農地填土 環團質疑種工廠
By 吳敏菁, www.chinatimes.com查看原始檔八月 17日, 2017
環團指控農地汙染控制場址被填土,環保局表示,現場勘場,施工並非列管區。(吳敏菁翻攝)
鹿港頂番婆聚集近千家違章工廠,政府有意規畫「水五金田園生產聚落」解套;環團指出,順著潮流不少工廠加速增建,連環保局公告「農地重金屬汙染」列管區,都大辣辣填土方,讓人不能再坐視!環保局表示,施工地號非汙染公告區域。
插牌管制 照樣施工
彰化頂番婆有「水龍頭故鄉」美譽!聚集近千家工廠產值8000億元,卻是坐落農業區地目不符,等同違建;中央和縣府都有意編定小型產業園區加以解套,卻掀起「就地合法化」是否公平爭議。
頂番婆區域因為農、工不分,沒有專用農業灌溉水圳,幾乎都引用番雅溝排水;農地重金屬汙染異常嚴重,已有50公頃被列為彰化縣農地汙染控制場址,禁止生產使用性農作物。彰化縣環保聯盟總幹事施月英指出,鹿港振興段土地,農地上都已插牌管制,但是怪手、卡車卻還在施工、填土,沒有任何單位要求地主停工;地主這麼積極整地,不排除農地未來是要蓋工廠。
彰化縣環保聯盟表示,政府承諾從去年5月20日後,新設在農地上的非法工廠會一律拆除;但已經檢舉新冒出3處,還是沒有拆,農地還是繼續種工廠。
3處檢舉 不見拆除
環保局表示,接到檢舉經勘查發現該地號有2坵塊,西北邊坵塊確實是已公告列管的農地;東南邊坵塊,高度明顯高於稻田0.5米,種植景觀作物及作為停車場,非為農作使用,不是環保署調查對象。施工區並非汙染公告區域,亦非屬土壤汙染管制區,無受土壤及地下水汙染管制法限制。
(中國時報)


「工業住宅」其實是「工業用地的住宅」的簡稱。依據都市計畫法規範,工業用地只能作為工業用途,例如蓋廠辦、工廠,但不得作為住宅使用。市場上的工業住宅絕大部份屬於都市計畫內輕污染建築用地的「乙種工業用地」,實際使用上與「商業用地」的差異性不大。

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雙北10大工業宅 跌價成交
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屋齡2年的「H24雲端」工業住宅,3年價跌約11%,現較周圍一般住宅價低約2成。范厚珉攝
【詹宜軒╱台北報導】工業住宅陷入有量無價的僵局。房仲業者分析,雙北市交易量最大的前10件工業住宅案,近3年房價普遍下修,交易量最大的北投區「H24雲端」,及深坑區「信義線上」、中和區「漢皇SUPER」,3年來房價下滑約10%以上。
業者透露,若不計較工業住宅屬性的民眾,其實也可在新莊區、深坑區等地覓屋,如「星北市」、「鈴木華城」、「信義線上」等案,均價每坪僅在2字頭,部分個案屋齡甚至不到10年。
價差逾2成
近3年雙北市交易量最大的北投區的「H24雲端」,屋齡約2年,總戶數390戶,近3年交易量即逾300戶,永慶房產集團業管部資深經理謝志傑推論,應是新屋交屋,「今年該社區平均行情約每坪38萬元,與前年房價比修正超過1成。而附近住宅社區平均行情約在單價5字頭,價差超過2成。
房價修正幅度亦大的「信義線上」與「漢皇SUPER」,由於周邊仍有工業區廠辦或工廠使用,以現階段屋主只能採行讓利策略,以求順利成交,2案近3年價格下修約10%。
仍具吸引力
入榜前10交易量工業住宅社區中,除「信義線上」,新莊區包括「星北市」、「鈴木華城」2案,成交單價在27~28萬元上下。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,新莊區住宅產品平均房價落在每坪34.8萬元,工業住宅顯然價低約2成,「鈴木案屋齡超過20年,價格略低,與『星北市』分別鄰近捷運丹鳳、輔大站,加上大賣場加持,對於首購小資族及包租公婆,仍具吸引力。」
謝志傑提醒,工業宅房價多半比周邊一般低1成以上,但有貸款成數不高、與轉手換屋不易問題,「建議有意售屋者,若順勢整體房價修正,出售的機會相對較高。」


