台灣人就是愛買預售屋 11月交易上萬戶暴增一倍 - 地產天下 - 自由電子報
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預售屋詐騙案
竹北建商故意不交屋還「一屋二賣」！立委踢爆並提「這手段」竹北建商故意不交屋還「一屋二賣」！立委踢爆並提「這手段」 | 好房網News https://bit.ly/3wbt3a1
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好房網News記者林和謙／台北報導
預售屋亂象頻傳，包括炒作哄抬、換約套利，在這兩年房價高漲下，更是爭議不少；立法委員邱顯智接獲民眾陳情，表示與竹北京茂建設購買的預售屋原定於2021年4月交屋，卻遭京茂建設拒絕交屋，逼得買方只能走向訴訟。但在法院判決出爐，表示京茂建設應該將所有權移轉給陳情人後，京茂建設竟然將房屋賣給第三人，導致消費者權益嚴重受損。邱顯智痛批黑心建商擺明欺負民眾，他提出將預售屋納入預告登記的範圍，提前揭露預售屋買賣資訊、也要檢討履約保證制度缺失，來更加保障消費者。
陳情人表示，自己只是一般的雙薪家庭，在新竹租房子、努力工作賺錢還要養小孩，省吃儉用多年，好不容易存了頭期款，3年前向竹北京茂建設買了一間預售屋。原本預計在去年4月就要交屋，沒想到京茂建設故意不交屋給消費者，就算投訴消保官，京茂建設也仍然拒絕履約，只能被迫提起訴訟。在被迫提起訴訟過程中，無論怎麼拜託，或者法官怎麼表示要和消費者協調，京茂建設就是不肯交屋。今年(2022)1月京茂建設敗訴，法院判決京茂建設要移轉房產後，京茂建設竟然無視法院判決，還在提起上訴後隨即一屋二賣，因此只能求助立法委員，希望政府未來能重視預售屋的交易安全以及重罰黑心建商，希望不要再有消費者受害。
有民眾指控與竹北京茂建設購買預售屋、原定於2021年4月交屋，卻遭京茂建設拒絕交屋，逼得買方只能走向訴訟。(竹北)示意圖／永慶房產提供
竹北市吸引了大量的科學園區工作人口，不僅為竹北市帶來人口成長、提高了住民的所得水準，也帶動房市交易的熱度。圖／永慶房產提供
新竹市議員林彥甫說，日前他也協助一起預售屋詐騙案的受害人，該案建商在買賣合約書中提供「同業連帶擔保證明書」取信受害人，收取四百多萬的工程款後卻又片面解約，不但不立即退還工程款，甚至還把已經賣給民眾的房屋過戶給同業擔保公司，再一屋二賣過戶給其他人。進入司法後，同業擔保公司卻說該建商提供的擔保證明書是偽造的，且過戶的房屋是建商用來還欠款，因此完全不願意負擔保責任。涉案建商在去年七月改名，同時更換代表人，若繼續推新案，難保不會又有下個受害人。
林彥甫認為，現行「同業連帶擔保」的預售屋履約保證機制明顯無法保障消費者，即使日前修法規定同等級的公司才能進行擔保，但現實上往往都是同個集團下的子公司在互相擔保，實質上沒有第三方履約保證的效力。
邱顯智指出，不動產買賣交易因為涉及到龐大的金額、不透明也不平等的資訊落差，以及房子容易出現的諸多瑕疵，一直以來都是非常容易發生爭議的交易類型。而在購買的時候根本還沒蓋好的預售屋，涉及的風險又更大了一點。為了保障消費者，內政部有一個「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」，不過這個規定都只有「債權」的效力，只能對出賣人（建商）主張，如果要確保消費者不會在付出大筆金錢後放水流，就要有更積極的制度來應對。
邱顯智指出，在現行法律制度上，有「預告登記」的制度。依據土地法規定，在預告登記未塗銷前，登記名義人就算處分不動產，對於所登記的請求權有妨礙者無效，如果將預售屋也納入預告登記的範圍，就可以保障消費者。預售屋預告登記制度已經有足夠的現行制度可以參酌，因此非常具有可行性，唯一技術上的問題，也就是房子尚未蓋好的狀況下如何進行登記，也有民法第513條建築物承攬人「請求預為抵押權之登記」的制度。拿到建照之後，登記機關可以暫編建號，再進行登記，售屋當然可以仿照類似的流程，只是登記到更細的區分所有權，如果有預售屋預告登記等相關制度，也就有機制可以促使買賣資訊的早期揭露。
