信義計畫區因捷運開闢，還有增額容積可賣建商，並籌措公共設施保留地徵收款+容積是公共財，市府希望代金能廣泛使用，也正和中央溝通法令；市府未來也將委託三家估價師鑑價，扣除建商管銷成本折算容積代金，最後還有府級審核機制，避免人謀不臧。－姜朝鳳宗族

公設地主怒：容積代金制像黑道奪產
By 柯伶穎, www.chinatimes.com查看原始檔五月 12日, 2017
　鳴不平　公保地受害地主自救會昨至台北市政府抗議，一度發生衝突。（柯伶穎攝）
北市「容積代金」制度預計今年7月上路，實施後，收購公設保留地將改採標購制，還設定底價不得超過土地公告現值15％，無法和建商自由交易也壓低價格，引發公設保留地主反彈。公設地受害地主自救會昨動員百位民眾到台北市政府前抗議，一度欲衝進市府，場面火爆。
自救會祕書長李奇昱表示，截至5月止，北市府積欠1.47兆的道路地費用，即使容積銀行一年收100億也要100年才能還完。新法實施後，公有設施保留地唯一的買家只剩市府，不但壓低價格到公告地價的15％以下，也沒有還款順序，地主的土地權狀不就形同廢紙？
自救會衝市府場面火爆
李奇昱痛批，容積移轉是公設地唯一變現的管道，北市府用全面實施代金制封鎖，「就像黑社會老大把門鎖起來，拳打腳踢逼你就範，一定要以15％以賤價賣給市政府。」
自救會昨聚集一百多名民眾，到北市府大門抗議，自救會成員情緒激動，甚至衝撞北市府大門，遭警察擋下後，高舉「還我土地」等標語。直到北市府派出都發局副局長張剛維接受陳情。
都發局：6月前提出配套
張剛維表示，北市府朝向全面實施代金進行，但地主權益會有配套作處理和照顧，不會真的只用底價15％標購。目前方案還在研議，會在6月以前提出。
到場聲援的市議員陳炳甫指出，公共設施保留地轉換為容積是對地主的補償，不是施捨也不是獎勵，政府如果要管控容積，應該是管理接受容積的基地，而不是針對賣公設地的地主，且目前已有實價登錄，市府也可提供參考價格。

市價徵收公保地市府：可用容移代金
2014-04-22
〔記者郭安家／台北報導〕台北市長郝龍斌昨赴議會進行「台北容積移轉制度檢討、聯合開發案現況及未來檢討」專案報告，他表示，未來市府取得容移代金充裕後，將以市價徵收公共設施保留地，且不限類別；台北市都發局長邊泰明強調，位於開發基地內的公保地將優先徵收。
台北市都發局長邊泰明透露，信義計畫區因捷運開闢，還有增額容積可賣建商，並籌措公共設施保留地徵收款。（記者郭安家攝）
台北市都發局長邊泰明透露，信義計畫區因捷運開闢，還有增額容積可賣建商，並籌措公共設施保留地徵收款。（記者郭安家攝）
建立公開透明容積鑑價機制
市府徵收公保地的財源來自建商購買區域增額容積的代金，不過市議員林晉章、洪健益等都指出，依現行法令，這些代金不能挪做其他區域市政建設；此外，市府應建立公開透明的容積鑑價機制，避免再發生美河市鑑價低圖利財團。
邊泰明解釋，容積是公共財，市府希望代金能廣泛使用，也正和中央溝通法令；市府未來也將委託三家估價師鑑價，扣除建商管銷成本折算容積代金，最後還有府級審核機制，避免人謀不臧。
現行法令僅開放寬度十五公尺以上道路容積移轉，該類容積價格約為公告現值一八○％，但仍有建商、投資客購買其他公保地，如十二公尺道路約為公告現值五十％、六公尺約為公告現值十五％。容積銀行上路後，有落日條款，允許三年內十五公尺道路容積可用於開發基地。
開發基地內公保地優先徵收
郝龍斌昨報告，市府取得代金後，未來將不再限制取得公共設施保留地類別，讓更多地主可獲得補償。邊泰明說，市場公保地賣價約公告現值十五％，投資客還會壓低買價，大賺中間利潤，新制對地主較有保障；未來公保地將不會以十二公尺、六公尺等順序徵收，而是視該公保地是否位於開發基地，有無徵收迫切性。
外界質疑為何北市還可以增加容積？邊泰明說，捷運、污水下水道等基礎建設完成後，加上少子化因素，讓環境容受力增加了。

