卓輝華:改革公告地價 救地方財政 救房市

2015/11/27
作者:
卓輝華
關鍵字: 房地產 稅 公告地價 房市 估價

天下資料,劉國泰攝影。

明年一月是每三年重新辦理規定地價公告的年度,本月開始,各地方政府陸續召開地價評議會議。由於明年一月有總統與立委大選,而今年又逢房地價上漲後的房市低迷期,各級民意代表已經開始關切不應大幅調高地價稅基,地方民選政府礙於壓力,也擔心如實反映地價上漲幅度,會影響民眾稅捐負擔與選票。種種的有形無形干預,造成地政單位的地價人員空有專業,不是在查估正常合理地價,而是在各方壓力下揣測政治正確的地價。在此呼籲中央與地方政府要重視查估合理土地稅基的重要性,以免造成未來更嚴重的土地投機與地方財政惡化。

地價稅與土地增值稅一直是台灣實行土地政策,貫徹憲法漲價歸公的重要工具,同時也是地方稅的重要來源。近半世紀來,房價反覆的高漲,地方政府負債破表,皆與這兩種重要的地方稅喪失其政策功能有重大關聯。然而卻也因為民主選舉過程討好選民的作為,中央政府在稅率讓步,地方政府在稅基低估,以致於地價房價高漲,佔地方稅源近七成的財產稅收相對減少,引爆地方債務惡化的危機。

回顧在民國43年制定「實施都市平均地權條例」時,土地增值稅率最高達100%,在之後的歷次修法將最高稅率往下修至80%、60%;最近一次是在91年下修稅率至40%,立法理由是活絡不動產市場,刺激景氣復甦,其政策目標變成是救市良方。在景氣被拉抬至房價高漲之後,卻沒有回復原來稅率,而是被財政部主導以房地合一稅的交易所得稅概念處理,其政策目的逐漸落入財政稅收考量。

地價稅是漲價歸公的另一重要工具,為國家向擁有土地者逐年收取地租,而使其得以使用土地權利之意。公告土地現值與公告地價在民國53年開始辦理時,其稅基係為兩價合一制,稅基查估的轉折發生在67年規定地價後,因68、69年間房地價大幅飆漲,70年原應重新辦理規定地價,但考量地價上漲及民眾負擔,暫緩辦理,後於76年重新規定地價,由於10年後調整的地價漲幅太大,各級民意機關與地主紛紛反映稅賦太重,政府改以打折方式課徵地價稅,也開始研議輕稅措施,乃於80年開始,公告土地現值與公告地價,採兩價分離方式查估稅基,導致目前的公告地價稅基與正常地價水準越拉越大。

一般估計,公告土地現值約占市價五成上下,而公告地價更僅佔公告土地現值的25%。然而低稅率與低稅基的運作,使得部分投機資本家藉低地租、低持有成本之利,取得更多房地卻不高度利用,只要等待與長期持有,就能坐收不勞而獲的增值;政府放任養地、養房比養車的持有稅還要低,也難怪房地價會漲到民怨之首,也難怪房市低迷時,屋主地主無須擔心持有稅會吃掉老本而趕快出脫。另一方面雖見政府努力推動地方建設,拉抬地方繁榮,奈因土地稅基不敢以正常市價調整,地方稅收日見短絀,終至負債加遽。

近期地方政府公告地價將陸續進行審議,建議地方政府應有逐年調高公告地價的決心,尤其是明年初的公告地價,其佔公告土地現值比例至少應高於三年前比例的30%以上。也期盼行政院應儘速出面協調財政部、內政部與地方政府,全面檢討不動產稅制與查估地價課題,以解決地方財政與正常房市運作和高房價的課題;尤其是公告地價應改為每年公告調整一次,其價格至少要達一般正常交易價格50%以上;當公告地價調高之後,建議自用住宅地價稅在10年內都維持現在標準,對於非自用住宅則依新年度調整的公告地價課稅,對於地上權自用住宅同樣以自住地價稅優惠之。

未來地政人員應朝估計正常地價的技術開展,地價作業回歸專業,勿讓政治因素扭曲估價專業。同時設置中央級的土地價格審議委員會,審議各縣市政府提報地價的合理性。政府部門現在擁有大量實價登錄資料,應儘速研議以大量估價與大數據的科技,結合空間資訊技術,建立土地估價品質控管的機制。

(作者為中國土改革協會理事長)

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大埔美開發挹注 嘉縣地價稅增2成

 
大埔美工業園區廠商陸續進駐設廠生產,帶動嘉義縣地價稅成長。(記者蔡宗勳攝)

〔記者蔡宗勳、余雪蘭/嘉義報導〕受惠公告地價逐漸調整至與市價相當政策,嘉義縣、市一百零二年度地價稅都呈成長趨勢。嘉縣有大埔美工業園區開發利多,整體漲幅約兩成,嘉市成長約二點零三%,對困窘的地方財政不無小補。

嘉縣預估稅額6億元 大林受益明顯

一百零二年度地價稅十一月一日至十一月三十日開徵,今年因繳納期限十一月三十日為星期六,依法順延至十二月二日星期一為止,繳款書將從十月二十四日起全面寄發,嘉義縣今年查定件數十六萬八千餘件,預估稅額六億元,都比去年的十六萬三千餘件、五億零兩千五百元成長。

縣府財稅局長簡世明指出,今年為三年一次重新規定適用新地價第一年,其中已開發土地如大埔美園區及部分較為繁榮地段等土地地價都有調漲,公告地價在中央調整政策下,全縣平均漲幅逾五%,地價稅稅收跟著大增。

簡世明表示,大埔美工業園區原本公告地價每平方公尺一百五十元,且農用還不用課稅,開發後變更為工業區,公告地價每平方公尺九百多元,地價稅收大進補,廠商相繼建廠,未來房屋稅成長可期。

簡世明說,地價稅是縣府與鄉鎮市公所五五拆帳,房屋稅則是縣府四成,鄉鎮市公所分配六成,兩稅成長,對財政捉襟見肘的縣府與鄉鎮市公所公庫都有幫助,大埔美所在的大林鎮公所更為明顯。

嘉市查定稅額7億多元 年增1千餘萬

嘉 義市一百零二年地價稅查定稅額約七億多元,比去年增加約一千多萬元,成長約二點零三%。地稅科長江碧梅表示,今年地價稅增加原因,主要是遇到公告地價每三 年調整一次,今年嘉義市平均調幅約四%,公告地價調漲,主要是中央希望公告地價能夠接近市價,目前公告地價僅約市價的二成多,未來應該還有很大的調漲空 間。

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