出口復甦 明年台灣經濟表現看漲
Yahoo奇摩房地產編輯部Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年12月26日 下午6:00Yahoo奇摩房地產【記者吳苡辰╱台北報導】\
拜出口復甦之賜，內、外資一致看好2015年台灣經濟表現，股、房二市明年備受期待，全國商業總會理事長、鄉林集團董事長賴正鎰26日於集團年終記者會中大膽建議政府，應引入豐沛的民間保險資金投資興建社會住宅，只租不賣，逐步落實人人有房住的居住正義，才是可行之道。
他看好2015年經濟景氣表現，且經濟成長率可望再高過今年而突破3.5％。他預估房產推案仍集中在六都，總量約在7500億元；而全國約8500億元，預估將比去年小幅成長3～5％，產品將以總價1800萬元至3200萬元的中小型住宅為主力，整體表現應與去年相當，維持「量縮價穩」的格局。
賴正鎰在記者會一開始，對全球景氣表達樂觀，他說，2014國際經濟景氣逐漸回暖，美國QE貨幣量化寬鬆政策退出，但在全球還沒有全面復甦前，美國FED聯準會看好明年經濟展望，加上全球油價崩跌，日前已暗示明年四月前都不會升息，讓歐美股市大漲。
同時，美國民眾在零售百貨購買支出表現強勁，進出口也正面成長，帶動了歐美企業及消費信心等數據表現良好，強勁回溫。亞洲的日、韓等大國在貨幣走貶，只有中國大陸人民幣展現強勢表現，後續還有看漲、升值的空間，全球景氣回暖帶動經濟消費。
至於中國房地產市場表現，賴正鎰認為，中國大陸房地產目前正在經歷週期性調整，僅管外界擔心有隱憂，但大陸正推動「城鎮化」政策，加上中國已是全球輸出的主力市場，大陸也有輸出到各大國的能力，從房產投資，高鐵興建技術，打造航母、天然瓦斯到通訊高科技等，當全球都到大陸投資時，人流金流匯集到中國，讓他更看好中國大陸房地產市場潛能。
從全球經濟談到台灣景氣，賴正鎰說，台股和房市是台灣經濟產業兩大火車頭、經濟命脈，而非洪水猛獸，但這三年來，政府為順應民眾，祭出公平正義，要課征資本利得稅，猛烈打防，還批判高房價、將炒房變成了建商的原罪，這樣其實是反果為因，實際上是因為近年來景氣差，薪水凍漲，油電上漲等多樣因素，導致物價波動，加上年輕人薪水偏低，手頭緊，大家當然不敢買房。
他指出，政府絕對要從源頭去改善經濟及民眾的收入，尤其是國際原油價格大跌，政府若能帶頭「油電雙降」的話，就會帶動市場消費降價，民眾消費意願提高，自然經濟循環就能變成活水。
賴正鎰在記者會上也擔心房地合一稅制話題，他說，房地合一稅制稅率可能按5%到45%分成六級課稅之外，還要納入個人綜合所得稅，等於一條牛剝多層皮，力勸政府千萬不要用房地合一來懲罰已購屋的800萬住戶，而且只會讓原本想買房的人更卻步，將致使整個房產上下游業蕭條、爆發失業潮。
他認為，「平抑房價」不能與「打房」劃上等號，他建議政府應該多利用民間投資資金，像是要能引導保險業資金投入「可收益性社會住宅」，這樣的觀念也讓學界肯定，也會提出許多更新穎的社會住宅觀念，大家集思廣益就能找到新方向。
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2015房市... 買方強勢 賣方讓利可期
自由時報自由時報 – 2015年1月3日 上午6:12
記者黃啟菱／專題報導、攝影
新年度到來，展望今年房地產市況，多數專家均認為，如今買方市場已確立，賣方唯有「讓利」才能縮小價格認知差距，預期整體房價將會微幅下修，成交量是否能有效放大，則視價格修正程度而定。
