姜朝鳳宗族

2024年台灣房屋造價的變化趨勢可以從以下資料中了解：
鋼構屋造價：
2024年鋼構屋造價一坪約介於15萬元至20萬元之間，包括結構建材、外牆建材、水電工程、門窗價格、隔間工程等主要工程項目費用，但不包含土地成本、執照代辦費、室內設計與裝潢費等額外支出。
台北市房屋造價：
2024年台北市房屋造價的總樓層數及造價如下：
1-5層：85,000元/坪
6-10層：90,000元/坪
11-15層：95,000元/坪
16-20層：100,000元/坪
21層以上：105,000元/坪。
其他地區房屋造價：
新北市、桃園市、基隆市、苗栗、新竹、台中、雲林、彰化、南投、嘉義、宜蘭、台南、高雄、屏東等地區的造價也相對高，且有所區別。
總的來說，2024年台灣房屋造價主要受到建地大小、鋼材價格、外牆材質、其他建材價、施工難易度等因素的影響。

建築安全的迷思 RC、SC、SRC知多少？ - https://goo.gl/cMMG8d

房價更該跌？　4月份營造工程物價年減2.4%

記者趙曉慧／台北報導 2016.05.12 / 04:00
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▲主計總處表示，2016年4月份營造工程物價年減2.4%。（圖／主計總處提供）
▲主計總處表示，2016年4月份營造工程物價年減2.4%。（圖／主計總處提供）
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主計總處11日公布國情統計通報，今年4月營造工程物價較去年同期下跌2.40%，跌勢趨緩，是2015年6月以來最小跌幅。

主計總處指出，今年4月營造工程物價指數因鋼筋、型鋼等價格回升，較3月上漲1.12%；但若與去年同期相比，跌勢趨緩，跌幅為2.40%，是2015年6月以來最小跌幅。

其中，材料類下跌3.73%，以木材及其製品下跌5.05%為最深；金屬製品類雖下跌5%，但是為近1年半以來最小跌幅（2014年10月跌3.55%）。

至於水泥及其製品類，則因去年同期基數偏高，下跌4.93%；勞務類物價持平，其中工資類微漲0.25%；機具設備租金類則受台灣營建需求下滑影響，微跌0.52%。

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長虹董座：房市供給還太大
2015-06-29 15:57:42 聯合晚報 記者游智文／台北報導

長虹建設董事長李文造。 圖／報系資料照
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長虹建設（5534）今召開股東會，董事長李文造表示，房市供給量還是太大，明年能持平就很好了，他說，新案有降價空間，但已推出的建案不太可能降價。

華固建設日前在股東會率先喊出看跌房價5~10%後，房市出現連鎖效應，大同公司在土城推出的大型建案「大同莊園」 ，不但未再挑戰區域新高，反而較先前熱銷建案「國泰金城」下修約一成出售；對房市一向偏向中性樂觀的李文造，今天也轉趨保守。他表示，現在已經推出的案子，卡在土地成本、營造成本，加上一部分已經出售，要降價幾乎不可能，但是新推案，可以從建材、公設下手，降低營造成本，未來有降價空間。

他表示，新北市最早營建成本一坪5萬元，這幾年大多拉高到一坪15萬元，如果回到一坪8、9萬元，那麼一坪省5、6萬元，以新北市的房價，就有降價一成空間。

他直言，這幾年建商為求銷售，不斷提升建材配備，新北市營建成本一坪達15萬元，台北市要20萬元，其實沒必要，甚至可說奢侈浪費，一般住宅並不需要這樣的建材；他表示，只要降低營建成本，房價就能降下來，長虹預計明年推出的桃園龜山建案，就會採取這樣策略，當地目前建案一坪30多萬元，長虹會推出二字頭的房價。

對於明年房市如果好轉，還會如此降低售價推案嗎?李文造說，現在供給量還是太大，明年能持平就很好了，不敢期待上漲。他說，房貸利息、增值稅、管理費加上通膨，一年的成本大約是房價5%，房價不漲，其實就等於降價5%，持平三年就等於降價15%。他預估房市至少會「持平」三到五年。

