退休換屋正夯！退休宅挑選5重點大換小
工商時報 數位編輯 2021.11.18
退休後享受愜意生活，不少人會選擇溫泉宅。圖／樂屋網提供
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辛苦了大半輩子，屆齡想提早退休，當家裡成員變少，房間閒置讓更多人動起「以大換小」、「高價換低價」買退休宅的念頭；賣掉舊房子買新房，還能額外賺一筆退休金。退休宅怎麼選？什麼樣的房子才符合退休宅條件？
01│什麼是退休宅？
退休宅定義：過往對於退休宅並沒有明確定義，但普遍來說，退休宅指的是已從職場退休且未從事工作者的住宅。勞動部勞基法載明退休情況，分為自退退休和強制退休，退休後年紀增長，行動力會逐步下降，因此退休宅更重視無障礙空間。
勞動部勞基法勞工退休情況：
自退退休：勞工有下列情形之一，得自請退休：
工作15年以上年滿55歲者。
工作25年以上者。
工作10年以上年滿60歲者。
強制退休：依據勞基法第 54 條，年滿 65 歲者，雇主可令勞工強制退休，但若擔任具有危險性、堅強體力等特殊性質之工作，事業單位可以報請主管機關提前 55歲退休。
02│退休宅怎麼選？
屆臨退休，推估房子還要居住 20 年，社福專家們都會建議退休宅挑選原則應該要符合：交通、環境和醫療，以保有輕鬆閒適的自由度作為考量。從買房地點評估退休宅，建議可以朝四個方向思考：
1.原生活圈周邊：選擇原住家附近的房子，可以降低重新熟悉區域生活圈的問題，若沒有搬離住家太遠，從前的鄰居還能聯繫有照應。
2.兒女住家附近：儘管遠親不如近鄰，但自己的孩子住在附近還是比較好，假日偶而還能一起吃飯，關係不會疏離，有緊急狀況也能馬上幫忙。
3.市中心近捷運：市中心生活機能佳，不管是商圈採買還是醫院看診都很方便，還有公園綠地可健走；另外，住家距離捷運站只要步行 15 分鐘為佳，不用爬階梯比公車方便，未來邁入高齡階段也不用擔心無車出門的困擾。
4.具潛力重劃區：市中心公寓老宅沒電梯，賣掉原屋後選擇郊外機能已到位的重劃區，換取 2 房空間的電梯大樓；具發展潛力的區域，房價還能增值，退休後十年還能享受公園綠地的愜意生活。
5.小坪數電梯戶：退休後兒女結婚後搬出去，人少空間大容易感到寂寞憂鬱，建議可以改住坪數較小的房子，單身者 10 坪、夫妻同居 20坪 2 房；選擇有電梯的房子，可以減少膝蓋磨損。
03│理想的退休宅規劃
現階段醫療發達，不少人提早退休身體狀況還不錯，將老屋「以大換小」後，購入新房子後可能還會居住 15 至 20 年，看房買房時也要思考屋內格局配置，因應高齡階段的方便性，建議朝向採光、通風和無障礙方向規劃：
1.採光明亮通風佳：退休後可支配時間增多，待在家中的時間更長，避開無窗暗房，選擇大面寬的房子，採光好通風佳能保持身心愉悅；浴室也要開窗，降低潮濕。年紀增加後睡眠時間縮短，採光明亮也能察覺戶外狀況。
2.無障礙室內空間：考慮高齡階段需要輪椅或電動車在室內行駛，住宅規劃應預留較寬的走道寬度約 80~140 公分，室內地板也減少高低差部分，去除門檻避免行走絆倒。公領域以開放式規劃，降低隔板，門可改成拉門較不費力。
3.安全輔助等設施：屋內梯間、走道、廚房和衛浴增加把手、止滑貼片；家具桌子、收納櫃有導圓角，降低碰撞造成的傷害；地板以親膚木地板，搭配軟地毯；較高齡階段浴室還能裝設感應式水龍頭，使用更省力。
4.維持室內溫度平衡：居住在高樓層電梯戶，可以裝設全熱交換器，保持室內空氣流通和溫度，浴室也裝設暖風乾燥機，預防冬季洗澡如廁溫度過低，造成身體無法負荷。
5.穩定佳的保全物業：年紀增長遇上陌生人容易心慌，選擇口碑好能長期配合的社區保全或物業管理，能保障社區安全，過濾閒雜人等；社區設備若需要維護處理，物管也能立即處理，省去許多麻煩。
04│退休換屋怎麼做？
退休後換屋，最先想到的問題是該「先買房」還是「先賣房」？但二者其實並沒有好壞差異，單看個人考量，差別如下：
先賣屋後買屋：適合資金有限的人；先拿到買房預算，進而才評估能夠負擔的新房子購買價格，但缺點是房子出售後，還沒買到房子必須租屋，額外增加一筆租金費用。許多人會選擇和親友同住，暫時渡過換屋空窗期。
先買屋後賣屋：適合資金充裕的人；沒有賣掉房子後的搬遷壓力，能較從容的找房，買到房子遷入後再賣房，但缺點是若舊房若還沒及時賣出，舊房房貸若沒繳清，每月貸款加上退休後無收入，財務壓力會較為吃緊。
想要換屋迎接嶄新的退休人生，有些小細節還是要注意，有專業代書建議，不管是「先買後賣」還是「先賣後買」，重購自住房地者， 2 年內都可以享有重購退稅優惠，但 5 年內不可以再更改用途或產權移轉，否則會被追繳稅款。
