鄰居願便宜賣房「堅持付現金不履保」！網勸：小心有詐
鄰居願便宜賣房「堅持付現金不履保」！網勸：小心有詐 https://bit.ly/3z39Gkz
2022年10月21日 週五 上午9:46
向認識的人買房有機會談到好價格，但細節仍要注意。有網友表示，鄰居願意便宜賣房給他，卻提出「不履保、不請代書、不能貸款、過戶當天全額匯款」的要求，讓他感到不安。
鄰居願便宜賣房 卻堅持不履保
近日，一名網友在臉書社團「買房知識家 買房賣房攏滴+」發文，表示鄰居認為自己「做人很實在」，提出願將房子便宜賣給自己，但提出的條件卻令他感到不安：對方堅持不履保、不請代書、不能貸款要全現金、過戶當天要全數匯入帳戶，能夠接受本票，但要限制3天後兌現，且堅持購屋款要從他的帳戶匯入，才能證明是本人匯款。鄰居還說，只要將鑰匙交給他，房子就能讓他自由使用房屋，當天也會陪同一起到地政事務所跑流程、繳契稅及土地增值稅，但後來又提到印鑑證明相關的問題，讓原PO十分不解，「說3天後就會拿到權狀了，但拿到權狀之前，錢全部要匯入他的帳戶。」
▼鄰居雖表示只要交出鑰匙，原PO就能自由使用房屋，卻提出許多不尋常的要求。（示意圖／取自pixabay）
拿權狀前要先全額匯款！他擔心有詐
原PO也解釋，雖然鄰居稱是欣賞自己的個性才願意便宜賣房．但其實兩人並不熟悉，只有一面之緣，經觀察對方似乎也沒有長住在這裡，一個月大約只會來住1次，因此原PO堅持要有履約保證，才能維護雙方權益，也表示自己拿到權狀後，款項隨即就會匯入鄰居的帳戶。但鄰居卻堅持不接受，還稱「房子不急著賣」，奇怪的是，另一方面鄰居的表現又很積極，甚至很快就傳來了銀行照護，表示「在等原PO匯錢」，種種不尋常的跡象令人不安。一頭霧水的原PO只能請代書調謄本做產權調查，先查該棟房產是否曾被抵押設定或欠債。此外，原PO也想了解，若繳完土地增值稅、契稅等過戶流程，賣方隔天是否還能夠反悔，去地政事務所撤銷過戶嗎？
▼鄰居提出要先全額匯款才給權狀，令原PO感到不安。（示意圖／取自pixabay）
買房找代書 花小錢買安心
原PO後續也補充，鄰居後來雖告知「房子沒抵押設定，沒欠債」，也傳了有建號、地號的權狀，但照片中沒看到屋主的身分證號及名字，因此原PO還是有疑慮。加上自己也不斷表示願意出代書費和履保費，鄰居仍不願意。多數網友看到賣方開出這麼多詭異的條件後，紛紛勸阻原PO，應該要相信自己的直覺：「你的直覺是對的，光是產調沒有做就非常危險」、「連我看了都很不安」、「你感覺很不安，那就是警訊了。千萬不要不相信自己的直覺。不對勁的事情，永遠不會對」、「請代書是買方付服務費，買賣安心比較重要」、「沒做履保起碼也要用銀行貸款 ， 銀行還會把關一下是否真的有過戶才會放款。」也有不少人懷疑，這位鄰居賣房的目的恐怕不單純，甚至鄰居的身分很可能根本不是屋主，只是租客卻想偷賣房東的房子，也可能想要「一屋二賣」，一致勸原PO找代書辦理，也要有履約保證，花小錢買安心，才不會因小失大。
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委託房仲賣屋該注意什麼？簽約前必知4關鍵
東森財經委託房仲賣屋該注意什麼？簽約前必知4關鍵 https://bit.ly/3C41d1f
2022年10月4日 週二 下午5:29
要委託仲介賣房時，大家除了擔心仲介不積極，也常常搞不情楚專任約與一般約的差異，房市達人則提醒，從不動產委託銷售契約書到要約書都有眉角，並分享3大注意事項。
「賣厝阿明」提醒，一般要委託仲介賣房時，一定會擔心以下的事情：
仲介喬不攏、交屋後發現房屋有瑕疵、房仲有沒有積極推銷我的房子、有沒有盡心調解與買家的糾紛等等，這一大堆與仲介的糾紛過程，大家或多或少都有在報章雜誌媒體看過或聽過吧！
遇到這種情況的時候，一般人不外乎去找仲介吵，吵得太兇的話還會鬧上法院，到最後才發現原來因為當初簽「不動產委託銷售契約書」的時候，很多細節沒有講清楚，才造成了如今的糾紛。
到底要如何與房仲簽訂委託契約，才能讓糾紛降到最低呢？如何檢視不動產委託書，有什麼技巧嗎？
不動產委託銷售契約書是什麼？
不動產委託銷售契約書分為二種，一個是「一般契約」，另一個是「專任契約」，前者與後者的差別在於，委託前者銷售的房子可以再委託給別人或自己賣，誰賣出去了就給誰仲介費；委託後者銷售的房子，就只能給該房仲賣，不能再給別人賣也不能自賣。
若想儘快將房子賣出去，可採「一般約」與多家房仲簽約，增加曝光度；若是覺得不想跟太多房仲接觸或是覺得自己的房子比較難賣的話，可找一家比較信任的房仲，簽「專任約」，這樣業務會比較認真幫你研究如何推銷房子、解決房屋問題等等。
