甩掉擺爛建商！危老地主如何靠這群「工頭」自地自建，蓋更快、賺更多？
2022年9月1日 週四 上午10:01
甩掉擺爛建商！危老地主如何靠這群「工頭」自地自建，蓋更快、賺更多？ https://bit.ly/3Tynzjs
全台有近450萬棟30年以上老屋，超過房屋總數一半，為了住得更好、更安全，有許多屋主著手進行危老重建。除了與建商合建，現在有愈來愈多人選擇找「全案管理」業者自地自建。他們怎麼做？
經營紡織業零件與刺繡機幾十年的蘇瑞哲，對紡織機具一分一毫的數字都算得精準，但50歲的他從沒想過，有一天竟然會對各種建築容積數字也瞭然於胸。
蘇家位於台北市大同區巷內的老宅，建物本體已有50年歷史，一家四代都住在這。從政府開始推動危老政策，蘇家人就十分心動，希望能改建成電梯大樓，「尤其年紀大了，改建以後住起來更安全方便，起碼進出不用爬樓梯。」
當他好不容易說服周遭屋主，整合出160坪土地進行危老重建，想不到考驗才正要開始。
15家搶著談，每個建商都天花亂墜
前後15家業者登門洽談，機警的蘇瑞哲馬上發覺蹊蹺，「合建有人開28分（建商兩成、地主八成）、有人開46分（建商四成、地主六成），每個建商一張嘴『糊瘰瘰』（天花亂墜），讓我嚇一跳，同樣是標配，為什麼差這麼多？」建商拿兩成和拿四成，差異有多少？
以大同區新建案每坪開價至少80萬保守估計，與建商拆帳後的收入至少差了上億。市場上開價懸殊，由建商主導的合建成本、品質又不透明，讓蘇瑞哲和其他地主打定主意，決定改找全案管理業者合作，自地自建。
東亞、安信等大型建經公司不約而同指出，像蘇瑞哲這樣不與建商合建而選擇自建，並和全案管理業者合作的危老屋主，近年明顯成長。
原因一：工料上漲，建商開出的條件大不如前
原因之一，是這兩年工料上漲、營建成本飆升，建商開出的合建條件大不如前，對觀望中的屋主形成一股強大推力。
「工料雙漲之後，建設公司條件真的變差，選擇性變少了，」安信建經開發經理譚又銓舉例，大同區100坪以下基地，3年前每坪造價只要約16萬，現在可能要到25萬。如果建商還端出跟過去一樣的條件，絕對得不償失。
屋主則常被都更危老能夠「一坪換一坪」的迷思纏繞，現在不但換不回原有坪數，條件甚至從屋主7、建商3的73分，漸漸走向64分，甚至近乎對半。和預期落差太大，雙方往往難以取得共識。此外，危老重建「劣幣驅逐良幣」的市場結構，更放大工料上漲帶來的影響。
原因二：融資容易，地主零自備就能換新房
去年以來，央行嚴格調控選擇性信用管制，拴緊房市資金水龍頭，各銀行都對今年的土建融（土地與建築融資）放款成長量極為保守。不過，針對都更危老的土建融放款不在此限，甚至將都市更新列入永續指標，讓都更危老融資案成為各行極力爭取的成長目標。
例如華南銀行都更危老放款承作金額，今年就較去年同期成長128%，土銀2021年危老重建核准授信額度也較2020年成長98.5%，兆豐2021年危老重建額度也成長了87.92%。尤其，銀行對危老自建的貸款額度，又比和建商合建更為放寬。
危老新機會：自建＋全案管理
環境因素使然，讓危老屋主更有動機走向自建，但沒有營建背景的地主要自建仍屬不易，於是專門協助地主規劃、發包的全案管理服務，在市場上變得愈來愈熱門。
「我們這兩年都是被地主追著跑的，台北市的案子根本都做不完，」中力都市更新副總經理黃壽山笑呵呵說。
全案管理業者像是危老地主的顧問或經理人，也是監工的工頭，除了協助地主整合、規劃、融資，也要將工程發包並監督施工，甚至接洽代銷負責改建後的新案銷售。地主不用像合建一樣，分出新房子的銷售利潤給建商，而是支付一筆相當於工程款5%～10%的費用給全案管理業者。
這類角色過去多由建商、資產管理公司兼營，這兩年營建市場波動大，有更多人投入戰場，「連建築師、營造廠、中小建商都跳下來做這塊，」黃壽山說。
由各大行庫成立的建經公司，更是積極搶進這塊市場，「建經公司發展有限，工程查核簽證費賺不了多少錢，全案管理（利潤）是10倍以上，」都市更新研究發展基金會執行長丁致成觀察，全案管理已成為建經公司的兵家必爭之地。甩掉擺爛建商！危老地主如何靠這群「工頭」自地自建，蓋更快、賺更多？ https://bit.ly/3Tynzjs
預售屋實登助攻 北市新案開價改寫新高
2022/08/11 11:07
預售屋實登助攻 北市新案開價改寫新高 - 自由財經 https://bit.ly/3dpuGKA
北投北士科、石牌以及明德捷運站周邊，不時可以看到開價破百萬新案。（記者徐義平攝）
〔記者徐義平／台北報導〕受預售屋實價登錄政策助攻，北市新案開價持續改寫新高，7月每坪平均開價高達118.3萬元，更有8個行政區新案平均開價突破100萬元，以信義區最高、每坪平均開價約163萬元，其次則是松山區、每坪約159.9萬元，大安區反而落居第3名、每坪約157.4萬元。
根據住展雜誌調查，目前台北市12個行政區中，新案每坪平均開價尚未突破100萬元，僅有萬華、北投、內湖與文山區。住展雜誌研發長何世昌指出，即便還有4區每坪平均開價低於100萬元，但這些行政區不時可以看到開價突破100萬元的建案，主要落在北投北士科、石牌以及明德捷運站周邊，文山區開價百萬建案則出現在新店溪畔，內湖區則落在捷運內湖、文德站以及重劃區內湖4、5期一帶。
