姜朝鳳宗族

中信房屋董事長鄭余正全表示，從購屋的『年齡層』及『行業別』來看，本季宅指數調查發現，『50歲以上』及『退休族』本季的購屋計畫分別創下歷史新高，其 中50歲以上有購屋計畫者，本季來到47.1%，較上季增加2%；而退休族進場買房的意願也由上季的4.4%，大幅倍增到本季的8.9%。

鄭余正全進一步說明，50歲以上的族群，資產普遍較年輕人雄厚，所以在全球景氣多變的環境下，這些有錢人會選擇將部份比例的資產配置在不動產上，例如買來 投資或留給子女用，所以從本季的調查可發現，50歲以上的族群購屋計畫創下史上最高，至於其他年齡層如『40到49歲』、『30到39歲』及『20到29 歲』，購屋計畫則隨著年齡層下降，顯見年輕人買房愈不容易，政府的社會住宅政策刻不容緩。

鄭余正全還表示，退休族本季購屋計畫也由4.4%，大幅提升8.9%，顯見退休族手握現金的，本季有逐步把資產往不動產配置的趨勢，這也表示，自從 2008年全球金融海嘯以來，投資基金、股票的績效表現波動頻率過大，都不如投資不動產來得穩健，所以退休族在保全資產的前提下，必須將資產投入一個最安 全的避風港，這時不動產就成為市場唯一的一盞明燈，變成退休族置產的首要選擇。

不動產 連19季蟬聯抗跌保值第1名
鄭余正全更進一步說明，本季宅指數調查最抗跌保值的標的物仍是不動產，比例達43%(如附圖1-1所示)，已連19季蟬聯最抗跌保值標的物第1名，而選擇 『保留現金』的比例達19.1%，排名第二，已連兩季超越保險及黃金，顯見民眾對未來景氣仍有疑慮，所以除了投資不動產外，寧願選擇保留更多現金在手上。 而排名第三的是保險，由上季的13.3%微幅下跌至12.7%，另外，排名第四的為黃金及貴金屬，由上季的8.4%上升至本季的10.2%，整體而言，本 季民眾最青睞的投資選項為『不動產』或『保留現金』。

廣義投資需求者 本季達53.3% 創新高
鄭余正全還說道，若從購屋目的來看，本季『自用』比例為46.8%，較上季下跌的3%；而『投資』目的則由上季的32.5%上升至本季的35%；另外『買 給父母或子女用』的，則由本季17.7%上升至18.3%。其中，買給父母或子女用的，通常屬於第二屋以上的購買，也可歸類為中長期置產的投資者，屬於廣 義的投資客群的一部分，所以本季的廣義投資者，在扣除自用目的客群後，可包含『投資』目的及『買給父母及子女』兩個項目來統計，調查可發現本季的廣義投資 客群(投資：46.8%+買父母子女用：18.3%)高達53.1%，創下宅指數調查以來的新高。

鄭余正全進一步說明，從宅指數2009年Q1調查以來，廣義投資客群比例為39.1%(投資：28.8%+買給父母女用：10.3%)，逐年逐季地上揚至 本季的53.1%，顯見近年來國人在買賣不動產的目的上，有愈來愈多的比例是隱含有中長期置產投資需求的，顯見不動產有其抗跌保值的特性，並且不受政府打 房的干預，近年還是最受投資買盤的青睞。

僅26.5%民眾相信 政府用奢侈稅能有效抑制房價
63.5%民眾希望政府推社會住宅
中信房屋董事長鄭余正全指出，根據中信房屋最新一季的調查，民眾認為要解決年輕人買不起房的問題，哪項方式最有效?調查發現，在有購屋計畫的買方中，有高 達63.5%的買方認為，政府打壓房價的效果有限，應廣推租或售的社會住宅，大刀闊斧地進行住者有其屋政策比較實際。另外，在全體受訪者中，僅有 26.5%民眾相信，政府用奢侈稅來抑制房價，讓年輕人買得起房的方式有效。