▼（圖／賣厝阿明提供）
不管是「一般契約」還是「專任契約」該注意的基本事項，其實都差不多，要先想好該注意的事項，再來考慮要簽什麼約，才不會本末倒置，以下是阿明整理出來簽「不動產委託銷售契約書」之前，應該先想好的事情：
1、房屋銷售總價（不含仲介費）：在簽約的時候告訴房仲，要「實拿」多少，這樣房仲就會另外把仲介費加在總價上了。
2、銷售價款支付方式（履約保證）：一般大型的仲介公司，都會要客戶與買方簽「履約保證契約」，但若找的是小型仲介公司，在委託銷售時一定要問有沒有配合的「建經公司」可以辦「履保專戶」或是直接找自己信任的建經公司來辦。辦「履保專戶」可以確保雙方能一手交錢、一手交貨，降低交易風險。
3、委託銷售期間：委託銷售契約通常是一個月以上，若有特殊需求的話，也可以提前跟房仲說。
4、其他事項：比如說規定房仲什麼時候可以帶看屋、要留下哪些房屋家俱給新住戶、詢問房仲會用什麼方式銷售房屋等等。
▼（圖／賣厝阿明提供）
「簽約時」注意事項
1、契約審閱期
房仲所提供給消費者的契約，都會有至少三天的審閱期，這是由內政部發佈的《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》直接規定的，民眾可不要浪費這個權利，要把契約帶回家好好審閱，如果擔心看不懂，也可以找專業的地政士幫忙檢視喔！
2、不動產說明書
賣方這邊需提供「不動產說明書」給仲介，這樣仲介才知道如何介紹你的房子。仲介會給予一張制式表格，內容就是填寫已知的屋況瑕疵（例如兇宅、海砂屋、輻射屋、漏水）、及房屋相關資訊，若房屋比較老舊，有些仲介甚至會請專業人員對房屋進行檢測，確認屋況沒有問題。
「不動產說明書」建議最好確實填寫，若是被買方發現和事實不符的話，不僅可能會讓交易被迫取消，賣方也必須賠償房仲所受損失。
3、違約罰則
《民法》第549條第1項規定，當事人任一方，可隨時解除委任契約，但同條第2項，也說明在不利於他方之時期終止契約者，除了不可歸責當事人之事由之外，必須負損害賠償責任。
也就是說若當事人任一方隨意解約的話，必須負損害賠償責任，而要賠償到什麼程度、達到什麼條件才會要求賠償，在契約裡一定會有說明，這方面務必要請仲介詳細解說，因為許多糾紛都是由違約條款不公平而引起的。
另外也常發生買方在支付訂金後，卻毀約的事情，照理來說買方的訂金不能收回，要全數給賣方當作賠償。而賣方收到定金後，雖然合約沒有完成，但依照法律規定，應支付約定之服務報酬或不超過定金百分之五十的金額予仲介，做為這次委託銷售的費用。
4、仲介費收取方式
收取買賣雙方的仲介費最高不能超過總成交金額的6%，一般都是買方收1~2%，而賣方收4~5%，但這並非一定的收費比率，賣方還能再和仲介談談看。
這邊要注意的是，仲介為了銷售房子所做的市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、出差所花的費用都是包含在合約談好的仲介費裡的，仲介不能再和賣方另外收取費用，除非是賣方單方面解約，才需要賠償仲介所受的損失。
▼（圖／賣厝阿明提供）
5、其他注意事項
最後補充一些注意事項，根據《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》上的記載，受消費者委託之房仲有些必須遵守的義務，這邊列出上述沒提到的部分提醒大家：
（1）受託人受託處理仲介事務應以「善良管理人」之注意為之。
（2）受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。
（3）如買方簽立「要約書」，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。
（4）受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。
（5）契約成立後，除委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金外。否則視為不同意授權。
（6）受託人應於收受定金後廿四小時內送交委託人。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。
（7）有前款但書情形者，受託人應於二日內寄出書面通知表明收受定金及無法送交之事實通知委託人。
