竹北房市短炒客現蹤!不到3個月帳面獲利85萬
2022/07/30 11:04
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新竹縣竹北市5月出現至少3筆短進短出實價揭露紀錄,最短持有時間甚至不到3個月,而且脫手後、帳面獲利達85萬元。(翻攝自Google Map)
〔記者徐義平/台北報導〕房市短炒客現蹤,根據內政部實價網最新揭露資訊,新竹縣竹北市5月出現至少3筆短進短出實價揭露紀錄,最短持有時間甚至不到3個月,而且脫手後、帳面獲利達85萬元。
根據最新實價揭露,竹北市成屋社區「國賓大悅」19樓其中一戶,今年3月2日時以2100萬元買進,相隔不到3個月,便在5月28日以2185萬元脫手,帳面獲利85萬元,而且不到3個月房價墊高幅度便超過4%。另外同社區12樓其中一戶,去年12月29日以總價1450萬元買進,隔年,也就是今年5月30日以1616萬元脫手,帳面獲利金額166萬元,半年時間房價便墊高超過11%。
同樣位在竹北市的另一個社區「巨人」,21樓其中一戶,去年11月25日以總價1300萬元買進,今年5月17日則以1530萬元賣出,帳面獲利金額高達230萬元,而且半年時間房價便墊高超過17%。
竹北炒客短進短出 半年房價墊高17%
房產業者指出,上述三筆都是一年內買賣案例,適用房地合一2.0最高稅率45%,扣除稅賦、利息、仲介服務費,以及其它相關費用後,帳面獲利金額可能就去掉一大半。
住展雜誌研發長何世昌指出,雖然市場有句話叫「萬般拉抬只為出」,但要出得掉也必須要有人接,一個巴掌是拍不響。竹北炒房客仍不縮手,主要在於市場供需失衡,買方若想入手心儀的物件,不得不追價向投資客購買,所以才會出現短期轉手便輕易獲利的狀況。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,雖然房地合一2.0拉長高稅率閉鎖期,但對於短期投資客來說,既然兩年也是課45%,一年也是課45%,所以只要市場向上、有人接盤,自然就會繼續短期交易。尤其目前無論是一手房調查的價格趨勢或是二手房的房價指數,新竹都是漲勢最兇,再加上預售市場可能會有禁止轉售風險,成屋市場當然就會吸引投客前仆後繼的轉進。竹北房市短炒客現蹤!不到3個月帳面獲利85萬 - 自由財經 https://bit.ly/3cStKhw


