驚！林口王姚連地辭職交出帥印 北台灣最年輕建商董座上任 - 地產天下 - 自由電子報

從國中畢業後即出社會工作，他說，小時候家境困苦，小學一年級才擁有第一雙運動鞋，放學後務農、打零工賺錢是兒時的日常，一完成國中學歷就學起木工，同時兼職室內設計、土地開發，甚至也開過火鍋店、煮過牛肉麵，直到跨入建築業，第一個推案由50坪的土地蓋起，從4戶到8戶、8戶到16戶，興建的房屋數量逐步成長，才打造出亞昕王國，業務範疇橫跨建築、營造、飯店、商場、車用電子零件。姚連地指出，對於新任董座的要求唯有二句話，第一是「善良誠信」，傳承自父母的教誨，第二則是「謙受益、滿招損」，希望謙虛不自滿，把這些觀念傳承給下一代，比留下財富更重要。

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全球爛尾樓連環爆！台灣建商1年倒閉爛尾竟不到5個... 專家曝4生存關鍵
2024年1月15日 週一 上午9:07
全球爛尾樓連環爆！台灣建商1年倒閉爛尾竟不到5個... 專家曝4生存關鍵 https://bit.ly/48OvK1Q
【文／李寧】通貨膨脹、升息循環，再加上地緣政治風險提高，種種因素產生嚴重經濟衝擊，全球先進國家房市正陷入暴風圈中，各國建商也紛紛掀起倒閉潮，隨之而來的爛尾樓潮更令購屋族頭痛；然而，台灣房市為何顯得相對風平浪靜？馨傳不動產智庫執行長何世昌分析4個原因。
何世昌指出，包括德國、法國、瑞典、芬蘭等歐元區主要國家建設公司大量破產，以及中國、澳洲、越南，乃至於日本與美國，破產的建商數量較2021年明顯增加，引發難以處理的爛尾樓問題。許多人好奇，「台灣建商怎麼沒爆炸？」何世昌從國外建商破產情況，以及挖掘台灣建商、政策因素等特性，歸納出4個關鍵結論。
1. 台灣建商嗅覺敏銳 成本管控得宜
何世昌表示，早在2018、2019年開始，台灣建商就已察覺到勞力不足、原物料上漲的跡象，為此開始超前部署；儘管推案成本上漲浪潮難擋，但多數建商在提前準備下，成本控管的表現不俗，而且順利逐步轉嫁成本。
2. 漸進式VS.猛爆式衝擊
另一方面，何世昌說明，升息加上建築成本上揚是全球同步的趨勢，但台灣升息相對溫和，更重要的是2018、2019年建商已開始迎來營造成本上揚，推案和定價策略早已有所反映。
從這個時間點到2022年第一季升息還有3年多時間，屬於建築、融資成本漸進式墊高的模式，建商有足夠時間去適應與調整腳步。「正因為多了這3年多的時間，才讓台灣房地產躲過一劫。」
反觀歐洲、澳洲建商普遍在2022年2月烏俄戰爭爆發後，才驚覺營造成本快速上揚，何世昌指出，「反應慢半拍又立刻撞上美國聯準會的鷹式暴力升息」，可說是「雙重猛爆式衝擊」，這兩件事幾乎同步發生，讓業者措手不及，等到發現不對勁時早已來不及。
最糟的是，2022年房市買氣普遍不錯，有不少建商在2022年還沒做出適當反應，手上累積滿滿訂單，卻沒思考到售價已不敷成本，結果就在2022年底到2023年一一爆炸、宣布破產。
3. 台灣央行的溫和升息政策
何世昌表示，台灣央行從彭淮南到楊金龍，得到全球金融雜誌十幾個Ａ的最高評等，並非浪得虛名；即使他們二人背負外界罵名，但的確為我國金融與產業奠定穩定發展的良好環境。
首先是央行的溫和升息政策，讓建商避免一次大動盪；此外，由於建築業屬於資金高槓桿產業，「而這特點是禍福相依、更是建築業的阿基里斯腱。」因此央行也連續祭出數波「選擇性信用管制」，尤其是第四次選擇性信用管制時將購地貸款成數上限降至5成，強制斬掉建商高風險操作，將建商資金槓桿降至中低度。
此舉讓建築業出現以下幾個重大改變：資金去高度槓桿化、財務計畫趨於保守、實力不足的業者停止擴張或推案、銀行授信更加嚴謹。
何世昌說，這幾項改變雖讓建商抱怨連連，但變相讓存活下來的建商體質更為健全。
4. 房價持續上揚
何世昌指出，這一點至關重要，因為它代表建商可以「轉嫁成本」；倘若像歐洲各國融資、建築成上飆漲而房價下挫，建商等同面臨「雙殺」，倒閉機率會比較高。
他強調，台灣一年新推的建案有2500個上下，每一年建商倒閉產生的爛尾樓平均不到5個，「根本是全球優等生中的優等生，不要再一廂情願認為外國月亮比較圓了。」
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寶佳機構 - 維基百科，自由的百科全書

以2019年為例，台灣股市一整年總共成交逾26兆元，其中有4成的資金、約10兆元的交易背後，極大部分是由一群有專業投資素養，甚至結合法律、會計、稅務各方面專業人士的「法人」團隊組成，他們經過縝密思考討論後，所做出的投資交易，並對對這些被投資的上市櫃公司形成「公司治理」的壓力，乃至於「經營權」的挑戰。
寶佳集團林陳海掛名董事長的公司，就有「寶佳資產管理」、「合陽管理顧問」以及「合佳投資」三家公司，其中，由合陽管理轉投資的寶佳資產，資本額就有230億元之譜，恐怕是全台最大的投資公司之一  https://is.gd/oxKTIL