（8）受託人於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。
（9）受託人應委託人之請求，有提供相關廣告文案資料予委託人參考之義務。
以上條款是法律規定事項，若發生相關糾紛，而與房仲簽訂的契約裡卻沒有規定到時，可參考以上條款。
善良管理人
有某方面相當知識及經驗的人，對所經手的事務負有更多的注意義務，若沒盡到注意義務，則有可能依《民法》第184條負損害賠償責任。例如：房仲刻意隱瞞凶宅資訊，將房子賣給他人。買方即可控告房仲未盡善良管理人義務，依《民法》第184條提告。
要約書
買方若是看上了賣方的房子，但不滿意價格時，就可以請房仲與賣方議價。房仲會提供「要約書」給買方簽約，主要內容包括出價金額、出價期間、斡旋金額。委託房仲賣屋該注意什麼？簽約前必知4關鍵 https://bit.ly/3C41d1f
房仲費再喬不攏 恐直接降到5%
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2016-05-10 14:38:46 聯合晚報 記者游智文／台北報導
報系資料照
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消保團體對房仲服務費6%上限有意見，監察院並提出糾正，但內政部和房仲公會多次協商都無結果，地政司近日下通牒要求業者盡速達成降幅共識，否則最快本月將直接降至5%。
房仲公會全聯會昨天下午召開臨時理監事會討論，仍決議維持6%上限，不主動調降。全聯會理事長林正雄表示，房市不景氣，房仲業已從7,400多家關到只剩5,800家，政府還要調降服務費，時機非常不適合。
地政司表示，消保團體對房仲服務費上限6%一直有意見，認為太高，監察院認為台灣房地產環境和以往已不同，房價上漲很多，服務費計收標準訂定超過10年卻一直沒有調整，也在2010年提出糾正。
地政司表示，考量房仲業生計，地政司這三、四年一直以協商方式和公會溝通，雙方一度對累退浮動收費機制有共識，但業者最終仍不接受。為符合社會期待，因此近日要求業者就上限調降幅度達成共識，區間在5.5%到5%之間，如果沒有共識，地政司將逕行調降到5%。
林正雄表示，房仲服務費6%是上限，實際上，根據調查房仲業平均傭收只有4%，一家房仲店，扣掉人事費用、店面租金、廣告等成本，淨利更僅有1%多，對如此低獲利的行業，主管機關還要調降上限，全國房仲業者都不能接受。
林正雄說，房仲業了解主管機關有監察院壓力，但服務報酬上限6%是法令明文規定，主管機關應該跟監察院回覆不宜調整，而不是反過來要求業者一定要調降。
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賣屋反悔 無須付房仲費
「霸王條款」違反消保法 判無效
2014年10月07日 更多專欄文章
法院判決房仲委售合約中的「霸王條款」無效。范厚民攝
【洪安怡、鄒雯涵╱台北報導】房仲業者與屋主簽立銷售委託書時，內容常有賣方如拒絕房仲介紹符合條件的買方，仍應支付服務費此類規定，但台灣高等法院最新判決認為此為「霸王條款」無效，引起業界一片嘩然。
憂賣方任意解約
日前高等法院認為，委託銷售契約的法律性質為「居間契約」，房仲是居間人，因買賣契約成立而請求報酬，但若在委售契約規定「委託銷售期間內，委託人如拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交者，仍應支付服務費給房仲」，此「霸王條款」已剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象的自由，對賣方不公平，違反《民法》居間契約的規定，也違反《消保法》，應屬無效。
信義房屋客法部執行協理劉韋德表示，如果屋主沒有售屋意願，也無法強制要求屋主賣屋，如信義房屋的合約書便無此條款，但若屋主已收訂金，卻在簽約後反悔，依約訂金要加倍返還。東森房屋法務部經理周秉瀛則表示，此條款應是列於違約責任，因簽約人有契約審閱權，如果合約內容有問題，可先行提出，簽約後則應履行合約。
住商不動產企畫研究室主任徐佳馨則指出，在該判決之後，未來賣方若能因賣出更高的價格而反悔，將可任意解約，與仲介業者間的合約形同具文，這也表示日後除了服務之外，仲介業者之間的競爭也將更白熱化，若以價為單一衡量標準，想要選到低價屋的難度更高。
依約雙方有保障
「簽約可以反悔，那簽約幹嘛？」曾經委託房仲售屋的民眾蔡文艷認為，如果合約有明確的內容規範，就該照著合約走，這對雙方都有保障。民眾莊先生也說，房屋買賣金額龐大，簽約前就該思慮清楚，如果合約內容沒有爭議，一旦簽約就應該遵循合約內容走，畢竟合約是保障雙方而
