囤房稅+央行擴大管制 供給大量區拉警報？
住展房屋網住展房屋網 – 20小時前
【住展房屋網/台北報導】明年此時囤房稅開徵，加上六月底央行信用管制措施擴大，近年供給量較大、投資比重較高區域的房市，未來的確有可能因此出現賣壓。近年有哪些區域，符合此『特徵』？
為抑制短線炒作及房價漲勢，三年前政府開徵奢侈稅；雖然交易量曾一度縮減，但房價仍續漲。三年後，政府又想用稅制來壓房價，這回祭出的是囤房稅。不過財政部怕打擊太重，結果最後三讀過關的版本，是單一家戶持有第四戶以上者，才適用調高後的非自宅新稅率。
供給大量區 加稅仍有影響
儘管囤房稅定義寬鬆，被外界認為不會有預期效益，不過對現階段已經或未來將持有多戶房屋的套利型投資族來說，仍可能產生影響。此外，央行上月底更再出重手，除新增房貸管制區八區外，還規定第三屋以上最高只給五成房貸，且全台適用。在這雙重因素箝制下，近年供給量較大的區域，的確有更大可能在未來產生賣壓，甚至倒貨潮。
(以下各區供給量為預售及新成屋加總。預售屋現階段未興建完工，但以一般施工期估算，兩、三年前推的預售屋，如由轉手套利型投資者購買，完工後仍將重新釋出，對該時段市場供需及價格產生影響；以此類推，現在推出的預售屋，也會在兩到三年後造成類似情況)
※台北市－近年供給有限 分布不均
住展雜誌資料統計顯示，台北市房市近三年半時間(100至103年5月底)，共計推出約1.64萬戶，平均每年每個行政區約400戶，以北市現有登記家戶超過103萬戶來說，算是少的。
不過，這段期間台北市的房市供給分配其實相當不均衡；同期北投、文山區兩區供給量都超過2,500戶，內湖區近2,400戶。同期大安、松山及信義區則僅300到600餘戶不等。
北投、文山兩區屬北市相對低單價區，一般以自用客層為主，開徵囤房稅，對這幾區房市後續發展影響或許相對不大。不過，北投、內湖近年供給不少來自重劃區，這類區域則較有可能看到投資者出沒。中山、萬華兩區近年小坪數產品當道，這類產品的投資比例通常也高，因此囤房稅也可能對其後續市場價量產生干擾。
※新北市－供給爆量 每三戶就有一戶在淡水
住展雜誌資料統計顯示，近三年半新北市房市供給總量達6.61萬戶，是台北市的四倍多。以幅員來看，這似乎很正常；不過以人口或家戶數比較，大約是台北市比新北市約二比三，依此評估，新北市房市供給確有過量之虞。
新北市房市供給不均的現象也更勝台北市；這6.61萬戶中，有超過1.9萬戶來自淡水，意味著近三年半新北市每推出約三戶，就有約一戶在淡水，且極大比例是在淡海新市鎮。其他地區推案量也不少，但已差了一個檔次；同期供給量第二多的新莊近8,800戶，第三林口近8千戶。中和、五股則約3,900戶左右，3千至3,500戶的還有板橋、汐止、新店及三重
新北市供給集中重劃區的情況更勝台北市。代表區有淡海、林口兩大新市鎮，新莊副都心及頭前重劃區，三重重陽段重劃區，五股洲子洋等。而且這幾個區塊的投資比例一直都不低。
※桃園縣－雙子城供給皆破萬
即將升格的桃園房市，大家比較熟知的是房價跟漲兇猛。不過，這裡也看得到供給量衝高及分布不均的情況。
住展雜誌資料統計，桃園縣近三年半內供給量近5.7萬戶；而號稱雙子城的桃園及中壢兩市，供給量皆破萬，中壢逾1.3萬戶還超過桃園市約1.1萬戶。第三的彈丸之地八德緊追在後，也有9,600戶以上。以上三市加總，就達全縣同期供給近六成，供給不均也到極明顯的程度。
重劃區推案量大且投資比例高，也是桃縣房市公開的秘密。初估中壢市整體案量中，應有三分之二來自高鐵青埔特區，第三多的八德也是靠擴大及廣豐自辦兩塊重劃區衝高供給量。桃園市現階段供給來自原本都市計劃區，但新興的經國特區及中路重劃區，也將有爆量釋出。
※新竹地區－兩大城市 推案量仍大
新竹地區供給不均情況其實最嚴重，不過這原本就是該區房市一大特徵。近三年半供給戶數，第一名竹北1.3萬餘戶，第二新竹市1.1萬餘戶，不過第三多的竹東只有1,700多戶，差距更大。全新竹近三年半則共推出約2.82萬戶，等於兩市供給量佔全新竹的86%以上。
同樣地，竹北房市一直靠重劃區撐起房市；從最早的縣治特區(一期)、縣治二期到現在式之高鐵特區及斗崙台科大重劃區，最新的則有縣治三期。新竹市近竹科園區的關埔特區，前幾年原本推案量很大，但近半年明顯降溫，不過同期其他地區如香山、南寮推案量仍不少。
其他地區供給戶數不多，不過原本市場規模就不大。然湖口、新豐最近冒出不少小型自辦重劃區，研判業者是想藉此推出相對低價透天產品，吸引基層竹科員工，最新者則出現在芎林。這代表新竹地區房市供給，重劃區持續扮演吃重角色。
※基隆－近年供給少 未來很可觀
住展雜誌統計，基隆三年半時間內僅推不到3,100戶。即便區外客比例不高且僅限暖暖、安樂等區，但現階段為止，基隆房市還談不上賣壓，但接下來就可能是不同光景了。
因為據悉舊指標案「城上城」下半年將重新推出，兩話題案「真愛花園城堡」及「香格里拉」也預計在今年底前公開，明年還有遠雄麵粉廠開發案及麗寶深溪路先建後售案等。基隆房市未來供給量欲小不易，但這也代表市場供需可能將出現新的變化。
※宜蘭－內需市場 特定區須注意
近三年宜蘭房市推出共約6千戶，主要集中礁溪、宜蘭及五結三區。除礁溪外，大致反映當地的人口分布及結構，多集中在宜蘭及羅東市區內及外圍，儘管有少量台北客，但近年宜蘭房市仍屬內需型市場。
礁溪則由於外地投資客偏多，是需要觀察的區塊。不過近年該區單價拉高許多，推測持續進場的應是置產客。如果是這樣，囤房稅影響將有限，但貸款管制可能就會產生影響。最新的頭城烏石港特區，據悉幾乎是外地投資客買單，房價更在上升階段，囤房稅就更可能對該區後市造成影響。
囤房稅+央行擴大管制 供給大量區拉警報？
重劃區投資比例高 警報響起
歸納以上北台六大區供給狀況，幾乎都有供給分布不均且集中重劃區的狀況。此外，重劃區的投資客買單比例一向比其他區域高；就這樣的角度看，住展雜誌主編施絢傑認為，囤房稅及非自宅房貸限縮，確實可能在不久的未來，對這類區域的供需及價格產生影響。
就算沒有囤房稅或房貸管控，單純以近年供給量大增且分布不均，人口紅利即將歸零、長期需求受限的情況推斷，消費者在考慮前進供給大量區前，確實要更為慎重。
新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
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