鄭余正全進一步說明，要解決年輕人買不起房的問題，以廣推租或售的『社會住宅』最為積極有效。而『改善所得』的方式，雖在全體受訪中也有62.5%民眾贊 成，但是此舉緩不濟急，要期待政府能讓所得能大幅成長，使年輕人買得起房，不如支持社會住宅給量大幅增加還必較實際可行，而僅有26.5%民眾相信，政府 透過奢侈稅能有效抑制房價，顯見奢侈稅讓房市量縮價漲，年輕人買不起房的問題，並不會因為奢侈稅的實施或延長而獲得解決，所以要改善年輕人買不起房的問 題，政府應大刀闊斧地廣推租或售的社會住宅比較積極有效。

32.9% 奢侈稅應訂落日 並接軌實價課稅
27.1% 贊成將奢侈稅延長
鄭余正全接著說明，近期財政部召開奢侈稅公聽會，哪個修法方向較符合民意期待?在宅指數的調查中可發現，排名第一的是，有32.9%的民眾認為奢侈稅應訂 兩年落日，並接軌實價課資本利得稅，不應賺賠都課，有獲利再課比較合理。而排名第二的是，有27.1%民眾認為奢侈稅應延長，否則房價會再漲。另外，有 10.8%的民眾認為，奢侈稅造成房市量縮價增，應廢止。而有9.6%民眾希望奢侈稅維持兩年現狀。

鄭余正全進一步表示，實價課稅部分措施政府已經默默在做了，例如將公告現值或地價調整與市價接近，所以在買賣交易的土增稅上，未來將大幅增加。而在奢侈稅 方面，自從實施以來，賣方售屋不論賺賠都還要再繳奢侈稅，等同於變相加稅，應簡化稅率，走向實價課資本利得稅較為合理，所以從本季的宅指數調查中發現，多 數民眾認為售屋有獲利，應繳稅給政府實屬合理，但若賺賠都課稅，則有檢討改進的空間。

56.4%民眾認為奢侈稅不影響投資意願
鄭余正全接著補充，從本季宅指數的調查還可發現，假設政府未來將奢侈稅由2年延長至4年，民眾的投資為何?調查結果指出，有高達56.4%的民眾認為奢侈稅不影響投資意願，其中33.3%的民眾，認為有獲利就會賣，而23.1%的民眾會轉嫁買方，希望多賺一點才賣。

另外，若奢侈稅延長，有34.2%民眾則不考慮投資台灣房地產，其中20.6%民眾會轉投資股票及基金等標的，而3.6%民眾將考慮轉戰海外不動產。

鄭余正全認為，奢侈稅不影響中長期的投資買盤，反而會助漲都會區房價，口袋深的買方還是會將成本轉嫁給買方，因此奢侈稅實施以來，量縮價格卻上揚，所以年 輕人要買得起房，透過奢侈稅打壓房價，恐怕無法有效解決房屋供給不足的問題，反而造成口袋深的屋主囤貨，並將奢侈稅轉嫁買方。

Q4房市 量增價穩
鄭余正全接著說明，2013年Q4的房市會比Q3來得好，整體表現將會是『量增價穩』，而支持第四季房市表現較第三季來得好的理由有四：

第一，根據中信房屋宅指數的調查，『三個月內有購屋計畫的買盤上升』，加上『第四季為傳統旺季』，已備妥自備款的自住急買盤，Q4將積極進場買房。

第二，根據宅指數調查，不受奢侈稅影響，仍有56.4%民眾願意投資台灣房地產，僅有20.6民眾會改投資基金或股票等標的，3.6%會轉戰海外不動產，所以台人購買不動產的意願仍相當濃厚。

第三，最新美國聯準會9月19日公告，暫不縮減QE3的額度，此舉將有利全球市場的整體信心。

第四，奢侈稅修法方向，目前暫無定論，財政部長張盛和9月12日表示，奢侈稅並非立法院新會期的優先法案，財政部將綜合考量國內外經濟情勢，包括QE退場，日本加徵消費稅等。

綜合以上四點，Q4房市將呈現量增價穩的格局，在傳統旺季的購屋需求下，預計成交量會比第三季來得好。