20名投資客組「炒房團」被抓到! 2銀行涉案
2022/1/18  20名投資客組「炒房團」被抓到! 2銀行涉案 | ETtoday財經雲 | ETtoday新聞雲 https://bit.ly/3Acjmsh
▲台北市房地產,房產配圖。(圖/記者林敬旻攝)
▲金管會緊盯投資客炒房。(示意圖/記者林敬旻攝)
記者陳依旻/台北報導
金管會今(18)日指出,在金檢的過程中發現有20名投資客透過理財課程誘導民眾跟銀行融資買房,貸後資金都由同一個代書代理提領現金繳交房貸,共有2家銀行涉案,將由銀行局決定是否開罰,另外,也針對購地貸款及投資客炒房等3大缺失,要求業者進行檢視並確實改善。
金管會列舉的3大缺失,分別是第一,辦理建築購地貸款或週轉金授信案件,有多次辦理續約展期仍未動工興建,且未於展期時要求借戶收回部分貸放資金或調高利率;官員指出,興建計畫一直展延是金融機構普遍的現象,央行對此也訂了18個月的期限希望統一,銀行要按新規定進行,有新契約需明訂,否則會收回部分貸款、提高利率,舊約一定是按照計畫走,但快到期的話就要按照新約定走。
第二,辦理購置工業區土地貸放案,歷經多次展期仍未動工興建,甚且於展期時調降貸放利率。
第三,投資客利用投資理財課程誘導民眾組成炒房團,向銀行融資,另貸放後有由代書以現金提領貸款資金等情事。
官員說明,這是個案,約莫20名投資客組成「零元炒房團」召集群眾做買賣契約拉抬、人頭戶買賣、製造投資客有收入的證明,再隱藏身分由代書在中間提取金流幫投資客還貸款,而銀行在洗錢防制上也沒做好,涉及銀行有2家,金管會已針對這些情形整理,並透過銀行公會轉知所有銀行要好好檢視以避免炒房,至於涉案銀行交由銀行局評估是否開罰。
金管會今日邀請全體本國銀行、信用合作社及票券金融公司之總經理及總稽核等高階主管,召開「銀行業不動產授信業務主要檢查缺失」視訊溝通會議。
官員指出,去年對金融機構不動產授信業務專案檢查所發現缺失,已於110年5月18日發函督促各金融機構注意辦理,配合中央銀行於111年1月13日發布對借款人購地貸款應於「一定期間」動工興建之認定,及未依限動工所應採行措施,金管會亦針對購地貸款及投資客炒房之下列檢查缺失,要求業者進行檢視並確實改善。
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台灣的炒房歪風驚人,10年來全台平均漲幅高達一倍,台北市更高達150%,尤其在2008年第三季以後幾乎是快速飆升,全台各地區皆然。在民眾所得未增加、房價卻超級狂飆的結果,造成民眾房貸負擔沉重,以致於無力增加、甚至必須減少其他消費來應付房貸,政府放縱炒房的結果,反而使得民眾因為房貸減少消費,進一步使得台灣內需產業受到侵蝕與排擠而衰退。這十年來炒房的高投機與高投報,也使得許多國內資金與中小企業紛紛投入炒房行列,使得台灣素來自豪的中小企業發展越來越沒有活力,有經商能力的人寧可去炒房、炒地皮、開房仲,也不願意專注或投入其他事業的經營。台灣這十年來的炒房歪風不但讓台灣的經濟發展受到侷限,新創產業成果有限。同時也讓台灣年輕人買不起房子、不婚、不生,台灣少子化的情況越來越嚴重,並進而使國家社會保險破產的機率大增。整個台灣社會因為炒房,全民付出了出生率狂降的慘痛代價,而這個代價還在持續擴大中。

 2001年以來,台灣房地產價格的漲勢驚人,由信義房屋所統計的房價指數,全台平均漲幅一倍,台北市最大平均漲幅更是超過150%的水準,華人有土斯有財的觀念深植民心,在台灣也不例外,從台灣貸款成長的比例就可觀察出來。

 所得停滯、房價倍翻 民間消費遭排擠而衰退

2000年以來,台灣購屋住宅貸款快速攀升,12年來從2.4兆台幣增加到5.3兆台幣,買房置產興盛的結果,帶動營造業建築貸款增加,而汽車貸款、信用卡貸款、其他民間消費貸款等項目則被嚴重排擠。

 對於台灣的勞動族群而言,2000年以後,政府所統計的個人總收入幾乎是沒有增加的,除了55歲~64歲總收入有明顯增加以外,絕大多數人的總收入都是停滯或減少的。

 收入成長停滯的情況下,人民又持續貸款購房的結果,就是造成家庭房貸佔經常性收入的比例越來越高,除了2009年金融風暴短暫的下跌以外,絕大多數背負房貸的台灣人,貸款負擔率都大幅攀升,尤其是台北市,2010年以後,平均45%的收入都要支付房地產貸款,根本無力於其他非必要性的民間消費。

 而房地產市場在眾人追逐交易的情況下,價格水漲船高,而大多數人民收入停止成長,所以房價對所得的比例也逐漸攀升,台北市的房地產平均甚至要花掉14年的收入才能購買,這儼然是一個瘋狂的房地產泡沫。

 台灣各種成長較明顯的物價項目中,房租在2000年以後,已經停滯成長,顯示提供租屋市場的投資人成長速度等於或大於承租者的需求,但是房地產的供給數量仍然熱絡,意味著包租公和包租婆的人數逐漸在增加。

 投機報酬高 中小企業寧炒房不投資不創新

和其它投資項目相比,租金收入和產業價值,都是相對穩定,所以面對不景氣的時候,市場對於房地產的投資會不斷增加,中小企業經營者就很容易把整個生意賣掉或者倒閉,將資產拿去購買房地產然後出租的念頭,這時房地產是安全的投資項目,所以經濟越停滯,反而房地產投資越有吸引力,若付你薪水的人,自己靠經營也賺不了多少錢,他自然不會提供你好的工作,員工難以有收入成長。

