台灣民眾認為至少需要準備1431萬元才能退休，退休後生活費月需5萬元+存多少錢才能退休？ https://bit.ly/3Q8bUbn
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以房養老增溫 核貸額衝高…改寫歷年同期紀錄 | 金融要聞 | 產經 | 聯合新聞網

一項養老新措施「以房養老」（不動產逆向抵押貸款）逐漸受到有殼銀髮族青睞；據金管會統計，截至今（2023）年9月底，已有15家銀行提供「以房養老貸款」服務，核貸件數累計達7,446件、核貸額度累計約426億元，年成長率分別達17.22％、17.68％。
對於退休族來說，「現金流」要持盈保泰，還要考慮長壽風險，國人退休後的餘命預估達23至25年，若以每月平均退休生活費用30,000至40,000元計算，建議每人至少要準備800至1,200萬元退休準備金，倘若退休後若還有固定收入，退休金就可以再少一點，「以房養老貸款」是一個創造現金流選項。
財經學者認為，「以房養老貸款」適合兩類人，一是「缺錢養老者」，每個月穩定從銀行獲得一筆資金，避免無人照顧、臨時生病，或因其他事情需周轉資金，卻毫無現金可運用，且保有「住在家裡」的權利，不用額外負擔養老院費用，另一類人則是「持有多房者」，可透過活化資產能獲取穩定現金流。
銀行業者指出，以70歲的王老先生在北市有房子鑑價2,000萬元為例、貸款成數7成，貸款期間25年，換算下來每月約可領46,000元，25年合計累積領取1,380萬元，作為養老生活金，且可結合安養信託或不動產保全型信託，有效進行資金管理。
不過，隨著央行自去（2022）年第一季起利率連五升，利率最高已來到4％，以房養老族備受衝擊，目前合庫、土銀等最低利率還壓在3％以內，不過合庫最低利率已從2.4％上升至2.483％，土銀則來到3.16％，華銀更從3.07％起跳，一銀直接飆破4％；銀行業者表示，以房養老對申貸者來說，也有長壽風險，若貸款期限屆滿，申請人尚健在，就必須面臨償債壓力。
屋奴窮到只剩房？「1招退休月領4.6萬」2類人最適合 https://bit.ly/45mAREh

台灣首購族沒有小確幸 這些國家房貸可貸到100%
2023/09/08 21:20文/記者張瀞勻
台灣首購族沒有小確幸 這些國家房貸可貸到100% - 地產天下 - 自由電子報 https://bit.ly/3Lb736f
各國首購族群普遍面臨房價高漲的環境，要存到足額的自備款成為買房最難跨越的門檻。
馨傳不動產智庫統計資料顯示，全球15個主要國家房市首購族的貸款成數上限，有多達10個國家首購族最高房貸上限可申請9成以上，甚至有4個國家能貸到100％，首購族毋須自備款即可完成買房夢。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，高房價已成為全球各國執政當局嚴竣考驗，為了讓青壯族群更容易買到人生第一間房子，各國政府紛紛放寬首購族房貸成數上限、或者祭出補貼來降低首購族的頭期款，以達到消弭民怨之目的。而與普羅大眾印象截然不同的是，歐美各國對於首購族房貸上限管制相當寬鬆，反而是東亞國家管制最為嚴格。
首購族房貸上限最高的4個國家分別是德國、荷蘭、法國與日本等國，均可貸到百分之百，唯規定稍有不同。例如荷蘭與法國的首購族若通過財務審查，確認收入可以支應每月還款金額，即可獲得百分百房貨。法國首購族若想貸到100%，需符合限符合社會貸款（prêt conventionné，PC)條件、且為法國公民。另如日本也必須是本國公民才能免自備款，外國人至日本買房並無法享受此等福利。
可以貸到9成以上房貸的國家則有加拿大、美國、澳大利亞、英國、印度、紐西蘭，其中加拿大雖規定首購族需至少準備5%自備款，但如托靈頓儲蓄銀行等金融機構提供首購限定的3%低自備購屋方案。
美國因房貸利率攀高導致房貸申請件數低迷，部份業者如Zillow Group為了提振業務而祭出「1%首付款」方案，首波開放給亞利桑那州內的首購族申請。澳大利亞的西澳大利亞州政府實施的「Keystart」計畫，規定若身份為澳洲公民或永久居民的首購族，在西澳買房可享有2~5%的低自備款方案。
何世昌指出，各國首購族群普遍面臨房價高漲的環境，要存到足額的自備款成為買房最難跨越的門檻，於是部份國家政府索性以降低、或補助自備款的方式來讓首購族快容易買房，畢竟首購族幾乎都是自用需求而非囤房、炒作，因而調降自備款、放寬房貸成數上限日益常見。
反觀中國、韓國、新加坡、台灣等亞洲國家，對於首購族自備款要求較高，大多規定需2成自備款，但政策鬆緊卻不一。其中，台灣多年來都要求首購族自備款比例為2成，韓國則大幅放寬，但新加坡卻連年緊縮，組屋首購房貸上限原為9成，2021年底降為85成，2022年9月底再降至8成，是全球少數降低首購族房貸成數的國家，不過新加坡政府允許自備款可分期繳納。
何世昌進一步指出，央行與金管會為了維持金融體系穩定，硬性規定房貸成數上限自有其道理。然而，不少青壯族群雖然繳得起每個月房貸，但卻因自備款不足而無法買房，政府或許可參考歐美買房前進行財務計畫審查，給予收入足夠且穩定的首購族較彈性的房貸成數條件，既能保障銀行房貸授信品質，也能讓青壯族群更快完成買房夢。
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以房養老貸款有三大問題，首先是「有土斯有財」傳統觀念不易改變，除當事人接受度不高，兒女也會勸阻父母申貸。其次是銀行授信風險具高度不確定性，例如壽命不確定性的風險（借款人長壽風險），以及擔保品跌價風險（房價下跌）。最後是逆向抵押房貸商品相對複雜，包含金融、信託及法律面向，由於不容易對年長者說明，也導致年長者不清楚商品的權利義務及相關內容。 https://goo.gl/4Mwi9z

