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地上權翻身 中油新竹土地明年開標
04:102022/11/22 工商時報 蔡惠芳
地上權翻身 中油新竹土地明年開標 - 產業特刊 - 工商時報 https://bit.ly/3Xko6Y5地上權土地一度因貸款成數低、利率高、產權無所有權、資產價值逐年遞減、高地租，而淪為票房毒藥，不過隨著地租計算公式優化、去年公股行庫鬆綁貸款成成數及利率，地上權土地已逐漸擺脫燙手山竽封號，趨於活絡，近年不少開發商紛紛朝向醫美、月子中心、KTV等多元化產品開發，中油也趁勢端出新竹1,460坪地上權土地，明年2月公開標售。
世邦魏理仕21日表示，採地上權模式公開標售國有非公用土地，向來是公部門活化資產的重要管道，中油作為國內較早啟動資產活化計畫的泛國營事業，歷年位在雙北市、新竹的精華區，已有五筆成功招商的地上權案，權利金收入超過31.2億元。
世邦魏理仕表示，中油決定再度活化資產，辦理「新竹市成功段及大學段等五筆土地設定地上權案」，總面積1,460坪，正臨新竹巿大學路，鄰近國道一號新竹交流道、陽明交通大學、清華大學，適合興建企業辦公大樓、出租住宅、旅館，更配套提出彈性方案，地上權存續年限為50年，若無違規事項，期滿可續約一次、最長增加20年的承租權利，合計最高70年。
至於投標權利金底價，則可選擇分期繳納方案，每期權利金底價2,113萬元；每年一期，共分十期，以降低期初繳納資金壓力。若採權利金一次繳納版，權利金底價為1.88億元。
中油新竹地上權標售案將在12月1日、12月15日，分別於台北、新竹舉辦二場招商說明會，預計明年2月15日截止投標，並於當日正式開標。
世邦魏理仕估價及諮詢服務部副董事張維升表示，近幾年地上權開發案已朝向多元化發展，例如「新光人壽新板傑仕堡」就是新光人壽向中油標購取得地上權約3,120坪基地，成為新光地上權代表作之一；部分開發商也在地上權土地上，規劃為醫美中心、月子中心，甚至還有特殊性不動產。地上權翻身 中油新竹土地明年開標 - 產業特刊 - 工商時報 https://bit.ly/3Xko6Y5

漲地租吃不消 地上權爭議應仲裁
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北市文山區「華固新天地」住戶抗議不滿地租沉重。資料照片
【顧美芬╱台北報導】今年6月台北市文山區知名地上權案「華固新天地」自救會拉布條抗議，年繳高額地租吃不消，凸顯地上權爭議問題，且衍生訴訟頻繁。中華民國仲裁協會建議，應盡速建立仲裁機制。
不動產仲裁委員會主委李永然昨於「以仲裁機制解決地上權爭議」研討會指出，政府應正視地上權爭議，可主動訂定「仲裁條款」，相較於到法院判決，可以有效解決當事人爭議。
應脫鉤公告地價
「地上權的地租明顯失衡！」中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根說，地上權住宅雖不需繳地價稅，但須繳納地租、房屋稅，地租依公告地價3.5％計算，地價稅則是公告地價千分之2計算，明顯失衡，這也是地上權住宅最大的爭議所在。
林旺根舉例，以今年5月交屋的「華固新天地」來看，去年公告地價漲幅高達49％，若43坪住宅的地租便從每年6萬元調漲成10萬元，導致住戶沈重負擔。
他認為，地上權住宅基地屬國有，但住戶是一般自用住宅稅率的17.5倍，建議國有地上權住宅應與公告地價脫鉤，讓住戶負擔公平合理。

