4成購屋族貸30年 限縮年限衝擊大
工商時報 郭及天 2022.05.13
高房價與低利的環境之下,越來越多民眾使用30年期的房貸。圖/本報資料照片
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央行釋出未來不排除限縮30年期以上的房貸的想法,試算千萬房貸利率1.6%的條件下,20年期房貸每月付款約4.87萬元,但換到30年期同樣月付款4.87萬元,能貸款的金額就可拉高至1,392萬元,增加近4成的購買力,相對的一旦30年期以上的房貸被限縮,購屋人的購買力將會明顯下滑。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,目前30年期房貸已經逐漸成為市場主流,根據不動產資訊平台統計,近年國人平均房貸期數年年攀升,去年第三季房貸期數創下新高,平均已經達到287個月,平均房貸年期已經接近24年,若以20年期和30年期的比例下去推估,30年期的房貸比例可能已經接近4成,顯示在高房價與低利的環境之下,越來越多民眾使用30年期的房貸。
以同樣月付款4.87萬元試算,利率1.6%,20年期房貸可以申貸千萬元,不過30年期則可以貸到1,392萬元,無形中可多增加約392萬元的購買力,過去一陣子房價不斷上漲,民眾勢必得提高預算才能順利購屋,除了長輩資助幫忙外,30年期房貸也成為民眾增加購屋能力的重要工具。
30年期的房貸除了可以增加購屋能力外,對於銀行評估個人房貸負擔能力時也是重要的關鍵,舉例來說,如果一般上班族月收約6萬元,假如申請20年期一千萬元的房貸,銀行會認為每個月房貸佔收入比例過高,而有所疑慮,但若是申請30年期的房貸,就可降低每月房貸佔收入的金額,銀行端核貸過關的機率就較高。
曾敬德指出,30年期房貸在過去一段房價上漲時間,讓購屋人的房價負擔能力增加,也扮演了房市助攻的角色,尤其是在中低總價的市場,未來一旦有重大調整,影響力自然不容小覷,但也因為影響層面大,政府勢必會審慎考量,尤其過去政策不影響自用與首購,但不鼓勵多房與投資等方向來看,如果真的上路也會審慎評估適用的對象
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「爸媽幫忙就能買房」被炎上 購屋大魔王曝光
東森財經專家喊「爸媽幫忙就能買房」被炎上 購屋大魔王曝光 https://bit.ly/3vj3Qu4
2022年4月27日 週三 下午6:07
近期有行銷專家建議年輕人買房要做好理財規劃,10年後就能存到百來萬元,「這時只要父母有能力幫忙出點錢」「支付頭期款」就能買房,引來網友「炎上」(意指在網路上失言而遭網友猛烈攻擊)。房市專家直言,頭期款確實成為大多數購屋者的最大困難,成為橫在面前導致買不起房的大山。
該篇遭熱議的文章,是藉1位月薪3萬元的年輕人買房為例,鼓勵年輕人不要放棄買房。文中認為只要做好理財規劃,每月定期付1萬元投資,假設年報酬率6%,經過複利效果,10年後就能存下160萬元,「這時只要父母有能力幫忙出點錢,就可拿出200萬到300萬元,支付頭期款」。
▼(圖/翻攝自石明謹臉書)
然而這段「只要父母有能力幫忙出點錢」的字眼卻引發網友熱議,甚至引來不少網路知名評論家如DJ金寶、球評石明謹轉分享,認為還是要有錢的父母才買得起房,等於打臉理財規劃好就能買房的立論,但也揭示現代人買房最大的困難,就是存夠頭期款。
「毋庸置疑,在現在這個市場環境下,頭期款已經成為大多數購房者的最大困難之一」,品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良說道,「現在天天有民眾叫嚷著房子太貴了,買不起,要求政府打房,好讓他們手裡的錢能買到一間稱心如意的房子」。
胡偉良以雙北為例,假設可以貸款到80%,以1間總價1000萬至1500萬元的2房型住宅大樓為例,頭期款至少要準備20%,也就是200萬至300萬元,「可以想像的是,年輕人要自己購屋,一下子能拿出200~300萬元的人太少了」,並補充「即使是家裡幫忙,要能拿出這麼多錢來,也不太容易。」
▼以雙北市買一間總價1500萬左右的小房,頭期款至少也要300萬元(圖/東森新聞張琬聆攝)
再進一步計算8成貸款,約等於要向銀行借貸800~1200萬元,以基準利率1.6%來看,最長貸款30年,等額本息還款要每月繳納28190~42285元。
從台北市政府主計處近期公布的「2020年家庭收支訪查」結果可發現,台北市平均每戶可支配所得為142.3萬元,若以房貸支出不超過所得的1/3計算,每月可支付的房貸為39528元,胡偉良表示,支付1000萬元的房子還算足夠,但若買了1440萬元以上的房子,可能就要捉襟見肘了。
而且買房子除了房價之外,還要把各種稅費、仲介費、裝潢費用全部計入,胡偉良提醒,通常銀行只會幫你出房貸,其餘都需要自己來付的,費用算起來不算少,因此應該納入頭期款中一併計算、考量。
總結來講,台北市做為台灣首善之都,雖然市民的收入高,但各項生活費用也高,胡偉良認為,很多人縱然能賺到更多的錢,但面對高房價,即使還款能力可以達到不影響生活品質的1/3收入,但頭期款仍然是橫在自己面前的一座大山,若是從零開始的首購族,買一間房是很困難的。
專家喊「爸媽幫忙就能買房」被炎上 購屋大魔王曝光 https://bit.ly/3vj3Qu4