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容積銀行登場公設保留地買氣腰斬
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2015-01-05
記者徐義平／專題報導
「容積銀行」政策重創公設保留地買氣。根據專營公設保留地的業者統計，假設前年1-11月道路用地交易指數為100，去年指數減少到僅剩52.52，大幅衰退近五成；業者分析，除因目前房市買氣低迷，建商保守推案外，最主要的原因還是在於容積銀行是政府做莊，並以市價買賣，且僅有3年落日時間，導致整體買氣幾近腰斬。
容積銀行政策重創公設保留地買氣。圖為埔里公設保留地。（資料照）
容積銀行政策重創公設保留地買氣。圖為埔里公設保留地。（資料照）
購保留地容移有獲利空間
一般來說，可以容積移轉的公設保留地，包括道路用地、古蹟及公園綠地等，不過，並非每個地方政府都接受公園綠地的容積移轉條件。
「容積銀行」政策推行前，若建商欲將容積移轉至建案上，多數會直接購買公設保留地等，透過保留地捐給地方政府的方式，再將保留地的容積移轉到建案上，其最高容移上限不得超過開發基地基準容積的三成，都更地區最高不得超過四成，通常保留地容積會較開發成建案後的可售容積便宜，甚至部分僅有公告土地現值的價值，不過，容積移轉到建案上後，再使用市價出售，基本上存有獲利空間。
舉例來說，北市某處道路用地，每坪公告土地現值約50萬元，建商以每坪90萬元購入，將土地捐給北市府，並將容積移轉至使用分區為住三的建築基地上，等於增加2.25坪的增加容積，假設未來一坪房價約50萬元，則增加112.5萬元的可售容積，扣除購地成本與建築費用，光移入容積興建後售出的獲利推估獲利空間10-15%。
以北市為例，北市規定15公尺以上道路用地，才能接受容積移轉，前年因為搶在「容積銀行」政策推動前部分投資客與建商大量進貨，道路用地的行情飆到公告土地現值的1.8-1.9倍，不過，去年因政策已推行，加上房市低迷，道路用地行情平均回跌至公告土地現值的1.6倍。
政府做莊買氣大減
專營公設保留地的業者表示，去年的公設保留地買氣其實受政策衝擊相當大，以目前現況，投資客除選後微量買進外，幾乎已經銷聲匿跡，至於，建商則多數仍在打聽行情，少數買進的建商也都是確定要用的容積額度後才會向市場發布需求訊息，不像以往可能會粗估來年需求，在年底公告現值調整前或多或少買進。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，近年由於法規變化快速，過去能用以「捐地節稅」或「買地節稅」等用途的公設地已逐漸退燒，加上市場交易轉淡，建商需求不大，獲利空間縮小，公設地須有較高的自有資金與投資門檻，自然無法獲得投資人的青睞。
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建商︰容移成本增加獲利空間減
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2015-01-05
記者徐義平／專題報導
台北市容積移轉審查許可自治條例已於去年7月初正式生效，3年落日緩衝期間內，建商欲捐贈公設保留地給北市府，再換取容積移入的比率不得超過接受基地容積總移入量的50%。
換句話說，即刻起北市接受一半代金方式、一半用捐地方式，也就是說建商透過捐地方式換取容積移轉，不得超過開發基地基準容積的15%。
一半代金獲利砍半
長虹建設研發部主任簡有志表示，過去公設保留地買賣市場其實較為混亂，時機好時價格喊高，未來由政府做莊有穩定的作用，不過，因現行房價已高，未來容移逐步需以市價買進，會保守評估是否還需要透過容積移轉增加可銷售坪數。至於，目前手中的公設保留地已足夠應付未來5年的推案需求，已經沒有再進貨。
政府做莊的容積銀行的代金價格估價部分，則由北市府委託三家以上專業估價單位評定，等同於用市價跟北市府承購容積，相較過往可全數用捐地方式增加，獲利空間將直接腰斬一半，導致過往10-15%的獲利空間，可能僅剩個位數。
舉例來說，北市某建案基地面積100坪，土地使用分區為第三種住宅區，容積率225%，假設除容積移轉外，不計入任何容積獎勵及其它提升容積的方式，基本可興建容積為225坪，建商欲透過容積移轉方式增加容積，最高可移入容積為67.5坪，其中一半可透過購買公設保留地再捐贈給北市府，成本會比直接用市價購買便宜超過一半，另一半則必須用市價購得，假設未來一坪房價約60萬元，推估必須花2025萬元跟北市府直接購買。
冠德建設副總洪錦欽指出，現行容積移轉的成本已逐步墊高，透過容移到建案上的獲利基本上已經做不大，因此，公設保留地的買氣已經陷入停滯，而且目前房市氛圍偏空，建商多半會保留現金興建房子，反而不會砸錢大舉買進公設保留地。

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2014-05-29
為避免容積移轉經民間操作後產生不公的問題，北市府去年推出「容積銀行」概念，以內政部容積移轉代金為基礎，未來容積銀行上路後，建築基地擬增加容積者，不需尋找、捐贈土地換取容積，可繳納代金由市府核給容積。而市府取得的代金，將做為私有公共設施保留地的取得價格，及相關都市建設使用。（整理：記者涂鉅旻）

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2014-05-29

禁止民間自行買賣容積

〔記者涂鉅旻／台北報導〕台北市議會昨二讀通過「台北市容積移轉審查許可自治條例」修正草案，未來該案議會三讀並公告實施後，也意味著北市「容積銀行」將有法源基礎。未來開發商如有增加容積需求，可繳納代金自容積銀行購買，而非現行的捐地取得可建築容積。而代金將由市府統一運用，做為購買公共設施保留地、興建公營住宅等都市建設用。