房產專家Sway表示，建商遇到房價上漲，尤其這兩年不少地方漲幅2～4成，卻以缺工或原物料上漲為由，偷工減料，剛完工就漏水的糾紛案件越來越多，以及聘請人工較便宜但是不熟悉營造的工人或移工，造成工安意外時有所聞。他透露，房價高漲時代，建商反悔不賣的例子也很多，過去有建商給消費者兩個選擇，一個是總價多賠1%，將房子退回給建商、就看買家要不要，第二個是走漫長的法律途徑；黑心建商為了多賺五百萬，寧可犧牲消費者的權益，這都是高房價造成的祭品，尤其是購買預售屋，交屋時間差如果有房價上漲，消費者通常是吃虧的。高房價的時代，政府再不多做一些事，這一類沒有保障的事情會越來越多。竹北建商故意不交屋還「一屋二賣」！立委踢爆並提「這手段」 | 好房網News https://bit.ly/3wbt3a1
罰不怕？全台預售屋聯合稽查 57案竟有40案違規
2022/03/25 04:00文/記者朱語蕎
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內政部近日進行第5波預售屋聯合稽查，共稽查57個建案，有40個建案涉有違規情事。（內政部地政司提供）
329檔期即將到來，內政部近日進行第5波預售屋聯合稽查，共稽查57個建案，初步發現有40個建案涉有違規情事，對此違規行為，內政部要求縣市政府應儘速從重處罰，且不排除再次發動擴大稽查。
內政部指出，本次稽查發現主要違規事項包括有3個建案未依規定向縣市政府報請預售屋備查即進行銷售，將處罰建商3～15萬元；12個建案使用的紅單有違反不得約定不利於消費者等規定情形，如約定只要買方逾期未補足定金或逾期未簽約就沒收定金等，將處罰建商按違規戶數每戶15～100萬元。
另外也發現有買方違規轉售紅單情事，將按戶處罰買方15～100萬元；而查核中有7個建案所使用的買賣契約內容不符合定型化買賣契約規定，如交屋保留款低於房地總價5％，或未列明停車位高度等，將按違規戶數每戶處罰建商6～30萬元。另還有23個建案銷售中心或樣品屋未取得合法建築使用文件，將依建築法等規定要求業者限期改善或裁罰，逾期未改善者將命其停止使用。
內政部表示，總計前4次擴大預售屋聯合稽查及2次個案聯合稽查，已裁處違規建案103件，裁罰金額達2468萬餘元；未來除由縣市政府持續辦理例行性稽查作業外，內政部也將視不動產交易市場狀況進行不定期聯合稽查。
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預售屋炒作紅單重罰120萬 竹縣消保官開出全國第一張罰單
發布日期：109-11-27
預售屋炒作紅單重罰120萬 竹縣消保官開出全國第一張罰單
針對連月來沸沸揚揚的紅單炒作風波，中央跟地方終於在昨天第二次全國聯合稽查行動後正式定調，並由新竹縣消保官靳邦忠開出全國第一張罰單，重罰丁姓業者新臺幣120萬元，業者坦承不諱，並表示尊重行政機關之裁處。
一支手機，一張型錄竟能售屋百餘戶，難怪竹北房子會被「賣光」哄抬高價，典型的紅單銷售手法。竹縣消保官靳邦忠上月追查漏夜排隊假新聞事件竟意外發現，預售屋買賣在開賣之前早已經被網紅掮客，或幫襯建商之新聞廣告商鎖單百餘户，轉單給建商或代銷公司，賺取佣金；難怪推案開賣即可標榜銷售一空，個中大户是某丁姓業者。
據投訴者敘述，業者透過手機Line十個群組，一群組五百人，稱其運用特殊通路取得建商準備開賣的消息，自行製作建案美編型錄，販賣高鐵嘉豐路鴻築建設竹科匯建案紅單。於5月30～31日和6月6～7日，兩週假日共辦了八場說明會，計有四百多人參與。銷售期間建商委託之代銷公司海悅廣告，發表聲明表示:「本公司未曾授權或委託任何人代為向有意願購買本案之客戶收取預約金或保留金等款項，在此特別聲明不同意某廣告公司進行販售」，惟業者仍以「高樓層27萬、低樓層26萬元，買不到無條件退款」，每戶當場收取5～20萬元現金，收受一百多張訂單，金額達一千五百多萬元。
