全球爛尾樓連環爆！台灣建商1年倒閉爛尾竟不到5個... 專家曝4生存關鍵
2024年1月15日 週一 上午9:07
全球爛尾樓連環爆！台灣建商1年倒閉爛尾竟不到5個... 專家曝4生存關鍵 https://bit.ly/48OvK1Q
【文／李寧】通貨膨脹、升息循環，再加上地緣政治風險提高，種種因素產生嚴重經濟衝擊，全球先進國家房市正陷入暴風圈中，各國建商也紛紛掀起倒閉潮，隨之而來的爛尾樓潮更令購屋族頭痛；然而，台灣房市為何顯得相對風平浪靜？馨傳不動產智庫執行長何世昌分析4個原因。
何世昌指出，包括德國、法國、瑞典、芬蘭等歐元區主要國家建設公司大量破產，以及中國、澳洲、越南，乃至於日本與美國，破產的建商數量較2021年明顯增加，引發難以處理的爛尾樓問題。許多人好奇，「台灣建商怎麼沒爆炸？」何世昌從國外建商破產情況，以及挖掘台灣建商、政策因素等特性，歸納出4個關鍵結論。
1. 台灣建商嗅覺敏銳 成本管控得宜
何世昌表示，早在2018、2019年開始，台灣建商就已察覺到勞力不足、原物料上漲的跡象，為此開始超前部署；儘管推案成本上漲浪潮難擋，但多數建商在提前準備下，成本控管的表現不俗，而且順利逐步轉嫁成本。
2. 漸進式VS.猛爆式衝擊
另一方面，何世昌說明，升息加上建築成本上揚是全球同步的趨勢，但台灣升息相對溫和，更重要的是2018、2019年建商已開始迎來營造成本上揚，推案和定價策略早已有所反映。
從這個時間點到2022年第一季升息還有3年多時間，屬於建築、融資成本漸進式墊高的模式，建商有足夠時間去適應與調整腳步。「正因為多了這3年多的時間，才讓台灣房地產躲過一劫。」
反觀歐洲、澳洲建商普遍在2022年2月烏俄戰爭爆發後，才驚覺營造成本快速上揚，何世昌指出，「反應慢半拍又立刻撞上美國聯準會的鷹式暴力升息」，可說是「雙重猛爆式衝擊」，這兩件事幾乎同步發生，讓業者措手不及，等到發現不對勁時早已來不及。
最糟的是，2022年房市買氣普遍不錯，有不少建商在2022年還沒做出適當反應，手上累積滿滿訂單，卻沒思考到售價已不敷成本，結果就在2022年底到2023年一一爆炸、宣布破產。
3. 台灣央行的溫和升息政策
何世昌表示，台灣央行從彭淮南到楊金龍，得到全球金融雜誌十幾個Ａ的最高評等，並非浪得虛名；即使他們二人背負外界罵名，但的確為我國金融與產業奠定穩定發展的良好環境。
首先是央行的溫和升息政策，讓建商避免一次大動盪；此外，由於建築業屬於資金高槓桿產業，「而這特點是禍福相依、更是建築業的阿基里斯腱。」因此央行也連續祭出數波「選擇性信用管制」，尤其是第四次選擇性信用管制時將購地貸款成數上限降至5成，強制斬掉建商高風險操作，將建商資金槓桿降至中低度。
此舉讓建築業出現以下幾個重大改變：資金去高度槓桿化、財務計畫趨於保守、實力不足的業者停止擴張或推案、銀行授信更加嚴謹。
何世昌說，這幾項改變雖讓建商抱怨連連，但變相讓存活下來的建商體質更為健全。
4. 房價持續上揚
何世昌指出，這一點至關重要，因為它代表建商可以「轉嫁成本」；倘若像歐洲各國融資、建築成上飆漲而房價下挫，建商等同面臨「雙殺」，倒閉機率會比較高。
他強調，台灣一年新推的建案有2500個上下，每一年建商倒閉產生的爛尾樓平均不到5個，「根本是全球優等生中的優等生，不要再一廂情願認為外國月亮比較圓了。」
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十大代銷金榜 海悅蟬聯龍頭2023年1月18日 週三 上午7:37《各報要聞》十大代銷金榜 海悅蟬聯龍頭 https://bit.ly/3iLtg05
【時報-台北電】全台十大代銷出爐，根據591新建案統計，海悅以2,184億元蟬聯龍頭，新聯陽、甲山林分別以逾1,100億分居二、三名。觀察近年代銷市場的變化，各大代銷積極擴展版圖，接案已不分區域性，如海悅近年積極搶攻中南部市場，新聯陽機構去年也首度將觸角延伸至台南，代銷南霸天上揚國際則正式插旗北台灣。
新理想廣告、新高創廣告分別以超過500億元接案量分居四、五名，創意家行銷、上揚國際、璞園建築各有超過400億接案量排名在後，漢華行銷、信義代銷接案量也逾350億元。
591新建案指出，去年房市由盛轉衰，不過代銷業者仍積極擴張版圖，十大代銷幾乎大多手握50億級、甚至百億級指標案。另外，市場上新推建案約43.8％為建商自售，其餘逾半則由代銷承攬銷售；其中，代銷接案模式又以包銷占逾8成最多，包櫃、純企劃模式比例極低，反應過去一段時間房市景氣熱絡，代銷業者看好銷售預期，不僅高價搶案，也願意投入更高預算承攬個案銷售。
