姜朝鳳宗族

台灣錢淹腳目 ３年近400億海外買房

記者徐義平／台北報導

眼見國內查稅、打房力道持續加重，加上近年房價來到相對高點，獲利空間有限，國內資金選擇逐步外流國際尋找投資標的。根據業者統計，近3年光是投入日本、馬來西亞的資金合計至少350到400億元，平均一年至少100億元資金投入國際掃房。

台灣房屋國際資產中心執行長方彥夫表示，光是去年一整年自家代理馬來西亞房地產完成銷售的金額便高達100億元，預估今年更可上看150億元。

此外，方彥夫指出，目前銷售馬來西亞房地產的台灣業者粗估超過50家，去年全年銷售金額至少50億元，因此，光是去年一整年便有150億元的台灣資金投入馬來西亞房地產。

除馬來西亞外，近年來台灣資金也掃進日本房地產，根據日本信義統計，2011-2013年台灣民眾至日本購屋的總成交金額將近130億元。

若再加計其他代理業者銷售日本房地產的總成交金額，粗估3年來將近有200億元的成交金額。因此，3年來，台灣資金光是外流至日本、馬來西亞便至少350億元。

日本信義社長何偉宏指出，日圓從半年前一路狂貶，一年前在日本買一戶房屋總價約5000萬日幣（折合約1850萬新台幣），受惠匯差因素，目前進場購屋同樣房屋折合新台幣只須約1450萬元，投資成本減少近400萬元，才會導致近期台灣資金更加積極往日本掃房。

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魯比尼：全球各國可能都正在「日本化」
2014/12/3 鉅亨網提供

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《Market Watch》報導，近日日本央行宣布擴大量化寬鬆規模，可能暗示全球匯率大戰又要捲土重來。「末日博士」魯比尼稱日本央行此舉「以鄰為壑」，一但日元匯率再度貶值，鄰近國家包括中國、南韓、台灣、新加坡、泰國等國出口都將受影響，商品在日元貶值情況下變的相對昂貴，不利出口。

歐洲央行與瑞士。
挪威央行亦紛紛採寬鬆政策，或其他非常手段避免貨幣升值。
在全球央行都試圖壓低貨幣匯率的情況下，美元匯率未來可能還會大幅上漲。
市場依舊預期聯準會將於明年年中升息，亦支撐美元不斷升值。
魯比尼補充道，這場匯率大戰反映出各國只剩貨幣政策可以用來刺激需求與經濟成長。
目前全球各國經濟不外乎受到緊縮政策、公共預算減少、高稅率影響，消費者支出亦隨之減少，各國先天的消費習慣差異亦影響全球經濟復甦。
過去那些支出多儲蓄少的國家被迫減少開支，藉此減少預算赤字。
同時那些支出少儲蓄多的國家現在支出更少了，貿易順差大幅成長，嚴重影響全球消費需求，對經濟成長造成不利影響。
央行寬鬆政策確實可以拉抬股票與商品價格，並降低借貸成本，提升通膨率。
但真正重要的是各國應盡速重整財政，投入更多資本至國內基礎建設，輔以中長期財政計畫，才有可能促進經濟成長。
但目前全球各國央行似乎正反其道而行。
魯比尼認為，全球各國正在「日本化」，未來可能陷入日本般的長期經濟衰退局面。

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房價10年翻倍 民怨跟著暴漲
10年來，台灣房價暴漲，幾乎與房市沾上邊的相關產業，如建商、營造、房仲、代書等是人人口袋飽飽，但也讓民怨怒氣暴漲。（記者林美芬攝）

記者林美芬／專題報導

過去10年，台灣房市市值暴漲，指標地區的雙北市平均房價漲幅逾倍，幾乎與房市沾上邊的相關產業，如建商、營造、房仲、代書等是人人口袋飽飽，投資客、炒家更是賺翻天；但薪資凍漲，房價卻大漲，讓民怨怒氣也暴漲。