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全國86萬人名下擁2房以上 房地合一課稅後將受影響
鉅亨網作者： 鉅亨網記者許庭瑜 台北 | 鉅亨網 – 2014年10月6日 下午8:41
財政部規劃的房地合一實價課稅規則越來越清晰，在自住免稅的部分，目前傾向1戶自住超過5年，且總價3000萬元以下免稅。而根據財政部資料統計，全國共計有86萬個人擁有2棟以上房屋，僅佔全國擁有房地產者810萬人的十分之一。
住滿5年且總價3000萬元以下 交易免課稅
依照財政部目前規劃，房地合一稅制目前傾向1戶且總價3000萬元以內且自住滿5年以上免稅。且搭配長期減徵優惠配套，區分自住、非自住，分年適用不同扣除率，未來自用宅將可享更多優惠，持10年以上者，扣除率更可達80%。
隨著財政部房地合一實價課稅的輪廓越來越清晰，目前規畫傾向1戶自住滿五年，總價三千萬以下免稅，管制內容逐漸聚焦。根據財政部財政資料中心統計，2012年全國個人擁屋兩棟以上人數為86萬人，僅佔全國810萬名下有房屋者一成左右。
總價超過3000萬房屋 僅台北市影響較大
另外，從今年政府實價登錄交易資料統計來觀察，五都中總價3000萬以上佔比最高的都會區為台北市，比重為21%，其他四都中，新北、台中、高雄佔比都不到3%，台南更是1%都不到。顯示主要受影響範圍仍以台北市為主，台北市以外其他地區幾乎沒有影響。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，自住1戶若沒有超過3000萬，則不需要課稅，觀察更地區遇，以台北市總價3000萬以上佔比兩成最高，受政策影響較為嚴重。但從長期持有稅賦減免來看，持有越久，稅賦減免越多，實際課稅稅負增加效果不會比原先預期來得重，對市場影響也將隨之減輕，有助於提高民眾售屋意願。
房地合一課稅針對多屋族、高資產族
黃舒衛分析，雖然房地合一實價課稅不會造成市場動盪，但對於多屋族及高資產族群，應趁著房地合一課稅前，儘早著手調節資產，適度汰弱留強，由郊區外圍區域轉進市區一線精華地段、產品，當前房產持有貴在精不在多，質比量更重要。
對現階段自用進場買方來說，黃舒衛建議，目前房地合一政策已經明確，未來房屋出售時的稅負成本，現在幾乎已經確定，觀望等待的意義不大，就跟當初實價揭露一樣，房地產市場不會出現大幅反轉或轉折，房市未來只會走向更健全發展，不必過度期待房價會大幅下跌再進場。
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房仲男收入不穩 咬牙資助5童
2016年01月26日 04:10 黃靖惠／台北報導
房仲男收入不穩 咬牙資助5童
林瑋錚與妻子王嘉琳，資助5個兒童成為工作的動力，對他們來說這不只是甜蜜的責任，更是最美好的盼望。（黃靖惠翻攝）
從事房仲業的47歲林瑋錚與太太，2年前加入台灣世界展望會資助兒童計畫的行列，助5名遠在雲南、寮國的孩子生活無虞，期間曾面臨收入不穩，還得支付房貸、生活費的窘境，他仍堅持繼續「幫下去」，就算賣房子也不停止，用小愛替社會注入一股暖流。
林瑋錚從教會得知資助計畫後，他與太太因為渴望能有自己的孩子，便商討藉著這個機會，讓他們學習為人父母的責任，當場便加入資助兒童計畫，資助5個遠在國外的孩子，這個「爸爸」一當就是2年時間。
「孩子需要我，就算賣房子也不會停止！」從事房仲業收入並不穩定的他表示，資助期間除收入不穩，還需背負償還房貸的壓力，之所以可以堅持的原因是知道自己少吃幾餐，足以負擔孩子整個月的伙食，雖然很多朋友勸阻，但總認為孩子需要我，所以就算要賣掉房子，都不會停止對孩子的幫助。
他欣慰地拿起成疊的小卡片、信件，這些都是遠在異地的「兒女」，寄來對他感謝的心意，他與太太仔細整理放在書桌上，林瑋錚表示，每每看到這些卡片，資助兒童就成為夫妻倆工作的動力、甜蜜的責任，更是美好的盼望，這種快樂是用錢買不到的。
台灣世界展望會北區辦事處主任鍾佳伶表示，資助兒童計畫幫助貧困的孩子，擁有更完善的照顧，包括健康、基礎教育等，民眾若有意願，國外兒童每個月700元、國內兒童每月2000元的固定關懷，送給身處貧困的孩子，一份最棒的新年祝福。欲響應計畫者請電02-2591-7506洽詢。
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