「以房養老」月生活費加速縮水 首季申貸額探同期新低
2023-04-16 22:13 經濟日報／ 記者廖珮君
「以房養老」月生活費加速縮水 首季申貸額探同期新低 | 金融要聞 | 產經 | 聯合新聞網 https://bit.ly/3okOeF7
據金管會截至今年第一季底統計，國銀以房養老核貸6957件、395億元，各較上季增3.88%及4.56%，季增件數與金額同步下探該統計來的同期新低。記者杜建重／攝影
  據金管會截至今年第一季底統計，國銀以房養老核貸6957件、395億元，各較上季增3.88%及4.56%，季增件數與金額同步下探該統計來的同期新低，銀行主管說，老人對以房養老接受度本低、今年首季長假多、又加上升息，三重打擊讓成長動能陷入低迷。
 目前共15家銀行承辦以房養老業務，業績前6大者是合庫、土銀、台企銀（2834）、第一銀、華南銀和台銀，清一色全是公股行庫，6家合計承辦件數和核貸額市占率達97~98%，意味著另外9家業績慘澹。
 銀行主管私下坦言，以房養老本來就是配合政策性的業務，只能各行庫分行下業績去推，但老人接受度低、推展本不易，加上升息讓「以房養老」每月生活費縮水速度加快，老人申貸意願更進一步下降。
 以市占率約近四成、高居第一的合庫來看，去年3月央行開啟升息循環前，合庫一段式的以房養老年息是1.73%，今年至今已攀升到2.356%，利率調升了0.626個百分點，貸款息一路走揚、讓老人每月需支付的利息增加，加速壓縮了每月領出的生活費。
 銀行主管解釋，以房養老的貸款息需按月繳付，每月實領金額會逐月遞減，利息收取上限是銀行月定額撥款金額的1/3，到了貸款後期，每月領取金額就會減少。
 以60歲老人、拿市價1800萬房子抵押、借款30年，最高核貸成數7成約1260萬元來看，首月可實領3.5萬元，但因第2期後需開始付息、應還利息每月會增加，每月實領金額就會逐月減少，每月扣息上限是1.1萬元。
 當貸款息是1.73%，老人會在領息第18.3年時，利息剛好扣除到1.1萬元的上限，超過利息開始掛帳，這時候老人月實領生活費會降到2.4萬元；但當貸款息攀升到2.356%時，老人在13.5年時，就得開始領2.4萬元，等於提早了4.8年降低了生活品質。
 據各銀行公告，目前以房養老利率最低是2.2~2.3%左右，但也有銀行大舉拉升到逾3%，市場預料，就算央行6月停止升息，在利率仍續維持現狀下，以房養老業務恐陷低迷成長。
 據金管會統計，今年第一季底共15家國銀以房養老累計核貸件數6957件、較上季增3.88%，核貸金額394.98億元、季增4.56%，件數和金額均下探該統計來的同期成長最低，前六大行庫來看，僅合庫成長動能仍在，其餘都與上季略維持持平或衰退，甚至如去年業績翻倍的台銀，首季也回到基本盤。
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「以房養老」是將不動產反向抵押，跟銀行貸款取得每月固定的生活費。銀行會根據房屋鑑價結果，貸款成數一般最高7成，然後以「按月定額給付」的方式撥款，主要分為「一般型」和「理財型」，另外還有搭配「年金險」的方式，提供給不同需求的人選擇。 https://is.gd/OrmJKJ

以房養老 多領一筆退休金 | 銀行保險 | 理財 | 經濟日報

共有14家銀行推出以房養老（逆向抵押貸款）商品，讓民眾可以利用房子作為抵押品，而銀行也會每月撥款給借款人生活費，依照各家提出的方案觀察，借款利率行情落在1.85%至2.7%。
以房養老 多領一筆退休金
以房養老 多領一筆退休金 | 銀行保險 | 理財 | 經濟日報 http://bit.ly/34m2IVJ
2019-12-14 00:47經濟日報 記者林子桓／台北報導
隨著國人平均壽命增加，以房養老或出售不動產轉為老年安養費用的案例越來越多。圖為示...
隨著國人平均壽命增加，以房養老或出售不動產轉為老年安養費用的案例越來越多。圖為示意圖非新聞當事人。 報系資料照
隨著我國步入高齡化社會，退休人口愈來愈多，為避免退休族群淪落成為「下流老人」，我國共有14家銀行推出以房養老（逆向抵押貸款）商品，讓民眾可以利用房子作為抵押品，而銀行也會每月撥款給借款人生活費，依照各家提出的方案觀察，借款利率行情落在1.85%至2.7%。
國人平均餘命延長，加上許多長輩不想添加小孩的負擔，不少退休族常有錢不夠用的困境與壓力，因此共有14家銀行配合金管會政策，開辦以房養老業務，讓有房但需要用錢的退休族，得以解決資金問題。
銀行主管說，以房養老能對社會創造三贏，對長者而言，他們能在宅終老、且能以房屋移轉提供經濟安全；對子女能減輕奉養負擔；對政府則可減輕對長者經濟保障、長期照護及社會保險支出負擔。
Money101經理呂芝穎建議，民眾應仔細比較各家銀行貸款成數、借款利率、開辦費用等，透過換算成總費用年百分率（APR），可以快速了解市場上哪一家銀行的方案適合自己，為自己爭取最佳申貸條件。同時，銀行會考量申貸人的信用狀況，決定是否核貸以及貸款利率，因此，平時維護個人信用非常重要。
14家銀行以房養老方案大同小異，利率通常都是機動計息，目前各家行情落在1.85%至2.7%，而民眾能貸到的成數，只有華南銀、陽信銀有八成，其餘都是六成或七成。
不過，銀行主管指出，通常依照不同區段、屋齡，可申貸的成數也會不同，大致五成至六成最多；非六都的房屋，可能只有二成至四成左右。銀行主管表示，都會的房價較高，以房產抵押後，客戶能領到生活費約10,000元至30,000元左右，民眾比較有感。另外，都會區人口較多，居民吸收理財新知意願及能力較強，接收的訊息範圍廣泛，較不會被傳統觀念束縛。
除了一般方案，華南銀推出業界首創，循環型以房養老商品「安養房貸」，以「不動用不計息、未動用之額度可累積至下個月」模式，有別於其他同業，以每月固定撥款的方式，更符合資金靈活運用及人性化之設計。
小叮嚀／貸款年限 最多30年
針對申辦以房養老，Money101經理呂芝穎整理出三建議，包括：月付金會愈來愈少、浮動利率影響往後領到的月付金、以及各家銀行貸款年期最長不得超過30年。
呂芝穎說，由於「以房養老」為逆向抵押貸款，隨著貸款時間愈趨增加，須支付給銀行的利息也會隨之增加，所以申貸人每月領到退休金會遞減，舉例來說，當貸款總額為1,400萬元，貸款年期30年，換算下來，每月可領取生活費為38,889元，每月支付利息不得超過三分之一，扣掉利息支出，每月生活費最少可以領到25,926元。同時，浮動的房貸利率有可能會影響到之後領到的月付金，當未來央行升息帶動房貸利率調升，申貸人每月須支付的利息也將變多。
最後，呂芝穎提醒，各家銀行貸款年期最長不得超過30年，隨著國人平均餘命愈活愈久，恐怕會發生人還在世、但已不能再領月退金，且還要支付未償還的利息。舉例來說，民眾若年滿60歲時申辦「以房養老」，最長可貸30年，當他年紀到了90歲，身體依然健朗，月退金已無法再領，此外，還要支付剩餘未償還的利息。以房養老 多領一筆退休金 | 銀行保險 | 理財 | 經濟日報 http://bit.ly/34m2IVJ

