姜朝鳳宗族

中古屋「破屋理論」受害者 預售屋則是得利者

2014年06月25日 由 啟紘

許多人以為中古屋的價格便宜，交易數量大，價格參考性多，是一種好的投資標的，事實上並非如此！如果缺乏對中古屋投資性質的瞭解，類似的觀念很可能會使自己陷入極大的投資風險之中。大家不知道有沒有想過，一戶好的住宅是大多數人夢寐以求的標的，非常不容易買得到，為什麼會有人要出售呢？

仲介者一定告訴我們，是因為屋主要移民或是財務發生問題，所以要出售，但真正是這種原因的比例卻是小的。

因為好地區、好景觀、好社區的住宅是極為搶手的，例如信義計畫區內的許多社區，只要房屋一貼出要出售，一週之內一定會被買走，原因何在？

因為好房屋極為稀少，所以，大多數的人買到後很少會轉售，尤其是好住宅的租金與租客水準通常也較高。

因此，通常會是寧願出租也不出售，很少人會為吃雞蛋而殺掉一隻金雞母的。

最可能的真正原因是什麼呢？答案是「破屋理論」！

幾乎所有的中古屋都是「破屋理論」的受害者；社區居住品質由水準最差的一戶所決定！

這也是幾乎所有高水準與有能力的屋主要搬離現有住宅的最主要原因。

中古屋是「破屋理論」的受害者 預售屋則是得利者
好的住宅是大多數人夢寐以求的標的，非常不容易買得到，為什麼會有人要出售呢？
他們不願繼續住在一個水準不高的社區，也不願繼續擁有位於品質持續下跌社區中的房屋，所以才會出售或搬離，這才是中古屋出現在市場上的主因，自然也代表了中古屋的投資風險！

好中古屋不容易出現在市場上還有一個重要的原因，是台灣的房屋仲介店現有數千家，這麼多的仲介人員、仲介店長、仲介店東基本上都是對於房屋市場行情有相當瞭解的專業人士，他們對好房屋的稀有性有極清楚的認識，而且又掌握了通路。

因此，當真正的好房屋出現時，他們因擁有一手資訊，所以，不論是自己購買或是與朋友合夥，必然會先採取行動，除非他們評估後，覺得無利可圖，才會出現在市場上。

所以，市場上的中古屋，幾乎都是經過一波一波篩選過後，才會出現的。物美價廉的機會不是沒有，但機會顯然不高！

所謂「便宜無好貨！」中古屋就像中古汽車般的充滿著風險，她可能是事故車、泡水車，中古屋亦是如此。

她也有可能是事故屋、淹水屋、惡鄰屋、產權不清屋……而且因為金額高，因此，售屋的伎倆高，風險也更大。

會由誰來承受這種「破屋理論」的最後苦果呢？通常是社會上的經濟弱者，他們的能力有限，所以只能買得起便宜的中古屋，所以自然成為品質不良社區的真正受害者。

而這些經濟弱者進入社區後，不幸的又自然成為導致「破屋理論」的禍首；因為社區中新搬入的住戶經濟能力愈來愈差，社區的水準自然也就愈來愈差，在這種既是「果」又是「因」的惡性循環下，待售的中古屋數量自然會愈來愈多。

所以，當一個社區中要出售的房屋數量愈多，就代表這個社區的品質已經朝向愈來愈差的水準變化，惡性循環的結果，就會產生「破屋理論」的結果。

有能力的人最先搬出社區（通常去買預售屋），而新進入社區的居民品質愈來愈差（因為經濟能力差），社區居住品質自然也就不容易有大輻度改善的機會，這種現象不斷重覆的結果，自然造成大部份中古屋社區的居住品質會愈來愈差。

在這種情況下，投資中古屋怎麼會有獲利的機會呢？尤其是許多存款不多的人，在「住者有其屋」的錯誤思維下，常受到媒體與仲介人員的鼓吹，依自己的「能力」去「購買」中古屋。

於是乎導致許多人被套牢山巔（某某山莊）、被套牢於海濱（某某海洋）、被套牢於荒野（某某大郡），但更多人被套牢於都市中的中古屋社區（某某更新區）。

這種現象多因對破屋理論的認識不足，大家一定要知道，台灣預售屋的價格有多高，就代表「破屋理論」的殺傷力有多強，也代表了中古屋投資的風險有多大，所以在投資中古屋前一定要多加考慮。

【內政部不動產資訊平台】http://pip.moi.gov.tw/Net/F-Policy/F3-1.aspx?id=15