房地稅制依舊不明朗情況下,預期今年將進入業界洗牌大戰,為求自保,評估「撤場案」會增加,甚至不乏上市櫃的大咖建商,承受沉重資金壓力,只能賣地求生。
今年七月實施容積上限之前,各家建商已經拚命搶照,根據內政部統計,去年六都共發出十二.四萬戶建照,這已經是連續兩年超過十萬戶建照,加上原本的銷況不佳,這兩年銷況平均不到四成銷售率,去年第四季更是低到不足三成,從各家業者銷況報表而來的市調資料顯示,北台灣一堆銷況個位數的個案,形成市場另類奇蹟。
銷況不佳之外,中央銀行更是積極對建商土建融及分戶貸款採取緊縮手段,從資金上控管建商;依央行規定,建商蓋好房子之後辦理分戶貸款,必須先還掉土地融資的錢,才能辦理。
業內人士分析,這使得不管是採取先建後售資金雄厚建商、或是被銀行掐住金脈由銀行控管撥款進度的建商,都面臨著資金可能凍結的沉重壓力。
相當一部分銀行在預售案銷況未超過五成以上,根本不撥款,使得建商不敢輕易推案、代銷也不敢接案,免得淪為賠行銷費用及被建商欠款的「雙賠」慘劇,去年代銷自我切案的情況增加,瀰漫全台,據傳,北台灣一家大型代銷去年自我了結超過二十個案場,認賠殺出。代銷業者流傳的新笑話是,同業聚會,只剩下比去年誰賠得少,而不是誰賺得多,可見市況之嚴峻。
有些建商及代銷乾脆撤場,只搶建照,房子「慢慢」蓋,東森房屋董事長王應傑預測,在銷況不佳、資金困難雙重壓力之下,今年撤場的案子可能不少,而這是過去房市上少見的情況。
新的洗牌商戰就在這個情況下爆發;但丞石建築開發副總汪正中觀察,目前才是「暖身賽」而已,是否全面大洗牌,還有待觀察。
業內人士表示,建商資金卡住,銀行借不出錢,只能轉向民間金主借款,但一些大咖金主根本就不願此時拆借錢,而想趁機買到這些快無法過關的土地,形成一場商戰的博弈;拉開雙臂準備趁機吃進土地或建案的金主,都已經布局,其中不乏是公司內部股東互相爭奪。
業內人士說,翻開上市櫃公司財報,可以發現建商這幾年是採取大幅擴展策略,不少公司土地拚命買、案場積極開,如今,碰到銷況差、政府打房且資金管制,公告現值又拉高,房價來到高原期,短期內又上不去,形成上攻無力,後退又後方,等於困局;能不能掙脫困局,有待觀察。
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稅上加稅 民眾還要買房嗎?
2015年02月21日 13:56
文/顏瓊真
被視為房市緊箍咒的房地合一課稅,財政部朝「交易利得」課徵的輕稅,代銷業者期待看屋人潮能恢復。(圖片理財周刊提供)
財政部釋出新版房地合一的稅率為17%,房地產業者大都按讚,但朝向「輕稅」卻引來批評,而且弔詭的是,民眾仍看不到新稅制改革後的全貌。

財政部長張盛和於一月底跟行政院長毛治國進行「房地合一」稅制草案的簡報,事後談到,已確定「單一稅率17%」的方向,且實施房地合一課稅的同時,奢侈稅也將「退場」。

此一消息傳出,各界反應不一。有人按「讚」外,也有人批評其「輕稅」、對建商及投資客「開小門」。不過17%真的是「輕稅」嗎?鄉林建設董事長賴正鎰認為,房地產相關稅率疊床架屋,房地合一根本不應該課才對。

【財政部新版草案仍在測風向】

財政部為了打房,在去(2014)年拋出房地合一實價課稅後,即在房地產界掀起各種不同的聲音,意見雜陳,吵得沸沸揚揚。

巢運等團體認為,應該更加嚴格認定,並採取按獲利金額在合理稅率範圍內建立累進稅率;此外,也有人批評財政部一直沒有確定的課稅版本,老是丟風向球測水溫。

最近急轉直下新版本,是「房地合一」稅制草案將朝向「單一稅率17%」的方向,且奢侈稅將退場;至於在稅基課徵上,房地合一採「交易利得」課稅,較奢侈稅的「交易總價」課稅來得輕。唯持有期間從二年拉長至五年,被認為是奢侈稅的「變形金鋼」,又引發正反兩方不同的意見。

持反對聲浪的是前台北市副市長,已回到政治大學教書的張金鶚,他在臉書上批評指出,抑制二年短期投資的奢侈稅若停徵,使得原本短期投資者要課徵「交易價格」的10~15%,未來只要課徵「交易獲利」的17%,大幅降低投資負擔,如此「開小門」是在鼓勵短期投資,政府的房市改革決心與態度令人質疑!

