拯救台灣長輩們！房東僅7％願租屋給長者 崔媽媽基金會揭高齡租屋困境
2026/04/09 17:26
記者陳韋帆／台北報導
拯救台灣長輩居住權 崔媽媽基金會提四大訴求
台灣房東僅7％願意租給高齡長輩，崔媽媽基金會提出四大訴求，盼政府借鏡日本經驗，保障長輩居住權。（圖／崔媽媽基金會提供）
台灣邁入超高齡社會，長者租屋歧視問題卻日益嚴峻。崔媽媽基金會與台灣社會福利總盟、社會住宅推動聯盟於4月7日至8日舉辦「2026年超高齡社會論壇」，邀集衛福部政次呂建德、國家住都中心董事長花敬群及國土署等官員共商對策。崔媽媽基金會引述2025年問卷指出，僅有7%的包租代管房東願意無條件出租給65歲以上長者，顯示高齡者在租屋市場正面臨嚴重的結構性排除。
崔媽媽基金會指出，房東的排斥並非單純偏見，而是源於對長者突發疾病、租金穩定度及遺留物處理等具體風險的擔憂。目前政府的「社宅包租代管」政策雖提供硬體補助，但仍缺乏「軟體支持」來化解房東疑慮。論壇借鏡日本福岡、北九州等地的居住支援經驗，強調必須建立一套連結社福與住宅的支援體系，才能讓房東放心、長者安心。
拯救台灣長輩居住權 崔媽媽基金會提四大訴求
一、衛福部進行中的「獨居長者概況調查」應納入詳細居住樣態資訊。
二、發展「居住支援」機制，落實租屋媒合與個案管理，並修正租戶死亡後遺留物處理等法令。
三、政府應保留一定比例的高齡導向公共住宅，配置無障礙設施與社區照顧資源。
四、應從國家級政策高度進行跨部會整合，保障高齡居住權益。
最後，崔媽媽基金會強調，長者租屋問題已超出單一部會的範疇，必須透過內政部與衛福部的深度合作，整合民間團體與租賃業者力量。唯有透過制度化的平台承接風險，將「居住」納入高齡政策的核心策略，才能在超高齡社會中建構出可負擔且具尊嚴的住宅安全網，讓每位長者都能在台北及台灣各處安居樂業。
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根據您提供的資訊與近期相關數據，台灣房東願意租屋給長者的比例僅約 7%（數據源自崔媽媽基金會 2025-2026 年針對包租代管房東的調查）。這顯示高齡者在租屋市場面臨嚴重的「結構性排除」。
以下為房東不願出租的原因，以及中、日、韓、台四地在同等情況下的比較分析：
一、 房東不願租給長者的主要原因
「孤獨死」與房價減損（最核心擔憂）： 房東最擔心長者在屋內過世，導致房屋變成「凶宅」或「事故屋」，影響未來房價與轉手意願。
緊急醫療與法律責任： 若長者發生突發疾病，房東擔心缺乏緊急聯絡人，且後續遺物處理、合約終止等法律程序繁瑣。
經濟穩定性： 擔憂長者退休後僅靠津貼，長期支付房租的能力不穩定（儘管實務上長者租欠比率往往低於年輕人，但刻板印象仍存）。
管理困難： 擔心長者因體力或認知功能下降（如失智），導致居所環境惡化、囤積物品或發生用火安全問題。
二、 中、日、韓、台 高齡租屋情況比較
| 區域 | 租屋市場態度 | 核心政策與機制 | 特點與困境 |
| 台灣 | 極度排斥 (僅7%願意) | 住宅法「包租代管」、社福系統媒合 | 剛起步，目前偏重硬體補助，缺乏「軟體」（如死亡後處理機制）來分擔房東風險。 |
| 日本 | 相對友善 (機制較成熟) | 居住支援法人、孤獨死保險、終身租賃合同 | 透過「居住支援法人」提供定期訪視，並有專屬保險理賠清理費與房價損失，法律規定房東不得無理拒絕。 |
| 韓國 | 兩極化 | 公共租賃住宅、長者專用社會住宅 | 韓國私宅租賃多採用高額保證金（傳貰），對貧困老人門檻極高。政府大量興建「高齡者幸福住宅」作為應對。 |
| 中國 | 大城市開始排斥 | 商業养老公寓、城市保障性租賃住房 | 一線城市如京滬深出現「60歲以上不予獨立承租」的潛規則。約30%老人無自住房，市場更偏好昂貴的商業養老院 |
各地詳細分析：
日本（借鏡對象）： 日本在 2001 年即實施《高齡者居住安定法》，核心在於**「信用擔保」與「風險分擔」**。日本有專門的保險公司承擔長者過世後的清理費，並由「居住支援法人」（NGO/民間組織）進行週報平安、物業代管。此外，法律允許簽訂「終身借貸」，若租客身故，租約自動終止，簡化法律問題。
韓國： 韓國老人貧窮率較高，單身老人租屋多集中在環境低劣的「考試院」或地下室。近年韓國政府轉向大規模興建「高齡者福利住宅」，將醫療社福資源直接配置在住宅內，以公部門力量解決私人房東不願承租的問題。