其中，長年居代銷龍頭的海悅廣告，去年接案量2,184億元，不僅多承攬大型個案，也提高大台北以外市場的接案比重，例如去年一舉取得台中七期百億大案「國雄無?」，其餘百億指標案還有「興富發鉑悅」及「大同莊園3期」，三案共挹注410億元總銷。
老牌代銷新聯陽、甲山林去年接案量都有明顯成長，接案量分別突破千億。新聯陽揮別以往鎖定雙北佈局的慣性，首度將觸角延伸至南台灣，首案即為台南北區「欣府城-一品樓」；甲山林則以兩大超級指標案「都廳大院」與「新竹帝寶」掛帥，合計貢獻750億元案量。
不少代銷也持續擴大接案範圍，在全台十大代銷排名中大躍進，如重心以雙北、桃園為主的新理想廣告，接下高雄亞灣區大坪數海景豪宅「大觀在上」，帶動接案量突破500億元；新高創則是積極布局新竹竹北，接案量也突破500億元。(新聞來源 : 工商時報一郭及天／台北報導)
《各報要聞》十大代銷金榜 海悅蟬聯龍頭 https://bit.ly/3iLtg05
海悅蟬聯北台灣代銷王
去年海悅廣告代銷「和平大苑」、「森聯摩天41」兩大案量就超過400億元，拿下代銷龍頭寶座。范厚民攝
競爭激烈
【陳世峰╱台北報導】2016年北台灣10大代銷出爐，由海悅廣告蟬聯冠軍，去年總案量達697億元，亞、季軍則由甲山林廣告及慕樺廣告分別以319億元、220億元的案量拿下。市調業者分析，今年上半年豪宅接案量洗牌，海悅有「One Park」大案在手，應能續坐龍頭寶座，預估今年2~10名競爭相當激烈。
根據《住展》雜誌統計，2016年10大代銷承接量體達2268.55億元，年增325.95億元，成長16.8%。海悅廣告靠「和平大苑」、「森聯摩天41」豪宅案量挹注，較前年的519.2億元大增約34.2％，估上兩大案量就達400億元，使其穩坐冠軍寶座。
海悅廣告總經理王俊傑指出，去年在手案約30~35件，粗估今年可放大到45件，新舊接案量合計可達800~1000億元，今年最大案為元利建設推出的豪宅案「ONE PARK」。目前該案仍在等待使照核發，市調業者預估，該案總銷逾500億元，可望讓海悅續坐代銷龍頭寶座。
位居亞軍的甲山林，去年承接案量為319億元，亦比前年的178.5億元大增約78.7％，增幅更勝海悅。排名則由前年的第4名一舉躍升至第2名，而去年因「希望城市」、「江翠ONE」指標案熱銷，堪稱是豐收的一年。
甲山林增幅勝海悅
甲山林機構董事長祝文宇表示，去年業績還不錯，主因成功說服建商讓利，「現在市況就是要用讓利換成交，今年也推出部分自建案，在北台灣、高雄均承接建案，預估今年量體約在400~500億元，會再比去年成長。」
去年慕樺廣告靠著信義區「琢白」案一舉擠進第3大代銷公司之列，該公司過去因銷售「松濤苑」打響名號，去年「琢白」新接案量就達220億元。
至於前年亞軍新聯陽廣告，因接案量萎縮至217億元，排名落居至第4名，但今年有「潤泰敦峰」、「華固名鑄」等指標豪宅案將陸續釋出，可望重返前3大。而創意家行銷，去年承接案量達185.5億元，位居第5，逾半量體來自於永和都更案「勝開大地」。
維持大者恆大趨勢
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，雖然去年北台灣推案量衰退，但前10大代銷接案量不減反增，入榜門檻也從2015年的81億元推高至104.5億元，「顯示代銷業依然維持著大者恆大的趨勢不變。」不過今年上半年各大代銷業者接案量已有消長，預估今年排名將洗牌。
去年10大代銷 海悅續稱王
記者林美芬／台北報導
去年全台十大代銷出爐，總接案量達到4723億元，海悅廣告一家衝破1294億元案量，連續第二年穩坐代銷龍頭寶座。
前3大是常客 王座輪流坐
根據住展房屋網調查，去年十大代銷前3名可說是常客，也是代銷界常勝軍，經常互爭代銷龍頭，分別是海悅廣告、甲山林廣告及新聯陽廣告；前三大代銷接案就達2845億案量，占了十大代銷總銷金額約6成。
根據統計，去年十大代銷新接案金額大暴衝，總計達4723億元，創下住展房屋網統計以來新高紀錄，跟前一年的3486億相比，大增約35.48%。