最愛還是定存 國人想以房養老 不到兩成
By 魏喬怡, www.chinatimes.com查看原始檔十月 10日, 2017
政府力推以房養老，但就國銀調查發現，國人在準備退休金的工具選擇上，還是以定存居多，會選擇「不動產」的比重不到二成。
中信銀日前發表的「2017家庭理財暨樂活享退指數大調查」顯示，國人退休規劃主要使用工具是定存（35％），其次是保險（30％），不動產比重只有18％，退休最擔心的問題是醫療費用負擔。
該調查發現，國人對退休的財務狀況不安全感逐年增加，去年還有48％的人不擔心退休，但今年已降到36％，而民眾對退休準備最擔憂的是「醫療費用的負擔」，有37％的人擔心老年病多醫藥費不足，比去年增加了8％，其他人則是憂心「準備的退休金額不足」、「通貨膨脹或負利率」分占29％、23％。
有近四成受訪者認為「家人」在退休生活中扮演重要角色，年齡愈長愈能體會家人的重要，60歲以上認為家人重要性的分數最高，達6分，高於50～59歲的5.7分、40～49歲的5.5分。
國人對退休議題擔憂度年年增加，但僅54％受訪者表示有明確家庭理財目標，43％受訪者表示「醫療規劃」為家庭理財首要項目，其次依序是「財富累積」（31％）、「退休規劃」（31％）、「子女教育」（29％）。
中信銀行「2017家庭樂活享退指數」調查期間自7月4日至7月18日，針對台灣六都並納入經濟水準接近都會區的新竹市等七縣市40歲以上民眾電話調查，同時調查「退休者」與「未退休者」，母體人口數超過全國7成，有效樣本2,223分。
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以房養老 前三季核貸破百億 承作件數逾2,000件
By 魏喬怡, www.chinatimes.com查看原始檔十月 10日, 2017
以房養老業務狀況
年金改革退休金愈來愈少、養兒防老不可靠，金管會力推以房養老。金管會銀行局最新公布國銀前三季推動以房養老業務的成果，截至106年9月底，國銀承作件數計2,007件、核貸額度約108億元。目前為止，已有11家國銀開辦以房養老業務，包括：合庫、土銀、臺企銀、一銀、華銀、高雄銀行、台銀、中信銀、台新銀、上海商業儲蓄銀行及兆豐銀等。
銀行局指出，106年上半年以房養老承作件數達1,751件、核貸額度約93.09億元，其中，北北基地區以房養老的金額、件數都居全台之冠，且北北基老人平均可貸金額達741萬元，遠超過全省老人平均貸款金額531萬元。
銀行局指出，以房養老貸款業務，自104年11月陸續開辦迄今，各銀行已積極推出不同貸款方案。首家銀行推出的是合作金庫商業銀行，至今各家已積極推出不同貸款方案，包括貸款本金撥付方式，有按月定額撥付者，或有結合信託及年金保險商品等方式為給付，借款人於申貸時可考量年齡、財務情況、身體健康狀況及生活安養所需費用等因素，向銀行洽詢，以選擇符合實際需求之貸款方案。
金管會指出，除了鼓勵銀行進一步思考如何結合其他商品或服務，以提供更符合年長者需求的產品或服務，也將持續關注銀行於推展該項業務時，對於消費者權益之保護及相關風險管理機制。
銀行業者表示，以房養老商品是為提供年長者有房但無現金，或想提升退休品質的 不動產擁有者，向銀行申請以房養老貸款，取得更多的養老金，同時能在自己的房子安享晚年。
銀行業者分析，近年房市行情低迷，客戶回歸自住的剛性需求，加上目前出售不動產換現金不划算，有些客戶還有遺產稅、贈與稅及房地合一稅的影響，因此適合用以房養老的方式，讓資產可更靈活運用。

以房養老挑戰傳統 20月僅1751件
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2017-08-07
〔記者盧冠誠／台北報導〕在傳統觀念難扭轉下，二○一五年十一月，由合作金庫銀行率先推出的「以房養老」商業型逆向抵押貸款，目前已有九家銀行共同參與，但截至六月底，合計總承作件數才一七五一件；今年十一月前、開辦兩年內，全國僅能先拚突破二千件大關。
以房養老市占率前3大銀行
以房養老市占率前3大銀行
現階段承作以房養老多為公股行庫，包括合庫銀、土地銀行、華南銀行、台企銀、第一銀行、台灣銀行等六家，民營銀行則有台新銀、中信銀及上海銀等，合計九家。
統計至六月底，全國商業型以房養老承作件數共一七五一件，總核貸金額約九十三億元；市占率前三大銀行分別為合庫銀、土銀、華銀，其中合庫銀件數七五三件、占比逾四成最高。
「打破傳統觀念前，確實有些吃力！」幾乎每家行庫主管都認為，此為以房養老業務拓展最大關鍵。
子女反對 退件數最多
合庫銀主管表示，台灣很多人有「起家厝」的觀念，若非生活真的過不下去，大都不願拿房子來借錢、債留子孫；不少民眾也覺得，年紀這麼大還要貸款，非常不光彩。
台企銀主管直言「退件數最多就是子女反對」。他說，除了拿「起家厝」辦以房養老，怕被街坊鄰居扣上亂花錢的帽子，旗下分行遇到案件中，還有很多是走到最一關，被兒子或女兒擋下，因為他們擔心未來可能少了一筆可繼承的財產。
對於這「最後一關」，華銀主管解釋，為避免借款人失智或往生後，造成繼承人與銀行間可能發生的糾紛，因此以房養老核貸前，必須找第三見證人做法律上的認證，最普遍即找借款人的兒女。
土銀主管指出，另方面，有些子女不是擔心繼承的問題，反倒是怕被親友認為年老的父母還要貸款，是不孝順的行為。
台企銀主管表示，華人普遍有「有土斯有財、有房子就要留給孩子」的觀念，就目前以房養老發展情況來看，其中變數仍多，例如不動產所有人壽命長短、物件所在行情與利率波動等。
小檔案》以房養老 抵押房子取得生活費
依國發會最新人口推估，到2025年時，台灣65歲以上人口所佔比率將達20.1%，正式邁入超高齡社會；為了解決越來越多老人在經濟安全上的需求，內政部從2013年起推動「不動產逆向抵押制度」試辦方案，俗稱「以房養老」。簡言之，以房養老就是有屋族把房子抵押給銀行，由銀行分數年期、每月提供生活費；房子雖抵押給銀行，但還可繼續居住，貸款期滿或未來身故時，可選擇清償貸款或由銀行將房子拍賣，餘額可領回或分配給家屬。

