姜朝鳳宗族

雙北市5年內買賣的豪宅新成屋被國稅局鎖定，變相以「核實認定」方式來進行實價課稅，對豪宅市場已造成嚴重衝擊。業者透露，今年1月公布的新制豪宅稅，其實影響不如預期大，但核實認定卻對豪宅極具殺傷力。　以出售1間總價3億的「仁愛帝寶」為例，核實認定所課的稅，是新制豪宅稅的4倍之多，對豪宅市場交易已產生嚇阻效用。　財政部為打擊炒房，在今年1月23日宣布，針對雙北市超過8,000萬的豪宅、其他縣市超過5,000萬的豪宅，出售但未能舉證成本者，將改按房屋售價扣除土地價值的15％計算售屋所得，並具以課稅，此項措施將於103年5月開始適用，也就是所謂的「新制豪宅稅」。  大師房屋董座陳建慶指出，新制與舊制相較，應納稅額其實差異不大，舉例來說，若98年以1億購入北市「仁愛帝寶」，103年以3億售出，以此處房地比（房屋與土地價值比）25：75計算，房屋售價為7,500萬（3億x25％=7,500萬）。　當以新制豪宅稅計算，若賣家未舉證買入成本，國稅局將直接以房屋售價7,500萬乘上15％，財產交易所得額為1,125萬，今年5月報稅時，要將1,125萬元所得併入綜合所得課稅，按40％稅率計稅，其售屋獲利應納所得稅是450萬。　若以舊制計算，將以房屋評定現值（估計約1,900萬）乘上48％稅率，財產交易所得額為912萬，報稅時按40％稅率計稅，應納所得稅是364.8萬。　陳建慶表示，在2012年實價登錄上路後，由於買賣登記資料陸續揭露，國稅局自去年起針對雙北市指標性個案，以核實認定進行查稅。　以上述「仁愛帝寶」為例，在能提出買賣成交資料情況下，國稅局核實認定以3億扣除成本1.2億（買進1億元，移轉費用包括仲介費、契稅、代書費等粗估2千萬）後，再乘上25％房地比，財產交易所得額即變為4,500萬，報稅時按40％稅率計稅，應納所得稅即高達1,800萬。   他指出，目前雙北市5年內可查得交易資料的豪宅案，國稅局幾乎都採核實認定方式查稅，對豪宅本身來說，早就是變相的實價課稅。

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台灣房價自2003年以來上漲已逾10年，財政部與央行均坦承房價偏高，尤其是台北市，已達房市泡沫的程度。　過去30年，台灣曾經歷兩波房市泡沫，第一波是從1986年到1990年首季，第二波是從2003年至今。第一波房價飆漲主要因1980年代後半景氣過熱、資金過剩，最終靠緊縮性貨幣政策來解決。那波房市泡沫為期約四年，新推案住宅標準單價全國平均由每坪4萬元躍升至19萬元。之後，台灣房市陷入長達13年的調整期，但跌幅比起漲幅，相對不大。　至於最近這波房價上漲，始於2003年鋼筋、砂石漲價，復因國內貨幣情勢維持寬鬆，自2000年起利率幾乎逐年走低，借錢炒房的資金成本低廉，而土地增值稅以及遺贈稅稅率又陸續調降，以致房地產轉手的租稅負擔減輕。在2008年全球金融風暴爆發後，國內房價漲勢稍歇，但因國人不看好國內外經濟前景，游資更朝房地產市場聚集，房價漲勢加大。10年之間，新推案住宅標準單價全國平均由每坪15萬元逐步推升至28萬元。這波房價上漲不符經濟基本面，上漲地區比較集中在中北部都會地區。如何抑制房市炒作，正考驗著政府的智慧與決心。　其實政府3年多來已採行若干對策。在資金面，2010年6月央行限制台北市及新北市部分地區第二戶以上之購屋貸款成數最高為6成；2010年12月限制全國都會地區土地貸款成數最高為6.5成；2012年6月限制高價住宅購屋貸款成數最高為6成。金管會也要求不動產授信集中度偏高的銀行增提備抵呆帳；並針對非自用住宅貸款，提高銀行資本計提之風險權數至100％。　在租稅方面，財政部針對房地產位於都市且不屬於自用住宅或換屋等豁免項目，自2011年6月起，若持有未滿2年就出售，要課徵奢侈稅。而房價上漲最多的台北市，2012年7月起課徵豪宅稅，加重持有豪宅租稅負擔。此外，2012年8月推出的不動產交易實價登錄制度也提升了交易價格的透明度。　雖然政府已採行不少對策，但房價依然上漲，原因之一是資金過多、利率太低。過去10餘年的低利率政策固然是為了刺激經濟成長或維護金融安定，但持續太久，終將游資引往高報酬、高風險的投機活動。央行雖已限制特定地區或高價位住宅購屋貸款成數，但只要游資仍多，就會轉戰其他地區或中低價位房地產，很難終止房市炒作。　或許有人擔心採行緊縮性貨幣政策會影響其他市場或產業，甚至擔心一旦利率回升，房價回跌，會引發房貸違約，進而拖累銀行。但若任由低利率繼續下去，未來風險恐將會更高。因此，似宜逐步拉高利率，讓房價小幅向下修正。尤其美國經濟好轉，量化寬鬆措施開始減碼，台幣趨貶，或可增加外需，彌補內需因升息所受到的負面影響。　在房地產稅制方面，稅基偏低是關鍵所在。2013年全國公告地價約為正常交易價格的20％，房屋評定現值也只有造價成本的20％至25％。由於兩者明顯低於市價，以致地價稅與房屋稅負太輕，有利於囤地囤屋。至於土地增值稅，2013年全國公告土地現值約為一般正常交易價格的85％，今年再調高14％，因此問題不大。至於奢侈稅，是依市價課稅，但富人只要持有房地產滿2年，即可避稅，未來奢侈稅似可拉長應稅的持有期。　政府在房價過高時，應否資助民眾購屋？若政府決心要引導房價向下修正，優惠房貸反會誘導民眾被高房價套牢，不是一個好的政策選項。至於出售政府興建的低價住宅給年輕人或中低收入戶，畢竟數量有限，宜全數以租代售，等房價回跌後，租屋者自然會以合理市價購屋。　無論2014年房價走勢如何，長期低利率問題與不動產稅制改革將是政府施政宜積極面對的議題，而銀行業者與房貸借款人均應提前做好利率回升、房價回跌的風險管理。

