姜朝鳳宗族

海外投資房產 作好功課不吃虧

不動產業者呼籲投資人，不要太期望日本不動產會有很大漲幅，日本房價漲幅可能還抵不過外匯變動的損失。（記者林美芬攝）

亞洲國家陸續祭出打房政策，如馬國政府提高資本利得稅（類似台灣奢侈稅）等，各國政策變動風險，是在國內難以掌握的。圖為馬來西亞吉隆坡雙子星大樓。（記者林美芬攝）

台灣人赴日本投資不動產熱度直升，據日本信義統計，今年前3季已達61.5億元，較前年幾乎呈現倍數成長。圖為日本天空樹。（記者林美芬攝）

記者林美芬／台北報導

政府打房無章，造成房市交易急凍，且台灣房產租金投報率亞洲最低，近1年多來國人海外投資房產熱度直升。但專家提醒，海外投資房產並非穩賺不賠，投資物件的區域條件、匯差風險、房產管理、相關稅金等，都得先勤做功課，才能趨吉避凶。

成本計算眉角多

國人海外置產有多熱？前年日本信義仲介台灣人赴日本投資不動產約123件、成交金額約新台幣15.3億元；去年成長到173件、25.4億元；今年前3季已達61.5億元，幾乎呈現倍數成長。

東森房屋董事長王應傑分析，投資海外不動產，光是成本計算就很複雜且手續繁複，在交易安全考量下最好親自簽約、用印、合約公證，加上各國對不動產的取得，持有期間及出售等相關稅賦差異很大，加上來回機票成本、住宿費用，期初的交易成本遠比國內高。

王應傑指出，不管是國內或國外，投資房產地段考量都是首位，但在國外人生地不熟，投資客常被仲介牽著鼻子走，仲介只要打出高租金報酬率的個案，就傻傻買單投資。

他 提醒，其實很多訴求高租金報酬的個案都未扣除成本，舉例來說，買一間新台幣三百萬元的日本套房，每年租金收入約18萬到24萬元，看來報酬率不錯，但實際 要支付成本不少，包括第一次買賣交易成本，房屋順利出租後，每年要繳納物業管理費、房屋修繕費、持有稅費（房屋稅、地價稅等）。

這些成本加起來，在海外持有一間不動產，成本大約每年佔去2％，扣除成本後，真正賺進荷包也不過9萬到12萬元，沒表面上好賺。

各國政策藏風險

另外，各國政策變動風險，在國內難以掌握。過去幾年，亞洲國家陸續祭出打房政策，如馬國政府提高資本利得稅（類似台灣奢侈稅），早期馬國稅率只有3-5％，這2年房價快速上升，2年內出售上調到15％，2-5年降至10％。

至於日本不動產資本利得稅行之已久，目前以5年為分界。5年內買賣不動產，資本利得稅率為30％，持有5年以上則降一半，為15％；若是賠錢，就不需繳納。

日本托馬斯不動產台灣分公司總經理平川憲說，現日本消費稅是5％，但明年4月就到8％，到2015年10月就上到10％，日本有景氣條款，這都得要先留意。

不動產業者也指出，投資門檻設限也會變動，如外國人到馬來西亞投資現在是500萬台幣，明年就會變成1000萬台幣，拉高門檻，到日本投資要貸款，台灣人要2000萬日圓以上（約600萬台幣）才可以貸5成。

怕賺租金賠匯差

匯率波動風險也可能吃掉獲利，甚至造成海外置產賺到租金賠了匯差。2012年10月時日圓兌台幣是0.36-0.37元，但今年10月變成0.3元左右，2000萬日圓去年還有720萬台幣，但今年變成600萬元，就少了約120萬元，等於損失20％的幣值。

平川憲指出，很多台灣人一直期待日本房價上漲，但到目前只有「相對房價下跌」及「期待感」，投資者不要太期望日本不動產會有很大漲幅，日本房價漲幅可能還抵不過外匯變動的損失。

王應傑強調，其實就如同台灣一樣，不管馬國或日本政府都不歡迎短線炒作，因此投資海外不動產不只是賺租金，還要有長線賺增值心態，更重要的是資金一定得是「閒錢」，才能進可攻退可守。