「一公斤生豆的價格幾乎等於熟豆一磅的價格」，且外面咖啡店的手沖咖啡與拿鐵一杯通常要價 100～200 元之間---「以毛利來説，算是暴利；但以淨利來說，不算暴利。再以攤提設備來說，能賺錢的店不多，最後撐不過三年收掉的更多 https://t.ly/Nbj3
人潮決定錢潮 開店選點8招
省租落腳僻地 店格獨特也能吸客
2017年03月25日 更多專欄文章
人潮即錢潮，開店選點往百貨商場、捷運交通線靠攏，是近年趨勢之一。資料照
創業指南針
【潘怡靜╱台北報導】開店選點，往往是決定生意好壞的關鍵之一，在經營成本節節高漲市況下，各行各業選點各有密技，「餐飲業向百貨商場、交通動線靠攏」、「小店選點向社區型店面挺進」是近年選點趨勢，創業者常嘆：「賺得全貢獻給房東了！」如何省租金？也是時下店家普遍思考的節流之道。
找尋公有市場空攤出租機會，省下拓點成本。崙見崙愛提供照
坊間常見幾種節省租方法：一找免錢店面、超廉店面，像是自有房屋、郊區位置，；二把原非生意地點變店面、談下便宜租金，像是附庭院的舊公寓1樓住宅、停工廠區或廢宅荒地變店面；此外，也有店東「找房東合股」、「把油湯店面變高雅店面」，從承諾房東角度，有效省下租金。
「以上方法，確實歷來都有成功案例，但成功的店與便宜店租沒有絕對關聯。」德禮餐飲顧問公司總經理林東傳點出：「最重要是經營出獨特店風，才能吸引顧客長久光顧。」
奇園自然料理在貢寮僻鄉開餐廳，整理閒置老房，有助省下租金。蕭言橦提供照
改建祖厝省月租
「去年開始整理阿公的祖厝開餐廳，優點是：不用租金。」返鄉新北市貢寮鄉開餐廳、奇園自然料理老闆蕭言橦表示，但因地點僻靜，客層需慢慢經營累積。
僻地如何吸客？蕭言橦運用50年代農村蓑衣、蝦籠、秧籃、牛擔等古早用品，佈置土角古厝成懷舊的用餐場域，過去是廚師的他、菜色不假外求，「爺爺以前常料理的乾香菇炒飯，最對味。」加上平時自家農場種植香菇、木耳、珠蔥等在地菜色，成為客人遠道而來追尋的鄉間美食。
「看到FB留言，我才下田去摘菜。」蕭言橦以客單價300元、桌菜3000元起的平易價位，開展自宅料理食堂，把「廚藝」、「祖厝」、「種植」三元素相互結合。
「獨特，業績自然會說話。」林東傳建議僻地開店業者，一定要找出吸引客人光顧的理由，而非只從省租角度思考。
「運用社區住宅型態，開展合適店面，是目前開店選點趨勢之一，不少連鎖店面針對社區型店面深耕。」林東傳表示，以此種店面為例，無法靠人潮商圈、路過客達到高度集客，因此一定要先根據開店業別，仔細分析消費者與商品間的連結，根據社區特性選點開店。
跟著便利商店走，隨時有人流行經，附近合適開小吃店、茶飲店等民生相關業別。資料照
百貨賣場易集客
「往百貨賣場、交通動線設點」是近年選點考量趨勢之一。
在SOGO、新光三越等百貨通路設櫃、卡樂米創意陶瓷彩繪老闆梁蒨如表示：「百貨公司集客力高，但同時抽成費用也高，適合高單價產品，也有助打品牌知名度。」
百貨通路的上架費、周年慶、贈品贊助等費用支出項目多，視業別約佔3~4成不等開支比例，是選擇百貨通路時需審慎思考的成本開銷。
以兒童DIY相關業別為例，梁蒨如建議初創業者：「可考慮先以百貨通路設櫃打知名度，再往合適住宅商圈設教室。」
此外，傳統市場以日計租、收現金，也是不少新創業者低成本的入行位置。
「賣什麼」決定「在哪裡賣」，有10餘年市場擺攤批發經驗、五餅二魚服飾老闆黃永全深信：「人潮決定錢潮」的菜市場法則。
根據黃永全多年觀察：「如何判斷菜市場消費水準高低？從固定攤商賣的『魚』及『水果』等級來判斷，如果該市場賣的多是高檔魚、而非下雜魚，可嗅出市場買氣高、客層消費力道強。」