該建案 6月29日開賣時建商的開價是30～33萬元。後續一部份被退款的消費者去打聽退錢原因，有一說是雙方條件沒談攏，還有說是建商覺得賣太低要自己收回去賣，不少消費者感覺自己受騙，進而向消保官投訴。
縣府於11月16日依消保法第33條規定，通知丁姓業者到府陳述意見，業者對上情均坦承不諱；惟就簽約人數強調僅為72人，收款數額 782萬，全部以現金收受，到場人數才二百多人，且從未承諾每坪售價，並稱已全數附加利息返還予消費者。
經與中央各主管機關就法規適用研議之後，處分書認為本案被處分人從Line群組要約促銷、型錄美編製作，舉辦說明會、代購契約簽定及收受款項入帳，均為消費者購買竹科匯預售屋行為所提供服務之一部分，具有不可分性，均應一體適用消保法。 被處分人應具備消保法第七條消費者可合理期待之專業服務能力， 此一能力於不動產經紀人條例第21條32條分別載有明文。
又購買預售屋於潛銷期所簽訂之契約，其名稱不論是用暫購單、訂購單或臨時買賣契約書，本身就是一種契約行為；均係以該建設公司推案之預售屋為標的，尤其對轉單的第三者，更是屬於交易市場的買賣行為，具有財產權期待價值。由於預售屋買賣動輒上千數百萬，影響消費權益者甚鉅，簽約又屬專業，所以自民國90年起，消保會就積極促成凡是建商與消費者之買賣，該契約不論是透過仲介公司或是代銷公司買賣，均應適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，違反者，依消保法第56條之一得處以3萬到30萬之罰鍰，並得連續處罰，最高可裁罰50萬元，如造成消費者財產有損害之(虞)者，依消保法36條及58條，得處新台幣6至150萬元。
據本案竹科匯建案所屬鴻築建設委託之代銷公司海悦廣告親自到府陳述，業已聲明確實未授與被處分人代理委託權。被處分人主觀上應可認知本案並無簽約之可能性，而客觀上被處分人卻仍繼續辦理說明會，並收受消費者訂(代)購金；此一服務行為即已該當消保法第三十六條對消費者財產有損害之虞構成要件，並不因事後退還價款而得免除違規行為之處罰，依消保法58條規定得處以6萬到150萬並得連續處罰。
處分書強調，不論就投訴者指稱簽約人數係157人，實收金額1550萬;或業者到府自承簽約72人，收款金額782萬，其為數均屬可觀。經與各主管機關會商之後，考量最近房市亂象猖獗，爰決定處以業者收受消費者之訂金價款同額15萬元做為罰鍰。本案投訴者有8人，與業者簽訂契約共八件，合計裁罰總金額120萬元。藉此宣示將來以「收多少罰多少」之標準，做為紅單裁罰之依據，期以杜絕紅單炒作行為蔓延。
消保官靳邦忠表示， 會做出如此重大處分，係考量被處分人單憑辦說明會就能收取七八二萬元現金，是否誠實報稅，令人質疑，若有心詐騙，消費者全無保障。且從投訴者提供的單據上註明「此價格須經建設公司同意，訂單方可成立，如不同意則訂金無息退還」之條款，消費者只能被動接受付錢或解約，決定權均在建商之手，迫使消費者居於弱勢地位。
尤其類似被處分人於市場販售紅單之業者，僅用一支手機一台電腦，只要靠幾則新聞廣告或是手機群組邀約，以房市專家， 藉口與建商人脈通暢等名義，營造出一種市場上預售屋都被買光的假象，俟機再與建商或代銷合謀潛銷其建案，或是揪團消費者與建商和代銷公司談判，從中牟利，嚴重崩壞市場秩序。
他指出，一個合法的代銷公司或建設公司要花好幾百甚至上千萬裝潢請照蓋樣品屋，訓練員工，備齊所有相關文件及簽約範本，且須不定時接受主管機關的審查考核；而這些網紅部落客週報掮客竟可以不受行政管制，舉著契約自由的名義，直接取代仲介公司及代銷公司。此一販賣紅單之行為，絕非市場正規手法，不應被縱容；不僅剝奪真正想買房消費者的權利，也完全扭曲經濟市場正常的交易功能。
是以，考量本縣房市不當交易行為亂象全國囑目，謹依消保法第36條及58條就丁姓業者違規代銷損害消費者權利案，裁罰新臺幣120萬元，以儆傚尤；被處分人並於昨日中央地方聯合稽查小組稽查時，當場表示他願接受消保官的處分，不會再提起行政爭訟