雖然熱心公益，大方資助員工與朋友，但寶佳蓋的房子品質仍遭到住戶不少抱怨，使林陳海（圖右）毀譽參半。 寶佳機構 - 維基百科，自由的百科全書
謝富旭、梁任瑋 研究員．洪依婷、柯智中千億大亨 林陳海揭祕 - 今周刊 https://bit.ly/2Vg6cH8
台灣有近50萬人住在他蓋的房子裡，卻可能連他的名字都沒聽過；中信金經營權爭奪戰，他成為尹衍樑的戰友，一出手就是近200億元，他是寶佳機構創辦人林陳海，一個來自宜蘭的窮小子，花了７年存了人生第一個100萬元，卻以幾十年時間成就千億身價，為你揭開這位神祕大亨面紗，一窺他的致富傳奇。
林陳海這個名字，因震撼力十足的中信金經營權之爭，從許多人的記憶深處被悄悄喚醒。
不像鴻海董事長郭台銘、科技大老張忠謀、潤泰集團總裁尹衍樑這些名號響亮的企業家，看到這個名字你可能搔頭許久，腦中還無法浮出他的面貌。這個名字與尹衍樑、總資產四．六兆元中信金經營權、神祕大金主等字眼掛在一起，不少人心中還可能納悶：「一個沒什麼知名度的建商老闆，真的有那個實力嗎？」
現在，值得你好好了解這個人。不僅是因為他拿出新台幣一百億元，與尹衍樑合資成立鑒機資產管理（資本額兩百億元），成為挑戰辜家經營權陣營的最有力盟友。根據本刊調查發現，他從六月十三日中信慈善基金會董事長辜仲諒因被檢調約談，當天股價大跌，他就以個人名義大買中信金，累計到目前為止，已經悄悄買進中信金二％多股權，金額至少六十八億元到八十億元之間，口袋之深，令人咋舌。本刊向林陳海長子林家宏求證此事。到截稿之前尚未獲得回應。
雄踞台灣推案霸主　他財力雄厚 實力不輸尹衍樑
林陳海未來的一舉一動，將牽動中信金經營權整個戰局。長期耕耘營建業的寶佳機構創辦人林陳海，為何這幾年把大筆資金轉往台中銀、台企銀，以及最近的中信金等金融股，他嗅到什麼景氣風向的改變？他的投資學更值得一探究竟。
更重要的是，一個來自宜蘭的窮小子，到底又是靠什麼本領，打造出台灣營建業多年來「推案王」的地位，他的「經營學」與「賺錢學」更是許多有志之士模仿的榜樣。
在回答種種問題之前，絕對有必要先回答一個問題：林陳海的實力（財力）到底如何？
對此，服務過許多「超級有錢人」客戶的高盛證券台灣區前總經理張果軍，這麼形容林陳海：「他的實力不輸尹衍樑！」
尹衍樑事業橫跨營建、量販、金融、生技、紡織，身價超過千億元，很難令人相信，一個以工地監工做起點， 旋而再從桃園、五股蓋平價住宅發跡的林陳海，迄今的財富竟如何能與尹衍樑不相上下？
鄉林建設董事長賴正鎰則說：「寶佳機構雄踞推案總金額霸主多年，林陳海實力或許略遜於台灣首富──宏泰集團創辦人林堉璘一籌，但絕對有資格做營建『二哥』的位子。」
一位長期與寶佳機構往來的銀行業高階主管，這麼形容林陳海的財力：「他的資產應該不及尹衍樑，但尹衍樑的事業資產雄厚，相對上營運資金壓力較大、負債也較高。」「如果光比兩人的現金部位誰比較多，我相信林陳海極可能超過尹衍樑。」
這位銀行高階主管，點出了林陳海的寶佳機構一個極為鮮明的經營特色：雖然身處在需要龐大資金投資的營建業，但林陳海卻能夠以短工期、高推案量、高完銷率、高周轉率的經營手法，硬是把原本必須囤壓大筆資金的營建業，變成宛如一只錢滾錢的超級聚寶盆。
他的賺錢能耐不僅讓營建同業眼紅，更挾著這股深不可測的現金實力，成為尹衍樑最有力金主，威逼中信金辜家，令辜仲諒感受到前所未有的經營權旁落壓力，在台灣金融界裡掀起滔天巨浪。
這位令望族出身的貴公子辜仲諒感到芒刺在背的人，真正的出身只是來自宜蘭，離鄉背井上台北打拚的窮小子。據與林陳海從小就認識的人士指出，媒體曾寫林陳海是馬來西亞華僑，這是錯的。其實，他是宜蘭囝仔，年輕時就到台北闖天下，曾在營造廠擔任工地監工，後來轉進台北市明峰建設任職。沒有高學歷的林陳海，憑著苦幹實幹，一路做到總經理。
極為罕見接受媒體專訪的林陳海，曾在十年前接受本刊專訪時提到：「我人生的第一個一百萬元，是花了七年之久才存到了；並以二十年時間賺到了第一個一億元。之後就呈倍數地成長了。」
林陳海
林陳海（右）與兆豐金前董座蔡友才（左），是這次中信金經營權之戰的關鍵要角。
據熟識林陳海的友人指出，林陳海真正賺到一大桶金，關鍵在於他懂得掌握時機，為人所不敢為。「一九七一年，台灣退出聯合國，很多人拋售土地房屋，急著往國外移民。林陳海趁著房地產價格暴跌之際，買了一些便宜土地。隨著台灣政經局勢很快的平穩下來，這些危機入市的土地，成為林陳海日後在營建業站穩自己腳跟的最堅實基礎。」與林陳海相識的友人這麼說。
然而，隨著林陳海財富倍數成長，其行事作風卻益趨低調。媒體會提到他，通常是寶佳機構推案金額又登上年度冠軍寶座這類的統計曝光。
統計各建商每年推案總金額，並據此公布「十大建商」排行榜的專業房地產雜誌《住展》歷年統計資料以及本刊統計顯示，已連續八年登上推案王寶座的寶佳，過去十二年來，累計總推案金額高達七四二四億元。大家好奇的是，這七四二四億元的龐大推案，寶佳機構到底能賺多少錢？
我們如果把寶佳機構旗下唯一的上市營建公司──櫻花建設當成參考指標的話，這家由林陳海以及妻子曾淑瓊占有六八％股權，於○八年入主的公司，將其過去三年來，平均稅後淨利率達三○％當估算基礎，十二年來推案金額累計七四二四億元，寶佳機構累積淨利可能高達二二二七億元之譜。
換言之，寶佳機構過去十二年來，每年獲利與第一銀、華南銀、彰銀這種大型國銀相較毫不遜色，平均每年獲利都有超過百億元實力。所以，這也是為何在許多銀行家眼中，林陳海的口袋之深，堪與尹衍樑媲美。
總部位置低調神祕　大廳不到三坪 內藏50家子公司
然而，每年獲利能與一家大型官股銀行不相上下的企業，行事之低調已達到匪夷所思的地步。本刊記者實地走訪寶佳機構位於新北市五股區成泰路的企業總部，每年獲利估計百億元起跳的寶佳機構，不僅不掛招牌，一樓大廳不到三坪大，寶佳機構的隔壁鄰居則是賣滷肉飯的小吃店。位於對面的全國不動產的一位房仲大哥說：「你不要看門面不怎樣，裡面上班的人很多。」
誠如這位全國不動產的房仲大哥所言，還真的不能因為門面不起眼而小看它。這棟寶佳機構總部所在的大樓，是住商混合型，一半是寶佳機構，一半是住戶，因此偶爾還可看見住戶從大樓中提著垃圾走出來倒。本刊調查，這棟大樓「藏」了五十幾家建設公司，公司名字不一樣，負責人也都不一樣，但登記住址都一樣，均隸屬於寶佳機構旗下的子公司。
之所以會有這種獨特的現象，與林陳海的獨樹一格的經營風格有關。前述提到，林陳海因為台灣退出聯合國時，買了些便宜的土地打下基礎。但是讓他從小建商快速坐大，登上台灣「推案王」的關鍵成長引擎，在於他精準掌握到外來人口群聚的五股、泰山、桃園等地區的住宅需求，憑著精準獵地，推出平價住宅，擄獲了不少「出外人」首購族的荷苞。
但是光憑他一人之力，是絕對做不到「推案王」地位的。因為一塊土地開發，從開發、買地、設計、請照、發包、動工、銷售，有著極為繁複的環節，如果每個案子都事必躬親，擴張的效果就會大打折扣。
於是林陳海獨創「寶佳基金」這個鼓勵內部創業的營運機制。寶佳機構內的員工，只要有強烈企圖心，積極地去尋地並與地主交涉，提出的建案如果經林陳海認可的話，林陳海就從「寶佳基金」撥付金額給予奧援，協助員工成立公司，但員工自己也必須出資一部分(通常是總投資金額的二至三成)，並讓員工擔任公司負責人，全權處理後續的一切土地開發與銷售。
營建大亨的超低調總部
寶佳總部
這棟寶佳機構的總部（圖一）「藏」了50幾家子公司（圖二），但大廳只有不到三坪大。
打造狼性戰鬥力　量化貢獻度 賣不好就不給資源
許多獲得「寶佳基金」資助的員工，因為建案成功，得到豐厚分潤而成為億萬富翁。對林陳海而言，讓員工自己做每一個建案的老闆，比起他每案事必躬親，更能收管理之效。鄉林建設董事長賴正鎰說：「這種把員工當作事業夥伴，鼓勵內部創業的機制，就是寶佳機構最大的特色。」
寶佳機構旗下子公司，各有不同的負責人，財務也各自獨立，推案及業績各憑本事。但看似鬆散的組織，卻有著紀律嚴明的管理規範。一位不願具名的寶佳機構主管指出，「寶佳是狼的群體，很團結，也很有戰鬥力，每位員工的貢獻度都被﹃量化﹄，當作年度KPI（關鍵績效指標）考核指標。」
例如，寶佳機構內的升遷是以戶數為準，只要銷售累積逾一千戶，是升遷為副總必要條件之一。但也因為這樣，沒有專業經理人想踩進高總價、高單價的台北市買地推案，造成寶佳機構在「蛋黃區」一級房地戰區缺席的現象。
不僅銷售量，節省成本也是KPI考核的標準，寶佳機構總管理處有稽核部門在控管所有子公司的成本，如果結案發現這個案子超過預算，必須寫報告說明並檢討。因此，每家子公司主管高度重視推案效率與營造成本，案子與案子之間也會被相互比較，在內部形成競爭關係。
相反地，子公司KPI分數不佳，林陳海會縮減這家公司未來買地、推案的預算。因此，每位專業經理人為爭取林陳海給予更多的資源，無不卯足全力衝業績。林陳海就像狼王一樣，他指揮若定，懂得分權並提供資金，而七十幾家分公司的總經理就像群狼，各自有攻城獵地的能力，一起打造出能快速印鈔的營建帝國。
值得一提的是，雖然旗下有七十幾家建設公司，但所有的建材均採聯合採購方式進行，加上寶佳推案量又非常大，龐大的採購規模，讓寶佳蓋屋成本得以比同業低許多。一位寶佳供應商說：「與同樣經營首購市場的同業相比，寶佳可再壓低一至二成的成本。」
經營
大買金融股的背後盤算　預料營建業變難賺 另闢戰場獲利
具有爭議的慈善家
林陳海
雖然熱心公益（下圖灰西裝者），大方資助員工與朋友，但寶佳蓋的房子品質仍遭到住戶不少抱怨，使林陳海毀譽參半。
問題是，這種高度講求績效、嚴格管控成本以及充分授權經營模式，也帶來一些後遺症。《突圍黑心房市》作者、房地產達人Sway說：「早期寶佳機構興建的平價住宅，被抱怨漏水、外牆磁磚脫落、虛灌公設⋯⋯的狀況不少，近幾年來，品質並未見明顯的改善。」「雖然還不到黑心建商的地步，但我是不會推薦別人買寶佳蓋的房子。」
跑過十幾年房地產新聞，與寶佳集團有接觸的Sway補充說：「寶佳對員工很好沒話說，很多員工跟著林陳海發了大財是事實，但除了賺錢與事業擴張外，也應該兼顧房屋品質，才是永續經營之道！」
早期的林陳海，搭上了新北市與桃園市外流人口大量流入的首購「剛性需求」列車，發了大財。即使後來房屋首購需求減緩，但因資金熱潮的關係，「投資需求」抬頭，寶佳因此推出的住宅價位總是比同地段低，價差空間大，也成為投資客的最愛之一，林陳海又大賺一筆。
近幾年來林陳海事業發展的重心明顯轉變，隨著台灣房地產業景氣的疲弱，寶佳大幅降低推案量，除了往海外地區如澳洲、越南及中國另覓戰場，更把可觀資金轉移至金融股。
這次林陳海大買中信金，其實並不是他投資金融股的首發之作。自二○一一年以來，林陳海默默吃進台中銀與台企銀股票（自一四年開始買），目前持股分別高達八．三六％與二．八八％，分居第二大與第三大股東。
熟識林家的金融業人士指出，林陳海大買金融股，目的不在於經營權，而是在為其龐大資產尋求避險。「營建業對利率都很敏感，目前利率已經跌無可跌，在美國聯準會未來可能啟動升息循環之下，或許這次的升息會走得很緩慢，但畢竟，升息就對營建業與房地產業不好，對金融產業有利。」「加上金融股又是高度監管的產業 ，獲利不錯、配息又穩定，林陳海會有這樣的資產配置動作是很聰明的。」
另外，去年寶佳機構更出乎市場意料之外下，進軍房仲業，成立寶佳房屋，一口氣開了六家分店。東森房屋董事長王應傑說：「寶佳房屋主要是賣集團旗下自己的餘屋，應不至於對現有的房仲造成太大威脅。」「我比較擔心的是，一向以敢隨著市場脈動快速調整價格、標榜超高完銷率的寶佳，竟為了處理餘屋，還特地成立自己的房仲，可見台灣的餘屋問題已經嚴重到必須警戒的地步。」王應傑憂心地說。
投資界有一句名言：「與其聽企業大老闆講什麼，更要留意他們做什麼。」細心觀察林陳海這位房地產大亨近幾年的作法與布局，你是否已經嗅到一些景氣風向的改變？林陳海打造寶佳機構成為台灣龍頭建商的經營學，不僅對經營者深具啟示，他的投資布局與思惟，更值得我們好好省思一番。
林陳海
出生：1947年
現職：寶佳機構創辦人
經歷：明峰建設總經理、寶佳機構董事長
家庭：已婚，育有二子
千億大亨 林陳海揭祕 - 今周刊 https://bit.ly/2Vg6cH8