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北市營建成本　十年翻一倍

大台北房價高漲，除了地價上漲，營建成本近年也翻升，根據營建署最新公布統計，今年8月全台申請建照申報的工程造價達每建坪3.1萬元，創歷年新高，十年漲幅近五成。

北市營建成本 十年翻一倍

2013/11/26
【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】

圖／經濟日報提供

大台北房價高漲，除了地價上漲，營建成本近年也翻升，根據營建署最新公布統計，今年8月全台申請建照申報的工程造價達每建坪3.1萬元，創歷年新高，十年漲幅近五成。

營建業者昨（25）日表示，台北市實際營造成本，十年來倍增，百萬元房價的新推案營造成本，普遍逾每建坪20萬元。近期電價漲、建材價格蠢動、營建業缺工問題嚴重，建築業的營造成本持續上揚，進一步墊高房價。

今年建照核發量續創新高，營建署統計月報顯示，今年8月全台請照申報工程造價已達每坪3.1萬元，電梯大樓密度最高的台北市與新北市住宅類，分別為每坪4.5萬元、4.4萬元。

申報工程造價一般指「建築結構體」所需的最低建造成本，通常作為政府規費及建築師設計費用計價標準，該數值對營造成本的波動，仍具參考意義。建商實際發包的營造費用則高出數倍。

住宅營造成本與房價關聯性高，目前北市地上14層、地下三層、RC結構、含標準建材配備的電梯大樓，若位在房價每坪70~80萬元區域，包含內部建材與管理費的營造成本，每坪約16~18萬元；若位於房價每坪百萬元以上區域，營造費用通常每坪20萬元以上；鋼骨結構、石材用量大的豪宅推案，可能上看每坪30萬元。

營建業者表示，目前營造成本比起兩年前至少漲15%，若與十年前相較更漲一倍，當時電梯大樓造價每坪10萬元，已算頂級住宅規格。

業者說，營造費用高漲，一部分為土地成本提高，建商為了要創造更高房屋價值，規劃設計與建材用料檔次都提高不少；另一部分為衛浴、外牆裝飾及地坪瓷磚等建材價格漲幅不小，這一、二個月來，有建案的標準配備馬桶價格6.5萬元，因原物料上漲，同等級產品已來到8萬元行情。

土地成本、營造成本上升，建商為了能提升房屋賣相、創高房價、維持毛利，也只能咬牙硬吞，這也是造成預售房價不回頭主因之一。

此外，近二年新北、桃竹大量推案，陸續進入開工、施工高峰期，建商私下說，工人遇到其他建案出高價就跑了，不少營造廠都面臨缺工的困境，只好提高薪資搶工。

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屋頂廣告鐵架「不課稅」　稅務局：不具價值

開上台灣的高速公路就會發現路旁許多屋主讓廣告商把廣告架設在屋頂上，近日桃園縣政府地方稅務局就表示，這些廣告牌架只會加重房屋負荷量外，並未增加房屋的使用價值，所以不列入房屋稅之課稅對象。
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李嘉誠又賣房！　房市亮起紅燈信號

華人首富李嘉誠在一周內接連賣出兩間位在香港太平山頂的豪宅，在出售香港豪宅前與大陸地產大亨幾乎在同時間將上海的商業大樓以高價脫手，有房地產商認為，房價即將到達頂點，兩位房產大亨出售時機接近，有逢高脫手的現象，房市投資紅燈警訊已經亮起，要小心了
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豪宅周邊房價　房仲：回歸基本面

根據住商不動產觀察，知名豪宅帝寶方圓500公尺的「第2圈」房價，竟較方圓250公尺的「第1圈」房價高出32.54%，顯示離豪宅越近，價格越高的「水漪效應」已非鐵律，住宅價格回歸重大建設、生活機能等基本面條件。
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瀚亞投資在今(26)日公布首份「亞洲投資人行為調查報告」，發現在香港、新加坡、馬來西亞、韓國與台灣五個市場中，投資人投資目的全都是為了退休，亞洲人投資最重要的四大目標包括：退休金、追求比銀行定存更高的收益、緊急用途與籌畫子女未來。其中台灣投資人在四個項目表現稱霸亞洲、拿下四金，像是：投資標的最分散、檢視資產的頻率最高，且在對股票市場信心與買房積極度一樣稱霸亞洲。