推案暴增 全台成工地

台灣房市從SARS谷底翻揚，歷經台灣政黨輪替、全球金融海嘯等國內外政經風雨，但近幾年來，在全球量化寬鬆救市、熱錢竄流的情況下，幾乎全台房價都頻創新高。

淡大教授莊孟翰直言，相較於實質薪資水準倒退，房價大漲、拉大貧富差距，當然造成民怨也跟著暴漲。

依住展雜誌統計，這10年，台北市預售及新成屋平均每坪房價從39萬元大漲到83.9萬元、漲幅逾倍；北台灣郊區房價從平均每坪11-12萬元，也大漲到20-30萬元。

在資金湧向房市的情況下，這10年來幾乎全台成建築工地，房市供應量大增，從雙北市、桃園、新竹、台中、高雄，一路向南。去年新竹、台中、高雄的年度推案量都超過2000億元，桃園達3200億元，新北市衝上4000億元，推案量是10年前的3-5倍，甚至是10倍爆量成長。

房市泡沫了沒？

房價高漲，進而推升民怨，使政府不得不頻出手、頻動口打房，但奢侈稅打房打了兩年，房市泡沫危機喊了一陣子，台灣房市真的泡沫了嗎？快破滅了嗎？產官學似乎都看不懂。

前陣子，財政部長張盛和就引用莊孟翰教授的10大指標來檢視台灣房地產，有6-7項都是房市泡沫的明顯警訊；按照這項檢視指標，台灣房地產泡沫早瀕臨破滅邊緣、甚至早該破滅了，但為何去年房價再創高？

莊孟翰分析，主因是台灣藏富於民、且地下經濟龐大，很多資金政府根本無法掌握其流向，才會造成房市失控狀態。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民也認為，就經濟理論來看，台灣房地產從供需比、空屋率、房價所得比等，都是超世界水準，台灣人購屋文化及地下金融都是值得考慮的因素。

有土斯有財根深蒂固

代銷業者直言，台灣人乃至華人，對「有土斯有財」的觀念根深蒂固，不會輕易賣掉手中房產，等於是鎖住市場大多供給，自然熱錢一來就很容易推升房價上漲。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴舉例，「河南王」王任生5分鐘買下3戶帝寶的案例並不特殊，台灣房屋近期成立的美國洛杉磯門市，對美國華人銷售房屋，就發現台灣人、中國人即使留在海外，也對房地產投資十分執著。

莊孟翰也點出，並非所有房地產都只是自住或一般交易，在地下經濟操作中，透過房地產買賣來漂白黑錢，就是很常見的手法；且炒作對象重點以高價房地產為主，豪宅及商用不動產都是一般性標的。

熱錢是房市泡沫主因

張欣民直言，政府打房都是口水，在低利率環境下，不管是台股或其他投資管道，都沒有房地產來得穩當，熱錢當然就湧向房市。

他指出，這10年來有4波資金大潮，一是台商返台，二是低利率引發定存解約戶進入市場，三是遺贈稅減到10％的移轉效應，四是海外熱錢流竄（QE效應）。4股資金大潮湧台，房市當然欲小不易。

莊孟翰建議，要解決房價高漲推升的民怨，政府應從金融及財稅兩方面下手，包括嚴控土建融及房貸的區域與成數，還要推出奢侈稅、豪宅稅等，甚至把公告現值大幅調升，逐步接近實價課稅；加上國稅局緊追每一步實價登錄的市價，能課的稅絕不寬貸，多重手段下手，才能有效讓房市降溫。

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〈台股青紅燈〉雙峰台灣 雙瘋房市

房價漲不停、薪資卻凍漲，相對拉大台灣貧富差距，造成台灣雙峰社會趨勢更明顯；而近幾年來豪宅價翻了數倍，就連曾遭颱風重創的汐止「林肯大郡」近1年多來成交量也暴增，台灣不只貧富雙峰，房市也雙瘋。

相較於汐止中古屋行情每坪約30-35萬元，「林肯大郡」近來就算漲到每坪12-14萬元，還是只有區域行情的1/3價。會去買的人恐不是短線炒作，就是買不起台北房，只好退而求置產「林肯大郡」。