年改通過 以房養老正流行
By 黃繡鳳, www.chinatimes.com查看原始檔七月 20日, 2017
近來不少公教人員開始南下看房，打算買屋收租，特別是都會區好地段產品更受青睞。圖／黃繡鳳
因應公教人員月退18％優存利率兩年後歸零，不少公務員提前規劃月退俸的投資管道，造成房市另一波熱潮。
近來不少公教人員開始南下看房，打算買屋收租，準備開闢租金作為固定收益，貼補縮水的退休金，這樣的多元化以房養老觀念正在蔓延。
鄉林不動產研究室指出，股市上萬點後獲利空間較有限、風險性也高，相對之下，房市在利率維持低檔且房貸利率下降至1.655％，帶動「房地合一」後許久沒進場的投資買盤。畢竟手上擁有第二棟不動產，才能出租創造所謂「被動式收入」，也成為退休公職人員挹注月退俸的有力選擇。
中央銀行發布的5月五大銀行新承作放款數據，房貸利率下降至1.655％，較4月時降低0.011個百分點，購屋貸款壓力明顯減輕，吸引自住及投資族進場。
根據內政部統計，今年1至5月全台房屋買賣移轉戶數102,643棟，比起去年同期85,958棟成長19.4％、近二成。
鄉林不動產研究室說，立法院通過公務人員、公立學校教職員以及政務人員等三項重大年金改革法案，公教人員紛紛打探保值的房地產市場，希望能在月領退休金與存款利息雙雙變薄前，趁早將固定資金投入房產或坐收房租。
考量房屋總價、購屋選擇、氣侯及環境等因素，愈來愈多退休族將購屋置產目標瞄準台中與高雄，今年前五月房屋移轉案件前三名依序正是新北市19,895棟、台中市15,187棟、高雄市13,564棟。
鄉林不動產研究室也發現，今年不動產市場雖然穩定回溫，但交易坪數持續向下修，以去年1～5月移轉棟數85,958棟、移轉房屋面積10,012,851平方公尺計算，平均每棟交易坪算換算下來約35坪。而今年1～5月移轉102,343棟、面積11,304,227平方公尺，每筆交易坪數僅33坪、短少了2坪。
鄉林建設副總經理方偉明說，從最近前來看屋客戶訪談得知，當小宅市場遇到退休金縮減時代，「退休金四分法」的養房術也開始流行起來，如果只以儲蓄保險做為理財的話，不但過於保守，效率也過低。
他說，很多公教人員現在都選擇55～60歲退休，若能夠拿出月退金的四分之一，作為置產投資，不僅能享受低利優惠，也能在建商願意讓利時，選擇好地段的商品進場，一來開闢穩定收益、二來可以先為子女置產準備。方偉民指出，投資小坪數房產年租金收益在台中市約3.5到4.5％。
以鄉林建設在中市南區約12年的建案「鄉林雅典」為例，市價大概每坪20萬元，社區裡兩房26坪的投資成本是520萬元。他說，依目前管委會所了解租賃行情，兩房產品月租金差不多有18,000元，換算下來年投報率4.15％；如果是五期重劃區「鄉林夏都」，則投報率會更高、是相當不錯的投資工具。
依行政院金融監督管理委員會的統計顯示，自2015年11月國內第一家銀行開辦「以房養老」房貸業務，至今年第1季為止，已經有1,484件的承作案件，總金額達到78億元以上，平均每一天就有3件的成功申貸案件。
鄉林不動產研究室指出，先前曾有人擔心年改所及，影響退休公教人員買房意願，但因公職族購屋房貸已近到期或付清，不少人早轉租當專職包租公婆，對房產市場影響不大。
這波新投資房產的資金投入，讓上半年已經旺起來的房地產，在今年下半年可能會更加火熱，尤其是千萬元以下低總價小宅，後市更看好。

華銀以房養老 升級 年齡降到60歲
tw.news.yahoo.com查看原始檔
工商時報【孫彬訓╱台北報導】
華南銀行近期開辦升級版以房養老「美滿享福貸」後，成為業界第一家同時提供一般版與保險年金版「以房養老」的行庫，讓年長者不必跑二家以上銀行，即可以依需要選擇適合的方案。一般型的以房養老貸款年齡大都限制63歲以上、利率至少2％以上；「美滿享福貸」年齡則降到60歲、利率更優惠僅1.83％。
華銀主管說，自2016年3月開辦第一版「安養房貸」，提供「不動用不計息、可隨借隨還」的靈活機制，受到年長者的好評，貸放件數高居業界前三名。近期再推出結合信託及年金保險的「美滿享福貸」，更符合有資產傳承規劃的客群需求。
華銀指出，高齡化與少子化的社會趨勢下，華銀「美滿享福貸」開辦近一個月以來，詢問十分踴躍，像是台北市一名75歲的年長者，與已婚的兒子同住在其名下的一間公寓，手邊沒有其他多餘資產，無意間在報紙上看到介紹「以房養老」貸款的新聞，為了減輕兒子奉養負擔及提升生活品質，即考慮申辦。
由於華銀新推出結合安養信託與即期年金保險的「以房養老」商品「美滿享福貸」，在行員細心解說及律師諮詢後，該名長者決定申辦，主要考量透過信託及保險可保障生活資金，且借款期間20年，於第17年左右所領的保險年金給付總額已超過貸款本金，若於保險期間往生，家人還可以繼續領取月給付金，未來子女可使用月給付金作為還款來源，繼續保有不動產，同時也減輕經濟負擔。
華銀強調，「美滿享福貸」具備三大優點，一是借款人的房子若因都更、天災等因素而滅失，保險年金仍會繼續給付；二是透過安養信託協助保障生活資金，防止詐騙及不肖子孫覬覦。
第三是投保時被保險人免體檢、免健康告知，保險公司承保後，無論借款人的健康狀況如何，都會定期給付年金，若貸款到期時借款人仍生存，也會採展延貸款到期日的方式，來保障年長者的居住權。
華銀主管表示，許多客戶「資產繼承」傳統觀念仍重，希望把房子留給子女，又不想造成子女負擔，「美滿享福貸」正好符合這類型客戶的需求。

退休不怕沒錢 以房養老已承作1484件 還可搭保險
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人口高齡化及少子化下，養兒不再防老，而大多數人擁有20年的退休生活，因此，如何確保退休生活品質成了重要課題。目前國內銀行針對只有房子，但手邊沒有多餘存款，又不想麻煩子女，更不想搬離熟悉環境的高齡長者，提供「以房養老」措施，還有保險版「以房養老」可供選擇。截至3月底，9家銀行「以房養老」承作件數已達1484件、核貸額度78.13億元。
政府估計，全台高齡人口將於今（2017）年首度超過15歲以下兒童人口。到2026年，65歲以上人口將占總人口的20%，未來台灣將進入「超高齡社會」，每4到5人當中就有一位老人，加上少子化更造成子女奉養父母的負擔加重。一般來說，大多數人擁有20年的退休生活，為不增加子女負擔，退休金到底要存多少才夠？
由於台灣傳統觀念「有土斯有財」，不少民眾把一生積蓄都壓在房子上，手邊沒有多餘存款，又不想麻煩子女，更不想搬離熟悉的環境，因而落到「窮得只剩下房子」的窘境。有鑑於此，近年來政府因應高齡長者需求，由公股行庫帶頭推動「以房養老」貸款，屋主提供不動產給銀行抵押，銀行按月給付固定金額讓年長者活用資金。
銀行推出的「以房養老」，屬於商業型不動產逆向抵押貸款，主要是協助年長者運用自有房產養老，加強老年生活保障的金融商品。在金管會鼓勵下，合作金庫銀行2015年11月率先開辦，截至目前已有合庫、土地銀行、台灣企銀、第一銀行、華南銀行、高雄銀行、台灣銀行、中國信託銀行及台新銀行等9家銀行辦理。至2017年3月底，承作件數計1484件、核貸額度78.13億餘元。
以華南銀行來說，2016年3月30日開辦以房養老的「安養房貸」，提供「不動用不計息、可隨借隨還」的額度，推出後頗受年長者好評。華銀今年乘勝追擊，再推出升級版以房養老的「美滿享福貸」，結合安養信託及即期年金保險，讓年長者有穩定的現金流來支應老年醫療、照護費用及日常開支，讓退休生活更有保障。同時，年滿60歲即可申請，貸款成數最高7成，貸款期間只需繳納利息，本金於到期時償還，且即期年金保險免體檢、免提供健康告知，保單生效後，無論借款人的健康狀況如何，保險仍定期給付年金，保險保證期間給付不中斷。
至於貸款到期時，借款人如果仍然生存，也會採展延貸款到期日方式，保障年長者的居住權。舉例來說，70歲的張先生有一棟房子，貸款1000萬左右，貸款及保險期間20年，保險年金每月給付約4萬9千元，若未來房子因都更、重建等原因而滅失，保險年金仍照常給付。