專家建議，有自住需求者，可趁市場氛圍較利於買方時，多看多比較、積極議價、擇優入場；若想置產投資則要考慮升息風險，注意資金成本與風險管控；至於手上有不只一戶房子的人，在稅負可能增加的前提下，可以重新調整籌碼、汰弱留強。
利率&稅改 兩關鍵因素
對於今年房市發展，不動產開發公會全聯會理事長、麗寶機構董事長吳寶田表示，關鍵因素有二，分別是利率走勢與稅改進度。在利率方面，一般預期，美國明年必定升息，屆時台灣可能會跟進，將提高資金成本，增加房貸族的負擔；不過，利率走勢牽動整體經濟，建議中央銀行的升息腳步不要太快、幅度亦也不要太大。
政府持續推動房地合一實價課稅，其進度與內容，也直接影響房地產市況。吳寶田說，此次稅改形同全民大加稅，對民眾權益、產業發展與整體經濟衝擊都很大，盼政府能多方思量，避免各方均輸。
中信房屋近日發表的「宅指數」調查中，針對2年內有購屋意願的受訪者詢問，有73.9%的人認為稅改直接影響購屋意願，其次依序為「銀行對第二屋貸款成數降至5~6成」（54.4%）、「房貸利率調升0.5%以上」（53.4%）等，均會影響購屋意願。
全國商業總會理事長、鄉林集團董事長賴正鎰說，台灣住宅自有率高，房地合一實價課稅衝擊很大，特別是懸而未決的狀態讓市場充滿觀望氛圍，到底何時能「利空出盡」，還是得看政府臉色。
推案量估1.1兆 小宅當道
除有稅改陰影，今年下半年又將面臨總統與立委等選舉干擾，賴正鎰研判，房市熱潮將集中在上半年，由自住型首購及換屋族群撐盤，總價1800~3200萬元之間的中小型住宅將成主力，特別是捷運宅、景觀宅及銀髮養生宅備受青睞。
去年持續獵地的興富發，同樣看好中小型住宅。興富發副總經理廖昭雄說，新年度到來，剛性需求可望出籠，2~3房的自住型產品會是市場主流，若以總價帶來看，台北市以2000萬元以下的物件較好賣，新北市幅員廣大、價格差距也大，約600~1500萬元的房子較受購屋者青睞，至於新竹、高雄等地，住宅產品的面積也都「回歸平實」，就是要抓住自住買盤。
興富發布局也符合此趨勢，購地區域往外圍擴散，去年在基隆大武崙、新北市淡海和金山，台中西屯區及高雄三民區等均插旗，今年會陸續推案。
至於市場整體量能，《好房網不動產市場週報》預估，北台灣今年全年推案量為8300億元，較去年的9800億元縮減約15%；台中都會區在北部建商大舉進攻下，仍有一定的推案量，估全年推案量將較2014年的1500億元成長約1成、達1700億元的水準；至於高雄都會區則約有1000億元的量體，較去年略減。整體預估2015年三大都會區的推案量為1.1兆元，較去年的1.25兆元少。
中古賣壓大 至少跌價5%
不同於一手市場推案量縮，二手市場恐湧現賣壓。據CCIM（不動產投資協會）針對台灣投資師與候選人等專業人士所作的問卷顯示，45%的專業人士認為今年房價將下跌5~10%，56%的專業人士認為租金未來持平或上下5%修正，整體看來，住宅市場前景不被看好，將有不少人會選擇賣掉持有房屋。
這也讓房地產由賣方市場轉向買方市場。永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查指出，如今有37%的受訪者認為目前「是購屋好時機」，看好理由包括「議價空間拉大」(24%)、「政府調控房市，價格鬆動」(17%)、「市場供給量增，有更多好物件釋出」(15%)等，比重都較選前明顯提升，而「房價長期看漲」(18%)的比重則較選前的25%下滑，顯示選後民眾對房價看漲度已下降。調查另指出，有8成受訪者表示，要等房價下降後才願進場。