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年年獲利超過一個資本額的華固建設昨（20）日舉辦春酒，向來低調穩健的董事長鍾榮昌，對2014年房市難得「掛保證」，表示北市房價不會跌、新北市也會撐在高檔；而華固今年也將大動作出擊，推案規模高達305億元，挑戰歷年最大量。　鍾榮昌表示，「2013年我們定位為踩油門、大舉買地的一年！2014年我們不會再踩油門買地、而是踩油門推案！」因此訂出今年銷售目標達305億元。　鍾榮昌表示，其中最大個案是原為景美財訓所的「華固新天地」，總銷金額達130億元；以及天母「華固天鑄」、總銷金額250億元，但華固傾向部分先建售後，等完工後賣相和質感最好的時候再出售，因此訂出今年銷售目標為120億元；此外，還有奇岩案15億元、新店華城別墅案40億元。　鍾榮昌表示，很多人擔心今年底七合一選舉干擾房市，加上QE減碼、全球升息有壓力，政策又不斷打房，因此日前住展雜誌調查發現北台灣今年329檔期竟然爆量推出3,700多億元的新案；看起來供給量似乎很多，房價恐怕會面臨下修考驗，但他卻不以為然。　鍾榮昌分析，根據華固和新聯陽內部對大台北房市的研究顯示，近十年台北市供給量有限，每年需求缺口達6～7萬戶，供不應求是長期結構，房價易漲難跌。鍾榮昌「掛保證」指出：「至少上半年，台北市房價我保證不會跌！」　鍾榮昌也表示，329檔期華固重頭戲為「華固新天地」，首度跨足「地上權小宅」市場，最大特色是萬坪財訓所基地中保留6千多坪綠地，住宅只蓋4棟、分別為16、20、21、22層樓，規畫20幾坪起跳的低碳綠色小宅，每坪開價可能落在5字頭。　鍾榮昌也透露，其實他對台北房價頗有信心，像「天母天鑄」就陸續成交逾10戶，超乎預期，連高樓層300多坪都以6億餘元成交，每坪單價站上200萬元，中低樓層也成交多戶。此外，新店華城案共40棟別墅，每戶6千多萬至1.5億元，有多組陸資客戶計畫合資成立投資公司向華固全數收購，連中國大陸阿里巴巴高層主管也來現場看屋，但經過詢問政府主管機關，未能獲准。不過，也顯示國內外買盤對於台北優質不動產的信心。

