姜朝鳳宗族

房市降溫 首購族看法分歧

〔記者葛祐豪／高雄報導〕高雄八、九月房市降溫，連續兩個月成交量都來到三千四百多棟的今年相對低檔區，傳出議價空間也加大，首購族對後市看法更加分歧。

地政局統計，九月份高雄市不動產買賣達三千四百二十三棟，比八月份減少十六棟，但較五月份的四千八百多棟、六月份的四千四百多棟，出現顯著衰退；至於成交最熱絡前三名行政區，依序為三民區、鼓山區、鳳山區。

房仲業者認為，八、九月房市買氣下滑，與鬼月、颱風影響看屋人潮，以及美國ＱＥ（量化寬鬆）可能退場有關，導致買氣觀望。

殷殷期盼房價回檔的首購族，不少人近期看屋時發現，新屋開價已比上半年低，且殺價空間更大。任職加工區電子公司的李先生說，央行已拋出未來可能升息，他認為漲過一波的高雄房價，未來半年至一年還會下修，此時不急著買屋。

不過，也有首購族認為，就算央行升息也只是緩升，且高雄未來幾年的重大公共工程陸續完工，房價應具支撐，準備趁這波拉回進場。

地政局表示，目前國內房市不確定因素確實較多，包括奢侈稅修正方向、升息疑慮等，較保守的首購族可以多看、多比較。

值得注意的是，高雄房市雖降溫，但建商卻猛蓋新屋，主因是今年七月起，開放空間獎勵上限縮水十％，加上容積移轉強制繳交代金五十％，引發建商在六月底大搶照，申請數量超過兩百四十件，推案金額可能超過前三年總額，也成為未來高雄房地產的隱憂。

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查稅打炒房 年交易逾3戶就鎖定

門檻降低 加課營業、營所稅

〔記 者徐義平／台北報導〕為遏止房市不當炒風，近來國稅局不僅針對總價三千萬元以上的房屋買賣交易進行追稅動作，甚至將查稅門檻降低；原本一年內買賣不動產超 過六件的民眾，才會被認定靠不動產營利，可課徵營業稅與營所稅，但國稅局近年來調降門檻，只要一年內買賣超過三戶便會鎖定，列入查稅對象。

十大不動產董事長黃新美透露，以往國稅局是針對一年內買賣房屋超過六件的民眾，才會認定為專門以房地產營利，得加課五％營業稅及十七％的營業所得稅；但近年來國稅局悄悄調降門檻，只要一年內買賣不動產超過三件，便認定是以房地產營利為目的，加課營業稅與營所稅。

不 僅如此，過去不少投資客採聯合成立公司方式，透過分紅或發送獎金給名下股東來避稅；但國稅局除了針對公司課徵營業稅及營所稅外，也會針對股東分紅或是獎金 課徵個人綜合所得稅。至於利用人頭買賣不動產，多半還是存在風險，且人頭買賣不動產獲利一旦遭查獲，仍需被課徵綜合所得稅，最高稅率可達四十％。

此波查稅行動，連前立委夫人也被列入查稅名單，據悉，某前立委夫人日前出售台北市中山北路的兩間不動產，獲利一些金額，近期已遭到國稅局要求補稅。

豪宅投資客被盯上 查稅最兇

專 營豪宅的房仲業者表示，此波查稅查得最兇的不動產便是豪宅，近期已有不少豪宅投資客陸續遭國稅局要求補稅；也因查稅追溯期為五年，目前國稅局先將查稅重點 集中在二○○八年的豪宅交易案，再隨著時間逐年往後追稅，因此部分豪宅投資客擔心，這幾年靠豪宅獲利的部分將逐年被追出。

房仲透露，其實金融海嘯過後，豪宅投資買氣相當熱絡，部分豪宅投資客更是持有多戶，並陸續出售獲利，日前已有豪宅的投資客首度被國稅局要求補稅，更擔心往後幾年都處於被追稅的情況，因此豪宅投資客近期相當低調，也是今年豪宅交易件數降低的主因。

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以公告現值低報被查 補稅頻傳

〔記者徐義平／台北報導〕早在實價登錄上路前，不動產交易所得以「實價課稅」已在所得稅法第十四條明文規定。不過，房仲業者表示，多數民眾仍採用公告現值報稅，國稅局便透過銀行、預售屋買賣契約等方式積極查稅，造成近期補稅案例頻傳。

根據所得稅法第十四條第七類規定，財產交易所得必須以成交真實價格扣除當初買進成本，以及取得、改良及移轉該項資產所支付之一切費用後的餘額申報為所得額。

最好保留交易發票明細 核實申報

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，二○○八年時，房市便開始出現國稅局加強查核房地產財產交易所得的風聲，最早是由預售交屋的新成屋開始，透過換約名單取得資料。

實價登錄後，成屋不時也傳出被查補稅的例子，其中不乏連補帶罰高達數百萬之譜的個案。她建議，近年來售屋的屋主最好核實申報，並收集當年買屋過程中的各類成本發票做為扣抵之用；此外，核實課稅對於屋況老舊、但土地持份大的標的較為有利，不見得都是壞消息。

十大不動產董事長黃新美提醒，售屋民眾須保留支出的發票與明細，並明列各項支出、稅費等細節，才可以扣抵方式降低稅負，不然國稅局找上門卻提不出證明，只能乖乖補稅。