預售屋炒作紅單重罰120萬 竹縣消保官開出全國第一張罰單
發布日期：109-11-27
預售屋炒作紅單重罰120萬 竹縣消保官開出全國第一張罰單
針對連月來沸沸揚揚的紅單炒作風波，中央跟地方終於在昨天第二次全國聯合稽查行動後正式定調，並由新竹縣消保官靳邦忠開出全國第一張罰單，重罰丁姓業者新臺幣120萬元，業者坦承不諱，並表示尊重行政機關之裁處。
一支手機，一張型錄竟能售屋百餘戶，難怪竹北房子會被「賣光」哄抬高價，典型的紅單銷售手法。竹縣消保官靳邦忠上月追查漏夜排隊假新聞事件竟意外發現，預售屋買賣在開賣之前早已經被網紅掮客，或幫襯建商之新聞廣告商鎖單百餘户，轉單給建商或代銷公司，賺取佣金；難怪推案開賣即可標榜銷售一空，個中大户是某丁姓業者。
據投訴者敘述，業者透過手機Line十個群組，一群組五百人，稱其運用特殊通路取得建商準備開賣的消息，自行製作建案美編型錄，販賣高鐵嘉豐路鴻築建設竹科匯建案紅單。於5月30～31日和6月6～7日，兩週假日共辦了八場說明會，計有四百多人參與。銷售期間建商委託之代銷公司海悅廣告，發表聲明表示:「本公司未曾授權或委託任何人代為向有意願購買本案之客戶收取預約金或保留金等款項，在此特別聲明不同意某廣告公司進行販售」，惟業者仍以「高樓層27萬、低樓層26萬元，買不到無條件退款」，每戶當場收取5～20萬元現金，收受一百多張訂單，金額達一千五百多萬元。
該建案 6月29日開賣時建商的開價是30～33萬元。後續一部份被退款的消費者去打聽退錢原因，有一說是雙方條件沒談攏，還有說是建商覺得賣太低要自己收回去賣，不少消費者感覺自己受騙，進而向消保官投訴。
縣府於11月16日依消保法第33條規定，通知丁姓業者到府陳述意見，業者對上情均坦承不諱；惟就簽約人數強調僅為72人，收款數額 782萬，全部以現金收受，到場人數才二百多人，且從未承諾每坪售價，並稱已全數附加利息返還予消費者。
經與中央各主管機關就法規適用研議之後，處分書認為本案被處分人從Line群組要約促銷、型錄美編製作，舉辦說明會、代購契約簽定及收受款項入帳，均為消費者購買竹科匯預售屋行為所提供服務之一部分，具有不可分性，均應一體適用消保法。 被處分人應具備消保法第七條消費者可合理期待之專業服務能力， 此一能力於不動產經紀人條例第21條32條分別載有明文。
又購買預售屋於潛銷期所簽訂之契約，其名稱不論是用暫購單、訂購單或臨時買賣契約書，本身就是一種契約行為；均係以該建設公司推案之預售屋為標的，尤其對轉單的第三者，更是屬於交易市場的買賣行為，具有財產權期待價值。由於預售屋買賣動輒上千數百萬，影響消費權益者甚鉅，簽約又屬專業，所以自民國90年起，消保會就積極促成凡是建商與消費者之買賣，該契約不論是透過仲介公司或是代銷公司買賣，均應適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，違反者，依消保法第56條之一得處以3萬到30萬之罰鍰，並得連續處罰，最高可裁罰50萬元，如造成消費者財產有損害之(虞)者，依消保法36條及58條，得處新台幣6至150萬元。
據本案竹科匯建案所屬鴻築建設委託之代銷公司海悦廣告親自到府陳述，業已聲明確實未授與被處分人代理委託權。被處分人主觀上應可認知本案並無簽約之可能性，而客觀上被處分人卻仍繼續辦理說明會，並收受消費者訂(代)購金；此一服務行為即已該當消保法第三十六條對消費者財產有損害之虞構成要件，並不因事後退還價款而得免除違規行為之處罰，依消保法58條規定得處以6萬到150萬並得連續處罰。
處分書強調，不論就投訴者指稱簽約人數係157人，實收金額1550萬;或業者到府自承簽約72人，收款金額782萬，其為數均屬可觀。經與各主管機關會商之後，考量最近房市亂象猖獗，爰決定處以業者收受消費者之訂金價款同額15萬元做為罰鍰。本案投訴者有8人，與業者簽訂契約共八件，合計裁罰總金額120萬元。藉此宣示將來以「收多少罰多少」之標準，做為紅單裁罰之依據，期以杜絕紅單炒作行為蔓延。