住展房屋網經理黃美瑄表示，去年十大代銷名單幾乎都是老面孔，新進榜者僅一研九鼎廣告；一研九鼎是大新竹地區代銷，指標案如「富宇權峰」，是首次登上十大代銷排行榜。至於從桃園起家的五十甲廣告，近年積極在桃園與新北市接案，在暌違數年後，又重新回到榜內。
排行榜內另一匹黑馬，是近年急速竄起的信義代銷。信義代銷憑藉集團優勢，從房仲跨足到廣告代銷後，在代銷界攻城掠地，前年就擠進第十名，去年總銷金額年增逾一倍，排名一口氣跳到第四名，其所承接的指標建案如淡水「宏盛新世界」、下新莊的「君泰」等等。
龍頭的海悅去年大膽且大手筆搶接新案，總接案數達69個，不僅以1294億的案量再度稱霸代銷界，同時又刷新自己保持的1250億紀錄，連續兩年摘下十大代銷桂冠。
住展強調，這份台灣十大代銷排行不含自建、自售的建商。所以遠雄建設、昌益建設及茂德機構等建商均不列入排行。
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〈台股青紅燈〉桃園航空城是泡沫
交通部長葉匡時上週接受電台專訪時表示，桃園航空城是台灣未來4、50年最重要建設，這是跨部會及地方政府共同執行的大型計畫，若沒做成，「台灣就bye-bye了！」而成功關鍵，在於開放陸客來台灣中轉，若大陸同意開放，桃園機場運量可提升3成。
葉匡時認為，桃園航空城能否成功，重要關鍵之一是陸客來台灣中轉。目前大陸採取「技術性杯葛」，不將兩岸航線視為一般國際航線，規範大陸民眾來台不能持中華人民共和國護照，須改持「大陸居民往來台灣通行證」，即俗稱的「大通證」，須提前1、2週申辦。但對商務客而言太麻煩，多改往其他鄰近國家轉機。
搞了半天，桃園航空城開發的基礎，是建立在中國的態度上，中國願意在政治上讓步，認同台灣是一個國家，桃園航空城才有機會成為陸客中轉的機場，說到這裡，大家覺得政府推這個開發案有前景嗎？
事實上，桃園航空城從頭到尾都是一個泡沫，規劃的前提是中國必須要在政治立場退讓；在現實面上，桃園附近的工業與倉儲物流用地都有餘裕，供給遠大於需求，政府花大筆預算徵收土地，若干年後，還是荒煙蔓草一堆。這種行為太荒唐了，葉匡時不講，大家還差點被蒙在鼓裡了。
（紅布朗）
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管中閔又改口:四小龍還存在
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| 台灣與亞洲四小虎比較 |
台灣經濟「當然是Ａ咖」
〔記者陳梅英／台北報導〕前陣子接受電台訪問時還隨口說出「我早不認為還有四小龍」的國發會主委管中閔昨改口；他說，四小龍當然還是存在，重點是未來，台灣要如何維持過去領先的競爭優勢。當立委問到台灣經濟發展與其他國家相比，是「Ａ咖、Ｂ咖、Ｃ咖？」管中閔毫不猶豫的回說，「當然是Ａ咖」。
管中閔解釋，過去四小龍說法是在彰顯台灣的領先地位，「我的意思不是字面上去說還有沒有四小龍，重點是要看未來，我們今天要做甚麼努力，才可讓台灣持續在國際上保持領先地位。」
他指出，新加坡與香港嚴格來講是城市，台灣與城市相比是不太公平，應該比較的是發展模式與進步程度；他承認，台灣有些地方還不盡理想，需要政府政策努力去改善，找到台灣的差異化去做發展，例如創新、創業等，若發展的好，就能確保台灣未來可走到領先地位上。
對比台灣與鄰近競爭對手國家的失業率、人均所得及ＧＤＰ等數字，台灣不僅遠落後於港韓星等四小龍成員國，也面臨泰馬印菲等「亞洲四小虎」急起直追壓力。
立委︰四小虎都追上來了
立委黃偉哲批評，亞洲四小龍的確都還在，但已不是昔日的四小龍，過去四小龍在經濟成長率、所得水準等相仿，現在台灣與其他三小龍距離拉開，就算台灣國民所得從八○年代的兩到三千美元到今日的兩到三萬美元，但人家已到三、四萬美元，馬總統與江院長卻還沿用四小龍說法。
立委潘孟安更質疑，去年的ＧＤＰ、失業率、國民平均所得等，台灣哪一項不是在四小龍倒數，甚至連亞洲四小虎都追上來了，東協國家都快要超過台灣，馬政府有拿出任何對策嗎？
對於近來「低薪是國恥」議題，管中閔僅說，他承認低薪是要嚴肅面對的問題，是否要用這麼強烈字眼去形容則有討論空間。
管強調，還是要經濟熱起來，事求人，薪資才有上漲機會，且從經濟學角度來看，薪資反映的也是生產力，因此如何讓有高附加價值的產業帶動經濟活動活絡起來，是現在政策努力的方向。
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