2023年3月桃園龜山區義隆纖維1.6萬坪土地廠房以54億元賣給老牌纖維經銷商昭安國際集團的山榮資產，扣除廠房，土地單價達33.7萬。統一企業在其楊梅總廠附近以10.3億元買下7千坪工業土地，做為倉儲物流園區；外資倉儲物流集團繼2021年於楊梅電研路投資17.5億元購入8千坪土地，2022年又以31.6億元承購楊梅欣隆貨運1.7萬坪舊址，顯見工業土地價格高漲之外溢效應已到楊梅。
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工業地狂飆！龜山萬坪廠房54億售出 南桃園成新標的
2023/06/07 12:17文/記者張瀞勻
   桃園楊梅工業廠房基地面積7,535坪，車行8分鐘可達幼獅工業區。(圖/仲量聯行提供)
 「投資臺灣三大方案」自2019年實施以來，截至今年5月份達新台幣1.6兆元，而其中桃園地區作為台灣主要產業聚落，工業土地與廠房自用需求持續走揚，工業地產交易規模與價格同步攀升，如今年3月桃園龜山區義隆纖維1.6萬坪土地廠房以54億元賣給老牌纖維經銷商昭安國際集團的山榮資產，扣除廠房，土地單價達33.7萬。
 由於地利之便、產業聚落完整，過往桃園工業地產交易以北桃園為主，近兩年因供給有限及土地價格上漲等因素，不少企業選擇南桃園購地設廠，尤其是物流業。然而專業倉儲土地面積較傳統自有倉儲為大，智慧型機器設備投資金額亦為可觀，因而限縮了土地購置金額，使業者紛紛轉往楊梅投資，包含統一企業在其楊梅總廠附近以10.3億元買下7千坪工業土地，做為倉儲物流園區；外資倉儲物流集團繼2021年於楊梅電研路投資17.5億元購入8千坪土地，2022年又以31.6億元承購楊梅欣隆貨運1.7萬坪舊址，顯見工業土地價格高漲之外溢效應已到楊梅。
 仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華表示，作為通往竹科的中繼點，在北桃園、新竹週邊工業土地稀缺下，楊梅大面積工業地持續獲投資人青睞，加上幼獅工業區擴大二期、馬達矽谷園區，串聯市府規劃中的虎頭山物聯網創新基地及中原創業村，已形成桃園新興工業廊帶。
 而仲量聯行受業主委託代理桃園楊梅工業廠房，基地面積7,535坪，位於桃園楊梅區，車行8分鐘可達幼獅工業區，10分鐘至國道一號楊梅交流道，交通極為便利，為桃園地區少見超過7千坪大型工業土地釋出，不論是物流或製造業皆為相當合適。
 吳瑤華認為，歐美經濟雖因通膨仍有隱憂，台灣在製造業穩定支撐下，投資雖有減緩，但累積的工業土地需求能量仍尚未消化，預估2023年的工業不動產市場將呈現價穩量縮趨勢，若是標的物價格合理，依然是高通膨時代下的資金避風港，自用者的投資腳步不會減緩。」
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農地填土 環團質疑種工廠
By 吳敏菁, www.chinatimes.com查看原始檔八月 17日, 2017
環團指控農地汙染控制場址被填土，環保局表示，現場勘場，施工並非列管區。（吳敏菁翻攝）
鹿港頂番婆聚集近千家違章工廠，政府有意規畫「水五金田園生產聚落」解套；環團指出，順著潮流不少工廠加速增建，連環保局公告「農地重金屬汙染」列管區，都大辣辣填土方，讓人不能再坐視！環保局表示，施工地號非汙染公告區域。
插牌管制 照樣施工
彰化頂番婆有「水龍頭故鄉」美譽！聚集近千家工廠產值8000億元，卻是坐落農業區地目不符，等同違建；中央和縣府都有意編定小型產業園區加以解套，卻掀起「就地合法化」是否公平爭議。
頂番婆區域因為農、工不分，沒有專用農業灌溉水圳，幾乎都引用番雅溝排水；農地重金屬汙染異常嚴重，已有50公頃被列為彰化縣農地汙染控制場址，禁止生產使用性農作物。彰化縣環保聯盟總幹事施月英指出，鹿港振興段土地，農地上都已插牌管制，但是怪手、卡車卻還在施工、填土，沒有任何單位要求地主停工；地主這麼積極整地，不排除農地未來是要蓋工廠。
彰化縣環保聯盟表示，政府承諾從去年5月20日後，新設在農地上的非法工廠會一律拆除；但已經檢舉新冒出3處，還是沒有拆，農地還是繼續種工廠。
3處檢舉 不見拆除
環保局表示，接到檢舉經勘查發現該地號有2坵塊，西北邊坵塊確實是已公告列管的農地；東南邊坵塊，高度明顯高於稻田0.5米，種植景觀作物及作為停車場，非為農作使用，不是環保署調查對象。施工區並非汙染公告區域，亦非屬土壤汙染管制區，無受土壤及地下水汙染管制法限制。
(中國時報)