消保官靳邦忠表示， 會做出如此重大處分，係考量被處分人單憑辦說明會就能收取七八二萬元現金，是否誠實報稅，令人質疑，若有心詐騙，消費者全無保障。且從投訴者提供的單據上註明「此價格須經建設公司同意，訂單方可成立，如不同意則訂金無息退還」之條款，消費者只能被動接受付錢或解約，決定權均在建商之手，迫使消費者居於弱勢地位。
尤其類似被處分人於市場販售紅單之業者，僅用一支手機一台電腦，只要靠幾則新聞廣告或是手機群組邀約，以房市專家， 藉口與建商人脈通暢等名義，營造出一種市場上預售屋都被買光的假象，俟機再與建商或代銷合謀潛銷其建案，或是揪團消費者與建商和代銷公司談判，從中牟利，嚴重崩壞市場秩序。
他指出，一個合法的代銷公司或建設公司要花好幾百甚至上千萬裝潢請照蓋樣品屋，訓練員工，備齊所有相關文件及簽約範本，且須不定時接受主管機關的審查考核；而這些網紅部落客週報掮客竟可以不受行政管制，舉著契約自由的名義，直接取代仲介公司及代銷公司。此一販賣紅單之行為，絕非市場正規手法，不應被縱容；不僅剝奪真正想買房消費者的權利，也完全扭曲經濟市場正常的交易功能。
是以，考量本縣房市不當交易行為亂象全國囑目，謹依消保法第36條及58條就丁姓業者違規代銷損害消費者權利案，裁罰新臺幣120萬元，以儆傚尤；被處分人並於昨日中央地方聯合稽查小組稽查時，當場表示他願接受消保官的處分，不會再提起行政爭訟
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新竹縣政府消保官靳邦忠說明預售屋銷售紅單的法律責任。（新竹縣政府提供）竹縣消保官：預售屋紅單踩法律紅線 一定會罰 - 自由財經 https://bit.ly/2VR9Uay
［記者蔡孟尚／新竹報導］新竹縣政府表示，消保官靳邦忠開出全國第1張預售屋紅單銷售行為的違法罰單，但有許多房市專家、地產大師或名嘴在新聞媒體、網路媒體陸續發表評論， 宣稱紅單只是1種購買意願書，紅單買賣屬於契約自由，頂多是道德層次的問題，並不違法，靳邦忠對此呼籲，任何涉及預售屋銷售行為就適用法律規定，紅單已經踩到法律紅線，違法就要罰。
靳邦忠說，預售屋的銷售行為，於建照未取得之前先行販售 ，就有廣告不實及以欺罔行為影響交易秩序之嫌，而且必須具有專業證照並取得建物所有權人同意或委託才能銷售，必須提供完整契約書讓消費者審閱，不可有損害消費者權益之虞，揪團團購屬營利行為不涉及契約自由。
靳邦忠強調，以紅單方式銷售預售屋的作法，有可能觸犯公寓大廈管理條例、公平交易法、不動產經紀業管理條例、消費者保護法，等於是踩到法律紅線，當然可以罰，而且事證明確就一定會罰。
靳邦忠指出，部分人士藉揪團團購的方式跟建商或代銷公司談判，與一般仲介公司代表買方跟賣方議價斡旋有何不同？揪團者可挾其優勢，利用跟建商談判的機會從中牟利，甚至趁機哄抬房屋價格。所謂的契約自由是針對消費者，而非業者，業者為營利揪團跟契約自由有何關係？既然要營業就應該接受行政監督，所謂的房市專家，不能用似是而非的言論，混淆大衆視聽。竹縣消保官：預售屋紅單踩法律紅線 一定會罰 - 自由財經 https://bit.ly/2VR9Uay
紅單的秘密 國稅局裝傻鼓勵炒房
◎ 曾文二
銷售人員在收取購屋者訂購預售屋的訂金時，開立的訂單收據，在房地產界即俗稱為「紅單」。此時，部分投資者會在房屋還沒有興建完成前，將此單據讓售與他人，賺取「承接者預期未來漲價」之價差。在國稅局的眼裡，即屬「權利」移轉，非屬「不動產」產權移轉，所以不是奢侈稅的範圍，應該繳納交易所得稅，也通令宣導。然而，財政官員口口聲聲稱紅單買賣是難以查緝之交易行為，是否藉此讓人民心懷僥倖，大量操作，以至將來被查獲時，對其課以倍數之稅罰，用來充實國庫？因為施行實價登錄政策後，對於查緝紅單買賣行為，根本就是輕而易舉的事。
舉例而言：甲向建商訂購總價一千萬元之預售屋，然後將訂單收據（紅單）讓給乙，轉手獲得差價；乙又將紅單讓售給丙，也賺了一筆價差；最後丙以兩千萬元總價取得實體房屋。然而建商交屋時，依法應開立原始總價一千萬之發票為憑證，丙是以兩千萬元取得實體房屋，其中一千萬之價差，根本沒有進入建商口袋，所以建商發票仍然會依紅單上總價一千萬元開立。當丙以兩千三百萬元出售實體屋，依法實價登錄，官員以實價登錄價格兩千三百萬減去原始發票價格一千萬，即認列丙「獲利」一千三百萬元，要求丙繳納獲利之所得稅，外加漏報之罰鍰。丙怎可能甘服？必定供出乙，乙必串出甲，未來民間相關爭訟事件，必將因此不斷發生。倘若政府期待以此獲得巨額稅收，勢必引來更多人民怨聲載道。
