◎ 劉起孝
二○○三年下半年開始迄今，房地產多頭走勢，超越前一波一九八七年至一 九九六年的房地產榮景。但查我國平均每人國民所得：一九八七年四九四七美元、一九九六年一二三三○美元、二○○三年一二五四九美元、二○一二年一七七三八 美元。其中一九八七至一九九六年成長為二．五倍，房地產價格因所得成長而上漲，尚無可厚非；一九九六至二○○三年國民所得成長幾乎停滯，房地產價格動能不 足，價格向下修正。二○○三至二○一二年成長約四成，房地產價格飆漲幅度不成比例。若國民所得未能在近幾年明顯提高，恐有泡沫化的風險。
回顧這一波房地產多頭市場的脈絡，大可區分為三個時期，第一階段為「政策驅使與觸底反彈」，由於一九九六年開始房市景氣低迷持續多年，政府為扶植營建業以帶動內需，相繼提出多項提振措施，甚至修法降低土地增值稅及放寬都市更新條件。經過多年的政策驅使，再加上二○○二年ＳＡＲＳ利空出盡，醞釀觸底反彈的契機，此為初升段時期。
第二階段為「美元貨幣寬鬆與國際原物料上漲」，二○○七年國際原油價格上漲，美國從二○○八年開始相繼推出量化寬鬆貨幣政策，我國利率持續走低，熱錢延燒加上通貨膨脹預期心理，助長房地產漲勢，房市行情走入主升段。
主 升段後，投機炒作現象油然而生，政府為抑制房地產價格飆漲，相繼推出奢侈稅、實價登錄等多項措施，但因利率持續維持低檔，資金寬鬆且成本低，再加上政策干 預壓抑多年、未足額反映國際原物料成本的油電價格，於二○一二年四月「雙漲」，物價上漲心理作用，應回檔修正的房地產價格卻見回不回，建商推案價格與中古 屋開價，竟以實價登錄已有成交紀錄為由而相對提高，有實際居住使用需求的購屋者，迫於現實只能接受，房地產價格因而暫時獲得支撐。
持平而 論，國民所得未相對提高，則量化寬鬆政策的低利率資金，加上人為炒作所創造出的房地產價格，未來必須面對的風險，昭然若揭；一九九○年代初期的日本經驗， 有前車之鑑。當然，我們更期待的是，適度穩定維持房地產景氣的溫度，讓建築業可興建品質優良且價格合理的房屋，帶動內需，並在確保人民財產權之情形下推動 都市更新，改善居住與生活環境，創造多贏局面，乃是全民所幸。（作者為政治大學地政系博士生）
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〔記者徐義平／台北報導〕就算中央銀行祭出豪宅限貸令、國稅局針對豪宅積極查稅，但頂級豪宅市場還是「仙拚仙」，一案比一案價格喊得高；光是今年，三大豪宅「帝寶」、「皇翔御琚」、「松濤苑」就合計成交七戶，每坪單價均在二五○萬元以上。
三大豪宅買家中，以「松濤苑」、「帝寶」知名度較高，前者是潤泰集團總裁尹衍樑買自家建案，砸下八．七五億元，創全國最高總價；後者是「帝寶」住戶「河南王」王任生再加碼逾十億元買下三戶。
但業者認為，未來豪宅推案的主戰場將會落在信義計畫區，主因是區內五大豪宅案蓄勢待發，單坪價格均上看三百萬元；加上豪宅聚落效應相較明顯，且是金融重鎮，尤其地上權大案世貿二館已經動工，一旦開始營運，預期將帶動整體區域發展。
信義計劃區以土地價格漲幅最為明顯，四年多前冠德建設以每坪二三○萬元買進信義計畫區G7、G8土地，去年七月大陸建設以每坪八二三萬元買進B7土地，超過三年時間，土地成交價格差距超過二．五倍，信義計畫區內的土地價格飆漲程度令人咋舌。
尤其是去年大陸建設買下的B7土地，成交容積單價每坪竟高達二八二萬元，高於目前區域內指標豪宅「皇翔御琚」的成交行情，因此推案價格一定會往上堆疊，才能反映土地成本。
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政府打房 祭貸款上限85％
編譯楊芙宜／特譯
甫 獲諾貝爾經濟學獎桂冠的席勒（Robert Shiller）在去年就示警，警告挪威房市正處於泡沫化。言猶在耳，在挪威政府推出一連串打房措施後，房地產價格已連續兩個月走跌，買家跑掉了一半，一 年前在首都奧斯陸賣房就像在收銀機前收錢般輕鬆，現在房仲打了超過十五通電話，恐還賣不出一戶公寓。
根據高盛統計，自二○○九年首季以來，挪威房價已大漲近三成，奧斯陸平均房價達四五五萬克朗（約七十四萬美元），雖不及紐約九月底平均房價的八十．六萬美元，但遠高於倫敦平均房價的三十三．一萬英鎊（約五十三萬美元）。
高盛研究報告指出，過去幾年挪威與加拿大、澳洲、瑞士等國的住宅不動產同屬「高價位」之列，除這些市場自身經濟的穩健復甦外，主因是全球主要大國央行競推量化寬鬆貨幣措施所產生的效應。