銀行推「以房養老」 撥款60%~80%分30年給付
租房子也是有訣竅的，多花點心思就能讓你在小處省錢，不讓房租支出排擠了理財計劃。離家工作、求學，你是怎麼找人生第一棟房子的呢？如果透過房仲公司找房子，仲介費常高達租金4成，所以上班族應該練就一身找房子

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以房養老減齡到60歲　土銀有雜音
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以房養老申辦件數逾1300件、銀行核貸金額超過70億元，各銀行搶著加入戰局、推出降低申辦年齡方案的動作頻頻，不過土地銀行內部卻證實，在多重考量下，內部對於是否進一步調降申辦年齡出現雜音，若疑慮未解，恐無法在6月評估期滿後再度推出減齡方案。土銀是國內最早推出以房養老的銀行，不過推行初期因以「純公益」為主導，沒有商業化，限膝下無子女卻有房地產的高齡長者辦理，限制非常多，導致開辦5年申請件數掛零，直到前年合庫銀推出商業化以房養老產品以後，土銀才在去年跟進推出商業化產品。不過，相較於合庫銀、台企銀已將以房養老申辦年齡調整為「最低60歲」，土銀在申辦條件上仍有考量。據土銀內部主管表示，去年第3季申辦年齡由65歲的上限降至63歲以後，原定今年會再研議降至60歲，但銀行在精算申辦者長壽風險以後發現，推出減齡至60歲的方案每件潛在成本恐破億元，銀行為避免銀髮理財成為壓力，內部對再提供減齡優惠的支持度不高，減齡方案恐怕在63歲止步。（陳瑩欣／台北報導）

有房養老 不必擔心老本不夠用
By 黃惠聆, www.chinatimes.com查看原始檔三月 31日, 2017
退休族最擔心的年紀越大越擔心老本不夠負擔一輩子，然而若有一棟房，以房養老，將可以大大降低老本不夠的長壽風險！
「以房養老」可以讓退休族對於「每月有一筆錢過生活」的需求，安聯投信表示，「以房養老」概念是來自於美國的「逆抵押」作法，讓名下有房地產卻缺現金生活的老人，把房子抵押給銀行，以交換生前時可以先花費，同時又不必擔心沒有地方住。
為因應我國高齡化的趨勢，政府鼓勵銀行提供針對退休族作的金融服務包括安養信託及逆向抵押貸款（一般稱以房養老），其中以房養老件數正快速成長中。截至2月底為止，國內已有8家銀行都有承辦此一業務，包括華銀、一銀、土銀、合庫、台銀、中信銀、台企銀、台新銀等8家承作以房養老業務的銀行相關統計，總承作件數為1,336件，核貸金額已達70.41億元。銀行業人士預估未來核貸金額會逐漸提升，各銀行為爭取客戶，預期也會有更便民的方案出現。
如華銀的安養房貸採不動用不計息的模式，且每月未用動之額度可累積至下一個月動用，比起一般銀行以每月固定撥款即使不動用也要付利息的方式，可以讓貸款者靈活運用，則是業界首創。
至於「以房養老」，每個月可以拿到多少的生活費？以鑑價2,000萬元的房子為例，貸款6成即1,200萬元，貸款30年計，利率2.1％，每個月可以領3.3萬～2.2萬元。等到貸款期間到時，貸款人可以選擇賣掉房子償清貸款後搬去和親人住；也可以選擇由繼承人，由繼承人出售後償還貸款或逕交由銀行拍賣。
以房養老則是退休族資產活化最佳方式，在有生之年不但可以住在「老家」、也有錢可以用。

為「以房養老」而買房，但它真的能讓你安心養老？
 
網路溫度計網路溫度計 – 2016年12月28日 下午2:52
以房養老，趕緊買房才心安？
隨著老人化社會的來臨，政府可能要面對許多無錢退休，必須由政府出面救助的老人。在這一群老人中，有一些名下擁有資產，但因為要自住而不願意出售，或許有人會問為何不拿房子去貸款呢？答案很簡單，因為很多老人沒有還款能力，所以很難以房子向銀行借款。
換言之，以房養老貸款是一種具有公益性的放款制度，主要是解決無還款能力，有資產可設定抵押的老年族群，透過本方案讓「房產轉變為現金」，每個月都能有固定生活費[註1]。目前仍處於房價相對高檔，有些業者或專家明示、暗示低檔買房正是時候，未來可以透過以房養老機制可以安心養老[註2]，只是十年、二十年的人口結構快速惡化，此一制度是否仍能達成原本設定的目的，本文將進行討論。
[1] 商周財富網報導：「以房養老」在美國、日本、澳洲等國家行之有年。政大風險管理與保險學系副教授彭金隆舉美國為例，實施初期也成效不佳，主要是老人平均壽命拉長，銀行擔心必須支付的生活費超過房產抵押的價值，不願加入；直到後來政府介入，支付超過貸款額度的生活費，接受度才提高。
[2] 以房養老來了 你還不買房嗎？
到底什麼是「以房養老」？
合庫網站資料顯示[註3]，年滿60歲，有房產者，最高可貸7成，最長35年，採平均法按月定額撥付；對於銀行來說，主要的收益是利息與相關費用，最低2.16％起機動計息。
合庫個金部協理陳寬祺舉例，位於大台北地區價值2,000萬元左右的房產，辦理30年期以房養老，貸款7成，可借1,400萬元，以利率2.5％來計算，貸款人每月可獲得貸款金約4萬元，但是每月要支付利息。隨著貸款本金逐月累積，每月要支付的利息也愈來愈高，但到了貸款第11年後，每月貸款扣除利息後僅餘2.7萬元，已達上限，之後每月繳息金額不再增加，差額累積至30年貸款到期日再一併繳付[註4]。
簡單來說，本案例中一開始還可以爽領4萬元，但利息愈來愈高，所以愈領愈少，但最低可以領2.7萬元；本來應該領更低，但為了保障民眾最低生活品質，所以差額先欠著，等到「到期日」來臨再說。
假設65歲的某甲，在95歲時往生後，該筆房屋與貸款如何處理呢？
屆時應償還金額大約是1,770萬元[註5]，如果房價還有2,000萬元或更高，繼承人或許願意繳付該筆貸款，則必須給付1,770萬元本息；如果不願意給付，銀行就會拍賣之，若有剩餘則會交與繼承人；如果沒有繼承人，則將房產拍賣之。
[3] 以房養老(幸福滿袋貸款)
[4] 養老新選擇－有房產就「貸」給你
[5] 怪老子理財，以房養老活化資產
人不怕早死，就怕活太久沒錢
現在平均餘命，男性77歲、女性83歲，平均80歲。
若以80歲為人生終點(平均餘命)，以房養老的政策應該不錯，可以有效保障有資產老人的老後生活；但平均餘命是「平均數」，而且每隔十年大約會增加2-3歲[註6]，很多朋友以現在的平均餘命作為退休規劃的基礎，恐怕會出點問題。換言之，對於現在65歲的朋友，現在統計出來的平均餘命雖然是80歲，但等到自己80歲時，平均餘命可能會上升到85歲，如果再加上5%，退休規劃應該要至少估算90歲，但這還是在以房養老「65+35=100」歲的範圍中。
既然目前的以房養老頂多規劃到100歲，如果少數活到100歲，而且還是靠以房養老過活的朋友則該怎麼辦。首先，參照下圖，讓我們來看看民國81年迄今(105年11月)超過100歲人口的狀況：
【大數聚】為「以房養老」而買房，但它真的能讓你安心養老？
由上圖顯示，我國百歲人瑞從民國81年僅271人，迄今已經突破了3,000人，而且平均餘命逐年上升；臨近國家中，印象中相對長壽的應屬日本，104年日本百歲人瑞人口已經突破60,000人[註7]，以此來類推我國未來十年百歲人瑞也將機會突破1萬人。
問題來了，百歲人瑞愈來愈多，以未來人口結構惡化、經濟體質變差，需要以房養老的人應該會逾來愈多，百歲人瑞將會面臨到期後，銀行要求必須償還本息，否則房產將遭銀行拍賣的窘境；屆時將會深刻地感受到本段標題「人不怕早死，就怕活太久沒錢」。
[6] 目前世界各國仍在90歲以下，未來是否會因為醫療技術而延長，仍待觀察。
[7] 日本人崇尚養生之道，百歲人瑞突破6萬人
高齡化讓貸款人可能面臨到期無力償還的狀況，銀行的應對又會帶來怎樣的問題？(作者：Dr.J)