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每年年初所召開的世界經濟論壇（WEF）甫告落幕，會前主辦單位發布其引述各地專家看法所彙整的「2014年全球風險報告」，其中結構性高失業與所得分配不均，分別列為第2名及第4名。無獨有偶，在年會舉行的同時，國際勞工組織（ILO）指出全球失業人口不斷增加，貧富懸殊快速擴大，恐將波及經濟復甦，各國應探討威脅全球經濟發展的結構問題。　上述調查中似乎顯示，在經濟全球化、產業國際化、生產自動化、交易網路化發展趨勢的現今，不論先進國家或是新興國家，均面對著因環境急遽變化而引發失業問題，尤其之前全球金融風暴不僅重創各國中產階級，而且更讓所得呈現兩極發展。　前揭兩項風險對於台灣而言，是近年令人刻骨銘心，成為不易擺脫的夢魘。雖金融風暴之後，政府推動許多與促進經濟轉型的公共政策，但民眾似乎無感經濟復甦，其中又以就業改善與薪資成長為最。先從就業改善來說，依據行政院主計總處所公佈的資料顯示，由於台灣產業結構轉型引發就業型態變化，2001年失業率突破3％之後，迄今均維持在4％以上，尤其是20至24歲及25至29歲階層失業率始終停留在10％與6％以上，並無有效改善。　坦然言之，近年面對全球經濟競爭與產業結構調整，廠商在降低成本或因應經營模式變化考量下，增加許多臨時或派遣雇用就業型態。由於這些工作並不穩定，加上薪資所得微薄，僅是勉強餬口，根本無力支撐一家生計。然而，台灣社會多數家庭收入來自薪資所得，若未能隨著經濟成長有所增加，則代表一般家庭收入減少。此一情形之下，不僅影響民眾日常消費行為，尤其貧窮線之下家庭甚至需要政府擴大救助，藉以維持生計，如將接近貧窮線家庭納入，其數字勢必更加可觀。　隨著經濟結構快速變化與產業技術大幅進步，贏者獨享比重已日益增加的台灣社會之中，如何透過政府政策調整，使得社會資源分配符合公義，達到擴大「贏者圈（winners’ circle）」擺脫貧窮化，至為迫切。其中最為重要的是，政府需要採取有效就業創造措施，這些除致力傳統製造業的轉型外，必須加強推動服務業之升級，尤其大力排除市場進入障礙，有效促進民間投資，進而創造就業機會。再者，則是政府必須透過各項移轉支出措施降低家庭貧富差距，例如實施「負所得稅」制度，在家庭收入低於某一門檻時，政府直接給予適度生活補貼，藉以維持其最基本生活之需求。　然而，從歷史的經驗告訴我們，解決貧富差距並非僅有政府積極性的政策，而是尚需民間自發性之努力，亦即若要促進上述政策調整，知識份子的投入與公民社會之參與是不可忽略的一環。由於弱勢族群因自顧不暇，而無力參與政治活動，加上分散各地，不易集結政治力量，所以唯有透過知識份子的呼籲與公民社會之推動，始有可能在以選舉為主的政治運作上成為重要政策議題。　此外，則是在媒體暈染的社會之下，雖其「輿論」難免有各自主觀的立場，但在捕捉報導弱勢族群悲泣事件上卻又有無法忽略的力量，讓弱勢族群的聲音不被壓抑，甚至喚醒社會各界關心。　不可否認，現今台灣社會所存在的貧富差距問題，其實是1980年代之後，經濟全球化浪潮之下的一環。近年OECD許多國家已經開始重視此一議題，同時透過政策擴大「贏者圈」，藉以擺脫社會貧窮化，俾讓全球化所帶來的經濟效益與成果，是由多數民眾共享，而非少數贏者獨享。因此，我們希望朝野政黨均能以宏觀的心態面對此一事實，別讓台灣社會貧富差距更加惡化，經濟成長是硬實力，民眾所關心的是幸福感受軟實力，此也是目前知識份子與公民社會需要再度展現影響的關鍵時刻，不容錯過。

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　自92年SARS疫情過後，台灣房地產市場，出現史上少見的多頭行情。時至今日，已變成是不吃不喝10年以上，才能夠勉強買棟台北市周邊的房子；對多數薪水階級而言，這幾乎已成了痴人說夢。93至95年台北市各區房價漲勢都還算和緩，但自96至102年，近7年來，價格波動就明顯增大，而其中漲幅最誇張的是南港，約達73％左右，其次是萬華區與中山區，單99年，年度漲幅亦有51.7％和35％相當可觀。　96年台北縣各鄉鎮市，房價漲幅超過兩成，漲勢明顯的：只有板橋、新店、永和及新莊這幾個通稱一線衛星市鎮的區域；汐止、土城、樹林及三重，漲幅則約在14％至17％之間。新北市第2次價格大漲是出現在99年，除了板橋之外,永和、汐止漲幅逾3成，林口（新市鎮）46.6％、蘆洲53.4％及三峽（北大特區）及新莊更超過64％以上，泰山的99年度漲幅最驚人，高達80％左右！　新莊副都心由於2013年底中央合署辦公室完工，行政院十大部會陸續入駐，政治、交通、經濟、藝文、綠化、產業等國家級六大開發計畫一一到位，國際機場捷運、商業生活複合機能與中港河堤綠廊逐漸成型，質與量的建設題材絕不亞於台北市的南港，因此僅僅98年、99年兩年漲幅已近80％，因此相對低價的南新莊，在副都心高價推擠效應下，未來漲幅大有可為！　在102年6月新莊捷運線，全線正式通車至迴龍站，讓南新莊的房市一路長紅。當地新成屋的房價從通車前的28至35萬坪，至今漲至35至
42萬/坪，短短不到半年內，漲幅竟高達兩成，可算是新北市漲幅最大的區塊。　而其中南新莊的預售個案，位處捷運輔大、丹鳳與迴龍站間的新建案，如：「金璽樂曲」、「東村A ONE」、「捷運吉境」、「麗寶雙璽」及「君泰」，平均開價為42至50萬/坪。其中「君泰」大規模基地，面千坪綠蔭公園、匯集台北市億萬級豪宅規劃團隊，擁有十數項會館設施，是目前人氣與形象最高的成功建案。

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