早先中部地區諸多預售案之轉單事件，政府已經具備查獲機制，而且收得不少稅罰。如今又有實價登錄加持，就更不應該含糊應對，官員豈能誆稱難以查緝紅單買賣，而陷人民於深淵？畢竟，國家稅制，應使人民可以預知，並在人民充分了解後徵納才是正道！（作者為台中市地政士公會法制主委）
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◎ 陳凱凌
有國、親立委將於今天內政委員會提案修正「住宅法」相關條文，將大幅放寬申請規則與要求政府依照原價加計利息及通膨指數買回。此舉將吸引更多投機客，反而讓真正有需要的民眾買不到較低廉的合宜住宅。
依立委所提「住宅法」第四條第六款修正條文，增設未滿四十歲以下青年人部分，但條件並未限制，大幅開放申購條件。則四十歲以上、諸多貼近中低收入戶貧窮線的家庭，未來中籤率將大幅下降。
其二，「住宅法」第四十條之一修正條文，「增設不得將該住宅出售、出租等，其欲出售時應由主管機關以原價加計利息及通貨膨脹率後買回」。不合理之處在於：出售或出租（尤其出租）因無罰則規定，恐將吸引更多投機的「包租公」、「出租婆」參與抽籤搶購；且未來政府以原價加計利息及通貨膨脹率買回，更形同這些投機客的「投資保障」，由全民買單。
諸多學者與專家多次呼籲政府，合宜住宅應重視「居住正義」，並強調「只租不賣」。而營建署為了防投資客進場，限制十年內不得移轉，若發現有炒房情形則可以契約價八五折買回。但此次修法，改以政府原價購回，甚至加計利息以及通膨係數，無異於幫投機客做了一個最好的防護網，形成投資客與建商對外最佳宣傳，以及更大的獲利空間，不用擔心房地產崩盤或利率走高。
抑制合宜住宅炒作方式有很多，例如：不出售土地，採取五十至六十年「設定地上權」方式，即可有效抑制房價炒高。因為合宜住宅會折舊，真正有上漲空間的土地只有使用權，沒有投機獲利空間。且善用ＢＯＴ商業空間獲利的回饋，改善以往對於國宅管理不善的根本問題，如此才能達成合宜住宅的高居住品質與保障弱勢的居住正義。
（作者現任大學助理教授，曾任高雄市政府副秘書長）
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囤房加稅推地方 擬納入補助款公式
預計明年開始實施
〔記者鄭琪芳／台北報導〕財政部已發文行政院主計總處，擬將房屋稅稅收成長納入補助款計算公式，「鼓勵」地方政府調高房屋現值或非自住房屋稅稅率，透過調高房屋稅稅率及稅基的方式，增加房屋持有成本，抑制囤房、炒房，地方政府房屋稅稅收成長愈多，補助款增加愈多，預計明年開始實施。
財政部長張盛和日前表示，現行住家用房屋稅稅率一．二％至二％，但地方政府幾乎全部都課一．二％，沒有用到彈性稅率，希望督促地方政府針對第二戶以上房屋加重課稅；因為第二戶房屋通常不是自住，可能是營業用或出租，目前八十五％的民眾名下只有一戶房屋，所以不會受影響。
財政部賦稅署官員表示，目前地價稅、土增稅等已納入補助款計算公式，提供地方政府調高公告地價及公告現值的誘因，希望將房屋稅也納入，藉由加重房屋持有稅的做法，抑制囤房、炒房的問題，進一步達到平抑房價的效果。
賦稅署官員說明，新的補助款計算公式預計明年起實施，地方政府房屋稅稅收增加，補助款就增加，房屋稅未成長的話，補助款就少。由於房屋稅是以房屋評定現值乘以稅率計算，地方政府增加房屋稅的做法，除了調高非自住房屋的稅率之外，也可以透過調整地段率、標準單價等方式，提高房屋評定現值，如此可擴大房屋稅稅基，稅收也會增加。
是否擔心地方政府不願配合？賦稅署官員表示，此舉可以創造雙贏，相信地方政府會考量；事實上，像新北市就調升商業繁榮、交通及公共建設規劃完善路段的地段率，一年房屋稅就增加了七億多元。
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