抓不怕 工業宅仍9字頭
購屋前應確定使用執照登記用途
2016年11月01日 更多專欄文章

天母「萬象之都」雖為工業區建案,在房市下修之際,仍有近百萬元的成交行情。林琨凱攝
行情有撐
【陳世峰╱台北報導】各縣市政府積極查緝工業住宅,不過從實價資料來看,如台北市天母地區的「萬象之都」、「天母樂活」等工業住宅今年不乏成交,最高單價甚至來到9字頭。內政部營建署中部辦公室指出,民眾購屋前應確定建築使照登記用途,避免誤購工業宅,一經查緝最高將開罰30萬元。

從內政部實價資料來看,士林區「萬象之都」及「天母樂活」兩案最高單價站上90萬元,成為北市最貴工業宅;至於南港區捷運昆陽站旁的「生活工坊」、內湖「美秀館」、「大直上城」等因具備小坪數、低總價特色,加上生活機能佳利於出租,行情相對有撐。

出租報酬率2%
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,「萬象之都」2014年時最高賣到1坪達102.3萬元,即便今年房價盤整下修,仍有95.5萬元的實力,能賣到如此高的價格,也因為「萬象之都」套房型產品可租到單坪1800元,「天母樂活」約1500元,出租報酬率至少達2%,吸引不少投資客。
不過購買工業宅所要冒的風險不小,內政部營建署中部辦公室指出,2011年經監察院糾正工業宅查處不力後,近年已要求各縣市政府加強督導,並要求在核發使用執照上須註明建物用途,以免不知情民眾誤購,若發現違規將依《都市計畫法》79條,對使用人開罰6~30萬元罰鍰。
同時,為防堵建商再循漏洞產生新的工業宅,內政部也於今年通過修訂《都市計畫法台灣省施行細則》,刪除工業區內可設置一般商業設施條文,藉總量管制來防堵漏洞。
營建署中部辦公室指出,針對舊案也有地方政府提出走都市變更審議流程,讓工業宅就地合法,須拿基地面積37%捐贈公共使用,若當初基地已蓋滿或無地可捐,則可等價「代金」替代。

違規使用即開罰
目前新北市泰山區「長群金璽御品」可望成首個成功變更合法的工業宅,新北市都發局表示,「長群金璽御品」1月完成主要計劃審核,剩下細部計劃待審,目前也接到5、6個工業宅個案想走都計變更程序。
台北市都發局都市規劃科科長葉家源認為,工業區本就不該為住宅使用,關鍵在如何有效管理,尤其建商、代銷、房仲有無對消費者善盡告知責任,「發現違規使用立即開罰,確保建物用途符合登記使用許可範圍。」

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避免買到工業宅 專家:看有無公廁、室內高度
到底要怎樣才能避免買到工業宅,專家解釋,現在只要是新成屋或是預售屋,政府都有規定建商必須要告知,是不是工業宅,但萬一建商沒有告知,這時就可以觀察房屋的價格,通常工業宅的預售價會比行情低兩成左右,另外大樓內部,如果公共空間有廁所,或是室內挑高3米6,都是為了符合商辦需求的工業宅特徵,也可以觀察大樓附近是不是有太多的小型工廠或是公司行號,工業宅的機率也比較大。
新北市中和的這兩棟大樓,前方有捷運施工,旁邊有大賣場,非常方便,目前房價一坪有50萬左右水準,但其實這大樓是不折不扣的工業宅。房仲張廷亦:「畢竟它還是不合法的,第二個問題就是,它首購的貸款成數,它最高是7成。」工業宅,就是蓋在乙種工業區的房子,依照規定,不能作為住,否則就算是違建。最有名的就是中和的元氣大鎮,當初建商隱匿地目是工業用地,引發軒然大波,但如果想要避免買到工業宅,其實有方法。房仲張廷亦:「如果在公共空間,你就已經有看到廁所了,那這個大概乙種工業用地,大概是不會有問題的。」但如果工業宅過二次施工,公廁可能被移除,這時就要看房間內部。房仲張廷亦:「大部分乙種工業用地,它的樓板大概都會是3米6。」

專家解釋,一般住家房屋的高度大約是3公尺,如果特別挑高,大約是4到5公尺,但是工業宅為了符合商辦使用,規定挑高3米6,除此之外也可以觀察周邊環境。房仲張廷亦:「這個社區大樓周邊有一些,比如說加工廠成衣廠小型的,或者是電子公司啊,公司行號比較多,那大概都要稍微注意一下。」因為是工業宅坐落,乙種工業區,附近通常都會很多的,小型工廠或是商辦,只要有懷疑就可以去政府網站查詢地目,或是詢問房仲,因為依照法令規定,房屋仲介有告知工業宅的義務。另外如果房子是預售屋或是新成屋,也可以觀察房屋的售價,通常工業宅最初的價格,會低於附近行情兩成左右。但這樣的法則過了一段時間,經過好幾手買賣交易,可能就會失準,即使如此,多做準備多觀察,就能降低買到工業宅的機率。

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9大問題,搞懂違規住宅!