時間倒回到10年前，當時「仁愛帝寶」1坪叫價80萬元，現在實價已直上298萬元；當時「信義富邦」一坪約65-70萬元，現在信義區豪宅動輒上200萬，信義區D3、D5土地等5大在建豪宅喊價300萬起跳、甚至衝上400萬。

豪宅價如疊疊樂般，愈疊愈高、愈疊愈誇張，當然是用資金堆砌起來。雖然央行、財政部頻頻出手打房、動嘴警示，但只要台灣雙峰社會持續惡化，豪宅價恐還會一路上青天。

頂新魏家貸款買帝寶，就是凸顯銀行業「趨富避貧」最現實的一面。在風險控管及獲利的考量下，銀行當然樂將貸款大筆、甚至加碼，雙手奉上給這些富人，但對22K的青貧族及升斗小民，因相對貸款風險高，當然得斤斤計較。

買數億元帝寶可只準備1趴自備款，但買每坪價格僅帝寶1/24的「林肯大郡」，向銀行申貸恐碰壁。您說，台灣這個社會瘋不瘋？房市瘋不瘋？

（費特曼）

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記者林美芬／專題報導

就算台灣房市走了10年的大多頭，但還是有人會不小心踢到鐵板。英業達集團創辦人葉國一，從科技業轉戰不動產開發，一度風起雲湧，卻在台北市政府士林官邸北側專案住宅案上誤蹈官司，黯然淡出房市；曾是捷運聯開住宅教父的樺福開發張綱維，在新北市八掛山的環遊郡開發案，也慘遭滑鐵盧。

不敵八掛山魔咒

在北台灣相當知名的「環遊郡」，位於新北市淡水區小坪頂的半山腰，這裡有著「八掛山」的稱號，早年曾有多家建商慘套其中。

小坪頂的地理條件算是不錯，樺福也從銀行手中以低價取得產權，重新進入開發；初期很被看好，但基地太龐大、開發線太長，只要銷售一停頓，很可能掛掉。

張綱維除了環遊郡外，後來投資遠航等燒錢行業，又碰到淡海新市鎮進入大規模開發，銷售互撞；且張綱維背後金主也有人另投他人，種種因素交織，環遊郡至今還在銷售，且客訴不斷，更讓銷售難度提升。

但業界估算，張綱維在環遊郡開發案上，還是賺錢的，因取得成本很低，不賺錢很難。

房市好賺也有風險

手握大筆現金投入房地產事業的葉國一，一度感嘆電子業毛利微薄，不動產實在太好賺。一開始投資都獲利，卻因涉入以人頭購買台北市士林官邸北側專案住宅案，最後退出房市。

根據法院訊息，葉國一同意以將人頭認購、市值逾6.5億元的22戶專案住宅無條件贈與台北市政府，換取詐欺罪緩起訴；另須繳交緩起訴處分金4800萬元，等於是以接近7億元代價，為自己脫罪。

業者就說，葉國一在前幾年投入不動產業，算是抓到好時機，買賣間容易獲利；但他卻偏好高難度土地整合案，甚至是向政府以人頭方式搜購以換暴利，而這些都是一般建商及投資人不敢介入的區塊，難怪踢到鐵板。

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10年大多頭 房產新富豪趁機而起

記者林美芬／專題報導

台灣房市走了10年大多頭，也造就了不少房產界新富豪，包括遠雄集團趙藤雄、寶佳機構林陳海、潤泰集團尹衍樑、興富發集團鄭欽天、麗寶集團吳寶田、京城集團蔡天贊等，這些房產新富豪10年來身價都翻了數倍。

蔡天贊坐擁土地 固守南台

京城集團董事長蔡天贊坐擁南台灣大批土地，公開喊出手中土地超過5萬坪，他早在2012年就公開為高雄地價加溫喊話，稱一坪將破300萬元。

果然在去年與興富發董事長鄭欽天搶奪高雄市美術館土地時，硬是以一坪304萬元打敗鄭欽天，成為贏家。

鄭欽天四處推案 全台搶地

相較京城集團重兵都集結在南台灣，鄭欽天就不同了。他從台北南下高雄做代銷，再從高雄以建商姿態北上台北開發，在台北、新北市開花結果；如今是全台大獵地，四處推案，2011年推案量一舉破760億元，讓市場刮目相看。