中國： 在人口密集的城市（如北京、上海），由於房東對「房產價值」極為敏感，針對長者的租賃歧視日益公開化。不少房東在合約中加入「免責條款」或要求子女共同簽字。市場轉向發展高端的「商業養老社區」，但一般收入長者仍面臨「老破小」或城中村的惡劣居住困境。
台灣的現狀： 目前台灣政府雖推動「社會住宅」與「包租代管」，但對房東而言，政府提供的稅減優惠往往抵不過「萬一過世」後的心理負擔。專家認為，台灣需參考日本經驗，由衛福部（社福系統）與內政部（住宅系統）跨部會合作，建立一套「居住支援」機制，讓房東只需收租，長者的生活照顧與意外風險則由制度化的平台承擔。
房東僅7％願意無條件租屋給長者（65歲以上），主要來自台灣崔媽媽基金會2025年的問卷調查（針對參與政府「社宅包租代管」計畫的房東）。 這數字反映台灣已進入超高齡社會（65歲以上人口超過430萬，獨居長者約100萬，其中近20萬人需在外租屋），但租屋市場對高齡者的排斥非常嚴重。私宅市場甚至更低（有些報導指出不到5%）。
台灣房東不願租給長者的主要原因
房東的拒絕並非單純偏見，而是基於實際風險考量（崔媽媽基金會及多位物業管理專家指出）：
- 健康與意外風險最高：擔心長者突發疾病、跌倒、孤獨死在屋內，導致房屋變成「凶宅」（事故物件），影響未來出租與房價。發現屍體延遲還需特殊清潔，費用高昂。
- 遺留物與後續處理麻煩：長者過世後，遺物（家具、日用品）無人處理；租約繼承問題複雜，若無親屬或繼承人拋棄繼承，房東須找遺產管理人、耗時數月無法收租。
- 租金穩定度疑慮：退休金可能延遲或因住院轉為醫療支出而斷繳；失智症等狀況更可能引發額外糾紛（如鄰居投訴、消防風險）。
- 額外負擔：無障礙設施不足、溝通頻繁（水電、維修）、法律責任風險高。
這些問題在台灣租賃法下特別棘手，因為房東「契約自由」原則允許年齡篩選，而《老人福利法》缺乏強制細則。
中日韓台比較（同等高齡化社會下的租屋困境）
中日韓台都面臨急速高齡化（少子化+家庭結構改變），獨居/單身長者增加，租屋需求上升，但房東風險意識高度一致，導致「年齡歧視」普遍存在。以下是最新可比情況：
| 地區 | 房東願意度/拒絕比例 | 主要原因 | 政策/現況差異 |
|---|---|---|---|
| 台灣 | 社宅包租代管僅7%願意（私宅更低，約5%） | 凶宅風險、遺留物、租金斷繳、健康責任 | 政府推包租代管+租金補貼，但「軟體支援」（風險分擔、遺物處理法）不足。崔媽媽基金會呼籲跨部會（內政+衛福）建立「居住支援」機制，包括租屋媒合、個案管理、專屬社宅。 |
| 日本 | 約7成房東有「拒否感」（國土交通省2021調查，近年略降但仍高）；單身高齡者找房極難 | 孤独死、残置物（遺留物）、家賃滯納、保證人難找 | 最積極：2025年起推行「居住支援住宅」制度（改正住宅セーフティネット法），由支援法人提供見守り、生活支援、身元保證，分散房東風險。部分城市（如福岡、北九州）已整合社福+租屋，值得台灣借鏡。 |
| 韓國 | 無精確全國百分比，但高齡租屋拒絕案例普遍（與日台相似） | 孤獨死風險、遺留物處理、租金不穩、健康事故 | 類似東亞模式，政府有高齡住宅政策，但民間租屋歧視仍嚴重（保證人+保證公司審核嚴）。 |
| 中國 | 60歲以上常被拒（北京、上海等地中介直言「房東不租老人」；平台常標高風險；有案例3天被拒20次） | 健康意外、房屋貶值、頻繁求助麻煩、法律糾紛 | 最隱性歧視：無明確禁止年齡歧視法規，房東寧可空屋也不冒險。近年「老漂族」（照顧孫輩或異地就醫）需求增加，但供給嚴重不足。 |
共通點：
- 風險本質相同：高齡者獨居比例高，房東最怕「死在屋內無人知」（凶宅/事故物件）、遺物處理、租金斷繳。
- 文化與結構因素：儒家「養兒防老」傳統弱化，但租賃法仍以房東利益為主，缺乏強制風險分擔機制。
- 台灣 vs 日本：日本拒絕比例更高（70%），但政策更成熟（居住支援法人+補助），已開始系統解決；台灣數字較低（7%），但問題同樣嚴重，政策仍停在「硬體補貼」階段，軟體支援落後。
結論與建議 這是東亞高齡化社會的共同結構性問題，不是單一房東「冷血」。台灣若不盡速跟進日本模式（修法處理遺留物、建立風險分擔平台、強制部分社宅保留給長者），未來租屋世代老後會更慘（買不起房、租不到房）。崔媽媽基金會的4大訴求（納入獨居長者調查、居住支援機制、專屬社宅、跨部會整合）非常務實，值得關注與推動。
如果你是長者或家屬想找房，建議：
- 透過包租代管或社宅管道（風險由基金會/政府吸收）。
- 提供子女保證、體檢報告、一次付清租金，或找有「居住支援」服務的仲介。
- 優先低樓層、有電梯、近醫院的物件。