在低利率環境刺激下，挪威人消費貸款大增到可支配所得的兩倍，引發挪威當局與經濟學家憂心，挪威政府因此祭出冷卻房市措施，包括貸款上限為不動產價值的八成五，且對金融機構要求更高資本規範，與更嚴格房貸風險權值。
未來兩年 還會跌15～20％
挪威房地產經紀協會數據顯示，十月房價季調後較上月下跌一．五％，是連續第二個月下跌。斯堪地納維亞半島最大的北歐聯合銀行（Nordic Bank）預測，挪威房價未來兩年將下跌十五％到二十％。
挪威央行總裁歐森（Oeystein Olsen）對房市失衡與過熱現象示警，九月暗示最快明年夏季就會升息。他指出，挪威經濟可禁得起「更長一段時期」房價下滑，且直言央行將盡力避免房市價格失控造成未來更大的經濟傷害。
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〔編譯王詩韻／綜合報導〕新加坡十月房屋銷售量較去年同期下跌四十八％，顯示政府打房政策奏效。相較之下，香港金管局總裁陳德霖指出，香港房市仍處於過熱的危機之中，若利率上升，香港肯定會受影響。
新加坡市區重建局（Urban Redevelopment Authority, URA）上週五公布最新數據，十月房屋銷售數量由二○一二年十月的一九四九戶驟減至一○○九戶，相較於九月則減少十九％。
新加坡政府六月對個人房地產貸款祭出新規定後，房屋銷售數量已連續四個月較去年同期減少。新加坡在低利率背景下，房價攀上歷史新高，使房地產出現泡沫的疑慮升高，促使政府祭出新稅制，並自二○○九年起提高房屋頭期款最低限額，抑制亞洲第二貴房市的炒作亂象。
URA十月公布數據，上季（七至九月）新加坡房價漲幅為六季以來最小。新加坡第二大開發商指出，開發商已開始下砍既有和新案件價格，營業獲利也隨之縮水。
港若升息 房市恐遭殃
相較之下，香港金管局總裁陳德霖出席立法會會議時指出，香港房市前景不明，一旦美國聯準會的量化寬鬆（QE）措施開始退場，新興市場資金將會往外逃，本國貨幣將貶值，且資產價格將會面臨下跌困境。他說，若利率因QE退場而上升，香港將會受到影響。
由於中國富豪買家湧入，加上房貸利率幾乎接近歷史低點等因素，促使香港房價自二○○九年初以來上漲超過一倍。
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奢侈稅修正案傾向修法雷大雨小，看似利空盡出，其實不少專家憂心忡忡！像是天時地利不動產顧問公司總經理張欣民就認為，就他知道很多建商和代銷把2014年的選舉當做逃命潮，國泰建設協理陳仁澤也認為，這個訊息只有對年底至明年初的房市，利空將暫時解除而已，其實還有五大未爆彈就在明後年可能都會出現。 未爆彈之一：囤房稅！ 這件事雖然不少人質疑違憲，不過財政部若是從查稅角度來看，之前部長張盛和就已經同意應對持有房產較多者，課徵合理的稅負，會從房屋稅下手。 未爆彈之二：實價課稅！ 雖然政府單位頻頻消毒，不過當初少專家都坦承，實價登錄最終就是要走向實價課稅，這也是根絕房價飆漲的根本。 未爆彈之三：央行升息！ 這個則是被不少財經專家視為最大危機，因為一旦升息依照內政部住宅動向調查資料，目前房貸負擔率（每月房貸支出/家庭月所得）為33％，用個極端的例子，夫妻倆月收入44K，有三成以上要作為房貸支出，這還只是現在低利的情況，彭總裁都好心提醒大家了，不要等到之後真的碰到了，可真的欲哭無淚。 未爆彈之四：QE退場！ 如果QE退場，熱錢快速回流美國，台灣經濟學家馬凱就認為，台灣股市榮景如果只靠外來熱錢支撐，可能會變成「曇花一現」，加上隨之而來的央行升息，各行各業都要做好抗戰的準備。 未爆彈之五：容積限縮！ 雖然是兩年後才要實施，不過已經可以看到不少建商積極搶照，可想而知未來將有不少供給量大的區域，一次會有大量房子出來，如果以上幾個未爆彈引爆，房價壓力有多大可想而知。 雖然未爆彈看似恐怖嚇人，但是張欣民也強調，對於目前手上沒有房子的人來說，這可能就是價格鬆動的契機，建議再觀察明年房價「鬆動區」，伺機進場。
原文網址: 奢侈稅微調是利多？恐還有五大未爆彈 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/16456447592.html
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