女力爆發 6年級董座闖江湖
營建業雙姝行銷、管理另闢奇徑
2017年10月17日 更多專欄文章
吳泓瑩任名軒董座以來，去年帶領公司創下營收新高紀錄。資料照片
【詹宜軒╱台北報導】「如果公司付我薪水，是要我附和、奉承董事長的話，那他們買一隻鸚鵡就好。」身著雪紡上衣、俐落長褲，總太地產月初新上任董座翁毓羚「霸氣」地說。身處99%為男性當道的營建業，除翁毓羚外，名軒開發董座吳泓瑩，同樣「以柔克剛」帶領公司向前衝，而她們，甚至不約而同都是6年級生。
由於原董事長吳錫坤退居幕後，本月3日，總太地產公告董事長由原總經理翁毓羚接任，這結果在業界意料之中。雖說年僅38歲的翁毓羚，並非建築本科系出身、地產資歷更只有8年，但她首創打破部門藩籬，用行銷企劃專才賣房，再投入女性獨有的細膩、以人為本的思維，經營產業，成功帶領總太旗下包括「春上」、「拾光」及「美樂地」等案，在不景氣的時代，創下絕佳銷售成績。
總太地產新任董事長翁毓羚，入行8年，創新行銷手法是致勝關鍵。陳恒芳攝
以藝術為行銷闖關
翁毓羚深獲吳錫坤青睞，獲得拔擢，但她初入總太地產時，從社區經營專案經理做起，因為出身於美術老師。當時，她專門為建案、社區舉辦行銷活動，「或許是學藝術的基礎，我從不跟從別人角度看事情，習慣挑戰、激盪創意，也不吝於表達，或許是這樣，讓建築業產生許多新的可能性。」翁毓羚說。
比方「拾光」案，翁大膽起用行銷部門內，企劃、美工甚至攝影等人才，打破部門專才的限制，讓這些人前進第一線銷售案場賣房子，「他們被視為業務領域的娃娃兵，但他們卻比『跑單』更懂得說故事，甚至更有熱忱，使得這個案子意外快速完銷。」
除創新，翁毓羚也不斷精進自己在營造領域的知識，假日勤跑工地，放低身段、不懂就問。「單身女性在男性為主的職場中，總還是會遇到不少阻礙。用成績說話，就是因應之道。」
縮減「繞路」營收衝高
傳承自父親、麗寶集團董事長吳寶田之手，吳泓瑩接下名軒開發時才34歲。出現在公共場合中，總是梳著整齊包頭、裝扮得體的她，應對進退也十分有條不紊。
公司員工透露，吳泓瑩行動力強，處理公事一絲不苟，「舉凡有問題的項目，她必定立即指派對應窗口專責處理，並掌握進度。另外，名軒善用麗寶集團資源，不論在採購、管理上，都大幅縮減「繞路」的機會。
也因此，吳泓瑩在接下該公司董座8年後，去年使營收一舉衝上歷史高峰，達成她就任時的近2倍，6年級女力爆發，讓不少業界老將佩服不已。

去年北台灣推案量前十大建商由寶佳機構奪冠 稱霸八年
news.cnyes.com查看原始檔三月 29日, 2017
據住展雜誌統計，去年北台灣推案金額前十大建商排名，由寶佳機構以全年新推案量 339.8 億元，再次登上十大建商榜首，連續 8 年雄踞北台灣推案金額冠軍寶座。
依住展雜誌統計資料顯示，在寶佳機構之後，排名依為茂德機構（239 億元）、元利建設（220 億元）、森聯機構（180 億元）、遠雄集團（170 億元）、麗寶機構（161.3 億元）、大陸建設（132 億元）、勝治機構（112 億元）、嘉廷建設（90 億元）、國揚建設（80 億元）與松陽機構（80 億元）。
住展指出，由林陳海領軍的寶佳機構推案版圖遍布台灣北、中、南各地，在北台灣更已連續 8 年穩坐推案量冠軍，自 2009 年以來榜首位子就沒換過人。
不過，雖然寶佳去年仍居第一，領先第二名約 100 億元左右，但寶佳機構新推案量卻比 2015 年減少 65.5 億元，減幅約 16%，並已連續三年下滑，顯示態度略偏保守，指標個案如新店「勝旺有境」、汐止「合康雲極」。
去年亞軍的茂德機構，也是排行榜常勝軍，茂德機構 2015 年推案量 172 億元、位居第三，去年案量擴增至 239 億元，排名晉升至第二名。由於茂德看準趨勢，去年建案走符合市場口味的讓利風，因此取得不錯的銷售成績，如板橋「江翠 ONE」、蘆洲「希望城市」等案。
去年季軍則是元利建設，元利推案策略多為先建後售、以銷售新成屋為主，並不走多產路線，推案量比較有限。不過，因近年籌備的開發案，是位在台北市中心的豪宅，如「和平大苑」，單一案量就達 220 億元。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，由於未來還有大安森林公園豪宅案「ONE PARK」準備釋出，該案總銷金額估逾 500 億元以上。若今年寶佳推案量未能止跌回升，連莊冠軍 8 年的紀錄恐面臨中止。

房仲全聯會理事長林正雄：現階段 是最好進場購屋時機
中時電子報作者方明╱台北報導 | 中時電子報 – 2016年5月17日 上午5:50
工商時報【方明╱台北報導】
近期國內不動產市場傳出看屋人氣回籠訊息，房仲全聯會理事長林正雄表示，推估今年預售新屋推案量約8,000∼9,000億元、年減3成，有助於今明2年餘屋去化，且在金融限縮解除，建商賣屋條件鬆綁下，現階段可說是最好進場購屋時機。
林正雄表示，過去每年全台合理買賣移轉棟數約35萬棟，但這幾年打房下來，推估剛性需求約減少13萬棟，去年雖移轉棟數驚險守住29.4萬棟，但有不少是因實價課稅上路，提前在去年底轉移，預估今年移轉棟數將僅有約28萬棟水準。
林正雄進一步指出，目前市場空屋量仍約有100萬戶，但這100萬戶空屋不是建商沒賣掉，而是有人可能持有多戶（打算贈與兒女），去年3月起房地產景氣開始真正出現下滑，推估去年全年全台新屋銷售率約在4成左右。
他表示，去年預售新屋總推案量約1.2兆元（約7萬戶），去年至今未售出或興建中約4萬戶左右，預料今年預售新屋推案量僅8,000∼9,000億元，年減約3成；但推案量減少是健康的，剛好填滿去年4萬戶餘屋量，對今、明年餘屋去化有幫助。
林正雄認為，房地產是成熟產業，建商獲利有限，70多家上市櫃建商近2年淨利率約17％∼18％，從買土地、過戶、規畫請照、銷售期、興建，要花費4年時間才能完工入帳，等於每年淨利率才4.5％，房價下修空間有限。
此外，現在有實價登錄，建商先前賣50萬，現在若賣48萬，將無法向舊客戶交代，寧可撐住，頂多送裝潢、家電及打出輕鬆付款方案。
林正雄表示，現在建商優惠的概念是，原來是在池塘捉大魚，但大魚已捉走，當市場還有餘屋量時，因景氣尚未明顯好轉，所以提早將明年才可捉的魚現在就捉，這就是建商讓利。

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建商資產法拍 每3天1家
2016/03/07 20172

房市冷清 小型建商易周轉不靈 買預售屋要小心

資金斷鏈
【詹宜軒╱台北報導】維冠大樓震倒，民眾開始正視建商品質，第一線建案銷售人員指出，春節之後約有8成客戶特別著重建商品牌、資歷等條件。房地產專家認為，建商是否曾因財務問題，淪入法拍市場，是評選要點。自2014年以來，建商名下資產遭法拍的家數，逐年提升，光今年3月，已公告將法拍的建商就有10家，幾乎每3天就有1家建商資產遭拍賣。

白色圍籬內的預售案「淞露」本周四將遭法拍，此建案的買方恐將求助無門。林琨凱攝

據司法院公告，2014年建設公司名下資產進入法拍第1拍的家數，有114家，2015年則提升近3成至147家，而今年1~3月已公告的建商家數則有30家。此外，觀察近2年名下資產遭法拍的建商，物件法拍原因幾乎全與「拍賣抵押物」、「清償債務」和「給付票款」3種原因有關。寬頻房訊指出，以房市冷清的狀況，中小型建商容易出現資金斷鏈或周轉不靈，造成財務危機。
1~3月30家法拍

