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《傳產》中信房屋:今年買賣移轉棟數估增11.78%

據中信房屋的最新預測顯示,2013年全國買賣移轉棟數將有望較2012年的32.97萬件成長11.78%,來到36.86萬件,中信房 屋副總經理劉天仁表示,在2013年初,市場對2013年的成交量預期並不樂觀,原本市場預期會有兩大利空,所幸至今並未發酵,一是延續實價登錄的政策利 空,原以為價格上有比低不比高的效應,買盤會持續觀望。二是今年五月底奢侈稅2年閉鎖期解禁,預期市場將會有大量的拋售潮並未發生,2013年買賣移轉件 數逆勢成長近11.78%,來到36.86萬件。

中信房屋研展室副理廖鴻箕表示,今年買賣移轉棟數表現超乎預期,預計2014年將有機會維持在35萬件到37萬件的基本盤區間,惟還有下面五大因素,將會影響2014年買賣移轉件數的表現好壞:

1.打房變數─若奢侈稅再次討論延長,以及課徵囤屋稅的政策變數發生,將會嚴重干擾房市及民眾購屋意願。其中奢侈稅延長及課徵囤屋稅一直是政府想站在居住 正義一方的最大行動表徵,尤其是有大選舉時,在選舉考量下,不排除房市調控政策有加強的可能,舉2012年總統大選前為例,在2011年就順勢推了奢侈稅 政策,以控制房市投機炒作,平反高房價的民怨問題,所以奢侈稅延長議題會不會再度捲土重來,將是明年房市最大變數。

2.選舉變數─若七合一選舉(五都市長及各縣市長選舉)藍綠激戰,買方忙選舉,或選擇觀望後勢,暫不進場購屋。

3.景氣變數─擔心GDP經濟成長率仍不保2,導致整消費信心不足,購屋意願也會轉趨保守,今年GDP成長率已有不保2的疑慮,明年仍屬未知數,所以景氣表現不佳,恐會影響整體消費信心,加上薪資所得未明顯提升時,房貸壓力減,對受薪階級的購屋意願將有連帶影響。

4.國際變數─美國QE3量化寬鬆貨幣政策逐漸退場,資金行情退燒,未來股匯市的表現好壞,也將影響整體投資信心及中長期置產的意願。

5.升息變數─美國QE3退場,台灣央行跟著國際逐步升息,可能使購屋房貸利息增加,買盤恐會先 觀察利率走勢的變化後再考慮進場。

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四都房市買氣 僅新北上揚

〔記者徐義平/台北報導〕11月買賣移轉陸續出爐,五都中除高雄市外,其餘四都均已發布,四都中除新北市月增10.7%,重回7千棟大關外,其餘三都均呈現衰退,北市更跌破3千棟,僅2983棟,低於今年單月平均移轉棟數約3276棟。

業者指出,新北市因新店區預售案「玉上園」推升移轉棟數,反觀北市近期則因預售案交屋數量減少,無法有效帶動移轉棟數。

新 北市11月買賣移轉棟數為7134棟,是近4個月來的高點,主因是2個行政區出現交屋潮,移轉棟數均千棟以上。其中新店區為1185棟,相較上月的430 棟,增幅約175%,另一個交屋潮的地區是淡水區,本月移轉棟數為1083棟,相較上月的783棟,增幅約38.3%。

信義房屋不動產企研 室專案經理曾敬德指出,台北市受到房價水準較高與預售交屋數量減少影響,11月買賣移轉棟數跌破3000棟,交易量表現維持低檔,反觀外圍的新北市受惠於 捷運網絡完整,有利於大台北地區通勤族往新北市購屋,加上先前的預售案交屋供給,11月移轉量月增超過1成,邁入第四季購屋旺季,新北市的自住買盤可望增 溫。

至於台中、台南的11月買賣移轉棟數為4355棟、1940棟,分別較上月衰退1.8%、3.7%。台灣房屋智庫研究員洪佩君表 示,11月移轉棟數反映的是10月到11月上旬的買氣,這段時間雖然奢侈稅議題尚未定案,買盤仍然偏向保守觀望,因此才會出現三都買賣移轉衰退情況。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,11月買氣轉軟,相較於上月的亮麗表現,本月由於價格處於高點,經濟表現又不振,買氣並未開展,不過,12月在各家業者拚成交的狀況下,表現應會比較突出。

此外,明年度土地公告現值預期將會調高,若是選在明年售屋,可能面臨土增稅增加,因此,預期部分有意售屋的屋主會加快腳步,加上預售案接近交屋的個案,可能也會趕在年底前交屋,避免來年因為土地公告現值調整而增加土增稅,預期這種現象在新北市與桃園會特別明顯。

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北市大安區微型預售案 每坪155萬

 

〔記者徐義平/台北報導〕內政部實價網日前公布最新一波實價資訊,北市首 善之區大安區總算揭露一個基地僅125坪的小型基地預售案「大安永康」,原本每坪開價約175萬元,去年實價揭露政策上路後,每坪開價下修至155萬元, 不過,最新揭露實價每坪109.4~132.5萬元,仍存有1.5~2成的議價空間。

 

該預售案位永康商圈內,近捷運東門站,基地面積僅 125坪,屬精華區小基地開發案,規劃31、44坪,不過,礙於基地條件限制,仍存有議價空間,根據最新實價揭露每坪109.4~132.5萬元,價格明 顯不若頂級豪宅。其中7樓以上成交單價每坪130~132.5萬元,4樓則成交每坪109.4萬元,為該社區最低價格的交易紀錄。

 

該預售案 剛開始銷售時,每坪開價165~180萬元,去年實價登錄政策上路,每坪開價下修至155萬元,從實價揭露資料,該案登錄的交易時間從2012年1月至 2013年7月,銷售時間並不短,2房加上車位產品總價3998~4680萬元,首購族想在市中心內買個2房加車位的預售案,房價負擔並不輕,3房加車位 產品總價5500~6500萬元不等,全案規劃升降機械車位。

 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,台北市12個行政區中,仍有1/4 的行政區至今仍無預售案的資料可查,根據台北市建管處最新統計資料,台北市今年以來核發建造執照共有287件,平均一個行政區有24件、515戶,去年則 有307件,平均一個行政區有25.5件、570戶,但到目前為止可查詢的預售揭露資料仍相對有限,如士林、松山、大同區,今年以來仍無預售揭露資訊可查 詢,相較於成屋交易登錄與揭露制度成熟,預售登錄制度還有改善的空間。

 

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