「工業住宅」其實是「工業用地的住宅」的簡稱。依據都市計畫法規範，工業用地只能作為工業用途，例如蓋廠辦、工廠，但不得作為住宅使用。市場上的工業住宅絕大部份屬於都市計畫內輕污染建築用地的「乙種工業用地」，實際使用上與「商業用地」的差異性不大。

 

專家解釋，一般住家房屋的高度大約是3公尺，如果特別挑高，大約是4到5公尺，但是工業宅為了符合商辦使用，規定挑高3米6，除此之外也可以觀察周邊環境。房仲張廷亦：「這個社區大樓周邊有一些，比如說加工廠成衣廠小型的，或者是電子公司啊，公司行號比較多，那大概都要稍微注意一下。」因為是工業宅坐落，乙種工業區，附近通常都會很多的，小型工廠或是商辦，只要有懷疑就可以去政府網站查詢地目，或是詢問房仲，因為依照法令規定，房屋仲介有告知工業宅的義務。另外如果房子是預售屋或是新成屋，也可以觀察房屋的售價，通常工業宅最初的價格，會低於附近行情兩成左右。但這樣的法則過了一段時間，經過好幾手買賣交易，可能就會失準，即使如此，多做準備多觀察，就能降低買到工業宅的機率。

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9大問題，搞懂違規住宅！

當房價節節高升，壓垮一隻隻找殼的蝸牛族，部分建商卻大做違法生意，以較低的土地成本，在工商業區蓋住宅炒地皮。為什麼建商可以在商業區、工業區蓋住宅？雙北市有哪些違規住宅最好不要碰？《天下》幫你釐清9大基本問題，揭開住宅亂象。

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防工業地變相使用 刪除「一般商業設施」
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2015-07-31
〔記者徐義平／台北報導〕為杜絕「工業住宅」問題，內政部從源頭開始防堵，昨部務會議通過「都市計畫法臺灣省施行細則」修正草案，將「一般商業設施」的用途從乙種工業區容許使用項目中直接刪除，也就是工業區無法再以一般事務所的名義申請建照，主要是防堵業者將事務所變相改成住宅銷售。
營建署指出，過往工業區出現「工業住宅」的現象，多數是因為業者以「一般事務所」的名義申請建照，興建過程中，預留管道、線路等，讓購買民眾可以進行二次施工，因此，為杜絕此現象再度發生，才會修正「都市計畫法臺灣省施行細則」，將「一般商業設施」的用途刪除。
不過，坐落服務工業區及工業發展有關設施或公共服務設施，像是金融機構、大型會展中心及旅館等，因有其必要需求，並不在此限制內，不過，該類型的規劃面積以占總面積的比率20%為上限，該修正草案將依法制作業程序，報行政院備案後發布施行。
內政部營建署指出，此次「都市計畫法臺灣省施行細則」共修正12條，修正重點除檢討產業用地作非工業使用的面積比率及容許使用項目，刪除「一般商業設施」外，為避免影響層面過大，仍保留「大型展示中心或商務中心」、「運動設施」、「銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構」、「倉儲批發業」與「旅館」等使用用途，並將上述用途移列至工業發展有關設施或公共服務設施，該用途的規劃面積不得超過總面積的20%。
此外，配合「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」修訂，於保護區及農業區的使用項目增訂自然保育設施及綠能設施；並配合農業產銷需要，放寬農業區經目的事業主管機關核准工廠登記的農業產銷必要設施，可作為農產加工廠使用，不過，保護區的建蔽率從20%調降至10%，主要是為減輕對環境的衝擊。

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全台瘋炒房　20大「鄉漲」

作者文／劉光瑩．鄧凱元．熊毅晰．何榮幸 圖片／Munch提供 | 天下雜誌 – 2015年1月22日 下午9:31

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全台房價漲幅最高的地區，竟有一半以上是在非六都的鄉鎮。炒完都市後，投資客正前進全台各鄉鎮市區，花蓮市區新屋千萬以上、大埔三年漲一倍。你我的故鄉、許多人的家園、農地，成為炒房天堂。年輕人未來還能到哪裡買房子？居住正義何時能落實？《天下》記者深入全台炒房現場、直擊炒房團惡質行徑，為讀者檢視台灣房地產政策，到底出了什麼問題？

你知道嗎？在投資客炒作下，過去三年，從花蓮吉安工業區的工業住宅，到苗栗大埔預售屋，房價都已經翻漲一倍。

儘管政府打房讓雙北市房屋成交量下滑，但走出已經過熱的雙北市、台中市，投資客的炒房地圖仍不斷擴張，全台幾乎都已淪陷。

台灣被稱為「炒房天堂」，過去指的是都會區；現在全台投資客，正在你我的故鄉炒房，掀起「鄉漲」風潮。

當政府把「打房」目光聚焦都會區，低利時代下，氾濫的資金往二線城市流動，是這波「鄉漲」重要原因。但建商、投資客也不是盲目亂竄，關鍵在於有沒有「題材」。

《天下》記者在過去三個月深入各地炒房現場，直擊炒房集團哄抬房價與惡質炒作行徑，檢視預售屋未納入實價登錄的重大後遺症，並據此提出因應對策。

花蓮直擊

好山好水好炒房，七成是投資客

去年十二月底寒風中，記者來到陽光普照的花蓮。近年除了陸客倍增，觀光商機驚人，部份西部投資客轉戰東部，連帶推升房價飆漲。

前年，位於花蓮市中心中山路、商校街口的兩層樓透天店面，連同一千多坪土地，以五億多元天價成交，買主是台北的僑外資公司，平均每建坪超過百萬元，直逼大台北，而這只是花蓮房價狂飆的先聲。