以今年3月10家名下資產遭法拍的建商來看，除5家已停業，另5家包括立淞、康和、聯旺、皇隆及榕庭建設，均在營業中。
其中，康和建設曾在大台北地區推出不少知名建案，據《住展》資料，最近1筆新推案則是北市中山區的「松江花園」；皇隆建設2012年在林口區推出「淞露」案，預售銷售率達8成，但眼見建照6月將到期，工程進度卻僅開挖至地下2樓，購買戶求訴無門。16日將被拍賣基隆市土地的羅傑建設，現已停業，卻另組欣偉傑建設再出發，現推案量超過10件。

購買戶求訴無門

房市名嘴Sway認為，建商資金槓桿操作大、導致周轉不靈，惡意讓名下資產被法拍的案例時有所聞，「留意高槓桿操作建商所賣的預售屋，上市建商可觀察其現金流量，若建商有官司或被法拍，小心無法交屋。」
台中市建經協會理事長劉明宗指出，2012~2013年房市正熱，耳聞不少門外漢，一頭熱投入蓋房子的行列，但當景氣急轉直下，房子或沒蓋完、或蓋完被退戶的大有人在，「民眾若看不懂品質，就要懂得去蒐集資料，查詢法拍物件是一個管道。」另外，若沒有主動提出售後服務、或是建築資歷淺、營建團隊沒沒無名的建案，都要審慎評估再出手。
寬頻房訊評估，法拍市場為落後一般市場約半年的指標，上半年應仍有建商資產遭法拍個案，而下半年隨新政府上任，打房手段將趨於緩和，估計過去苦苦支撐的中小型建商，可度過難關，法拍數字應與去年相差不多。

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10大建商 寶佳連7年奪冠
2016/03/04 10564
今年百億大案齊發 總量估達2500億元

排名洗牌
【詹宜軒╱台北報導】2015年10大建商之首，連7年由寶佳機構拿下，全年推案量405.3億元，不但佔了10大建商總推案量1488億元近3成，更是第2名中悅機構推案量的1.25倍。市調業者指出，去年建商推案保守，創金融海嘯以來新低量，估今年眾多百億大案帶動下，可望回升至2500億元。

寶佳機構連7年拿下10大建商之首，去年指標案為五股洲子洋重劃區的「合新合心」。范厚民攝

根據《住展》雜誌調查，2015年10大建商依照名次分別為：寶佳、中悅、茂德、豐邑、贊富、冠德（2520）、尚志資產開發、麗寶、寶石、及富宇（4907）。其中，上市櫃建商僅有豐邑（子公司豐謙5523）、冠德與富宇等3家。
上市櫃建商轉趨保守

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，過去10大建商常客，如遠雄（5522）、興富發（2542）、長虹（5534）、新潤（6186）、皇翔（2545）等上市櫃公司，今年通通沒上榜，「興富發、遠雄，轉進中、南部推案，總體案量隨低房價而趨小。長虹、新潤及皇翔，去年推案件數僅在0~2件間。」意味在這波房市景氣變化中，上市櫃建商行事保守，無意大舉推案。
新潤興業發言人賴嘉鴻指出，上市櫃建商礙於必須維持業績，所以即便推案動作保守，但推案腳步不能停，今年預計只有鶯歌鳳鳴案進場。
去年排名第2的中悅機構，今年預計僅有新莊副都心「悅之光」進場，住宅案量約80億元。中悅機構總經理施文崇表示，近幾年隨著市場趨冷，公司推案方針以成屋為銷售主力，興建中的個案待建完再銷售，其餘庫存土地則不急推，「規模是相對縮小的。」
而2015年首次入榜的3家建商，包括尚志資產、寶石與贊富，皆僅推出單一建案，分別為案量100億元的「大同莊園」、案量80億元的「寶石君品苑」及案量130億元的「敦南寓邸」，因量體龐大而入榜。其中，尚志資產現正籌劃「大同莊園」2期，外界預計案量亦有百億水平，今年推案與否，將成為該公司續留10大榜內的關鍵。
元利今年2大案上膛

綜觀2016年的推案態勢，元利建設包括「和平大苑」、「ONE PARK」2大案，案量即達700億元，若順利推案，恐取代七冠王寶佳，成為10大建商之首。另外，大陸建設「琢白」案，案量約220億元，也是來勢洶洶，加上森聯機構、勝治機構、遠雄與亞昕（5213）都有百億大案待推，估計今年10大建商總推案量可較去年成長7成左右，達2500億元水平。

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去年寶佳推案最多 今年房市恐大洗牌
中央社中央社 – 2016年3月3日 下午2:24
（中央社記者韋樞台北3日電）住展雜誌統計，2015年十大建商總推量約1488億元，其中以寶佳的推案量405億元最多，住展雜誌認為，今年多家建商不推案，十大建商榜單會有不小的更迭。
房市研究單位住展雜誌表示，受到房市景氣下滑影響，2015年多數建商推案量都已縮水，推案量僅1488億元，較2013年高峰的3779億元銳減逾6成，尤其上市櫃建設投資縮手的狀況更為顯著。
以推案量來分，2015年十大建商排行包括寶佳機構、中悅機構、茂德機構、豐邑機構集團、贊富建設、冠德建設(2520)、尚志資產開發、麗寶機構、寶石建設開發、富宇機構(4907)。
住展雜誌企研室經理何世昌指出，許多上市櫃建商手中仍握有龐大案源，但擔心新政府會延續現在不友善的政策，不宜立即開發，建商多傾向「停、看、聽」，暫停土地開發進度，等520總統交接後，看新政府對房市的態度好壞，以及是否會推出新的救市措施，再決定是否推案。
十大建商前三名中，蟬聯冠軍的寶佳機構再度拿下全台推案量最大的建商，去年推案量達405.3億元，遠比第二名的中悅(180億元)、第三名的茂德(172億元)總合量體還大；其中茂德機構推案主力在大台北，光是新店指標案「雙水灣」量體達110億元；中悅機構去年所推案遍及新北、桃竹，但建案主要是由關係企業所籌備，母公司已退居幕後。
第四名的豐邑建設為台中建商，近年推案多集中在新竹地區，去年推案量達142億元，其中「FB計畫-文心匯」單一個案量體達百億元，一口氣推升到第4名；第5名的贊富建設首次躋身十大建商，去年因推出大安區豪宅案「敦南寓邸」，單一建案總銷達130億元。
2015年十大建商第6到第10名中，尚志與寶石兩家業者首次名列十大建商之內，去年僅推出一件建案就入榜；前者為大同集團子公司，推案為土城「大同莊園」，後者為三重在地建商，推案是「寶石君品苑」。
何世昌說，房市轉為買方市場，建商對後市看法與推案策略均有重大轉折，2016年不只推案量冠軍地位可能易主，就連榜內建商都會出現更迭，建商版圖勢力起落幅度將更大。

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 林陳海跨足金融

低調富豪的發達傳奇
神祕地產王林陳海

提起寶佳機構，外界普遍都很陌生。不過這個機構一年賣出8000戶房子，10年來累計推案量超過2500億元， 全台灣有超過30萬人住在寶佳蓋的房子；寶佳機構董事長林陳海在短短10年間，打造出規模空前絕後的地產王國，累積 了500億元驚人財富，他究竟是怎麼辦到的？

　　今年四月九日，由桃園建築業發起成立的「有愛慈善基金會」舉辦高爾夫球賽暨慈善晚會，當天活動，出現了一位神祕嘉賓，他是在地產界赫赫有名，但一般人絕少見過的地產大亨林陳海。

　　當天晚會上，一頭灰白頭髮、精神奕奕的林陳海坐在台下，晚會的重頭戲是義賣活動，結果林陳海的夫人在未事先知會他的情況下，以兩百萬元最高價標下馬英九總統捐贈義賣的墨寶「慈幼濟童」，將活動氣氛帶到最高潮，林陳海也開心地和夫人上台與主持人合影。

　　其實真正讓他高興的是，夫人標的不是活動上其他具收藏價值的藝術品，而是普通的一幅書法，不但符合義賣的精神，更是真正在捐錢做公益。事實上，「有愛慈善基金會」就是林陳海慷慨解囊捐助六百萬元，與桃園地區建商一起成立的，並由林陳海擔任基金會的榮譽董事長。

低調神祕／規模、實力和知名度不成比例

　　當天的球賽與晚會，其實是林陳海極少數出席的公開活動之一，而在標得馬總統墨寶後，媒體要請他發表感言時，他也客氣婉轉地避開。低調，幾乎是所有人對林陳海一致的認知，不過，他卻一手建立起國內推案量最大的地產集團，也在房地產上賺到五百億元財富，與三重幫出身的林堉璘、林榮三兄弟，並列國內最具實力的地產大亨。

　　低調神祕的林陳海對多數人而言是相當陌生的，他創建的寶佳機構，外界所知也不多；寶佳的規模與實力，和它的知名度可以說完全不成比例。對於這個矛盾情況，寶佳副董事長李其白有個很生動的比喻：「我們其實很小啦，就像是一群猴子」；不過一大群猴子合作的力量，恐怕連獅王都不敢攖其鋒。而猴子的比喻，也貼切地點出寶佳機構靈活的特性，貼近市場、消費者的靈活操作，一向是寶佳的一大競爭利器。

