◎ 陳秋文
1996至2013年國民所得成長幾乎停滯，房地產價格動能不足，但應回 檔修正的房地產價格卻見回而不回，令人不解？若以國民所得主要來自國內(封閉)經濟體系的角度，則當前的平均每人國民所得應是沒有理由支撐如此高房價；惟 當前我國的國民所得不是單純地可由國內(封閉)經濟體系所能闡述，而應以國際(開放)型的經濟體系的思維，方能窺其我國國民所得之全貌。因此，現今試圖以 平均每人國民所得之因素，要來解釋房地產將會有瞬間泡沫化產生之發生，似乎與現實社會有落差。
在開放型經濟體系下，平均國民所得是由國民的 國內所得加國外所得所組成；雖近年來國民之國內所得不增反減，但國民的國外所得是增加的；在國內國民人數較國外所佔的比重仍為多數時，雖少部分國民國外所 得增加，但仍造成我國平均國民所得停滯之現象。若依一般之觀點；平均國民所得停滯情況下，我國房地產應沒有大幅上漲空間，房地產泡沫化的危機應將出現。但 此論點，實際上卻與當前我國的房價走勢不符，其因為何？
由央行國外收支表得知，國民國外所得淨額逐年大幅增加，從1982年66百萬美 元，1990年4,362百萬美元，2000年4,468百萬美元，到2012年15,336百萬美元；若以2003至2012年合計約達114,302 百萬美元，折合台幣約3兆4291億元。試想，在此情境下(平均國民所得停滯)，若國民的國外所得增加之部分(來自中國或其他國家的上百萬台商或台幹所獲 得的所得回流)，及外國資金的大量流入(例如中國資金利用各種管道流入)，投入國內房地產時，勢必使得房價不降反升，及獲得相當的支撐。
簡 言之，雖我國平均國民所得停滯，但仍可發現我國房價上漲，甚至中、北部大都會區房價大幅上漲現象。而來自國外國民所得或資金的購屋者，大部分時間仍滯留在 國外，也造就我國房地產另一重大影響，空屋率大增之現象；與其他國家相較，我國空屋率高達20%，日本14%，新加坡7%，香港5%；也就是說在空屋方 面，我國每五棟房子就有一棟是空的，且較東亞國家嚴重。這也顯示，我國相較其他國家，無法將資金引導至有效率之處，及造成資金錯置與低度利用之現象。
綜上所述，外來資金一旦快速逃離房地產時，則我國房地產將有泡沫化風險。因此，我國有關當局應及早提出有效管控或引導外來資金之措施，以避免房產問題造成社會之禍患。（作者為文化大學兼任助理教授）
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