三高一低衝擊 地上權宅慘套牢
By 蔡惠芳, www.chinatimes.com查看原始檔三月 26日, 2017
　太沉重 　豪宅「台北花園」是早期地上權宅的代表作，也是最重的殼，每月要負擔10萬以上沉重地租，住戶叫苦連天。（本報資料照片）
位於景美的「華固新天地」即將完工交屋，已購戶組成自救會公開陳情，日後每年地租恐將從6萬多、暴漲到10萬元；至於「台北花園」地租，去年起也大噴出，1個月就要繳掉10萬元地租。根據調查，至少有9成地上權新完工住宅面臨賣不掉的窘境，地上權土地正陷入高地租、高折舊、高房貸利率、低房貸成數「三高一低」的困境，政府、地上權人、住戶陷入「三輸」。
建商大苦主想斷尾求生，卻卡在門縫進退兩難。創意家行銷團隊副總經理柯仲武說，尤其持有成本太高，使得已蓋好1至3年的幾棟地上權宅，苦思解套之道。
建商進退兩難求脫困
以吉美建設來說，手中已得標2案地上權土地，共繳交權利金20億，其中內湖「派樂地」尚未解套，民生東路「吉美璞立」，則找到解套之道。
參與「吉美璞立」銷售和產品定位的柯仲武表示，為活化全棟資產，3年前一度包裝為低自備款附帶選擇權的產品推出，每坪120萬，例如總價2000萬、只需首付200萬，完工交屋再決定繼續持有，預售時有6成客戶進場；去年完工交屋，由於高持有成本，嚇退所有客戶，最後61戶全部退光。
柯仲武說，2016年初創意家再度進場「吉美璞立」銷售，降價到每坪80萬，還是滯銷；最近再改弦易轍，吉美建設大老闆家美建設機構決定，全棟重新包裝為出租式飯店管理商務住宅，租約非常彈性，從周、月到年都歡迎，頗受民生敦北商圈的外商、陸企等高層主管商務人士青睞，61戶已出租5成。
不過新北板橋「昇陽寓見」依然銷售辛苦，以第二期現身，案名改為「光環時代」持續銷售。
敦南所全棟出租旅店
至於日勝生，近4年有兩筆新的地上權土地得標，一是敦南派出所、一是仁愛路四段巷內「仁愛本真」，敦南派出所已解套，全棟出租給「Home Hotel」、租期20年；「仁愛本真」還沒解套，去年一度想改為銷售20年+20年的使用權，但市場反應平淡，全案不了了之，後來改為依循敦南派出所模式，洽飯店業者，有意全棟出租。
另外「志嘉水曜」，去年決定不再分戶銷售，改採坐月子護理中心、以及「台北亮點」飯店。
地月租10萬 住戶陳情
地上權豪宅「台北花園」是早期地上權宅的代表作，也是最重的殼，每月要負擔10萬以上沉重地租，住戶叫苦連天。
預計4月完工交屋的「華固新天地」，董事長鍾榮昌不否認：「有些已購戶想要退戶，不過依買賣合約必須繳交違約金15％，估計想退戶的比例應該不超過1成」上百已購戶反映，這塊地公告地價漲幅達49％，每年地租暴漲至9.6萬，向台北市議員陳情，希望政府能讓華固案地租能與公告地價脫鉤。

７折買地上權宅？ 沒有那麼好康！

記者徐義平／專題報導

近幾年地上權或使用權住宅逐漸冒出來，並以房價是所有權住宅的「7折」吸引民眾目光，不少人趨之若鶩。但台灣的地上權住宅配套並不算完善，光是貸款成數低、利率又高，加上現行地租是所有權地價稅的3倍，因此，50年的整體支出成本並沒有想像中如此便宜，加上最後到期殘值歸零的關鍵因素，將衝擊地上權住宅的市場流通性。

無產權擔保 貸款成數低利率高

受限地上權或使用權住宅因無物權，無法有實際的產權做為擔保，銀行多半不願意承作貸款，即便願意承作，也朝向無擔保信貸，並以房貸利率相較所有權住宅高、房貸成數則較低的方式承作。

假設同一個地段上，所有權住宅總價是2000萬元，地上權或使用權住宅的總價以7折計算，也就是1400萬元，若所有權住宅的貸款成數是7成，貸款利率是2%；此時，地上權或使用權住宅的貸款成數則頂多5~6成、貸款利率則約3%。因此，光是自備款，所有權住宅須準備600萬元；地上權住宅，假設只能貸款5成，反而自備款要700萬元，相較所有權住宅多出100萬元。

再以20年支出的房貸利息計算，2000萬元的所有權住宅，貸款7成，20年要付出的房貸利息將近300萬元；若是地上權住宅，貸款5成，20年所付出房貸利息約231萬元，僅省下將近69萬元的利息支出。

地上權地租 地價稅3倍起跳

不過，持有稅部分，地上權住宅的地租是同地段所有權住宅的3倍起跳，隨著近幾年公告土地現值、公告地價連年調漲，若是持有年限增長，兩者倍數差距將加大，地上權住宅所有支付的地租反而更重。

信義房屋南京西路店專案經理黃雅瑩表示，以「京站」住宅為例，因屬於無擔保信貸，貸款利率平均來說約3%，相較所有權住宅高出1%，多出幅度約5成，至於貸款成數5~6成，也相較所有權住宅貸款成數7成要來得低，不過，因該案地處精華地段，購買民眾主要以出租商務人士為主，目前租金收益率至少3%。