　　對比上市櫃建商中規模最大的遠雄建設，近年來每年宣稱推案金額動輒四百至六百億元，實際上最高的年營收只有一百七十多億元；但寶佳近幾年的結案量（完工銷售後入帳完畢）都高達三、四百億元，營業額超過遠雄建設一倍以上。只是因為寶佳機構的推案分散在三十多家子公司，讓外界因此忽略寶佳其實早已是國內最大的房地產集團。

　　不大手筆砸錢打廣告；不製造話題搞行銷；不高價搶標國有土地；不蓋豪宅、也因此缺乏豪宅吸睛的炫人光芒！低調，是林陳海、寶佳機構一路走來始終如一的行事風格。但儘管如此，卻掩蓋不住寶佳寫下的驚人成績。根據《住展雜誌》統計，從二○○二年寶佳機構以一○四億元案量首度登上十大建商之首開始，從此年年蟬聯推案冠軍，到今年已是八連霸，是不折不扣的國內地產天王。

年年冠軍／推案八連霸，穩坐建商龍頭

　　○八年儘管金融海嘯肆虐，寶佳機構推案量仍高達四百億元；今年預計也有三百億元以上的案量，依然穩坐十大建商龍頭。從二○○○年起，十年來寶佳機構合計的推案金額超過二五○○億元，寫下國內房地產史上最驚人的一頁。近年來寶佳一年開工的戶數高達一萬戶、完工銷售的也有八千戶；估計十幾年來寶佳機構蓋的房屋超過七萬戶，而且全部完銷；若以全台灣七百多萬的家戶數計算，全國就有一％的家庭買了寶佳機構的房子，同樣是一項無人能及的紀錄。

　　如果以一家四口來計算，估計全台灣有超過三十萬人住在寶佳蓋的房子裡，這樣一個與廣大民眾有密切關係的建商，絕對值得大家好好來認識。寶佳機構今年歡度二十周年慶，多年來「惦惦做、惦惦賺」的寶佳，早已寫下屬於他們自己的傳奇；下一個十年，林陳海會再創造出什麼驚奇，也備受各界期待。

　　要興建這麼多房子，當然不是少數人可以完成的。○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）疫情結束之前，寶佳機構旗下只有協和、勝華、和發、寶佳、佳陞、佳瑞、合康、合陽等八家核心建商，但到○八年已經快速擴充到將近四十家，成長速度令人咋舌；加上擁有協侑等四家營造廠負責施工，讓寶佳成為一支橫掃全台，推案量遍及台北、桃園、新竹、台中、台南、高雄的高戰鬥力團隊，也成為這波房地產景氣的最大贏家。

　　寶佳機構能有今天的成績，靈魂人物當然是機構創辦人林陳海。隨著寶佳近年跳躍式的成長，他的個人財富也以驚人的速度累積，但儘管如此，大家對林陳海卻所知有限，加上他幾乎不曝光、不參加公開活動，更多了一份神祕感。不過只要接觸過他的人，都會覺得他是個非常客氣、很好相處的人，宏國集團總經理江淳信就形容他「很謙虛、很客氣、很樸實」，完全不是建築業慣見、霸氣十足的地產老闆。

　　林陳海創業發跡的過程，稱不上是精采動人的故事；但是他獨樹一幟的「內部創業、利潤分享」模式，卻開啟國內企業經營模式、勞資關係的全新格局，寫下令人津津樂道的一頁傳奇。近年來不少協力廠商、合作夥伴甚至地產同業，也開始模仿林陳海的經營管理模式，儼然成為一門新興的「寶佳學」。

　　今年六十三歲的林陳海，七○年代就投身房地產業，從工地監工一路做到明峰建設總經理。一九八五年，林陳海與明峰建設董事長李東運一起移民澳洲，在澳洲坐了三年「移民監」，剛好錯過了台灣經濟大起飛的機會。不過他的長子林家宏回憶道，那幾年是全家最快樂的時光，賺到了再多財富也買不到的家庭生活；此外，在澳洲上語文學校時，林陳海也因此認識了日後最重要的事業夥伴之一、現任寶佳機構副董事長李其白，成為他創業後衝刺事業版圖的得力助手。

　　數年後林陳海回到台灣，重拾他最熟悉的房地產事業。一九八九年，台灣股市正處於泡沫即將破滅的最後階段，林陳海也展開了他的創業之路，一開始先在台北市推案；一九九一年，他成立協和建設、正式創立寶佳機構，鎖定台北縣、桃園縣大量興建平價住宅，並陸續成立勝華、和發、寶佳等公司，目前擔任機構總經理、寶佳建設董事長的謝福麟，就是最早的事業夥伴之一。之後林陳海找來李其白，李其白又介紹他在太平洋建設的同事歐陽國華，先後成立了佳陞、佳瑞兩家公司，而這三人也成為寶佳機構第一代的核心幹部…（本文轉載自今周刊2009年第656期　撰文‧今周刊王榮章/攝影‧劉咸昌）

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人物側寫－兒子領進門 林陳海跨足金融
2015年04月10日 04:10 朱漢崙
今年台企銀董監改選，寶佳機構董事長林陳海的動向，無疑是最受矚目的焦點，除了他在台企銀股東群裡快速竄起，繼大手筆投資台中商銀之後，林陳海進而再投資台企銀，展現他對於投資中小企銀背景金融業有高度興趣。

業界人士認為，林陳海近年來對金融業的投資興趣，應與次子林彥江專精財務投資，帶給他對於金融業投資相當多的啟發有關。

林陳海的長子林家宏為櫻花建設董事長，而專業領域在財務金融的次子林彥江，不僅是林陳海操盤越南事業及投資的得力助手，也因為林彥江的關係，使林陳海對金融業有更多的了解；而林陳海直接由個人，而非旗下投資公司出資投資台中商銀，乃至於台企銀，這與一般民股習慣用投資公司，或其他機構來投資的方式顯著不同，除了展現其資金實力，也令人印象深刻。

林陳海實力強、口袋深，先前即在台中商銀以9.17％的高持股比重，成為僅次於中纖集團的大股東，但由於他並未出任董事，因此這回台企銀改選，一般預期他自己出馬擔任董事的機會不大，但在公民股的席次競逐上，他卻可能成為左右席次協商分配結果的關鍵勢力。

業界人士指出，林陳海除了與中纖集團熟識，所以願意投資很多的台中商銀股票，也跟中纖集團請來許多公股金融圈退休的老將共組銀行經營團隊及董事會有關。

這位業界人士形容，林陳海除了堪稱「低調富豪」，在看待公司營運上也以穩健為要，他投資台企銀，也是本於對公股金融機構經營團隊的信任。

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去年十大建商推案量，寶佳3度奪魁
2013/02/19 15:07 時報資訊

【時報記者郭鴻慧台北報導】101年全國10大建商的總推案量為3994億元，占全國3大都會區去年總推案量的31.7%，據住展雜誌統計顯示，101年台灣地區10大建商推案量排行，第一名為寶佳機構，已經三度蟬聯冠軍，第二名為遠雄建設及第3名則由興富發建設拿下。

寶佳100年的推案量為660億元，101年推案再增加至970億元，成長率47%；第二名的遠雄建設，100年的推案量為367億元，101年推案再增加至690億元，成長率達88%；第三名的興富發建設，100年的推案量為303億元，101年推案再增加至590億元，成長率更高達95%。 

從101年推案量與10大建商排行來看，台中地區的建商有後來居上的趨勢，中軍北上的豐邑建設推案量276億元，是連續第二年進榜前10大。與100年10大建商排行相較，忠泰建設、鄉林建設、吉美建設與新潤建設4家建商，被擠出101年的排行。而101年新進榜的公司包括中悅機構、茂德機構、寶路開發與富宇建設4家開發商。

住展雜誌企研室指出，102年台灣房市將呈現百家爭鳴的情形，101年的10大建商中，幾乎超過一半以上的建商，將在今年推出較101年更多的案量。因此，從建商推案的市況來看，業界對今年的台灣房市十分樂觀，惟整體銷售的好壞，仍在於國內整體景氣是否有強勁的復甦力道，實際演變值得持續關注。

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目前檯面上的建商中，有哪些品牌，實際是隸屬於某個大品牌底下的子公司或關係企業。這當中，大致又可分為純建商子品牌、兼營建商代銷，及代銷跨足營建業三大類。以下，即介紹幾個具代表性的機構。

一、寶佳機構：子公司超過二十家

近年北台灣房市推案年年創新高；而由於後期演變成各區實際市況冷熱不一的情形，因此也出現建商走出原先推案根據地，向其他縣市擴張的情況。不過如果要說拓展業務範圍或移籍，則原於北縣發跡，卻在桃園闖出名號的寶佳機構，才是堪稱一絕。

約九二年，也就是這波景氣回溫前，寶佳機構主要是在桃園地區推案，而且大多採先建後售之模式。除了寶佳這支最大品牌外，協和、合康、勝華等子牌建設，也經常在桃園縣各區推案。目前一共已超過二十個子公司牌的寶佳，在北台灣推案足跡除了桃園外，還有新竹等地。 寶佳機構回到北縣推案的時間點，其實很早；不過有趣的是，儘管是北台灣子品牌支數最多的建商機構，寶佳這些年推案足跡，仍未踏進台北市。

不僅如此，寶佳林陳海董事長，在業界也以行事作風超級低調聞名。這幾年有關他的新聞非常少；九三年北縣板橋新站特區標售土地，他以個人名義，標得當時標定單價最高的一塊基地，引起業界討論，算是近年首次曝光。最近一次則是九五年初，他因涉及國有地標售圍標情事，被檢調單位傳喚到案說明，而上了新聞版面。