鄭欽天算是爆發型開發商，但戲劇化作價也是他的特色，甚至被同業批評。2010年，他以35億元買下士林夜市旁的「金雞廣場」，每坪價格達到258萬元，震撼當時地產界，準備興建豪宅，一坪叫價到120萬元；但到2012年政府打房成凍，市場交易量萎縮，鄭欽天在尾牙宴上竟公開喊一坪90萬元，降價25％出售，果然成為媒體焦點。不過同業卻私下吐嘈開價不實，只是回到市場行情而已。

趙藤雄敢言放砲 毀譽皆來

興富發公開宣稱降25％賣屋，同業多只私下批評，但遠雄集團董事長趙藤雄就直言批評，公開表示對這做法十分不以為然。

趙藤雄敢言、且個性帶衝，經常出言批評時政，曾直言馬政府「黃金十年」成「黃土十年」，引起業界、甚至不少民眾認同；他的榮譽博士也是一個接一個拿，如今已有4個博士學位，從美國到台灣都有。

這10年來，趙藤雄帶領遠雄集團國際化，積極與四大洲的一級企業合作，不惜每年花重資帶員工、媒體考察先進技術及跨本業的技術，讓遠雄開發不動產區域從台灣伸出到中國、美國、中東等地。遠雄集團已成為橫跨建築、壽險、飯店、遊憩、空港物流、醫療等綜合性集團。

尹衍樑政商通吃 蠶食聯開

潤泰集團總裁尹衍樑從早年的「兩岸密使」，到如今成為公部門聯合開發大戶，成績及轉型速度之快，都讓市場咋舌。

尹衍樑早年就進軍中國設立「光華講座」，培植了當地大量財經制度及人才，也成就特殊的兩岸政商地位。

在台灣，他也吃得開，現在潤泰總部就是BOT案從交通轉運中心變身而來，還發行不動證券，先行回收開發成本，成為一本萬利的生意。

後又入主南山人壽、搶入世貿二館BOT開發案，包括南港、松山、內湖、三重等車站聯開案，讓尹衍樑在台灣生意越來越具規模，本事之大讓不少同業羨慕。

吳寶田常幫朋友 沒有敵人

不動產開發公會全聯會理事長吳寶田以一套海派的「朋友投資學」，奠定人脈及事業，成為跨業集團。

麗寶機構旗下有建設、營造、樂園、連鎖飯店、百貨商場及生技事業，原以建設起家，目前每年推案量約在350億元上下，遍布全台；吳寶田個人投資不少，這些絕大部分都是跟朋友合資事業，不在乎佔股有多有少，重點是「幫朋友」。

他認為，「錢要大家一起賺才賺得多」，交織成朋友投資學，擴大麗寶集團成跨業集團。

林陳海神秘推案 以量取勝

台灣建築大亨中，最低調的算是寶佳機構林陳海，寶佳機構旗下超過40家公司中，光是控股公司就有4-5家，各控股約10家公司，在全台各地推案，以平價住宅為重點，以量取勝，寶佳也是上市公司櫻花建的母公司。

林陳海十分重視人才，以合資方式成立公司，林陳海佔大股，信任的人才佔小股，卻擁有充分的經營權，這些人卯足全力工作，幫自己創造業績，更創造林陳海的財富；林陳海只看業績及報表，每週一次的寶佳各公司報表，就可看出全台房市市況。

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記者李靚慧／台北報導

農曆年前是資金需求的旺季，銀行業者為搶信貸商機，不但前3期利率降至1.98％，且開辦費更下殺至一折；但銀行業者提醒，如果不是信用特別良好的客戶，還是盡量避免使用信用貸款，因為很難獲得最低利率，若手邊有保單，不妨詢問是否符合保單借款的申貸資格。