運用自種香菇、珠蔥、過貓等菜色入菜，吸引都會客到鄉下覓食。奇園自然料理提供照
傳統市場租金低
新近從新北郊區店面往台北都會移動，自製有機豆漿銷售、崙見崙愛老闆蘇煌期表示：「我把新北市安坑店面，當作製作工作室，再往台北都會地區公有市場設點、當配送通路。」他利用傳統菜市場通路，租金低廉優點、開展有機產品更合適的銷售據點。
林東傳提醒：「好的Location，不是租金高低決勝負，思考商品特性、精算合理成本架構，才能創造最佳銷售獲利。」
選點8大方法
1.從「賣什麼」來決定「在哪裡賣」
2.小店跟著名店、捷運站走，搭7-11、IKEA等知名品牌，或人潮車站人流順風車
3.人多沒有用，有可能被貴到店租，重點是人多會停駐，才是好地點
4.高毛利、高單價產品，可選A級商圈、一線百貨
5.設定租金上限，「1~2日營業額，可攤平1月店租」為坊間常見判斷準則
6.避開公共工程建置期，噪音擾客，連帶影響人流行進動線，不利人氣聚集
7.看風水：觀察道路陰陽面，有人忌諱高架橋下、斜坡路面，有人考量不沖銀行廟宇、地下停車場入口，有人1店忌開2門
8.避免房東收回房舍，可簽長年期租約、談租金年漲幅
資料來源：業者
蘇煌期
崙見崙愛老闆 銷售有機豆漿、蔬果
【省租招】都會市場設分點
開店找店面時，鎖定離家近新北安坑附近商圈，考量捷運沿線、大馬路邊租金高，最後選租金較便宜的巷內店，同時往附近花園新城定點銷售，發現每周2次2hr的銷售業績、比店裡1天8hr的業績還好，讓我思考再往台北都會區拓分點，考量市區租金更高，從公有市場空攤出租訊息著手，選擇松山區龍城市場拓點，月租金、水電等費用約每月5000~6000元，透過此種低成本方式拓展生意，與原有店面互補。
蕭言橦 貢寮奇園自然料理老闆
祖厝開餐廳省租
我有兩次返鄉開餐廳經驗，第1次承租下餐廳經營、第2次運用自宅祖厝，後者優點是不用租金、經營壓力較小，平時邊種植香菇木耳等作物、邊在小農市集銷售，空閒時間整理阿公祖厝，同時思考菜單。
我的主力客層以欣賞新鮮自然食材料理的外地客主，老厝裡可放下5桌，採預訂方式，以小本方式實踐一個在地的餐飲夢。
張智駒 伽立略家庭餐廳老闆
選點Q&A
【餐飲業】
Q：百貨公司好？街邊店好？
A：考量風險管理
我在百貨公司、街邊店都有開店，比較兩者差異，以開店風險管理來看，百貨公司風險較低，街邊店較易遇都更、房東收回房子、鄰居投訴等變動因素影響營運。
但百貨公司在入櫃前期，裝潢保證金高、消防設計圖面等審查嚴，通常會比街邊店多出設計費等10~20%成本，街邊店可自行畫圖施工、施工期及押金都可跟房東商量，彈性較高。
進入實際營運時，集客力視地點而定，一線百貨公司集客力高，二線百貨公司集客力有時不若社區型街邊店穩定，百貨視績效抽成、外加廣告等費用多，生意穩健的店付給百貨抽成費用、常會高過街邊店租金。
建議口袋不深的創業店家，可優先考量百貨商場明確營櫃規則、集客力，挑戰百貨績效，降低營運意外風險，再視情況展街邊店。
黃永全 五餅二魚服飾老闆
【傳統市場】
Q：如何選到「黃帝位」？
A：跟著人潮選位置
我有10餘年市場擺攤、批發經驗，每個市場都有「皇帝位」、「芭樂位」，找到好商品，外加好的市場位置、有助開出好業績。
一般市場攤位分為固定區、調位區，前者視地區月租金1~3萬元不等、後者視地點日租500~3500元不等，有類似仲介的組頭在調配分租，以上租金僅供參考，實際租金行情視人流、市況而定。
