台北》柯批「一坪換一坪」 致都更困難
點出台北市住屋三大問題
〔記者何世昌／台北報導〕台北市政府昨天在台北晶華酒店舉辦「台北市居住正義論壇Ⅱ」，市長柯文哲致詞時點出北市住屋三大問題：房價高、空屋多、都更慢。他還說「一坪換一坪」政策方向，讓都更戶懷有不切實際的期待，導致都更困難。
「台北市分級租金補貼」試算表。（記者張凱翔製表）
台北市政府13日舉辦「居住正義論壇Ⅱ」，台北市長柯文哲致詞時，點出房價高、空屋多、都更慢等北市住屋三大問題。（記者簡榮豐攝）
房價高…要不吃不喝15年
柯文哲說，在台北市要買房，必須要不吃不喝、工作十五年才可能，顯示高房價問題嚴重。
空屋多…3.7萬戶閒置一年
而台北市連續十二個月沒住人的房子約有三．七萬戶，顯示空屋率高。另按照目前都市更新的速度，預計兩千年後才會完成，這顯示都更政策需要大幅修改。
都更慢…政策致不當期待
談到都更，柯文哲進一步表示，過去的「一坪換一坪」政策方向，令民眾有不切實際的期待，多認為都更不需負擔費用，還能一坪換一坪、再拿車位，導致都更推動困難。
對於「單一且自住」的房屋稅議題，柯文哲主張，房屋是民生必需品，若僅持有一間且自住，不應課予特別高的稅率；若持有數戶並出租謀利，甚至囤房，應課重稅。但目前國內囤房的稅差僅三倍，有改進空間。
包租代管、以房養老因應
綜觀以上，柯文哲說，北市府的住宅政策會修正，「四年一．八萬戶」公宅開工，還是持續進行，同時還要透過租金補貼、包租代管、以房養老等手段鼓勵空屋釋出。還要透過稅制調整，減少「單一且自住戶」的負擔，並嚴懲囤房。
推台北市版分級租金補貼
而其中的租金補貼，市府宣布北市版，將家戶收入分三階，再依家戶人口數，擬定補貼額度，以第一階收入家庭為例，一至二口之家每月可領兩千五百至三千六百元；五口之家以上每月可領九千元至一萬一千元。
都更反悔條款 向「賣身契」說不
「同意書」，是都市更新能否進行的重要關鍵。擔任實施者的建商，必須取得足夠比率的同意書，才能推動更新。然而，若民眾簽了同意書、後來又撤回，可能造成原本已成案的都更因此無法達到法定門檻，讓都更案功虧一簣。
該不該給已經同意的住戶有反悔機會、何時以及什麼條件才能反悔，一直都有不少爭議。此次都更修法，增加在官方審查後，住戶仍有反悔機會，會不會成為阻礙都更的法條？本周都更追追追採訪產官學界，解讀反悔條款的爭議與意義。
老張住的房子屋齡已經30年，外表相當老舊，而他每次回家要爬四層樓，也讓年邁的老張倍覺辛苦。先前有建商主動向他提出可辦理都更，且可以「一坪換一坪」，老張毫不猶豫的就簽下了同意書。
沒想到，建商又來告訴他，沒辦法一坪換一坪，老張未來可獲分配的居住面積大大縮水，老張深感受騙，想到這房子是自己年輕打拚才購置的，心有不甘下，決定撤回同意書，建商卻告訴他，「來不及了，沒辦法撤回」。
過去有人常稱都更同意書是「空白授權」，有如「賣身契」，因為房屋所有權人在不知道房屋的設計、未來可以分配多少，就要簽下同意書，萬一後來都更內容有明顯改變，住戶卻不能退出，毫無保障。
內政部次長蕭家淇說，過去辦理都更案件，很多人都認為早簽早吃虧、晚簽條件會比較好，容易造成實施者（建商）與所有權人（住戶）彼此不信任，致使都更案不易推動，這也反映出雙方資訊不對等的問題。
此次都更條例修法，內政部決定增加民眾撤回同意書的機制，實施者必須先將事業計畫與權利變換計畫書一併報核，之後公開展覽期間只要反悔或有疑慮，民眾就可撤回同意書。
民眾除了公開展覽期間能撤回同意書，政府審查過程中，只要計畫有重大變更影響權利人，委員會都能要求再次公開展覽，讓民眾有重新決定的機會。
都更修法擴大了「反悔條款」，讓許多建商反彈，擔心所有權人可能隨時反悔，造成投資上的不確定性，並拉長都更的時間，對都更案望而卻步。
蕭家淇對此表示，換個角度來看，這反而可促使實施者加強與所有權人溝通，積極說服所有權人，對於各項資訊也會更加公開、透明。
至於什麼樣的狀況可以讓所有權人反悔，蕭家淇說，重大變更的事項如容積改變、興建戶數與承諾的不同、土地面積持分減少、建築物形勢改變（如原本興建一棟大樓，後來變兩棟）等等，這些內容不會訂在法條中，而是訂在施行細則中。
台北市副市長張金鶚表示，很多人對於都更法令、程序都不了解，後來了解狀況後，不想參加都更案，當然可以撤銷當初簽署的同意書，這就像買東西一樣，也有一定的鑑賞期，發現產品不好或有瑕疵時，本來就可以退貨，何況是關於民眾的財產權，更應該要嚴謹一些。
他說，過去發生很多案例，所有權人簽署都更同意書是被建商哄騙的，後來發現上當，卻又不能反悔，對於其財產和權益非常沒有保障，尤其建商本來就是強勢者，法令應給予弱勢的所有權人必要的保障。
張金鶚指出，所有權人可以反悔，但反悔也不是隨隨便便、漫無限制，因為這會造成都更案件推不下去，必須訂出標準，符合相關規定與標準才能反悔，否則只差一點點（如興建戶數只差一戶），就有人無理取鬧，將導致都更案完全無法啟動。
新北市都更處認為，反悔條款其實有其必要，住戶的資訊一定相對弱勢。不過，反悔條款雖可提高地主都更安全性，但政府認定計畫有重大變更時，可要求再次公開展覽且允許住戶撤回同意書，這恐影響都更案穩定性，造成重複要求公展影響進度。
VISION/記者楊文琪、吳泓勳 2013.11.03
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