除非信用好適用機率低

澳盛銀行近期推出多種個人信貸方案，針對澳盛持卡人，在今年2月底前申辦，原價8888元的開辦費，只要新台幣999元，幾乎是只收一折價；此外，該行針對「專業人士」，包括5000大企業員工、專業人士及軍公教人士等，提供「菁英階梯式利率專案」，前3期利率自1.98％起跳，比房貸利率還低，最高貸款金額為新台幣300萬元，最長可分7年還款。

不過，上述的菁英貸款，一般有資金需求的經濟弱勢，根本無法申貸，南山人壽則鎖定「經濟弱勢保戶」，提供保單借款優惠專案，只要是該公司持有低收入戶證明文件的保戶，申請保單借款，符合條件即可以2.28％的優惠年利率申貸，協助清寒保戶解決短期資金周轉的問題。

保單質借利率較低

南山人壽指出，目前市面上保單借款利率多在4％至6.9％之間，雖然利率較現金卡或小額信貸為低，但對清寒家庭來說還是一筆負擔。

該公司推出的保單借款優惠專案，只要「要保人」符合社會救助法規定的低收入戶，檢附一般保單借款申請書及低收入戶證明文件，親至全台各客服中心櫃檯即可申辦，自借款日起算，可享為期最長一年的2.28％優惠年利率。每張保單限申請一次，借款金額上下限與一般保單借款規範相同，但部分保單及透過ATM進行保單借款者不適用。

但保險業者也提醒，保單借款雖方便，但若借款未還清，當需要申請理賠、解約或是給付各項保險金時，保險公司會先扣除欠款及應付利息後，才會給付餘額，提醒民眾在借款前，還是應注意自身還款能力。

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豪宅價疊疊樂 愈疊愈誇張
10年前，帝寶一坪約80萬元左右，已讓當時台北富豪圈咋舌。10年過後，帝寶已直上298萬元。（資料照）

記者林美芬／專題報導

在10年前，大部分人恐很難想像台北市頂級豪宅每坪價格可破百萬元，但到去年底，台北市實價揭露每坪單價破200萬元豪宅俱樂部成員已達8戶，以大安區最多；豪宅價還續創高，台北市信義區內5大豪宅案蓄勢待發，單坪價格都上看300萬元，難怪網民會酸說，豪宅價疊疊樂、愈疊愈誇張。

信義區豪宅10年前僅1/3價

翻開台灣豪宅史，10年前的「信義富邦」一坪約65-70萬元，裡頭曾住有聯電曹興誠、鴻海郭台銘等一幫電子新貴；接著「信義之星」曾有天后張惠妹加持，房價也一坪75萬元上下。

接著而來是「帝寶」，吸引著富貴級人士買單，但顯然是以傳產類企業主為主，一坪約是80萬元左右，已讓當時台北富豪圈咋舌。

但10年過後，現在信義區豪宅均價在一坪180萬元上下，帝寶更已直上298萬元。單價超過200萬元的還有皇翔「御琚」、潤泰「松濤苑」、仁愛一品等；位在大安森林公園正對面的「勤美璞真」，一度叫價到一坪破300萬元，還被央行彭總裁微服私訪後，揭露價格一坪僅178萬元。

就因為豪宅價愈喊愈誇張，豪宅一詞也惹人怨，台北市府在前年開徵「豪宅稅」（高級住宅加價課徵房屋稅），被列入豪宅的是總價8000萬元以上的高價住宅；根據統計，共有139棟、約2900戶。

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預售屋紅單轉手，易成為逃稅漏洞。北區國稅局為了亡羊補牢，昨（21）日宣布，將往前追溯5年內的預售屋交易案，亦即民國98年至102年間的案件，列為重點查核對象，若是有逃漏稅情事，將連補帶罰。

原文網址： 打房又一招　炒作預售屋　小心國稅局 - 好房News http://appnews.fanswong.com/show.php?id=406521#ixzz2rDy5Feb0