另外，買新房申請貸款，因為年紀關係，銀行給予的貸款成數或還款年限會較低，若擔心貸款無法通過，不妨提供其他財力證明，若有如軍公教身分特殊身分，提供月退俸也能增加過貸機會。
05│以房養老注意事項
什麼是以房養老？顧名思義，即是將房子抵押給銀行，換取現金，做為養老基金使用。
以房養老申請條件：年滿 55 歲至 60 歲即可申請，但各家銀行的申請年齡不同，利率與手續費也不同，官股銀行利率約 1.61% 起，民間銀行利率則是 1.85%至 2% 以上，手續費在 2,300 至 6,000 元。申請額度：可貸款成數依房屋現值而定，普遍最高可貸款至 7 成。還款期限至少 20 年，最長 30 年。
退休宅內部地板不要有高低落差，能避免摔倒。圖／pixabay
相關注意事項：
房子的地點、屋齡、房屋種類會影響可貸金額。
借款人離世後，銀行不會收回房子，但繼承人需清償剩餘款項。
房子鑑價結果若價值低，每月給付資金少，且申貸後需可能會債留子孫。
利率問題：貸款會有利息問題，銀行若升息可能會加重還款壓力。
通膨壓力：物價持續攀升，若發生通貨膨脹情況，每月給付金額可能也不夠使用。
「以房養老」不同於樂齡宅，主要是以養老基金為考量，若手上可運用的資金有限，無法購置新房，老屋內部格局重設，改申請「以房養老」或許也是不錯的選擇，但要注意「以房養老」也算跟銀行貸款，每月仍須繳利息，未來貸款金額越來越大時，手上可運用資金就越少，這部分最好還是評估一下。
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過去觀念是「養兒防老」，但現在有些人反而回來「啃老」！而政府這幾年提倡「以房養老」的方式，究竟房子怎麼養我們？有哪些限制？《如果云知道》主持人鄭凱云與財經專家黃世聰帶大家一起了解。
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財經專家黃世聰說明，「以房養老」簡單講就是把你擁有的房子抵押給銀行，銀行會借錢給你，這個概念剛好跟買房子貸款是剛好相反。不過，主持人鄭凱云也提到，「如果用房子來養我們，這個房子的貸款是要全部清償嗎？」黃世聰表示，的確該房子本身必須沒有任何房貸，且產權就是歸你一個人所有，並由本人提出申請，這樣可以避免後續一些困擾。
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Ｑ：以房養老需要具備什麼條件？
關於以房養老的申辦規定，黃世聰指出，由於各家銀行規定不太一樣，一般大概是年紀55歲～60歲可以開始申辦（以各銀行方案為主），年限大概是30～35年（各家銀行方案不同）。另外，還有利息的部分，現在利息大概是2％多。
至於能貸多少錢，則要視房子價值而定，銀行會去估價，估價時會用鑑價約莫5～7成左右的錢貸給你。例如：一個房子1000萬，銀行願意貸給你可能500萬～700萬元之間。此外還要看屋況，如果是50年老公寓，銀行給的貸款成數就又會下降。如果是新房子，銀行會願意貸到7成左右，當然還要看房屋地段和所在城市。
Ｑ：領完貸款後，房產即歸銀行所有嗎？
以房養老政策對銀髮族來說，可算是一大福音。鄭凱云則提到，領完貸款之後，究竟房子歸誰？黃世聰說明，很多人以為，自己拿房子抵押給銀行、去借錢出來，以後房子就不是自己的，事實上，當我們先把房子抵押給銀行，銀行變成是我們的債權人，房子的所有人還是自己，如果所有人過世，繼承人還是可以繼承；也就是說，借款人離世，繼承人仍擁有繼承房子的權利。
不過要注意的是，繼承人繼承遺產之後，債務也要繼承。例如：爸爸（借款人）已經領了450萬，兒子（繼承人）把錢還給銀行後，該房子就歸兒子所有；若萬一繼承人無法清償餘款，銀行則會將房產拍賣，拍賣後的價格會把欠款扣掉，剩下的錢就歸到原本所有者的繼承人。
Ｑ：以房養老要注意哪些潛規則？
鄭凱云也提到，以房養老有沒有「潛規則」是銀行不會告訴我們的？黃世聰直言，目前實務上遇到的狀況是，目前做比較多的銀行是土銀和合作金庫，其他銀行就非常少，且大部分都在雙北市，在雙北之外其實很少有以房養老的案子。
所以中南部有些老人家，如果沒有收入，只有一個老房子，他想要以房養老，可能不會辦成。黃世聰說，主要原因在於，銀行都會考量房子本身到底有沒有價值，而中南部的房子，房價可能都五、六百萬，銀行估價後再扣掉一些行政費用，其實每個月能領到的錢非常非常少。所以潛規則就是房價要有價值，這也是為什麼銀行願意做雙北市，雙北市老房子的房價，大概至少1000萬以上。
鄭凱云也呼籲政府可以多幫忙，以房養老除了在雙北市之外，其他中南部銀行也可以多著力一點，政府多推銀行一把，來幫助真正需要協助的人
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