建議想擺攤做生意賺現金的攤商，勿圖便宜租金，因人潮即是錢潮，像上班族聚集、捷運站邊的傳統市場，業界常把人潮當「花」來比喻，常有「上班花」、「下班花」客層，或店面騎樓間的「眼睛」攤位，屬於業者眼中的好攤，雖租金貴、半天可能就要2000~3000元，但有助帶進每日現金流。
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TO 導讀：開店最重要的三件事是什麼？就是地點、地點、地點。選店面和相親有什麼共同點？答案是：選錯了，再變更成本極大。在大多數餐企是靠模糊化的直覺來決策時，星巴克已經運用了數學家的功力：通過建模，把各項參數設計進一套決策模型，市調人員將相關資料登錄，就能得到較為明確的決策建議。
這是不是很酷？科學大作戰，商業大實驗。
僅僅 5 年星巴克從一個無名小卒成長為一位耀眼的明星，並迅速演變為一種標榜流行時尚的符號。在都市的地鐵沿線、鬧市區、辦公區域、大商場或飯店的一隅，在人潮洶湧的地方，那墨綠色商標上的神秘女子總是靜靜地對你展開笑顏。
生活的“第三空間”
星巴克選址首先考慮的是諸如商場、辦公樓高檔住宅區此類彙集人氣聚集人流的地方。此外，對星巴克的市場佈局有幫助，或者有巨大發展潛力的地點，星巴克也會把它納入自己的版圖，即使在開店初期的經營狀況很不理想。
星巴克對開店的選址一直採取發展的眼光及整體規劃的考量。因為現在不成功並不等於將來不成功。星巴克全球最大的咖啡店是位於北京的星巴克豐聯廣場店，當初該店開業時，客源遠遠不能滿足該店如此大面積的需要。
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經營前期一直承受著極大的經營壓力，但隨著周邊幾幢高檔寫字樓的入住率不斷提高，及區政府對朝外大街的改造力度不斷加大，豐聯店一定會成為該地區的亮點。於是最終咬著牙關堅持了下來。現在該店的銷售額一直排名北京市場前列。
星巴克在中國的拓展之路就這樣一步步地邁開了。步調的快速則得益于開店時遵循以租為主的發展策略。星巴克對店面的基本要求很簡單，從十幾平米到四百平米都可以開設，以租為主，可以在最短的時間內利用最少的資金開設最多店面。
選址利用GIS選址
對於速食連鎖店，能夠對比各種各樣的資料，瞭解車流量、消費群體分佈、安全資訊、商業構成以及其它相關資訊，可以説明他們在決定門店選址中節省大量的開支。
星巴克全球 市場計畫經理派翠克·歐·漢根在美國聖地牙哥舉辦的 Esri 用戶大會上告訴參會者，星巴克現在使用一個叫作 Atlas 的內部繪圖和商務智慧平臺，來決定 在哪開設新門店。Atlas 的使用遍及全世界；星巴克如果要在中國開設新門店，歐·漢根的團隊就會使用這一平臺，讓當地的合作夥伴評估附近的零售商圈、公 共交通站以及社區的人口分佈圖。
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在南京，Atlas 已經開始運用在選址工作上了，星巴克當地代表使用這一平臺定位一個門店，而這個門店選址位置步行可達範圍內有幾棟在建寫字樓，然後他們建立了一個工作流程，開始準備新門店開業許可及法律程式方面的事宜。
這些區位資料還有一些其它意想不到的用途。星巴克的資料分析方法不僅僅對於門店選址有利。他們還會利用當地智慧手機的用戶數量，決定在美國南方州市的哪一區域進行手機應用優惠推廣。
在孟菲斯，星巴克使用氣象資料，預測是否會有熱浪來襲，然後巧妙地將星冰樂的促銷時間與之配合。對於一直以來希望將啤酒和紅酒加入到功能表的推廣努力，星巴克現在正使用 Atlas 平臺，尋找符合兩大標準的門店：高消費人群和高消費需求。