正因子品牌眾多、推案範圍廣，因此寶佳近年在本刊統計之十大建商中，始終名列前三。另外，寶佳蓋房子速度奇快，且因為採取中低價位的定價策略，也算是造福了經濟力較不夠的薪資或勞動階層。 

二、麗寶機構：借殼上市代表性建商 

和寶佳機構類似，也有眾多子品牌的建商，就是麗寶建設；近年房市，這建設雙『寶』，同樣扮演要角。和寶佳相當類似處，除了旗下也有多支建設公司執照外，麗寶機構同樣以北縣為基地，同樣在桃園經營出知名度。不過，麗寶也有很多和寶佳非常不同的部份。

首先是推案策略及範圍。寶佳實際拓展推案區域的腳步，算是相對保守；但麗寶就不同了，除了九三年就進軍北市外，購地推案範圍更拉到基隆及中南部。麗寶也跨足其他類別不動產市場，以福容開發之名義，在多處投資興建觀光飯店。

另外，麗寶也是一點不低調。一方面麗寶併購上市之名軒紡織，成為近期最具代表性的借殼上市建商，董事長吳寶田更經常曝光發言，大談對房地產市場的看法，算是業界意見領袖之一。

最近期的消息，則是他當選最新一屆的台北市建商公會理事長；不過大家更熟知的，恐怕是競爭對手鄉林建設賴正鎰董事長，因設局中市官員疑雲而放棄參選，讓吳寶田在無實質競爭對手的態勢下同額當選。

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房市觸底訊號？傳「寶佳」全台大地獵地
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2016-01-06 07:00
〔即時新聞／綜合報導〕全台最大推案建商「寶佳機構」在潛沈一年不進土地之後，據報導，今年策略大翻轉，董事長林陳海下令，全台大獵地，尤其是「帶建照」土地，引發市場對房市「觸底」的預測。
寶佳全台大獵地。（資料照，記者廖雪茹攝）
寶佳全台大獵地。（資料照，記者廖雪茹攝）
寶佳機構旗下超過40家建設公司，每年在台推案量保守估計超過600~800億元，市場高峰期更有1000億以上推案量的推估，寶佳的操作策略以「快速」、「精準」出名，價格典型市場派，每週一次的全台銷售報表，幾乎可以看出全台房市起落。
《工商時報》報導，房市接連走弱兩年之後，林陳海在2015年全面禁入土地，也不開新案，已請照的不開工，全力出清旗下餘屋；而到今年，大選即將結束，等於最大的不確定因素將在本月落底，且房地合一稅也將正式實施，塵埃落定，代表利空出盡，重新進入市場備戰狀態。
據報導，寶佳資金雄厚，已有這兩年壓力沈重的建築同業捧著帶照土地上門，尋求與寶佳合作，一場新的土地交易潮可望來臨。
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寶佳機構 推動品質稽核措施 購屋增保障
2015年07月30日

寶佳機構自去年起開始推動品質稽核措施，近期興築建設預售案「興世代」，就以有別於以往的施工品質讓大眾耳目一新，圖為「興世代」樣品屋。
【特別企劃】
堪稱國內房地產推案量最大的寶佳機構，成立至今，旗下已超過40家建設公司，每年常態性銷售的建案超過百筆、戶數超過萬戶，稱得上是實至名歸的超級艦隊！

「興世代」基地近COSTCO量販賣場，以及竹科、龍山國小和新竹交流道，聯外交通便捷，生活機能強。
寶佳機構過去在市場上推案多以親民的大眾化商品為主，定位鮮明，雖然推案走「平價路線」，但建築品質卻相當重視，自去年起，寶佳機構推動品質稽核措施，如近期興築建設預售案「興世代」，就以有別於以往的施工品質讓大眾耳目一新。

針對窗框防水工程，「興世代」在鋁門窗安裝前、後，採取多道防水措施，加強結構補強。
市佔率高 嚴格管控整體品質
「興世代」基地位在新竹市東區龍山東路、慈雲路口，基地面積大約1365坪，規劃地上22層、地下5層建築，主推31~52坪、2~3房產品，總戶數含6戶店面在內共有332戶。

寶佳機構成立超過20年，無論年推案量還是年銷售量，在全國都是名列前茅，市佔率極高。若以年銷售上萬戶、每戶4口之家來計算，等於每年約有多達4萬人口入住寶佳產品，相當於一座巨蛋棒球場的容量，十分驚人！

在市佔率極高的情形下，即便產品良率已超過9成，但只要有1%出現瑕疵，消費者的負評聲浪力量就足以吞噬一切努力，因此自去年起，集團便積極思索提高良率、降低負評的解決方法。

為了不讓「量」影響到整體品質，寶佳機構特別成立品質稽核部，針對營造施工、工程進度與勞工安全等項目實行嚴謹的稽核制度，甚至不惜要求工地施工單位寧可放慢進度，也要全力配合品質稽核。最重要的是，該部門並非附屬於機構內的其他部門，而是由總部管轄，直接對大老闆負責。

施工高標準 品質高標準
以「興世代」為例，在外牆與窗框的部分，在鋁門窗安裝前、後，採取多道防水措施，讓面對風雨第一線的外牆與鋁門窗，能承擔起防水的重責大任；浴廁的部分，無論主、客衛浴，皆增設防水墩來阻隔浴室與房間，以避免滲水，地板與牆面夾角更施作不織布來加強防水效果。

值得一提的是，有別於傳統僅在淋浴間與非淋浴間分別塗上180cm及120~150cm防水漆的作法，寶佳機構是在浴室牆面從底部到頂端全面塗佈防水漆，不但大幅提升防水效果，也讓住戶日後使用更加安心。

提升稽核標準 購屋增添保障
目前寶佳機構在全台約有130多個工地，品質稽核部的成立，除了能堅守施工標準，同時還能提高施工品質。各工地在施工期間必須歷經多達3次稽核，包含建築柱牆的完成度、灌漿前與混凝土施作情形等，每個階段都不需經由稽核到場鑑定，並按照SOP規範書與評鑑單審定通過後，才能進行下一階段工程，不符規定的工地則要暫停工改善。

品質稽核部的成立，對購屋者而言，無疑是多增加一份保障；而對品牌來說，則有助於提高建築品質、降低維護成本，並建立校費者對品牌的信賴感，長期下來將累積十分可觀的正面效益。而結構中的「興世代」，也預計在2016年3月完工，其整體規劃與施工品質將值得期待。

接待中心：新竹市東區埔頂二路、立鵬路口
連絡電話：(03)578-1688

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這次進逼台企銀的四大民股中，持股第一名的林陳海是寶佳機構董事長，出身營建業年近七十，寶佳每年推案量超過萬戶，圈地萬坪起跳，林陳海光在桃園、越南就持有大筆土地，旗下建商品牌超過四十家，外界推估他的身價超過八百億元。

雖然營建業受到政府打房影響，代銷、房仲不景氣，林陳海卻逆勢布局，成立寶佳房屋，加入房仲市場戰局。同業形容，林陳海相當厲害，財力不遜遠雄、興富發等大型建設公司。

林陳海在業界最為知名的就是推案策略比照量販店、優衣褲，走大量路線，而且對員工很大方。「只要員工做得好，林陳海投資員工毫不吝嗇，他覺得這個員工不錯，就替員工開新公司，底下不少員工資產都破千萬元，因此越做越大。」

林陳海在營建業撈金後，陸續把資金入股其他上市公司，二00七年取得美克能經營權，二00八年入主上市公司櫻花建設，二0一一年砸下十三億元大買台中商業銀行股票，成功插旗，並拿下兩席董事，和中商銀第一大股東中纖王貴賢家族共治。(撰文／劉曉霞)

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寶佳借殼之路繳了不少學費
林家宏要重新擦亮櫻花建的招牌
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撰文 / 王榮章
出處 / 今周刊 656期
關聯關鍵字： 房地產, 封面故事, 科技, 投資2009/07/16
借殼篇》寶佳借殼之路繳了不少學費
借殼篇》寶佳借殼之路繳了不少學費1
身為全台最大的地產集團，寶佳機構也曾考慮掛牌上市，甚至不排除借殼上市，○八年四月，寶佳機構入主櫻花建設，成為集團第一家上市公司，並由林陳海的長子林家宏擔任董事長。櫻花建設這十年來命運多舛，林家宏要如何重新擦亮這塊招牌，值得觀察。

去年四月，中部老牌建商櫻花建設召開股東臨時會、改選董監事，寶佳集團的合陽管理顧問公司取得全部董事席次，全面入主掌控經營權，取代以瑞聯集團總裁周啟瑞為首的原經營層偉鉅團隊，櫻花建也成為寶佳旗下首家上市公司。

寶佳機構會入主櫻花建設，傳聞幾乎都指向是為了保全債權，也就是周啟瑞欠了林陳海不少錢，最後無力償還只好以公司抵債，由於兩造雙方都沒有出面否認，外界也多認定這是一樁債權債務紛爭，甚至傳出林陳海因此損失了數億元的說法。

不過熟悉內情的林陳海友人指出，實際上是寶佳集團有意買殼上市，在多方尋覓後相中櫻花建；傳言中周啟瑞透過關係搭上林陳海，最後更把公司抵給他的說法並不正確。幾年前林陳海一度有意讓寶佳上市，最後作罷；之後資本市場又颳起借殼上市風潮，朋友因此建議林陳海可以找一個殼，林陳海評估後也覺得可行，寶佳因此開始在股市中積極物色借殼標的。