北市僅存萬華、北投、內湖與文山區 新案開價未破百萬
至於，今年前7月北市新案開價漲幅前3大區域，依序為大同區、上漲15.3%，南港區漲11.5%、松山區漲10.4%，反觀內湖區則是唯一開價下修區域、減幅約0.1%。何世昌指出，大同區新案每坪開價約105.5萬元，較去年同期每坪上漲16萬元，推測應該是受到雙子星計畫建設題材挹注，以及老城區改造所帶動，尤其前2、3年南大同房價率先發動漲勢，而北大同因缺乏利多題材，今年才出現明顯的跟漲行情，全區建案開價頻創紀錄。
而開價唯一下跌的內湖區，主因是今年開賣的建案多數位於次級路段，因此平均開價微跌。雖然內湖開價沒漲，但實際成交價卻仍持續走高，且下半年預計開賣的新案開價都不便宜，將會使全區開價由跌轉升。
此外，去年引發房產業者反彈的預售屋實價登錄上路後，原本以為新案開高價的氣焰會獲得抑制，但結果證實事與願違，預售屋實登成為高成交價的官方認證，更建商開高價的勇氣，開價漲幅還大於成交價漲幅。
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行政院研議補齊自售與自地自建兩塊缺角，建商賣預售屋將須實價登錄。(本報系資料照片 洪錫龍攝)
建商自售預售屋無法規避實價登錄了！據了解，基於公平正義考量，政院政委簡太郎認為實價登錄拼圖不宜缺任何一角，以免差別待遇產生弊端，上周四指示內政部，研議在平均地權條例補提修法條文，將預售屋建商自售及自地自建二塊缺角補齊，比照代銷業納管，須在簽訂交易契約後30日內向地政機關申報。
一旦預售屋不因身分別全面納管，勢必增加地政單位許多行政稽核成本。政院官員說，未來地政單位與建管單位可籌組聯合稽查小組跨單位合作，緊盯建商銷售的時點資訊，以利發揮稽查效益。
行政院上周四邀請地政士、預售屋代銷業、建商及消基會等公協會代表，針對地政士法，不動產經紀業管理條例，及平均地權條例等「地政三法」召開座談會，但意見分歧，各方代表強力捍衛自己立場。
針對預售屋代銷業擬修法納管，代銷業仍盼維持現制，整批建案銷售結束後30日登記即可，因現制已將銷售契約訂到建物完工辦理登記後才生效。對此，消基會並不認同，認為如此消費者在購買預售屋時，無法有購屋透明資訊可供參考。
代銷公會擔心，建商自售一併納管，若有不肖業者炒作造假，製造天花板價格，讓後來價格很難超越第1個實價登錄價格，致民眾誤解，且對往後銷售建商沒有議價能力，或者有的建商在檯面下找熟人以「潛銷」方式規避法律規定，都會破壞實價登錄制度。
針對業者所提問題，簡太郎、消基會代表都認為，只要政策上該做，技術細節問題都可克服，且只要有實際交易資料，政府就有辦法查核，不致讓建商有造假炒作機會。
簡太郎說，他不會退回地政三法，已指示內政部研議，在平均地權條例補提修正條文，很快即可展開地政三法審議工作。
官員說，從統計來看，預售屋實價登錄可供查詢約1萬多件，占申報總件數2～3％並不多，在現制未修法前，未有預售屋銷售時點可供稽查，缺乏建照資料的地政單位管理上較困難。
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搖滾歌手史汀（Sting）接受訪談時指出，他的財產將不留子女。(美聯社)
搖滾歌手史汀（Sting）出身赤貧，靠自身努力發揮音樂長才，累積龐大財富。史汀日前接受訪談時指出，他的財產將不留子女，直言「他們必須努力工作。」史汀的子女必須自力更生，別奢望分得他1.8億英鎊（約台幣92億元）財產。
根據英國「每日郵報」（Daily Mail）報導，史汀在受訪時清楚表明，希望3個兒子和3個女兒工作。他並且表示：「我當然也不會為他們成立基金會，讓他們的人生有後路。這會成為他們的累贅，甚至變成詛咒。」
不過，史汀對於子女也非毫無人情。他說：「他們如果真的碰上麻煩，我還是會拉他們一把。」
現年62歲的搖滾老將史汀，音樂才華曾獲16項葛萊美獎肯定，迄今唱片銷售超過1億張。近年來常為拯救雨林、國際特赦組織等為公益議題奔走。
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2006年判處哈珊死刑的法官拉赫曼據傳已遭ISIL民兵抓到處死。（美聯社）
伊拉克遜尼派民兵「伊拉克及黎凡特伊斯蘭國」(ISIL，又譯ISIS)據說已逮捕並處決2006年判處前伊拉克獨裁者哈珊的法官拉赫曼(Raouf Abdul Rahman)，本消息雖未經伊拉克官員證實，但巴達格當局卻也不否認法官上星期已遭ISIL俘獲。
據《每日郵報》22日報導，拉赫曼法官在16日被民兵抓到兩天後被處決，以報復他處死當年69歲的哈珊。
約旦國會議員阿提耶在自己臉書上寫道，主持「最高伊拉克刑事法庭」審理哈珊一案的拉赫曼已被逮捕且判處死刑；阿提耶另提到，拉赫曼化裝成舞者，想逃離巴格達市，但沒能成功。
ISIL要角、哈珊的前助手阿杜里(Izzat Ibrahim al-Douri)的臉書專頁也貼文說，民兵已抓到拉赫曼。
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