政府打房政策在房地產界引發許多討論。(本報資料照片)
【巢運團體仍將串連抗爭】

巢運團體痛批「單一稅率17%」是「最爛版本」,並且在跟張金鶚共同召開記者會時怒斥財政部房地合一走向輕稅,是一種假改革、做半套, 根本就是向財團建商投降,因此不排除再發動大規模的住宅改革行動。

出席記者會的台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文表示,原本奢侈稅是抑制短期炒作而設,依「交易價格」課10~15%,但新版房地合一稅卻是根據「獲利所得」的17%課稅,兩者差很大,很難達到抑制炒作的社會期待。

【建商希望遊戲規則早定案】

不過,有不少建商持肯定態度。台中市建商公會理事長,同時也是嘉磐建設董事長魏嘉銘表示,他個人對房地合一課稅所採取的稅基「雖不滿意」,但可以接受17%的稅率。他並談到,房地產最怕不確定的因素干擾,不管是之前累進稅率的4~45%,或是目前傳出的17%,只要能盡早塵埃落定,對房市是好事。

龍寶建設董事長張麗莉也「按讚」說,過去有關房地合一課稅老是在放話,如今,「遊戲規則」早日訂定是好事,17%是可以接受。

全國不動產總經理石吉平分析,新版房地合一規劃與舊版相比最大的差異,是從累進稅率改成單一稅率17%,即使在二年內出售,也無更高的懲罰性稅率。以日本為例,五年內移轉的資本利得稅率高達30%,五年以上則稅率降至15%;相較之下,新版的輕稅方案,咸信將是官方、立委、民眾以及不動產業者都能接受的最大公約數!

此外,房地合一稅是有獲利才課稅,相對於「只要賣出,不管賺賠都課稅」的奢侈稅,不僅鎖住交易量,讓無辜老百姓也遭殃,更促使口袋夠深的屋主囤屋,相形之下,房地合一稅制更能實現居住正義。

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示,過去不動產交易課稅採房、地分離,然而公告現值偏低、短期交易低稅的現象,助長資金湧入房市。2011年雖有奢侈稅上路,但稅基是以「銷售價格」為準,反而造成「價漲量縮」的市場閉鎖扭曲現象,不但對平抑房價無益,且缺乏屋主退場機制的設計,更對房產業、金融業產生風險。

【單一稅率有助民眾了解政策】

這次版本的重點擺在雙軌制、稅基、稅率、排富門檻,黃舒衛指出,單一稅率一七%,一方面是為了消弭個人與公司戶投資的差異,防杜人頭公司避稅的漏洞,甚至假外資炒作;另一方面從累進稅率限縮到單一稅率,有助於民眾了解及政策推廣,的確值得肯定。

張盛和也解釋,財政部向行政院報告的有輕、中及重度三種版本,而重度版本是把全國970萬戶房屋都納入且併入綜合所得稅計算,預計可增加上千億稅收,但他認為,這個方案在立法院不可能過關,政策就不易推行;而單一稅率17%比較輕,容易被立委們接受。
《理財周刊》第754期
【土增稅及房地合一稅疊床架屋】

不過,17%真的是「輕稅」嗎?了解稅制的人都認為,目前有關土地及房屋的稅一大堆,即便房地合一從最初規劃的4~45%降至17%,但還是有重覆課稅的疑慮。

全國商業總會理事長、鄉林集團董事長賴正鎰表示,他從頭到尾都反對實施「房地合一」,因為現今已有土地增值稅與房屋稅等制度,若房地合一要再課徵17%稅金,恐怕賣家只會將多繳稅金轉嫁到房價,結果就是房價一再墊高。他抨擊,政府才是高房價的元凶,並非建商。

他談到,這兩年來先後祭出豪宅稅、二代健保的2%補充保費、拉升土地公告現值、提高房屋構造標準單價,並提高房屋稅及契稅、每戶限持有三房的囤房稅等一連串打房措施,然而政府都沒想到,每次新推稅制,就會墊高一次成本。
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