預售屋炒作紅單重罰120萬 竹縣消保官開出全國第一張罰單 https://bit.ly/3lUrkOh
新竹縣政府消保官靳邦忠說明預售屋銷售紅單的法律責任。（新竹縣政府提供）竹縣消保官：預售屋紅單踩法律紅線 一定會罰 - 自由財經 https://bit.ly/2VR9Uay
［記者蔡孟尚／新竹報導］新竹縣政府表示，消保官靳邦忠開出全國第1張預售屋紅單銷售行為的違法罰單，但有許多房市專家、地產大師或名嘴在新聞媒體、網路媒體陸續發表評論， 宣稱紅單只是1種購買意願書，紅單買賣屬於契約自由，頂多是道德層次的問題，並不違法，靳邦忠對此呼籲，任何涉及預售屋銷售行為就適用法律規定，紅單已經踩到法律紅線，違法就要罰。
靳邦忠說，預售屋的銷售行為，於建照未取得之前先行販售 ，就有廣告不實及以欺罔行為影響交易秩序之嫌，而且必須具有專業證照並取得建物所有權人同意或委託才能銷售，必須提供完整契約書讓消費者審閱，不可有損害消費者權益之虞，揪團團購屬營利行為不涉及契約自由。
靳邦忠強調，以紅單方式銷售預售屋的作法，有可能觸犯公寓大廈管理條例、公平交易法、不動產經紀業管理條例、消費者保護法，等於是踩到法律紅線，當然可以罰，而且事證明確就一定會罰。
靳邦忠指出，部分人士藉揪團團購的方式跟建商或代銷公司談判，與一般仲介公司代表買方跟賣方議價斡旋有何不同？揪團者可挾其優勢，利用跟建商談判的機會從中牟利，甚至趁機哄抬房屋價格。所謂的契約自由是針對消費者，而非業者，業者為營利揪團跟契約自由有何關係？既然要營業就應該接受行政監督，所謂的房市專家，不能用似是而非的言論，混淆大衆視聽。竹縣消保官：預售屋紅單踩法律紅線 一定會罰 - 自由財經 https://bit.ly/2VR9Uay
預售屋、新成屋每坪成交均價，台北市預售屋每坪均價約86.9萬元，對比北市新成屋每坪均價83.9萬元，每坪高出3萬元，價差約3.58%；新北市預售屋每坪均價約40.1萬元、新成屋每坪約38.5萬元，每坪高出1.6萬元，價差4.16%。何世昌進一步分析雙北市預售、新成屋的價差原因，他指出，台北市購屋族對於預售屋的接受程度相當高，加上投資、置產的需求高於其它縣市，通常預售屋會高於新成屋10%至15%。宜蘭、新竹地區竟出現預售屋價格倒掛情形，宜蘭11月預售屋每坪約19.1萬元、新成屋每坪約22萬元，竟出現預售屋較新成屋每坪便宜2.9萬元，價差約13.18%。至於，新竹地區預售屋每坪22.1萬元、新成屋每坪約23.1萬元，預售較新成屋每坪便宜1萬元、價差約4.33%。 https://is.gd/sjoydQ
政府稽查預售屋 赫見建商占便宜三手法｜財經時事｜201 : 1｜聯合新聞網｜天下雜誌
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台北市政府稽查預售屋，發現建商以三大手法占便宜，其中以違約金訂死15%最普遍，其次是提早要民眾負擔水電瓦斯費，第三則是對延後交屋理由新增項目，逃避違約責任。
台北市地政局在9月29日至10月5日，稽查轄區10個預售案，查核項目包括買賣定型化契約、代銷經紀業務、預售屋廣告以及樣品屋合法性。
其中定型化契約違規最嚴重，共查核14個項目，10個案子或多或少都有缺失，沒有一個全數過關。有三項則擺明占消費者便宜。
第一是買賣契約中的違約處罰。依內政部規定，預售屋契約中的違約金，是建商和購屋人共同磋商，購屋人資金不夠，無法交屋，或認賠斷頭，上限是房地總價15%，但可以更低。
然而實際稽查結果，10個預售案都直接在違約金寫上最高的「15%」，根本不是磋商結果。
第二項是交屋水電負擔，依內政部規定，購屋人在交屋日後30日起，才需負擔水電、瓦斯基本費，但10個建案有一半5個建案在契約中規定，交屋日7日後或交屋日起，購屋人就得開始負擔水電費。