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以房養老 貸款成數可望提高
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老人拿房子換養老金的「以房養老」，貸款成數可望提高。資料照片
老年社會
【廖珮君╱台北報導】老人拿房子換養老金的「以房養老」，貸款成數可望提高。金管會已同意，各銀行承作以房養老時，呆帳提存率可從目前1.5%降到1%，有助銀行降低成本。一旦成本降低，銀行就可拉高老人貸款成數、或調降貸款利率。

目前各銀行的以房養老專案，對外宣稱的貸款成數約7~8成，但實際上，每件核貸的成數都壓在5~6成左右，主要考慮借款人長壽、不動產波動和利率等3大風險。
行庫主管說，呆帳提存率調降，有助銀行降低成本，初期因為各銀行承作量不大，可能效益有限，未來各銀行承作量大時，有助提高實際的核貸成數、或承作不動產的區域可以再擴大（如部分銀行只承辦大台北的不動產）。

目前實際核貸僅5~6成

國人平均壽命提高至80歲，衍生的高齡人口照護、生活品質、經濟保障等問題，都需要台灣社會及早規劃因應，銀行以房養老應運而生。據金管會截至10月底統計，共7家銀行承作「以房養老」，承貸破千件達1060件、承貸金額是53.26億元，業務量前三大是合庫、土銀和華南銀，但平均每件承貸額度僅500萬元。
行庫主管說，因考量長壽風險，目前各行庫的以房養老，實際核貸成數約5~6成，最長貸款期間也只有30年（即最長95歲），根本「無法照顧老人到老」，多種限制下，銀行只能給予更嚴苛的貸款條件。

銀行公會力促保險基金

為解決老人長壽風險，銀行公會透過金融總會向金管會提出6大建言，其中最重要的是，希望可由政府相關機關成立「保險基金」，承擔老人終老後，賣房子所得、而不足清償貸款本息差額的風險。
其他如銀行承辦以房養老時，呆帳提存準備率可從目前1.5%降到1%，及適用45%的資本計提等，這2大建議都有助降低貸款利率、拉高貸款成數。
據了解，金管會僅同意讓以房養老的提存率降到1%，至於資本計提部分，則需等新版Basel修改完而定；而「保險基金」部分，金管會並未有具體回應。
行庫主管說，事實上，各銀行最需要的是「保險基金」，例如房屋價值800萬，但因老人活太久、銀行已給付給老人1000萬元，中間200萬元差額就由「保險基金」做賠付，才能真正提高銀行貸款意願。

貸款期限最長僅95歲

行庫主管坦言，各行庫的以房養老，多是「公益型態」，因老人貸款期限最長僅95歲，若老人活過百歲，行庫仍採展延、續給養老金（可能以捐贈方式），但卻承擔極大的風險。
而如唯一的民營銀行，中信銀則是採展延後產生的利息費用，將在借款人身故後，併同本金與繼承人結算清償。
至於貸款利率部分，行庫主管坦言，貸款利率通常是隨利率走勢而定，但低利時代，房貸利率早已跌破2%，部分如合庫、土銀的以房養老，最低貸款利率都壓在1.9~2%間。

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台銀「以房養老」上路　可領金額逐年遞增
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▲銀髮族示意圖。（圖／記者黃克翔攝）

記者徐珍翔／台北報導

台灣銀行今（20）日宣布，即日起開辦「樂活人生安心貸」以房養老貸款，凡年滿65歲的中華民國國民，提供名下符合條件的土地及建物作擔保即可提出申請，且有別於市面上「商業型」以房養老方案，台銀採借款人可領用金額逐年遞增模式，藉此因應借款人老年所面臨物價上漲、生活及醫療支出增加等狀況。

隨著社會型態改變，整體生活環境改善及醫療技術進步，國內老年人口比例持續快速增加，預計2年後（2018年）步向高齡社會（65歲以上人口占總人口數超過14％），並於9年後（2025年）邁入超高齡社會（65歲以上人口占20％）。

台銀表示，因應高齡化社會來臨，該行為協助銀髮長者活化自有不動產，並可按月取得家計消費及安養所需資金，以「在宅養老」方式改善老年生活品質，因此自4月20日起開辦「樂活人生安心貸」貸款，值得一提的是，有別於目前市面上商業型「以房養老」貸款，台銀在給付金額部分，採逐年遞增模式，依目前利率水準，扣除繳付利息後，借款人可領用金額仍可逐年增加，藉此因應物價上漲、年齡增長所提高的生活及醫療等費用。

至於申請方式？台銀宣稱，只要年滿65歲的中華民國國民，提供名下的土地及建物作為擔保（座落限該行所訂之A區）即可申請，針對該貸款，台銀將免核算借款人的還款能力，在契約期限內（契約期限最長30年）按月撥款予借款人，藉此讓銀髮長者享有具尊嚴、品質的老年生活。

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台企銀以房養老專案 60歲可申辦
2016年02月23日 04:10 吳泓勳／台北報導