「花蓮市、吉安鄉上漲後，現在（投資客）已經轉往壽豐、鳳林，連玉里都漲很多，」永慶房屋花蓮店長韋永程在天價店面前，興奮地描述房價風光景況。

當地建商王士強也說，「玉里房價漲了三成，作夢都想不到，」他強調，以前來花蓮的投資客大約只佔三成，「現在卻是七成以上。」

市區新屋一千萬買不到、部落房價照漲

做仲介超過二十年的韋永程說，三年前市區一千萬的新透天厝很難賣，現在幾乎看不到千萬以下的新屋，不少新屋房價已逼近兩千萬，「投資客都是現金買進，毫不手軟。」

到了花蓮港邊，他遙指一幢深灰色的豪宅，「前年這棟一坪開價二十五萬，花蓮人聽到都驚呆了，因為這是市區均價的兩倍，現在已經漲到一坪四十萬以上，當初買的人都賺翻了，」他笑得合不攏嘴，滿臉紅光，不忘補充，「花蓮（房價）還沒到頂點。」

驅車往南二十分鐘，吉安鄉光華工業區內的一片住宅，一棟十多層樓高的大樓正在趕工，砂石車絡繹不絕呼嘯而過，旁邊就是台開集團銀髮養生宅的預定地。

「這邊的三樓透天厝，兩年前開價八百萬，超乎我們想像，最近已經漲了一倍，」韋永程指出，來買的都是外地人，「對北部人來說很便宜。」

一路向南，一個多小時後，來到光復鄉的太巴塱，這是台灣最大的阿美族聚落，人口超過四千人。儘管部落因為年輕人出外工作，顯得有些冷清，房價照漲不誤。

在東華大學擔任博士後研究員的吳勁毅，因為十幾年前寫論文、做田野的感情，去年以四百萬元買下位於北富村的兩層樓房子，希望打造部落藝術工坊。他算幸運，因為不過一年光景，村裡建地價格已經漲了一倍。

「最近還有間法拍屋，居然有三十幾組人競標，幾乎全是仲介，從來沒想過光復的房子這麼搶手，」吳勁毅露出不可置信的表情。村長萬中興更透露，每週都有仲介跑來問他，村裡有沒有房子要賣。

投資客憑什麼炒高花蓮房價？答案是：題材。蘇花公路改善計劃預計二○一六年完工，就讓沿途應聲而漲。事實上，近年全台房價居高不下，大半是靠話題進行炒作。

炒房話題不限於六都都會區，而是往鄉鎮延伸，形成一片「鄉漲」現象。根據實價登錄統計的全台前二十大「鄉漲」，有許多令人意外的名字。（見表一）

央行實行打房、限貸等措施，則讓部份西部投資客轉進尚未管制貸款的花蓮，並瞄準不在奢侈稅範圍內的農地。原本一坪一五○○元的農地，如今已炒到八倍以上的價格。

至於西部投資客的最新炒房天堂，竟是引發重大徵地風波的苗栗大埔。

大埔直擊

炒房集團惡質炒作，誇口漲三倍

記者來到苗栗竹南，一出火車站，就看到斗大的看板：「台積電來了，大埔漲三成；帥過頭來了，大埔漲三倍」。

「帥過頭」是誰？他就是昔日四大房市投資客「三黃一劉」之一的黃家進，後來轉進代銷界，以帥過頭的名號帶領投資客衝鋒陷陣，並標榜「寧可坐牢，也要炒房」。

十二月十四日，《天下》記者表明身分後，參加帥過頭集團舉行的一日旅行團。從台北松江路出發的遊覽車，玻璃上大剌剌貼著帥過頭的照片。車上有上班族一家三口，也有退休族。

炒房團第一站，來到新竹科學園區旁的金山街。這裡曾是投資客的最愛，許多人買房隔成十幾間套房出租獲利。「現在的金山街就是未來的大埔，」代銷人員強調。

然而，這個區域有建案罔顧公共安全，五樓違法加蓋到十樓。在炒房團造訪的五天後，就有違建發生火警，讓兩位五歲、八歲的小姐妹命喪火窟。

炒房團來到大埔重劃區科專三路與科專七路交叉口，放眼望去，只見一大片稻田已成荒煙漫草，「大埔是一塊處女地，我們來這裡炒，是要把它的潛力充分發揮出來，」代銷人員一路上重覆強調，此行就是要來炒房。至於具體操作，關鍵在於「預售屋轉售…【全文未完，完整內容請見《天下雜誌》565期】

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