 
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全球宜居城市排名 台北排27在亞洲第6名

新加坡的亞洲競爭力研究所，公佈2013年「全球宜居城市指數」（Global Liveable Cities Index）調查排名，台北在64個城市中排名第27，在亞洲城市中排名第6，若是從細項來看排名最高的是國內安全和穩定度，在64個城市中
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法院須負擔凶宅責任？　業者：修法困難

台南單親媽媽誤標法院凶宅，得標後7天內也沒銀行願意貸款補足尾款，最後棄標損失39萬元保證金，現在就有立委主張修法，法院應該要註明「凶宅」瑕疵訊息，不過資深專家卻認為，法院不是營利機關，不能比照一般業者需負擔瑕疵擔保，且法拍屋本身就具有風險，
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大安區6戶4樓公寓　單價破百萬

信義房屋統計實價揭露資料後發現，台北市大安區出現6戶位於4樓、單坪百萬元的公寓交易記錄，根據備註資料顯示，6戶當中，5戶有增建情形，雖然增建並不合法，但在寸土寸金的台北市，有增建的頂樓產品，仍有一定市場接受度。
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建築執照上載明的"法定工程造價"，與實際工程造價無關。

何謂"法定工程造價"??
基本上是由各縣市政府所訂定的標準，每個縣市法定工程造價的計算基準皆有些許不同(因為各地方的工資、材料單價不同，主管機關定的單價也不同)。

法定工程造價如何計算??
請照建築樓地板面積x法定工程單價=法定工程造價

目的在計算建築規費的收費標準，其實跟實際工程造價無關。

若依台北市來說
6~10層的RC建築物，法定單價是8700元/M2。
其它如圍牆、擋土牆......等等雜項工作物ㄧ樣要計費。
所以哩哩扣扣加起來，平均約10000元/M2，約3.3萬/坪。

建管機關會依照13443711這個數字來計算建築規費的收取。

至於建商說每坪造價16萬.....
如何計算咧.....其實要考慮的因素很多，包括
1.基地週遭環境是否方便施工?工期=金錢

2.地下室開挖面積、深度，基礎的形式(是否須地質改良、打基樁、連續壁......等等)，施工難易度等等

3.建築物高度，影響施工難易

4.建築構造、結構形式，RC、SRC、SC實際造價皆不同。

5.建築材料、設備等級高低。如外牆是貼磚?大理石?洗石子?帷幕牆?，室內電梯有幾部?公共空間地面、牆面貼大理石??........等等

6.停車位是機械式?平面式?

7.每個居室空間設備、材料等級

8.景觀造景、公共設施(有無游泳池、SPA、電影院.....)