台企銀以房養老專案 60歲可申辦
公股行庫以房養老商品比較
台企銀與台灣人壽昨合作宣布推出以房養老商品「安老快活」專案，與先一步推出的合庫、土銀商品不同，打破申辦最低門檻65歲，直接下調到年滿60歲即可申辦，創下業界最低門檻；並強調透過結合年金險及安養信託機制，保證借款人不受人為天災因素影響，契約25年內絕對能正常撥款。

台企銀個金部經理曾俊升說明，「安老快活」專案與合庫、土銀2家銀行的以房養老方案有所不同，前2家銀行是透過不動產鑑價後，核定一個借貸額度，再按照契約期限、每月撥付款項給老人家。

台企銀是將這筆借貸額度轉為信託並投保年金險，非直接撥款，曾俊升說，好處在於透過保險保障，借款人不會因擔保房屋被都更重建、天災毀損而停止撥款，即便失智等喪失行為能力仍照常給付。

以房養老在市場上愈來愈夯，大多公股行庫都已明確表態將研擬該項業務，合庫、土銀去年底都已正式推出，合庫農曆年前已正式申辦36件，喊出上半年將挑戰百件；台銀、華銀也陸續公布初步方案。台企銀趕上首班列車，成為第3家推出以房養老商品的公股銀行。

與台企銀合作的台灣人壽指出，「安老快活」專案，提供年滿60歲民眾申請，貸款成數最高7成，貸款、年金險期間均達到25年。如果25年到期後，借款人仍在世，則會用展延貸款到期日方式續住原有房屋，讓老人家仍可安享晚年到終老。

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以房養老正夯　李紀珠提7大建議 籲設保險基金承擔風險
鉅亨網記者陳慧菱 台北　　2016-02-23 15:45　

銀行公會理事長李紀珠。(鉅亨網記者陳慧菱攝)

台灣邁入高齡社會，銀行業近來陸續開辦不動產逆向抵押貸款(即所謂「以房養老」)商品，銀行公會理事長李紀珠今(23)日針對以房養老提出7大建議，主要 建議政府機關成立專責機構，並提撥專款設立「保險基金」，以承擔借款人終老後，出售房屋所得款項不足清償貸款本息差額的風險。

李紀珠表 示，推動以房養老有4大好處。首先，很多老人一輩子只有賺一棟房子，但年老了又沒現金收入，若可讓老人用自己的資產養活自己，免於伸手要錢，老人既可過有 品質生活、也很有尊嚴。其次，台灣已邁入高齡化社會，若老人資產凍結，消費力不會出來，若可以讓老人作以房養老，才可讓老人消費能力出來，刺激經濟。第 三，以房養老可進一步發展出銀髮族產業。第四是若老人願意做以房養老，終老後，房子交由銀行處置，而非僅繼承給子女，房子更有流動性，對房市供給量有助。

李紀珠指出，目前除合作金庫銀行、台灣土地銀行(台灣銀行規畫農曆年後開辦)推出逆向抵押貸款類似產品外，其他銀行尚未推出此類貸款，多數銀行對合庫、土銀之貸款方案，持肯定的態度，但也提出該方案並未提供終生給付、仍無法解決長壽風險問題及不具無追索權特性等疑慮。

銀行公會表示，銀行辦理逆向抵押貸款目前擁有7大困境及顧慮，分別為：

(一)貸款期間長，擔保品價值、利率波動不易掌握，貸款終身給付，貸款金額逐年遞增，銀行面臨房價下跌及借款人長壽風險。

(二)貸款期間無本息回收且期間長，將造成銀行資金僵化及流動性下降。

(三)逆向抵押貸款產品複雜，借款人多為年長者，不易充分了解其間契約權利義務關係。

(四)逆向抵押貸款適用之風險權數未明確。

(五)借款人受監護宣告，遭監護人主張貸款契約無效，影響債權確保。

(六)貸款銀行無法充分掌握借款人居住、房產持有及生存情形。

(七)政府未設置專責機構，全盤規劃及整合，以完整導入貸款、醫療資源、長期照護等安老服務。

為此，李紀珠表示，銀行公會日前邀集金管會、內政部、法務部等相關單位，提出7大建議案，主要建議政府機關成立專責機構，並提撥專款設立「保險基金」，以承擔借款人終老後，出售房屋所得款項不足清償貸款本息差額的風險。

7大建議意見分別為：

(一)建議參考美國HECM及香港之作法，由政府相關主管機關成立專責機構，並提撥專款設立保險基金，以承擔借款人終老後出售房屋所得款項不足清償貸款本息差額之風險。

1.參酌主要國家的作法，逆向抵押貸款須具有對借款人終身給付、借款人終老後銀行僅能處分抵押房屋之限制債權追索權等特點， 在此前提下，銀行將面臨借款人長壽及擔保品跌價衍生貸款本息超逾房屋出售所得款項之負值風險。復以，考量如純以商業型模式由銀行與保險公司自行承作，成本 較高(例如：高額保險費等)，恐僅能兼顧較高資產客群，且不具規模經濟效益，因此須引入政府資源協助分攤上開負值風險。

2.依美國及香港相關機制，該基金由政府先行提撥供擔保之資金，實際操作仍為使用者付費概念，須由借款人繳交相關保險費，以分擔基金之財務風險。

3.上述主管機關於美國為主管住宅不動產部門之聯邦住房管理局(HUD)，於香港為負責管理香港證券有限公司之香港金融管理局，另台北市政府推出之公益型以房養老實驗方案
委託財團法人國土規劃及不動產資訊中心(與內政部營建署相關聯之機構)辦理。至於我國究應由何單位主政，可由政府參考我國行政組織及相關業務市場特性通盤考量後決定之。

4. 考量以上開政府提供資源模式辦理，建議應參考美國及香港之作法，對借款人資格(年齡)、可貸金額、可貸成數、相關費用等訂定上限條件，以符合公益性之精 神。如將承作對象範圍擴及高資產客群，以擴大本項業務之市場規模，則建議可對房屋價值超過一定金額之借款人收取較高費率之保險費，並自行負擔諮詢服務費 用。

(二)基於逆向抵押貸款產品複雜，且借款人多為年長者，不易充分了解，依美國及香港之作法，係由專業之機構或人員提供借款人諮詢服務 (例如：美國係由HUD或退伍人士協會提供諮詢服務，香港安老按揭則由律師提供諮詢服務)，清楚說明主要權利義務關係後，始得向銀行提出申請，爰建議由上 述專責機構提供借款人相關諮詢服務，並負責協調相關政府、專責機構及社福公益團體等之資源及意見。

(三)建議內政部提供借款人遷籍、死亡等戶籍資訊，轉供財團法人金融聯合徵信中心建檔，以利銀行查詢利用，降低授信風險。

(四)建議法務部修正延長民法第881之4條有關最高限額抵押權自抵押權設定時起不得逾30年之規定(例如：延長至50年)，以落實本項業務對借款人提供終生給付之精神。

(五)建議金管會同意銀行辦理逆向抵押貸款之資本計提得比照自用住宅貸款適用風險權數45%。

(六)建議金管會同意銀行辦理逆向抵押貸款業務得無須適用「 本國銀行辦理購置住宅加計修繕貸款及建築貸款餘額，備 抵呆帳提存比率應至少達1.5％」之規定（即僅需提列1% ）。