先後接觸台光與聯明紡織

林陳海當時先找上擁有龐大土地資產的台灣日光燈，但進去了解之後才發現台光「不夠乾淨」，最後決定放棄；不過需要大量土地、以因應寶佳龐大推案量需求的林陳海，倒是因此買了台光的土地。二○○六年初，林陳海和台光簽訂不動產預定買賣契約書，支付了三億元訂金，雙方約定於○七年九月底前，若土地變更為住宅區完成後，則台北縣新店市民安段的土地，將優先出售給林陳海開發。

雙方又在○六年十月二十五日訂定協議書，約定最遲在○七年十月二十五日前完成過戶，待土地過戶後，林陳海須代償於中華商銀之未償貸款；另林陳海在簽訂協議書前後，又分兩次合計支付一．八九億元給台光，總計付出近五億元。

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寶佳機構 建築業龍頭 下達獵地令 鎖定「帶建照」的土地2016年01月06日 04:10

寶佳機構近年購地策略

房市景氣觸底？全台推案量最大、被視為建築業「土地公」的寶佳機構，在2015年力行「三不」政策後，最近購地策略大逆轉！據悉，寶佳機構董事長林陳海已下達指令，開始有條件進場獵地，並點名要「帶建照」的土地，地點全台不設限。

2016年起房地合一實價課稅正式實施，總統大選也將於1月16日抵定，房地產業者解讀，房市儼然已利空出盡，最壞時機已過；房市火苗尚存，只是轉由首購族、換屋族等自住客主導買方市場，也因此，市場敏銳度向來精準的寶佳機構，決定今年逆勢進場獵地，引起市場高度關注。

林陳海在2015年初，眼看房市低迷曾指示集團旗下40多家建設公司，要採取「三不」政策；三不是指不買新的土地、已買的地不請建照、已請照的地先不開工；至於已開工的新案則不留餘屋。1年下來，挾著低單價、低總價、低自備款「三低」策略，成功出清不少餘屋。

不過，逼近2016年總統選舉投票日之際，寶佳機構策略大逆轉。據悉，林陳海評估房市已達谷底，部分建築業同業也開始捧著土地擔保品登門求見、希望向林陳海周轉資金，甚至降價求售土地，因此，寶佳機構決定旗下基金可伺機接手土地，不過，寶佳表明只買「帶建照」的土地，只要價格合理都可評估。

寶佳機構董事長林陳海對於房市景氣起伏掌握向來精準，也被視為最具指標性的代表人物。

(工商時報)

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建商生意經 吳寶田 知交滿天下 趙藤雄 追求極大化 林陳海 樂造灰姑娘
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2013-01-28
記者林美芬／專題報導
麗寶機構董事長吳寶田、遠雄集團總裁趙藤雄及寶佳機構董事長林陳海，在國內建築市場可說是各據一方的霸主，他們能在競爭激烈的台灣房市崛起、站穩市場且不斷擴張版圖，個個都有資格可出本經營學、生意經。
錢分人賺才會賺得多
如果說吳寶田是很多人的「貴人」，相信建築業界會有一大票人舉雙手贊成，他的名言就是「賺錢要分人賺，才會賺得多！」
這種海派性格下，麗寶除了本業壯大外，吳寶田的大小投資案更是交織在他的朋友圈裡，形成另一種朋友投資學，彼此插股，彼此合作，也鞏固商場力道。現在麗寶機構，共涵蓋有建築、飯店、遊樂園、生技等多項事業體，且正準備開拓商場，朝百貨業進軍，並有一家上市公司。
麗寶機構旗下的建設事業體平均年推案量在350~400億元左右，並有麗寶樂園及十多家飯店、一家五星級飯店與生技事業等，事業體遍佈台灣，並跨海到中國開發商場、辦公及住宅。
政府打房 麗寶反得利
麗寶推案主力在平價區，近來政府打房，打得豪宅區投資客四處逃竄，但也造成郊區個案趁勢而起，麗寶反而獲利不少，尤其如淡海新市鎮個案，形成北台灣熱銷案的指標。
麗寶機構從水泥小包商開始進入商場，一路上打拚，有著吳寶田的個性衝刺，也有吳家兄弟齊心合力不計彼此的家族力道，到現在吳家家大業大，但彼此還是各自緊守著以大哥吳寶田為尊、二哥吳寶順總理的分工，兄弟們各自掌管不同建設事業及營造，共同撐起麗寶的業績。
個性海派 朋友是資產
吳寶田個性海派，朋友眾多，朋友圈幾乎就是投資圈，採取個案插股的方式。吳寶田說，「自己再會賺錢，也很有限，但把錢分給別人賺，大家一起賺，會賺更多！」
這個理由聽起來很奇怪，卻很實際，有些人有些點子，就想獨吞獨自賺錢，或是爭取獲利極大化，但是吳寶田的觀點卻是投資提供點子的事業或是人才，透過這些專業人才或公司的經營，以降低風險，並獲取事業成功的高機率，並不是每件事都事必躬親。
因朋友多，從台北市建築公會理事長到全聯會理事長之路，他就走得很順利，最近台北市都更卡住，加上政府打房金融管制，造成北台灣建商一片悲情，全聯會辦公室幾乎被建商踏破門檻，吳寶田又發揮平時海派個性，全力展開都更修法的領銜，要與行政院版展開一場文鬥。
遠雄企業團選在今年一月十四日，諧音「愛你一生一世」的日子，把總部跨過基隆路，搬到對面信義計畫區內的新總部大樓，新大樓高掛的尖塔造型似睥睨整個亞洲版圖。
遠雄建設是趙藤雄一手創立，也一手掌控，四十年來，趙藤雄從兩手空空到如今擠入台灣富豪排行榜，商場得意，算是功成名就。
整個遠雄企業團，涵蓋著建設本業，還有金融壽險、飯店、休閒娛樂、空運物流等多種事業體，全部都是透過遠雄總管理處來指揮運作，一年千億元的運作就在這個總管理處裡以頭腦的角色伸出手腳觸及到企業尾端。
遠雄追求品牌極大化
遠雄在擴張的過程中，就將早年遠東建設、大都市建設等曾經興建的大樓、廠辦等，逐漸統一稱謂改成「遠雄」，連同各項事業體也同步進行名稱改變，在建立公司品牌化的過程，賦予更響亮的形象。
進到遠雄企業裡工作的人都知道，這是一份艱困的工作，比其他企業更多的動腦要求、業績壓力，還有報告壓力，但努力有朝被趙董看上，就可能是日後接班梯隊。
跟隨在他身邊的高階經理人，除少數幾位是從其他公司挖角借將而來坐鎮的重量級人士之外，大部分都是年輕菁英，靠著一份份的業績能力及工作報告，墊出自己的能耐，如遠雄海洋公園總經理劉長泰不到40歲，擅長的工作不少，從庭園設計一直到園區經營，打敗了政府1300多個印章關卡，終於建造了這個東部最大的海洋公園。
遠雄房地產總經理謝貴仕也是40歲上下，掌管著遠雄建設所有的房屋銷售，一年超過500億元的案量，加上廠房及辦公大樓銷售及海外遠雄建設銷售，工作量著實嚇人，但謝貴仕打拚的工作表現及凌厲的銷售成績，成為趙藤雄的愛將之一。
自地自建自售一條龍
遠雄建設採取極大化的經營模式，平均一年超過500億元的案量，全部都是自地自建自售，還有售後服務，以一條龍的方式進行運作。
遠雄建設與遠雄房地產的銷售作業，是趙藤雄最熟悉領域，沒有三兩三，是通過不了趙藤雄的嚴格考驗。所以跟隨他身旁的年輕專業經理人們，幾乎清一色都沒有特殊家庭背景，只有苦幹出身的實才。
要領導這一群人，趙藤雄也很拚命，工作成為生命的一部分，休息就是工作，旅行只是訪察的一部分，曾高喊65歲要退休，但是，在他身上事實上不存在退休的問題，只是工作量多寡的問題。
寶佳推案快也賺得快
寶佳機構在台灣建築界算是超級大咖之一，但在媒體曝光上卻非常低調。林陳海最大本事就是打造灰姑娘，旗下40多家公司也造就了40多位建築公司總字輩人物，其中不乏身價上億的「億萬富翁」及數位可能是數十億元身價富豪。
寶佳機構在台灣建築業界名號響亮，但要細數寶佳作品，可能沒幾個人能數得出來，寶佳推案重點在全台的平價區，豪宅區比率低，採取快速推案、不留餘屋的推案及銷售模式，跑得快也賺得快，如同一台印鈔機快速運轉。
寶佳經常是以稍低價格推案，如果銷售好，房價也跟著快速上漲，如果稍有延遲，就快速調整價格，以快銷為重點，利潤以總額來看，不拘泥每個案子都要大賺錢，也因為這樣，寶佳庫存少，反而賺得更多。
寶佳掌門人林陳海是超級低調的歐吉桑，腦袋清楚且精明，位居全台最大住宅類建設公司老闆，林陳海是馬來西亞的華僑，來台創業，在台灣賺進大把鈔票，超過40家的子公司，幾乎年年是推案戶數冠軍，但林陳海身家有多少？沒人能知道，保守估計達數百億。
寶佳機構的上市公司僅櫻花建設，其他全不上市，除櫻花外，絕大部分寶佳子公司都是林陳海先挑上人才，注資投資後再運作。
寶佳機構包商說，只要被林董看上，就跟灰姑娘碰到仙女一樣的好運，林陳海很能看人，且會用人，一位能力好的專業經理人被林董看上，會被問到擁有多少身家？如果是5000萬元的財產，林董會投資4億5000萬元，兩人合資成一個5億元的公司，由這位專業經理人全權負責公司營運，他只要等著數鈔票就可以。
寶佳旗下公司多，因此成立一個營運基金，做為買地、營建等大筆支出的後勤單位。在採購部分也盡可能共同採購，降低成本，提高寶佳體系競爭力。
這一、二年來林陳海已逐步將事業交棒給兒子，但公司營運模式還是維持原有的思維，未來是否會調整步伐，還有待觀察。