到期殘值歸零 流動性差

此外，地上權或使用權住宅會隨著房市景氣熱絡而出現價格上揚，以「京站」至宅為例，該案是2006年預售，每坪約25萬元，最後結案時，每坪價格賣到30~35萬元，交屋後，隨著房市景氣持續走揚，最近1坪房價有成交到45~50萬元，再加上該案不受奢侈稅限制，轉手率相當快，粗估1年約有百件在房市流通。不過，該案交屋至今快5年，每年要繳納的地租金額已經翻漲超過1倍，預期未來還會持續往上調整，導致持有成本持續增加。

但是該類型的住宅因有限定使用年限，隨著使用年限遞減，甚至僅餘20年的使用權時間，預期即便房市景氣仍往上走，該類型住宅的房價也很難跟著往上走，畢竟殘餘價值逐漸趨近零。

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４大問題難解建商怨不再投標

記者徐義平／專題報導

現行民眾購買地上權或使用權住宅面臨較大的問題是貸款條件以及持有稅地租持續加重。參與過使用權或地上權的建商均大喊，如果現行制度不想辦法解套與提升，將不願再參與該類型的標案。

此外，有建商認為，分割地上權對參與建商來說並非是好事，反而是未來收回制度的很大隱憂，更是最大的不確定因素，一旦有少數民眾到期後不願歸還，甚至占屋抗議，屆時將又是一場社會紛擾。

貸款條件與地租年年調漲仍是民眾購買地上權或使用權住宅須注意的地方，全國不動產企研室主任張瀞勻表示，目前地上權或是使用權住宅，因無土地所有權可以抵押，多數是由建商去跟銀行商談條件，最後採取無擔保信貸，貸款成數低、貸款利率高，因此，部分民眾會選擇用手邊的資產申請貸款，再將貸款金額支付該類型住宅，相較之下，利率較低、貸款成數也較高。

因此，多數業者認為，現行的地上權開發模式僅適合收益性的商用不動產，對於地上權住宅模式，仍還有一大段路要走。

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開放分割移轉 期間延長至70年

記者鄭琪芳／專題報導

為降低地上權住宅取得貸款的困難，提高地上權住宅買氣，財政部國有財產署已放寬國有地地上權可「分割移轉」。國產署認為，開放地上權分割移轉後，地上權住宅貸款成數應可提高至6、7成，貸款利率可降至3、4%，一般房貸利率則約2%。

國產署去年9月底修正發布相關作業要點，放寬地上權及地上物得一部讓與（分割移轉），但原得標人或地上權全部受讓人須負責轉讓後的相關履約管理事項，並繳納地上權年地租總額5倍的履約保證金。上述規定不溯及既往，包括去年9月26日公告招標的台北學苑等，均不適用。

官員說明，原本地上權不得分割移轉，導致地上權住宅無法做為擔保品，有些承購人只能以信用貸款名義取得融資，利率約5、6%，且貸款成數多在6成以下；放寬地上權可分割移轉後，有助於承購人辦理抵押貸款，可取得較高貸款成數及較低利率。

另外，由於國有地地上權初期標脫率不高，國產署檢討後，陸續將地上權期間由50年延長至70年，地租則降至申報地價的3.5%。

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地上權宅像長期租屋 比較省錢

記者徐義平／專題報導

根據房仲最新房產趨勢調查，目前民眾對於購買地上權的意願，竟高達71%不願意購買，主因是房屋使用有期限與無實質產權。商仲業者指出，購買地上權或使用權住宅其實是「長期租約」的概念，不過，相較一般租屋，可減少搬遷以及屋主態度的困擾，居住生活相較穩定。

假設相同地段的3房住家，若選擇購買期限50年的地上權或使用權住宅，購屋總價1400萬元，因無實質產權可擔保，貸款成數較低，自備款需準備4~5成，約560~700萬元，加上利率較高，平均來說約3%，假設利率不變，推估往後20年，每月支出房貸金額約3.8萬~4.65萬元，20年支出成本超過1600萬元，但不包括每年需繳納的地租與房屋稅等變動成本。

至於選擇以租屋方式，根據內政部不動產資訊平台調查，3房每月租金3.5~4.2萬元，假設不考慮折現率、經濟變動或是租金漲幅等其他條件，50年所要花費的租金超過2000萬元。

其實選擇地上權住宅或租屋，端看民眾需求與偏好，至於每月繳付房貸，其實就像是每月付租金的概念，不過，地上權或使用權住宅，最大的支出成本購屋總價與房貸是20年分攤支付。