(七) 基於國內已有合庫、土銀推出類似逆向抵押貸款之商業型產品，但仍缺乏終身給付及限制追索權等逆向抵押貸款之特點，後續其他銀行亦可能陸續推出類似或差異化 產品，爰建議洽請金融研訓院舉辦相關課程，邀請美國、香港等地專家來台分享逆向抵押貸款商品及實務作法，俾供國內銀行參考。

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灣以房養老恐喊卡　澳洲人瘋買房存退休金

以房養老將喊卡？今年3月開辦的「以房養老，似乎因限制過多，民眾興致缺缺。根據衛生福利部公告，截至今年9月底，申請不動產逆向抵押貸款（以房養老）的人數依舊掛蛋，諮詢電話也僅10來通，導致衛福部從公益彩券盈餘所申請的9千萬元經費面臨花不掉的窘境
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2013-11-05 00:47 ／ 6人閱讀過此篇文章

以房養老將喊卡？今年3月開辦的「以房養老，似乎因限制過多，民眾興致缺缺。根據衛生福利部公告，截至今年9月底，申請不動產逆向抵押貸款（以房養老）的人數依舊掛蛋，諮詢電話也僅10來通，導致衛福部從公益彩券盈餘所申請的9千萬元經費面臨花不掉的窘境，已有公益彩券監理委員會委員揚言要在下個月提案，要求衛福部喊卡。

原文網址： 台灣以房養老恐喊卡　澳洲人瘋買房存退休金 http://appnews.fanswong.com/show.php?id=393783#ixzz2jlj0mvcK
 

「以房養老」條件放寬 不限單身無子女

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以房養老三個賭注：房價、利率以及你的壽命

英國也推以房養老　但爭議多多｜國際｜BBC｜天下雜誌
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英國的資產價值釋放是這樣運作的：金融機構以現金換取房屋的部分所有權，但只有在房屋出售或屋主死亡之時，才能取回現金（再加上房價上升的收益），也就是「房屋繼受」。

英國99%的資產釋放產品都是以「終生房貸」為基礎；屋主保留房屋所有權，但以房屋做為貸款擔保，就和一般的房貸相同；不過，房貸的期限是到屋主死亡為止，並以房屋償還貸款，利息則會在貸款期間持續累計。問題在於，終生貸款的利率比一般房貸高，目前的最低固定利率為5.4%，而且是以複利計算。

假定你的房屋價值30萬英鎊，你在60歲時申請了10萬英鎊的資產價值釋出計畫，20年後，你的債務總額為286,293英鎊，假定房價沒有上漲，你只留下13,707英鎊給小孩，多活一年，就什麼也不剩了。但如果沒有人可以繼承你的房屋，或許資產價值釋放就相當適合你。

資產價值釋放的承辦金融機構表示，終生貸款如此昂貴，是因為放款者同時下了三個賭注：房價、利率以及你的壽命。資產價值釋放協會理事長華特生（Nigel Waterson）表示，那都是提供消費者保護的成本，例如確保屋主不必承擔資產變成負值的風險等。

提供終生貸款的企業強調，屋主從房價上升獲取的利益，會超過沉重的費用；也就是說，房價亦適用複利法則，但這方面的利益屬於屋主。專家建議，如果想留一些資產給後代，終生貸款額不要超過房價的20%。

專家認為，產業和客戶之間仍有相當大的鴻溝；華特生則指出，當今的資產價值釋放，是安全且監管完善的產品。接下來幾個月，英國金融監管當局FCA會檢視如何讓市場運作更有效率；只不過，目前實在看不出來此產業能推出什麼樣的新產品，亦難以確知它能否止住批評之聲。

過去觀念是「養兒防老」，但現在有些人反而回來「啃老」！而政府這幾年提倡「以房養老」的方式，究竟房子怎麼養我們？有哪些限制？《如果云知道》主持人鄭凱云與財經專家黃世聰帶大家一起了解。
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財經專家黃世聰說明，「以房養老」簡單講就是把你擁有的房子抵押給銀行，銀行會借錢給你，這個概念剛好跟買房子貸款是剛好相反。不過，主持人鄭凱云也提到，「如果用房子來養我們，這個房子的貸款是要全部清償嗎？」黃世聰表示，的確該房子本身必須沒有任何房貸，且產權就是歸你一個人所有，並由本人提出申請，這樣可以避免後續一些困擾。
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Ｑ：以房養老需要具備什麼條件？
關於以房養老的申辦規定，黃世聰指出，由於各家銀行規定不太一樣，一般大概是年紀55歲～60歲可以開始申辦（以各銀行方案為主），年限大概是30～35年（各家銀行方案不同）。另外，還有利息的部分，現在利息大概是2％多。
至於能貸多少錢，則要視房子價值而定，銀行會去估價，估價時會用鑑價約莫5～7成左右的錢貸給你。例如：一個房子1000萬，銀行願意貸給你可能500萬～700萬元之間。此外還要看屋況，如果是50年老公寓，銀行給的貸款成數就又會下降。如果是新房子，銀行會願意貸到7成左右，當然還要看房屋地段和所在城市。
Ｑ：領完貸款後，房產即歸銀行所有嗎？
以房養老政策對銀髮族來說，可算是一大福音。鄭凱云則提到，領完貸款之後，究竟房子歸誰？黃世聰說明，很多人以為，自己拿房子抵押給銀行、去借錢出來，以後房子就不是自己的，事實上，當我們先把房子抵押給銀行，銀行變成是我們的債權人，房子的所有人還是自己，如果所有人過世，繼承人還是可以繼承；也就是說，借款人離世，繼承人仍擁有繼承房子的權利。
不過要注意的是，繼承人繼承遺產之後，債務也要繼承。例如：爸爸（借款人）已經領了450萬，兒子（繼承人）把錢還給銀行後，該房子就歸兒子所有；若萬一繼承人無法清償餘款，銀行則會將房產拍賣，拍賣後的價格會把欠款扣掉，剩下的錢就歸到原本所有者的繼承人。
Ｑ：以房養老要注意哪些潛規則？
鄭凱云也提到，以房養老有沒有「潛規則」是銀行不會告訴我們的？黃世聰直言，目前實務上遇到的狀況是，目前做比較多的銀行是土銀和合作金庫，其他銀行就非常少，且大部分都在雙北市，在雙北之外其實很少有以房養老的案子。
所以中南部有些老人家，如果沒有收入，只有一個老房子，他想要以房養老，可能不會辦成。黃世聰說，主要原因在於，銀行都會考量房子本身到底有沒有價值，而中南部的房子，房價可能都五、六百萬，銀行估價後再扣掉一些行政費用，其實每個月能領到的錢非常非常少。所以潛規則就是房價要有價值，這也是為什麼銀行願意做雙北市，雙北市老房子的房價，大概至少1000萬以上。
鄭凱云也呼籲政府可以多幫忙，以房養老除了在雙北市之外，其他中南部銀行也可以多著力一點，政府多推銀行一把，來幫助真正需要協助的人
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