其實影響層面非常多，不過每坪16萬算不錯的等級了，ㄧ般十層樓大廈造價，最基本的至少也要10~12萬/坪。

至於16萬/坪是否正確，我看在知識佳是得不到答案的。

看建商實際的工程預算書比較能清楚了解，不過一般人是拿不到的。建材、設備表或許可以看出一些端倪，到底值不值得，就見仁見智吧。

建物造價
臺南市建築物工程造價標準表 (107年3月14日公告) - 收費標準參考  https://goo.gl/TVuxhf
一至五層建築物平方公尺五千六百元--5600/0.3025=1.85萬/坪
社團法人高雄市建築師公會 - https://goo.gl/dIAUX0
中華民國全國建築師公會 - https://goo.gl/2LPxBV
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台灣地區住宅類建築造價參考表 | 《現代保險》雜誌 - https://goo.gl/K4snBF
台灣地區住宅類建築造價參考表 - https://goo.gl/Ryu7xR
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統計業者提供的資訊，營建成本每坪5.5~20萬元，各縣市不等 https://goo.gl/yyhcUc
透天建案由於地基開挖較淺（甚至沒有地下室）、施工難度較低，所以每坪造價大約只要5萬~7萬元，但是電梯住宅大樓就要8萬~12萬元左右，如果是鋼骨結構的就上看15萬元以上，若是豪宅建案採用的是歐洲進口廚具、建材，那麼每坪營建成本到30萬元也不稀奇 https://goo.gl/vQ9755
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買房別當冤大頭 8大公式 3分鐘算出房子合理價
編輯部
房地產掃瞄
2017-07-26
一般而言，估價師慣用的房價算法有「比價法」、「租金回溯法」和「成本法」。其中最適合小市民的是「比價法」，算法是在詢問到一個比價個案的成交價後，運用和目標物件的條件差異進行房價修正。
根據條件好壞進行房價修正
首先是「樓層修正原則」。台中精湛建設總經理陳志聲透露，一般建商為大樓建案定價時，通常會以4樓為最低價，然後以每3個樓層為1單位加價，加價幅度2％至3％。舉例來說，4樓的行情是每坪10萬元，5到7樓則大約是10.2萬到10.3萬元。
其次是「屋齡修正原則」。根據房仲成交案件歸納發現，同時期的中古屋和預售屋相比，大約是屋齡每多1年，價減2.5％。同區域條件類似的房子，預售屋每坪50萬元，10年的中古屋則約為37.5萬元。
值得注意的是，室內屋況和周遭環境的良窳也會深深影響房價，於是就有所謂的「公共設施加分原則」和「嫌惡設施減分原則」。張欣民指出，諸如公園、公車站、學區和捷運等公共建設，都能明顯提高房價，平均有5％至2成的加持作用。同樣的，像高壓電塔、焚化爐、加油站等嫌惡設施，也會讓行情降5％至20％，在算計房價時，必須考量這些項目，在價格上加加減減。
小心嫌惡設施 轉賣難脫手
縱橫房市30多年，在新北市新店、中和一帶地產投資界名氣響亮的楊榮吉（化名），就曾有忽略計算嫌惡設施，而錯估買價的慘痛教訓。
當年正值房市飆漲之際，所有投資客幾乎竭盡所能地進貨，只要遇到價格不離譜的，二話不說，就是「搶！」那年，楊榮吉在友人的介紹下，得知一棟位於新北市中和區連城路附近的10年成屋要賣，屋主開價只有每坪18萬元，幾乎是當時中和預售屋的半價。他想，這樣的「輕齡屋」，至少有20萬元的行情，就算閉著眼睛買，未來也一定會漲。深怕被捷足先登，楊榮吉隨意殺了個價，連房子都沒看，就以16萬元下訂簽約。
一交屋，才發現這棟大樓幾乎緊貼著台64號快速道路，不但嚴重影響採光，川流不息的車輛更讓住戶飽受噪音之苦。該社區的行情不僅與附近的預售屋相去甚遠，甚至也只有同屋齡中古屋的8成價格。
最慘的是，由於楊榮吉所買的樓層正好與高架橋齊平，受害最深。儘管他見苗頭不對，立即以每坪14萬元賠本價拋售，卻仍乏人問津，在數度降價後，賣了半年，才以11萬元出脫，足足慘賠3成多。
租金反映市場喜好 也可以回推房價
除了比價法，「租金回溯法」也是估價慣用的手法。曾東茂指出，買方的喜好度往往是決定房價的重要關鍵，偏偏這最難量化，但由於租金行情已反映了房客的喜好度，因此運用租金回推房價，可將市場接受度的偏差降至最低。他進一步分析，市場上計算租金報酬時，是以年租金除以總價，算出投報率。