2014-03-06 Web only 圖表製作:洪梵軒、劉凡瑄、史書華
相關關鍵字: 豪宅雙北市工業住宅

當房價節節高升,壓垮一隻隻找殼的蝸牛族,部分建商卻大做違法生意,以較低的土地成本,在工商業區蓋住宅炒地皮。為什麼建商可以在商業區、工業區蓋住宅?雙北市有哪些違規住宅最好不要碰?《天下》幫你釐清9大基本問題,揭開住宅亂象。

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防工業地變相使用 刪除「一般商業設施」
字體列印轉寄|plurkshare
2015-07-31
〔記者徐義平/台北報導〕為杜絕「工業住宅」問題,內政部從源頭開始防堵,昨部務會議通過「都市計畫法臺灣省施行細則」修正草案,將「一般商業設施」的用途從乙種工業區容許使用項目中直接刪除,也就是工業區無法再以一般事務所的名義申請建照,主要是防堵業者將事務所變相改成住宅銷售。
營建署指出,過往工業區出現「工業住宅」的現象,多數是因為業者以「一般事務所」的名義申請建照,興建過程中,預留管道、線路等,讓購買民眾可以進行二次施工,因此,為杜絕此現象再度發生,才會修正「都市計畫法臺灣省施行細則」,將「一般商業設施」的用途刪除。
不過,坐落服務工業區及工業發展有關設施或公共服務設施,像是金融機構、大型會展中心及旅館等,因有其必要需求,並不在此限制內,不過,該類型的規劃面積以占總面積的比率20%為上限,該修正草案將依法制作業程序,報行政院備案後發布施行。
內政部營建署指出,此次「都市計畫法臺灣省施行細則」共修正12條,修正重點除檢討產業用地作非工業使用的面積比率及容許使用項目,刪除「一般商業設施」外,為避免影響層面過大,仍保留「大型展示中心或商務中心」、「運動設施」、「銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構」、「倉儲批發業」與「旅館」等使用用途,並將上述用途移列至工業發展有關設施或公共服務設施,該用途的規劃面積不得超過總面積的20%。
此外,配合「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」修訂,於保護區及農業區的使用項目增訂自然保育設施及綠能設施;並配合農業產銷需要,放寬農業區經目的事業主管機關核准工廠登記的農業產銷必要設施,可作為農產加工廠使用,不過,保護區的建蔽率從20%調降至10%,主要是為減輕對環境的衝擊。

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全台瘋炒房 20大「鄉漲」

天下雜誌作者文/劉光瑩.鄧凱元.熊毅晰.何榮幸 圖片/Munch提供 | 天下雜誌 – 2015年1月22日 下午9:31

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全台房價漲幅最高的地區,竟有一半以上是在非六都的鄉鎮。炒完都市後,投資客正前進全台各鄉鎮市區,花蓮市區新屋千萬以上、大埔三年漲一倍。你我的故鄉、許多人的家園、農地,成為炒房天堂。年輕人未來還能到哪裡買房子?居住正義何時能落實?《天下》記者深入全台炒房現場、直擊炒房團惡質行徑,為讀者檢視台灣房地產政策,到底出了什麼問題?

你知道嗎?在投資客炒作下,過去三年,從花蓮吉安工業區的工業住宅,到苗栗大埔預售屋,房價都已經翻漲一倍。

儘管政府打房讓雙北市房屋成交量下滑,但走出已經過熱的雙北市、台中市,投資客的炒房地圖仍不斷擴張,全台幾乎都已淪陷。

台灣被稱為「炒房天堂」,過去指的是都會區;現在全台投資客,正在你我的故鄉炒房,掀起「鄉漲」風潮。

當政府把「打房」目光聚焦都會區,低利時代下,氾濫的資金往二線城市流動,是這波「鄉漲」重要原因。但建商、投資客也不是盲目亂竄,關鍵在於有沒有「題材」。

《天下》記者在過去三個月深入各地炒房現場,直擊炒房集團哄抬房價與惡質炒作行徑,檢視預售屋未納入實價登錄的重大後遺症,並據此提出因應對策。

花蓮直擊

好山好水好炒房,七成是投資客

去年十二月底寒風中,記者來到陽光普照的花蓮。近年除了陸客倍增,觀光商機驚人,部份西部投資客轉戰東部,連帶推升房價飆漲。

前年,位於花蓮市中心中山路、商校街口的兩層樓透天店面,連同一千多坪土地,以五億多元天價成交,買主是台北的僑外資公司,平均每建坪超過百萬元,直逼大台北,而這只是花蓮房價狂飆的先聲。