對於連鎖門店，使用 GIS 和其它的資料密集型服務遵循一個簡單的邏輯：資料有助於企業節省開支，同時也防止企業因為在不適宜的地點開設門店而導致的錯誤決策浪費金錢。
選址兩個階段
首先，當地的星巴克公司根據各地區的特色選擇店鋪 ; 這些選擇主要是來自三個方面，公司自己的搜尋，仲介介紹，另外還有各大房產公司在建商樓的同時，也會考主動引進星巴克來營造環境。在上海，這三種選擇方式的比例大概是 1: 1: 2。
第二階段是總部的審核。一般來講，星巴克的中國公司將店面資料送至亞太區總部由他們協助評估。星巴克全球公司會提供一些標準化的資料和表格，來作為衡量店面的主要標準。而這些標準化資料往往是從各地的選店資料建立的資料庫中分析而來的。
事實上，審核階段的重要性並不十分突出，主要決定權還是掌握在當地公司手中。如果一味等待亞太區測評結束，很可能因為時間而錯失商機。往往在待批的過程中，地方店面已經開始動手裝修。
“雖然 95％的決定權在地方公司，但是也有制約機構來評定我們的工作。”一位部門負責人透露。在星巴克，一方面理事會會根據市場回報情況，評定一名經理的能力。另一方面，會計部會監控各店面的經營情況。
星巴克有獨立的擴展部負責選點事宜，包括店面的選擇、調查、設計和儀器裝備等一系列工作。上海統一星巴克為例，這一部門的人數包括部門經理在 10 人以上。 但在中國，星巴克也會委託專業的協力廠商招商團隊幫助他們選址。
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商圈的成熟和穩定是選址的重要條件，而選址的眼光和預測能力更為重要。比如，星巴克的新天地店和濱江店，一開始都是冷冷清清並不是成熟的商圈，然而新天地獨特的娛樂方式和濱江店面對黃浦江，賞浦西風景的地理優勢，使得這兩家店面後來都風生水起，成為上海公司主要的利潤點。
在上海星巴克看來，旗艦店的開設意味著在一個城市的亮相。人們對於不熟悉的事物第一印象往往至關重要。因而，上海星巴克對第一店的選擇尤為慎重。
當時上海星巴克面臨兩個選擇，一個是在南京市的新街口商圈，這裡人口密集，有 4～5 家大型場，新街口商圈的東方商廈是一家經營高級商品的大型商場，這裡的消費者的層次與星巴克的消費人群類似，而且消費水準穩定 ;
另一個是南京市北極閣地區，這裡風景優美，環境安靜而不嘈雜。更要的是，這裡是省市政府機關的工作區域，在星巴克看來，政府公務員消費也是不可小覷的一塊。另外，南京正在修建的地鐵就從那裡路過。
星巴克對於兩個地區的流動人群作了調查，從他們的穿著、年齡、男女比例來確定潛在的客戶數量。“星巴克更多是一個偏向女性化的咖啡店，帶著些夢幻和情，”公司一位負責人介紹，“而且女性客人往往會帶來她的男友或者夥伴，而男性客人往往是獨來獨往。”
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最終東方商 廈與星巴克一拍即合，以抽成的租金方式，建立了在南京的第一家星巴克。隨即，星巴克在南京的北極閣地區開出了第二家連鎖店。星巴克的負責人解釋，將第一家 店開設在新街口，看中的是其穩定成熟的商業氛圍，可以維持營業額的穩定。而將第二家店開設在北極閣，主要是看以後幾的增長。
（轉載自合作夥伴《i 黑馬》；首圖來源：Flickr, CC Licensed）
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