假設實際經濟產業投資利潤10%,房地產升值也是10%,大多數人會打算購買房地產出租,勝過於自己去創業,透過人生辛苦勞動力換來的血汗錢,大部份人還是會保守投資房地產,房地產是一個循環死結,景氣越低迷,房地產相對就越安全,但是當大家把越多的產業收起來專心做房地產,經濟就會更加停滯不前,這是一個惡性循環,因為房地產價格下跌會影響所有持有人,或者貸款購入房地產人,導致連鎖性的資產下跌,換句話說,當房地產價格崩潰之時,最先受害的還是窮人,他們的薪水會被優先削減,職位會被優先裁掉,房地產價格崩潰的損失,將會由最底層的人身上填補回去,而儲蓄較少的民眾,面臨的生存壓力也會增加,最終總是導致社會變得動盪不安,政府臭名昭彰,所以政府寧可維護房地產的價格,也不太願意打壓房地產價格這種行為。

房地產對於提升經濟成長力實際上是灌水效果,如果民間和社會的購買力跟不上房地產的漲幅,而房地產價格還在上升,那麼房地產飆漲這個成本,就會吸乾整個社會,排擠民間內需消費,因為所有產業幾乎都需要土地,房價增高會導致企業擴廠成本增加,企業壓縮雇員需求,勞工平均收入減少降低消費,企業銷售量降低,企業利潤降低,企業把錢投向房地產,然後房價升高,惡性循環。

房地產價格的上漲,企業的工廠場和辦公室,全部都要被迫提高租金,就算該產業不需要大量土地或辦公室,但是因為企業聘用的員工也要交房租,所有的工資和服務成本最終也要被迫上調,租金上漲代表你做任何事都要被剝了幾層皮,另外,人民的消費被排擠,產業還可以向國外市場擴張,但是生產成本被推高,那麼出口商品就連國外市場都失去競爭力,因為房地產的成本增加,最終還是會反映在商品製造過程中,傷害企業在海外市場的兢爭力,所以房地價格上漲是因而不是果,這一個逐漸放大的循環。

 台灣在2000年以後,不論是個人或是家庭,可支配所得都是停滯的,而房地產上漲和原物料上漲所產生的消費支出增加,最終人民就是啃老本,反映在儲蓄上就是慢慢的減少。

 20多年來,台灣人民的經常性支出佔經常性平均薪資比例逐漸提升,從38%提升到68%,消費者物價指數以2006年為基期,1985年到2011年從70%上升到106%,但經常性支出卻從5000元增加到約25000,膨脹約5倍,關鍵在於消費者物價指數的統計並不夠全面性,因為房價會從根本造成通貨膨脹,但是卻沒有列入計算,否則台灣的物價指數會更高,央行總裁彭淮南曾建議將「房價」納入「物價」控管,進行實地調查了解和物價督導會報,希望將房價「透明化」列入重要物價管理,杜絕炒樓歪風,房地產業上漲持續侵蝕其他行業的營運利潤,經常性薪資無法提升,日常生活所需的成本卻逐漸增加,透支人民的儲蓄,這是一個惡性循環。

美國、日本、西班牙和愛爾蘭等歐洲高比例債務國,在經濟進入衰退的同時,共同點都是伴隨著房地產泡沫,甚至是2012年的中國和南韓,也有類似的徵兆,也可以說,房地產泡沫會侵蝕國內有競爭力的產業,排擠民間消費,讓這些國家慢慢地走向衰退,台灣近年來的經濟難以大躍進,主因非常可能就是來自於房地產泡沫。

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去年漲得最飆悍的新藥股,像安成藥、智擎、台微體、基亞,最近股價均遭逢嚴重修正,生技股不敗神話徹底破滅,今年還能對新藥股有期待嗎?