一般而言，北部地區的租金投報率為2％至2.5％，中部則為2.5％至4％，而南部則有3％到5％。舉例來說，在台北月租2萬元的房子，房價就介於800萬到1,300萬元。
至於「成本法」，則是得知建商的購地價格後，依照土地的使用分區，加計推案管銷成本和利潤，回推建商合理的推案價；由於公式複雜，通常為建築師、估價師等專業人士運用。
不過，潤泰創新土地開發部建築師李安憲透露，小市民最常接觸的預售案，通常是使用分區住三的土地，若排除容積轉移或豪宅等特殊案例，在這種基地推出的案子，每坪合理單價大約是土地單價的一半。舉例來說，建商用每坪200萬元的單價購得住三的土地，通常合理的推案價格就大約100萬元，這不失為快速算房的好方法。
8大算房公式，算出房子合理價
比較法
原則：先找出比較物件的成交行情，再利用該物件與目標個案的條件差異，進行價格調整
公式1
從屋齡看房價
同時期的預售屋和成屋之間，屋齡每差1年，就有2.5%的價差
假設5年中古屋行情每坪100萬元
預售屋→100萬元＋（5－0）2.5％100萬元＝112.5萬元
10年成屋→100萬元－（10－5）2.5％100萬元＝87.5萬元
註：具都更效益的30~40年老屋，因另投資價值，不適合此公式。
公式2
從樓層看房價
大樓通常以4樓為最低價訂價，每3層樓為1單位，加價2％～3％
假設某建案4樓售價每坪50萬元
7樓→5～7樓為第一加價單位
50萬元＋50（2％～3％）＝51～51.5萬元
11樓→11～13樓為第三加價單位
50萬元＋50（2％～3％）3＝53～54.5萬元
註：1～3樓通常為店面或特殊用途，價格另計。
公式3
從屋型看房價
不同類型的住宅產品，市場喜好度不同，也會產生價差。
國宅→為一般住宅價的7至8成
工業住宅→為一般住宅價的6至7成
地上權產品→為一般住宅價的5至6成
小套房→為一般住宅價的1.1至1.2倍
公式4
從鄰近個案看房價
在同一個區域內，找出條件優於及劣於目標個案的物件價格，求出合理成交區間。
假設得知A區新成屋的行情區間，查詢到當地預售屋每坪30萬元，近期也有新成屋拍價為20萬元。
新成屋價→（30萬元＋20萬元）2＝25萬元左右，或20萬～30萬元
註：此算法較為籠統，使用時，宜多詢問比價個案，才能更聚焦。
租金回溯法
原則：先探聽目標個案本身或附近的租金行情，運用區域的平均租金投報率回推出總價。
公式5
從投報率回推房價
一般而言，租金投報率＝年租金房子總價，故房子總價＝月租金12投報率
大台北→投報率大約為1.5%～2.5%
大台中→投報率大約為2.5%～4%
大高雄及大台南→投報率大約為3%～5%
公式6
從租金直接估房價
租金和房價有其一定的倍數關係，運用公式算出房價。
大台北→房價約為租金的400～650倍
大台中→房價約為租金的300～500倍
大高雄及大台南→房價約為租金的250～400倍
成本法
原則：先掌握建商購地的價格，並得知土地的使用分區，以該基金未來銷售坪數，回推到建商的每坪實際成本，然後抓兩成管銷利息費用，及兩成利潤，得出合理推案價。
公式7
標準回溯法
一般來說，建商的成本包括土地成本、建造成本，還有兩成的管銷費用、廣告預算和利息支出，以及兩成利潤，因此可以得出以下公式：
預售屋每建坪單價＝【購地價土地坪數容積率160％註1＋營造成本註2】140％註3
假設建商是用1.8億元標下100坪住三用地，容積率為225％，市場上每坪建造成本為15萬元，該案合理推案＝（1.8億元100坪225％160％＋15萬元）140％＝91萬元
註1：除了以容積率換算出主建物的樓地板面積外，建商也會將建物以外的大小公設，如中庭花園、游泳池計入權狀銷售給購屋人，占比約主建物的60％。
註2：建造成本目前一般為每坪15萬元，但因建商實際使用的規格和區域行情而異。
註3：管銷利息與利潤約為土地和建造成本的4成。
公式8
速算法
標準回溯法為專業人士使用，且不適用於1樓店面，小市民另有2大速算法
1.     若基地為住三土地，則每坪推案單價＝每坪土地單價2，依上述例子為1.8億元100坪2＝90萬元
2.     1樓店面每坪行情＝土地單價，依上述例子則為1.8億元100坪＝180萬元
了解更多購屋指南:https://event.businesstoday.com.tw/2018/sinyi-rema2018/

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