永慶房產事業群總經理葉凌棋說，在市場氛圍不佳的情況下，預估賣方要有5%~15%價格修正，才能吸引買方進場；部份都會區房價已出現價格修正，供給量過大、投資買盤重的區域，多殺多價格修正幅度會日益明顯。
葉凌棋提醒，眾人應有風險意識，進場購屋不宜過度擴張信用，對於投機買盤過重的區域、產品，應該更加注意，賣方屋主則可配合市場趨勢及自身財務規劃，適度汰弱留強，趁買氣持穩之際，儘早進行節稅等資產規劃，以維持手邊現金水位，避免政策、房價走跌造成資產減損或虧損。
CCIM也建議，賣方屋主可調整目前持有產品，留下相對抗跌的精華區產品；精華區指標住宅相對抗跌，自住買方可大膽進場議價。此外．由於目前稅改仍未明朗，房產交易需注意稅務規劃，而海外投資者應留意匯率波動及退場策略。
他舉例指出，國內壽險業保費收入去年2.5兆元，今年上半年已有1.3兆元，比去年同期成長10.14%，保險業對投資不動產向來具高度興趣，但受限法令僅能投資於商用不動產，如果能由政府釋出閒置公用土地，以設定地上權或BOT方式鼓勵保險業者投資興建及管理社會住宅，並採「只租不賣」方式獲取適當租金報酬收入，既為保險業提供更多元投資管道，也增加了平價住宅的供給量，是值得考慮的積極性作為。
對於台灣房市表現，賴正鎰說，房市近三年受到奢侈稅、油電雙漲、證所稅及房地合一稅制、縣市長選舉因素干擾，預售市場相當保守附圖，目前油價雖然向下修正，但物價要在短期內普遍反映降價的話，恐怕「有待考驗」。
回顧2014年房產表現，從建商總推案量數字分析，目前統計推估至少減少3％，全國僅7974億元，而推案戶數也不到5萬戶。
鄉林不動產研究室說，2014年受到九合一選舉衝擊，多數建商推案都集中在上半年，讓一些原本預定年底要推出的建案遞延進場、或者採取「先建後售」方式延後銷售，以致推案跌破8000億，比起去年的8237億元，縮減了3.2％；全年預售推案戶數4.5萬餘戶、比去年的5.2萬餘戶減少12.3%，但土地及建材居高不下，呈現「量縮價穩」格局詳見附表。
以實際數據來看，六都之中今年推案最不受景氣和政策影響為台南市，在外地建商大幅獵地推案的推波助瀾之下，推案戶數和總銷金額顯著成長；其次，25日才剛升格直轄市的桃園，因為具有捷運綠線及機場捷運等交通及航空城等諸多重大公共建設的加值空間，是房市北冷南熱中，唯一成長的北部縣市。
展望羊年房市，在房地合一稅制改革的陰影下，明年下半年又將面臨總統與立委等選舉干擾，他預估明年房市熱潮將集中在上半年，自住型首購及換屋族群撐盤，總價1800～3200萬元之間的中小型住宅將成房市主力，特別是具捷運題材的捷運宅、景觀宅及銀髮養生宅備受青睞。
賴正鎰表示，選後利空出盡，看屋客明顯回籠，此次各縣市首長異動大，長期來看是利多，因為新上任者一定會推出更多新建設計劃及利多消息，對房市可望挹注新活水。
例如新當選台北市長柯文哲提出公辦都更、還有台中市長林佳龍研提大台中整體都市計畫及老舊市區都市更新，這二大項工作很重要，從民國100年縣市合併迄今，一直欠缺完整的都市規劃藍圖，尤其是舊台中縣海線部份，一旦有好的都市計劃，對區域發展有很大鼓舞，未來十年的大台中房市發展很值得期待。
從整體需求及表現來看高端豪宅市場，賴正鎰認為，豪宅市場可能將會先在明年有短暫沈潛，市場觀望氣氛濃，但建商在整體房市操作上，反而會孕育出更多元的選擇，像是2015年底的機場捷運線及大台北捷運環狀線沿線房市火紅，讓經常出國的人選擇換屋到鄰近機場捷運沿線各站，一方便交通便捷，未來保值升值的力度也加大
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