過去很長一段時間,台股投資人被教育成,可以無限寬容地給予新藥股過高的本益比,這種價值觀與世界潮流落差極大。新藥開發時程長、投資高、風險大、回收慢,且就算新藥開發成功,也不代表市場會有相對的回應。

最近的案例,是中天在2012年2月開發完成新藥「化療漾」並上市,當初宣稱台灣市場5年會有20億產值,結果上市近兩年並未對中天的營收有明顯助益,2012年,中天年營收是11.73億元,較前一年衰退1.8%;去年中天全年營收是11.69億元,還比化療漾上市前縮減。

反正就是炒作,連胖達人都可變成生技股,沒有什麼行業不能被包裝。只是,這些新藥股,股價動輒200、300元,一跌下來往往讓人驚心動魄,且以前述幾支新藥股的線圖來看,跌破季線者比比皆是,這種走勢沒經過個3、5個月整理,再怎樣也不可能漲回去。

顯然生技股的激情時刻已過去,且大戶也有撤退跡象,留在場內不願離去者,應是對股價還有所期待;但問題是,期待與現實往往殘酷得讓人無法面對。新藥股離獲利收成還太遠,投資人不要再存有幻想了。(紅布朗)


竹北這條路超賺 屋主轉售賺回一棟房
2020/11/23 12:20文/記者朱語蕎
竹北的興隆路享有水岸景觀,沿線社區近年轉手大多獲利,最高更達千萬元。(台灣房屋提供)
近期新竹市況火熱,不僅出現預售現場排隊搶紅單的盛況,連中古屋轉手也賺很大,根據實價登錄資料,今年第3季竹北的興隆路共有32戶交易,其中23筆有歷史交易資料中,有22戶轉手都獲利,僅1戶轉手賠19萬元,堪稱新竹最賺一條路。
統計顯示,以水岸住宅為訴求的竹北興隆路,賺最多的設區為「富廣景泰然」9樓戶,轉手賺了1627萬元,其次是「坤山和謙」7樓的1071萬,顯見水岸第一排的優勢。
興隆路一段的「富廣景泰然」,第3季有3戶轉手獲利,其中9樓戶今年8月成交,總價2800萬元,相較於8年前屋主以1173萬元入手,賺進1627萬元,報酬高達138.7%;2樓與11樓戶,也分別有375萬元、175萬元的獲利。
台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示,「富廣景泰然」為在地知名建案,因具有景觀第一排的絕佳優勢,面對萬坪河濱公園,加上步行5~10分鐘,可達光明六路家樂褔商圈,生活採買飲食便利,聯外交通可接國道1號與68東西向快速道路等優勢因而房價有撐。
同樣位於興隆路一段的「坤山和謙」,第3季有3筆轉手獲利,其中7樓戶今年8月成交,總價3800萬元,屋主在4年前以2729萬元取得,獲利達1071萬、其他兩戶則分別獲利650興462萬元。
其餘在興隆路一段上的「大河戀」13樓戶轉手也有705萬的高獲利,江怡慧指出,根據官方資料,還有「青川之上」、「興富發水公園」、「青景喆」、「總太雍河」、「鴻一」、「達麗世界之窗」以及興隆路三段「椰林水岸」、「翰林苑」、興隆路五段的「青堂瓦舍華廈」,都在今年第3季轉手有獲區,獲利金額在85萬~608萬元間。
景觀第一排搶手 新案站穩3字頭
江怡慧分析,竹北頭前溪沿岸高樓住宅,第一排景觀宅從2006年開始受到建商重視,紛紛投入推出大坪數、高價位產品,加上地方政府致力河川整治及規劃自行車步道,加上景觀無法複製,水岸景觀宅搶手,讓竹北興隆路1~5段成為燙金門牌的保證,轉手的22戶中大多是在2012~2016年購入,每坪入手價在2字頭,今年轉手都近3字頭以上,先前買進的屋主因此有較多獲利。
台灣房屋竹北台大直營店店長劉維鈞表示,竹北地區因新竹科學園區、高鐵等題材,房市始終火熱,過去2016房地合一稅開始時,房市稍有平息,但對區內房市影響不大,尤其房價也未因景氣低迷而出現明顯修正,大多僅呈現交易量停滯情況。
劉維鈞說,竹北水岸景觀住宅一向是竹科電子新貴購屋首選,目前預售新成屋動輒每坪33萬起,建議預算不高又喜愛景觀宅的購屋者,可以選擇中古景觀宅,市場行情每坪27萬元起入住,每坪單價立即省下約6萬元,相當划算
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