寶佳搶房仲地盤 將開百店
2015-04-22 00:00:50 經濟日報 記者郭及天／台北報導
營建龍頭跨足下游 整合售後服務、物業管理等通路 提供高額獎金吸引業務人才

寶佳房屋董事長黃劍輝 本報系資料庫
分享國內最大營建集團寶佳機構成立寶佳房屋，加入房仲市場戰局，寶佳房屋董事長黃劍輝表示，除營建外，希望能整合售後服務、物業管理等與房屋銷售相關的通路，並提供業務人員九成獎金的誘因吸引人才，盼在三年內達到百家門市規模。
近年來大型營建、代銷地產集團跨足房仲業、建立通路門市，銷售自家建案餘屋轉售，建構一條龍售後服務。寶佳機構旗下有50家子公司，每年合計有約1萬戶房屋完工交屋，推案遍及全台六都及新竹，除台灣市場外，寶佳也是越南最大外資開發商，在中國大陸、澳洲等地也購地推案。

寶佳房屋已在三重、板橋、林口、新莊、台中烏日等地設立六個門市，黃劍輝表示，盼能透過寶佳機構與過去合作的代銷公司共同出資成立門市，提供業務人員九成獎金的誘因吸引業務人才，但目前內部仍在籌備階段，待內湖寶佳機構總部大樓完工後，就會正式宣布開幕。

目前房仲景氣轉折，房仲市場飽和，寶佳選在此時逆勢投入房仲市場，黃劍輝表示，寶佳機構30年來在全台興建超過20萬戶房屋，為能整合房屋交屋後的售後服務、物業管理等事宜，因此決定成立房仲門市通路。

此外，近年房市景氣轉折大，不少房地產銷售從業人員離開市場，成立房仲通路可讓從業人員有更多舞台，不會因產業景氣波動而暫時離開職場。黃劍輝表示，房地產最不景氣的時候，就是寶佳房屋擴展市占的時點。

近年大型連鎖房仲品牌在全台積極擴點，品牌房仲的密度相當飽和，大者恆大趨勢明確。寶佳推案遍布全台各都會區、鄉鎮與新興重劃區，每年規模有數百億元、近萬戶房屋完工，大批完成的房屋轉售、物管業務等，將是寶佳房屋跨入房仲通路市場最大的競爭利基。

資料來源：採訪整理 記者郭及天／製表
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黃董逆勢投資 鬥志強

寶佳房屋董事長黃劍輝是律師出身、曾任立法委員和遠航重整期的董事長，他在一場喜宴與寶佳機構董事長林陳海初識，被林陳海納入麾下，掌管子公司築禾建設，也擔任上市公司櫻花建設及台中商銀董事，現在又要開拓房仲通路業務。

國內建商多以家族式經營，以大量購地或轉投資擴大企業規模，寶佳採取「內部創業、利潤分享」的經營模式，是國內地產商少見的成功模式。

寶佳初期核心的幾家子公司漸漸開枝散葉後，就鼓勵經理人出來創業，以合資方式成立公司，林陳海占大股，經理人擔任公司負責人，但擁有充分的經營權，承擔個案成敗；寶佳提供部分資金、技術與必要協助。

黃劍輝表示，寶佳選這個時間點投入房仲通路，就像「夏天開火鍋店」。他表示，景氣好時，大家同蒙其利，能活下來的企業，未必能度過景氣循環的低點；景氣不好時，只有體質好的企業才能顯現出出經營本事。

提到房地產首購市場，相信絕大多數消費者第一個想到的就是寶佳機構。該機構成立至今，旗下已超過40家建設公司，每年常態性銷售建案超過百筆、銷售戶數超過萬戶，幫助上萬個家庭實現夢想中的家，在市場上堪稱實至名歸的超級艦隊！但也正因為該機構市場定位過於清晰，一般民眾對其刻板印象往往也停留在平民價格、量販品質的大眾化產品，平常過於強調價廉的結果，反而容易讓人忽略該機構從去年起已低調推動的品質稽核措施。「住宅週報」本次前進新竹市光埔重劃區，以興築建設「興世代」預售大樓案為例，從工地施工的角度一窺寶佳的進化之路。(採訪/報導：鄧淑還@住宅週報)

[延伸閱讀] 看屋報告｜興世代介紹｜

評價反映市佔率

「興世代」工地主任張躍鐘(上圖)指出，寶佳機構成立超過20年，無論年推案數量或年銷售數量在全國皆名列前茅，市佔率極高。若以年銷售上萬戶、每戶4口之家來計算，每年約有多達4萬名人口入住寶佳的產品，相當於一座巨蛋棒球場的容量，十分驚人！也因此，即便產品良率已超過9成，但在每年動輒上萬戶的銷量影響下，難免還是會有數百戶需要售後服務。這就類似三星手機或豐田汽車，在市佔率高的情況下，只要有1%出現瑕疵，消費者的負評便如排山倒海而來。但這絕非推拖、不思改進的藉口，相反地從去年起，大老闆便無所不用其極的想盡辦法要提高良率、降低消費者負評。

成立品質稽核部

為了不讓「量」影響到整體品質，寶佳機構成立品質稽核部，針對營造施工、工程進度與勞工安全等項目實行嚴謹的稽核制度，甚至不惜要求工地施工單位寧可放慢進度，也要全力配合品質稽核。最重要的是，品質稽核部並非附屬於機構內其他部門，而是由總部管轄，直接對大老闆負責。

張躍鐘表示，目前寶佳機構在全台約有130多處工地，品質稽核部的成立，除了能堅守工地的施工標準，也能提高工地的施工品質，各工地在施工期間必須歷經多達3次的稽核，項目包含建築柱牆的完成度、灌漿前與混凝土施作情形等，每階段都必須由稽核部到場鑑定，並按照SOP規範書與評鑑單審定通過後，才能進行下一階段工程，不符規定的工地除了要暫停並改善之外，情節嚴重者，甚至會影響到廠商的請款。張躍鐘認為，品質稽核部對於提高建築品質、降低維護成本具有長期正面的效益；對購屋者來說，也多增加一份保障；對建立品牌信賴感而言，長期下來的能量累積將十分可觀！

建築工程再進化

「興世代」防水工程廠商經理謝盛全(上圖)認為，品質稽核部的運作，也讓下游廠商與建設公司能夠共同成長。為配合稽核政策的進度與標準，下游廠商無論在施工品質或是建築技術上，都必須更加精進！以「興世代」外牆與窗框為例，光是在鋁門窗安裝前與安裝後，便採取多道防水措施，讓面對風雨第一線的外牆與鋁門窗能承擔起防水的的重責大任。又例如「興世代」浴廁，無論主客衛浴皆增設防水墩來阻隔浴室與房間以避免滲水，且地板與牆面夾角更施作防水不織布來加強防水效果。

值得一提的是，浴室牆面從底到頂皆塗佈防水漆(傳統做法是淋浴間約180cm、非淋浴間約120-150cm，「興世代」則是全面塗佈)，透過這些細節，不但能大幅提升防水效果，也讓住戶日後使用更加安心。

「興世代」浴廁防水施工SOP：

1.隔間完成，水電管線配置完成並核對其正確位置。
2.室內粉塵土渣清潔。
3.基角及隔間交接處施作20cm不織布。
4.塗佈第一次防水膜，並等待風乾。
5.次日施作第二次防水膜。
6.門檻處施作止水墩，並塗佈二次防水。
7.壁磚完成後，浴廁地磚施作前，將排水管切除至結構面並將防水膜塗佈至管內5cm。

鋼筋綁紮更用心

「興世代」除了加強防水機能外，在建築的鋼筋綁紮、管線施作也相當用心。張躍鐘指出，「興世代」工地特別增加使用ㄇ型筋來加強大樑與小樑間的強度，而鋼筋續接器也選用品質穩定的機器壓接而非傳統人工旋接，熱水管則採用價高品質優的白鐵管(不鏽鋼管)並加上隔熱包覆，此舉將使熱能更容易保持、不易流失，水電電纜則採用知名的太平洋電纜等。

因為時間有限，此次「住宅週報」參訪過程專注在防水對策，有關興築建設「興世代」更多工地細節，讀者不妨與接待中心聯絡，撥個時間前往親自體會。

興世代簡介

興築建設「興世代」預售大樓案基地座落新竹市東區龍山東路、慈雲路口，近COSTCO量販店、竹科、龍山國小與新竹交流道等，聯外交通便捷，生活機能強！基地面積約1,365坪，土地使用分區為商業用地(商二)，總銷金額約44億，建築師為洪能文。本案於2014年9月正式公開，目前為結構體，預計2016年3月完工。規劃地上22層、地下5層，4塔建築、單層4併，總戶數332戶(住326、店6)，坡道平面車位共440格之大樓社區。住宅建約31-52坪，2-3房，公設比約32%起；店面建約47-195坪。建議售價住宅每坪約28-33萬，每戶約900-1,300萬(含車位)；車位每格約100-150萬。自備30%起含訂簽開12%。接待中心：新竹市東區埔頂二路、立鵬路口。營業時間：10:00-20:00。聯絡電話：03-5781688