第三則是延遲交屋責任。依規定，建商無法如期交屋，只能有天災、或因法令規定兩個理由，如果違約，違約金則從總價最低15%罰起。查核結果，有7家建案在契約上增加延遲交屋理由，包括買方延遲繳付房屋款項，買方應負擔的稅費未繳等，用來規避違約責任。
台北市地政局科長沈瑞芬提醒，許多投資人喜歡買「預購單」，也就是紅單，然後轉賣賺差價，但依法令規定，紅單視同訂金，如果違約，仍需負擔違約責任。
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查紅單、膨風價 北市創高案全中彈
將查20案場 下月初公布結果
〔記者徐義平、涂鉅旻／台北報導〕為調查預售屋紅單交易、膨風房價及預售屋定型化契約等資訊，北市府在副市長張金鶚督軍下，由地政局、法務局、建管處、消保官及財政部國稅局組成聯合稽查小組，已查察台北市近十個預售案，幾乎之前媒體報導傳出創區域高價的指標個案全數中彈，預計完成二十個案場稽查後，將於四月初公布首波調查結果。
張金鶚強調，政府需保障消費者花大錢買房，避免遭混淆、誤導，因此除規範建商廣告宣傳外，也得抽查預售屋交易情形；至於那些預售案遭查察，他不願透露，僅說公布後就知道。
據建商透露，昨張金鶚親自帶領二十多名局處相關人員，進駐內湖某大型預售案接待中心，要求建商、代銷提供建造執照、預售屋買賣定型化契約書、經紀人姓名、經紀人執照、銷售工地的土地使用分區、產品規劃、銷售戶數及價格、派工證明（即發放給經紀人的業務報酬）及客戶名單等；除涉及個資的客戶名單，代銷堅持不給外，其餘只能乖乖照辦。
資料不齊須補件 嚇跑看屋客
據被查察建商透露，北市府是進行稽查的前一、二天才通知，要求準備一大堆預售建案相關資料，有些資料根本來不及準備，事後則被要求補件，更嚇跑很多上門看屋的民眾。
至於稽查對象，幾乎之前傳出創區域高價的預售案全數被查察；例如士林區傳出頂樓每坪成交兩百萬元的指標預售案，還有內湖區某個每坪成交價一二○萬元的指標預售案，及之前某集團老闆花大錢高價買自家建案等都入列。
聯合稽查小組是由北市地政局主要負責，地政局長黃榮峰表示，稽查小組除調查業者是否有預售屋紅單交易情形，也會了解建商是否在取得合法建造執照後，才販售房屋。
是否已查到違規預售事證？黃榮峰說，目前仍在稽查、彙整資料中，稽查結果待日後公布。
但據透露，這次稽查不只查紅單交易，預售案透過自家關係人買賣來作價、即「膨風價格」，也在查察之列。
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炒紅單 投資客賺價差 建商拉抬行情
〔記者徐義平／台北報導〕所謂「紅單」就是房屋預約單，只是一個憑證，通常是紅色或白色紙張印製而成。
紅單上主要有預約民眾名字、預約戶別及預約金額等三大類，通常業主會收取十到二十萬元不等的費用，並在紅單上加蓋工地發票章；投資客取得此憑證，通常以每張加價三到五成不等金額轉售。
舉例來說，假設一張紅單業主收取二十萬元預約金額，投資客拿到手後，以一張二十五萬轉售，賺取五萬元價差；即使多數紅單無法順利轉手，業主也願意無息退回預繳金額，頂多收取少許手續費，才會導致紅單如此猖狂。
房產業者指出，通常玩「紅單」的建案，多數是還沒拿到建照便先行潛銷的預售案，連建案規劃最終版都還不確定，主要分布在重劃區或是投資客聚集的地區，但近期捷運周邊的個案也出現炒紅單情況。
這群紅單炒家主要由代銷、建商及短線投資客共同組成，趁著建案還沒拿到建照時，先行潛銷認購紅單，再對外告知已經預約多少成，甚至大剌剌宣傳自家的預售案「開案即完銷」，或是「秒殺個案」。
不過，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，近來隨著財政部查核紅單風聲緊，確實讓投資客較不敢輕舉妄動；對建商而言，由於紅單容易造成無法充分掌握銷售狀況，業者也開始收歛，預估隨著市場買氣轉淡，紅單風潮將逐漸走弱。
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