銀行房貸餘額不可超過存款與金融債的3成,過去銀行警戒線多控制在28.5%,現在銀行多調降警戒線,盡量控制在28%之內  新屋以舊營造成本估 鑑價遠低巿價 !央行打房 蛋白區房貸款剩6成 https://bit.ly/2WGDx2l

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央行打炒房 蛋白區房貸只剩6成?
2021-10-04  
圖/央行打炒房,銀行也以多項措施因應。
打炒房,買房反而更難?隨著日前央行新制上路,銀行也響應配合。根據銀行業者透露,未來銀行鑑價也會更仔細,像目前有部分銀行針對央行點名的八縣巿蛋白、蛋殼區的新屋鑑價,均比照中古屋,其房貸成數頂多5、6成,換句話說,消費者想在這些地區買房,隨著貸款成數下降,勢必得提高自備款,因此買之前最好先秤秤荷包裡的銀彈是否充足。
│銀行鑑價更謹慎 消費者荷包得拿捏
根據《中國時報》報導,在熱錢、低利率助攻之下,國內房價漲勢未見緩和,引發央行再度出手,雖然新制並未下調第二戶房貸成數,僅針對寬限期出手,但對於銀行仍產生漣漪作用;據銀行業者表示,房貸的量能還在,短期內難以受到壓抑,房價也不會受到太大挫折,為配合打炒房,銀行房貸以四大策略因應。
首先嚴格控管《銀行法》第72條之2的比重。法令規範銀行房貸餘額不可超過存款與金融債的3成,過去銀行警戒線多控制在28.5%,現在銀行多調降警戒線,盡量控制在28%之內。其次,挑選優質客戶,排除投機客、多房貸者,同時銀行也更注意建商財務情況。
再來,針對央行點名的八大區域,包含台北、新北、桃園、台中、台南、高雄和新竹縣市的蛋白、蛋殼等第,銀行估價會更謹慎,如新北市的金山、三芝等區,房屋鑑價甚至出現新屋比照「舊」營造價格來估算,換句話說,相較蛋黃地段最高貸8.5成,日後這些地區的新屋房貸頂多5、6成,若民眾因預算、家庭考量想在當地購屋,切記要即早做足財務規劃,或向各家銀行的房貸專員詢問該地區房貸成數及鑑價標準,避免發生簽約後銀彈不足的窘境。
591資訊
│房價飆漲 政府是最大推手?
至於這波房價「遍地開花」,業者直言,禍首就是地價狂飆與原物料價格攀升。甲山林總經理張境在分析,近來地方政府標售精華區土地,頻創區域新高,有些溢價率甚至逾百分之百,等於決標價是底價的兩倍,政府成了最大贏家,但不敢全面反映成本的建商,與面對房價飆漲的消費者卻都受到衝擊。他也強調,中央政府包括內政部與財政部應出來想想辦法,如設定天花板,溢價若超過一定成數、如2成,超出的業者以抽籤決定得標者。
台北大學不動產城鄉環境系教授彭建文表示,以地方財政角度分析,土地有效利用是好事,惟現在房價漲勢難以抑制,建議標售土地可先緩一緩,等巿場平穩後再招標。清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚則建議,小地塊基地標售影響有限,可持續推動,但大面積基地建議可採地上權方式標售,減少推升地價的負作用。
中華民國不動產開發公會全聯會祕書長于俊明則呼籲,原物料價格攀升,除受國際價格影響,國內有無人為炒作,公平會應出面了解。央行打炒房 蛋白區房貸只剩6成?-591新聞 https://bit.ly/3owtcBw

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