「花蓮市、吉安鄉上漲後,現在(投資客)已經轉往壽豐、鳳林,連玉里都漲很多,」永慶房屋花蓮店長韋永程在天價店面前,興奮地描述房價風光景況。

當地建商王士強也說,「玉里房價漲了三成,作夢都想不到,」他強調,以前來花蓮的投資客大約只佔三成,「現在卻是七成以上。」

市區新屋一千萬買不到、部落房價照漲

做仲介超過二十年的韋永程說,三年前市區一千萬的新透天厝很難賣,現在幾乎看不到千萬以下的新屋,不少新屋房價已逼近兩千萬,「投資客都是現金買進,毫不手軟。」

到了花蓮港邊,他遙指一幢深灰色的豪宅,「前年這棟一坪開價二十五萬,花蓮人聽到都驚呆了,因為這是市區均價的兩倍,現在已經漲到一坪四十萬以上,當初買的人都賺翻了,」他笑得合不攏嘴,滿臉紅光,不忘補充,「花蓮(房價)還沒到頂點。」

驅車往南二十分鐘,吉安鄉光華工業區內的一片住宅,一棟十多層樓高的大樓正在趕工,砂石車絡繹不絕呼嘯而過,旁邊就是台開集團銀髮養生宅的預定地。

「這邊的三樓透天厝,兩年前開價八百萬,超乎我們想像,最近已經漲了一倍,」韋永程指出,來買的都是外地人,「對北部人來說很便宜。」

一路向南,一個多小時後,來到光復鄉的太巴塱,這是台灣最大的阿美族聚落,人口超過四千人。儘管部落因為年輕人出外工作,顯得有些冷清,房價照漲不誤。

在東華大學擔任博士後研究員的吳勁毅,因為十幾年前寫論文、做田野的感情,去年以四百萬元買下位於北富村的兩層樓房子,希望打造部落藝術工坊。他算幸運,因為不過一年光景,村裡建地價格已經漲了一倍。

「最近還有間法拍屋,居然有三十幾組人競標,幾乎全是仲介,從來沒想過光復的房子這麼搶手,」吳勁毅露出不可置信的表情。村長萬中興更透露,每週都有仲介跑來問他,村裡有沒有房子要賣。

投資客憑什麼炒高花蓮房價?答案是:題材。蘇花公路改善計劃預計二○一六年完工,就讓沿途應聲而漲。事實上,近年全台房價居高不下,大半是靠話題進行炒作。

炒房話題不限於六都都會區,而是往鄉鎮延伸,形成一片「鄉漲」現象。根據實價登錄統計的全台前二十大「鄉漲」,有許多令人意外的名字。(見表一)

央行實行打房、限貸等措施,則讓部份西部投資客轉進尚未管制貸款的花蓮,並瞄準不在奢侈稅範圍內的農地。原本一坪一五○○元的農地,如今已炒到八倍以上的價格。

至於西部投資客的最新炒房天堂,竟是引發重大徵地風波的苗栗大埔。

大埔直擊

炒房集團惡質炒作,誇口漲三倍

記者來到苗栗竹南,一出火車站,就看到斗大的看板:「台積電來了,大埔漲三成;帥過頭來了,大埔漲三倍」。

「帥過頭」是誰?他就是昔日四大房市投資客「三黃一劉」之一的黃家進,後來轉進代銷界,以帥過頭的名號帶領投資客衝鋒陷陣,並標榜「寧可坐牢,也要炒房」。

十二月十四日,《天下》記者表明身分後,參加帥過頭集團舉行的一日旅行團。從台北松江路出發的遊覽車,玻璃上大剌剌貼著帥過頭的照片。車上有上班族一家三口,也有退休族。

炒房團第一站,來到新竹科學園區旁的金山街。這裡曾是投資客的最愛,許多人買房隔成十幾間套房出租獲利。「現在的金山街就是未來的大埔,」代銷人員強調。

然而,這個區域有建案罔顧公共安全,五樓違法加蓋到十樓。在炒房團造訪的五天後,就有違建發生火警,讓兩位五歲、八歲的小姐妹命喪火窟。

炒房團來到大埔重劃區科專三路與科專七路交叉口,放眼望去,只見一大片稻田已成荒煙漫草,「大埔是一塊處女地,我們來這裡炒,是要把它的潛力充分發揮出來,」代銷人員一路上重覆強調,此行就是要來炒房。至於具體操作,關鍵在於「預售屋轉售…【全文未完,完整內容請見《天下雜誌》565期】

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