全球爛尾樓風暴 台灣建商怎沒爆炸？專家揭4大關鍵：躲過一劫
05:002023/12/08 中時新聞網 邱怡萱
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全球建商掀起倒閉潮，馨傳不動產智庫執行長何世昌在「房產知識Buffet+」臉書發文表示，包括德國、法國、瑞典、芬蘭等歐元區主要國家建設公司大量破產，以及大陸、澳洲、越南，乃至於日本與美國，破產的建商數量相較前年明顯增加，引發難以處理的爛尾樓問題，但「台灣建商怎麼沒爆炸？」他分析以下4大關鍵。
一、台灣建商嗅覺敏銳，成本管控得宜：
台灣建商早在2018、2019年開始察覺到勞力不足、原物料上漲的跡象，雖然推案成本上漲浪潮難擋，但多數建商超前部署，在成本控管上都表現不俗，而且順利逐步轉嫁成本；至於歐洲建商普遍於烏俄戰爭爆發後，才明顯感受到原物料上漲的衝擊，反應慢半拍又立刻撞上鷹式升息，導致災情慘重。
二、漸進式VS.猛爆式衝擊：
升息加上建築成本上揚是全球同步趨勢，但台灣升息相對溫和，更重要的是2018、2019年建商已開始迎來營造成本上揚，推案和定價策略已有所反映，從這個時間點到2022年第一季升息還有3年多時間，屬於建築、融資成本漸進式墊高的模式，建商有足夠時間去適應與調整腳步，正因為多了這3年多的時間，讓台灣房地產躲過一劫。
三、台灣央行不愧是超級Ａ：
台灣央行從彭淮南到楊金龍，得到全球金融雜誌十幾個Ａ的最高評等，並非浪得虛名。首先是央行溫和升息政策，讓建商避免一次大動盪，加上台灣央行連續祭出數波選擇性信用管制，尤其是第四次選擇性信用管制時將購地貸款成數上限降至5成，強制斬掉建商高風險操作，將建商資金槓桿降至中低度，此舉使建築業出現以下幾個重大改變，包括資金去高度槓桿化、財務計畫趨於保守、實力不足的業者停止擴張或推案、銀行授信更加嚴謹，而這幾項改變雖然讓建商抱怨連連，但變相讓存活下來的建商體質更為健全。
四、房價持續上揚：
這一點至關重要，因為代表建商可以「轉嫁成本」，倘若像歐洲各國融資、建築成上飆漲而房價下挫，建商等同面臨「雙殺」，倒閉機率會比較高。至於美國則因建築物料、人力和融資成本飆得比台灣更凶猛，因此破產的建商正在明顯增加。
何世昌文末總結，台灣一年新推的建案有2500個上下（±500），每一年建商倒閉產生的爛尾樓平均不到5個，根本是全球優等生中的優等生。
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一殯旁最大爛尾樓 申請都更
2014年09月07日 04:10
王玉樹／台北報導
有30年歷史且鄰近北市一殯的最大爛尾樓，近期傳出所有者林賢喜家族打算申請都更，據估算，這片土地如都更成功蓋豪宅，價值高達180億元。（郭吉銓攝）
有30年歷史且鄰近北市一殯的最大爛尾樓，近期傳出所有者林賢喜家族打算申請都更，據估算，這片土地如都更成功蓋豪宅，價值高達180億元。（郭吉銓攝）
國民黨台北市長參選人連勝文剛炒熱一殯（第一殯儀館）搬遷話題，現在就傳出位在一殯旁最大、由林賢喜家族所擁有，已空置30年未使用的「爛尾樓」準備申請都更案改建。估價師估計，如能都更蓋豪宅，價值高達180億，就算改蓋旅館也有百億收入。
北市建國北路高架橋北端，位於建國北路3段、一殯的對面，有一片總面積約1680坪的11層樓高空屋。這片台北市最有名的「閒置商辦」主人，為林賢喜家族。
市場人士透露，林家這塊年久失修的商辦蓋好已30年，以該地商辦租金計算，30年來至少損失60億，還不包括每年要上繳的億元地價稅。
不再讓地爛在那裡
之所以變成爛尾樓，是因為家族土地持份的人多，大家對如何使用意見不同，加上林家不缺錢，所以一直放著。最近因老一輩凋零，年輕一代決定不要讓地爛在那裏，開始尋找專業人評估申請都更。
林賢喜家族有三兄弟，作風低調。外界過去只知道老大林賢喜在民權東路2段、吉林路口經營「福全綜合醫院」；老二林賢興從事建築業；老三林賢信經營賓館與旅社業務，整個家族在中山區擁有大片土地。
林賢喜不喜曝光，低調到有時連自己醫院的護士都不認識他。因從小養成節儉習慣，甚至可以為了省車錢，從民權東路2段一路走回萬華桂林路老家。
今年3月報端批露一則福全醫院歇業消息，指負責人兼院長突然過世，子女不願意接手經營醫院，因此決定停止營業。市場人士指出，這可能就是年輕一輩積極申請都更的原因。
不過，高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源指出，這片大樓應是2005年才拿到使用執照，依照《台北市都更自治條例》規定，建築物要30年以上才符合都更條件，林家要申請都更恐怕有困難。
改建豪宅值180億元
陳估算，這片土地如都更成功蓋豪宅，換取更多容積獎勵面積後，以當地每坪售價在100萬到120萬左右，價值高達180億元，如果一殯能順利搬遷，價值更高。假設都更不成，陳碧源認為，以現在這麼缺旅館的情況，拆掉大樓蓋成旅館也可賣到100億。
資產管理公司第一太平戴維斯總經理高銘頂則說，爛尾樓定義是大樓因缺資金或糾紛尚未蓋好就停工，嚴格講林家大樓還不算爛尾樓。但他還是感嘆，那麼好的地點不處理，不只是對林家損失，從社會資源觀點看也是可惜的。
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