租賃專法三讀!包租代管 月租6千以下免稅 | 蔣小姐房屋 - https://goo.gl/FMaZPq


社會住宅,不只是政府的責任
作者 吳道揆
2021-04-20
社會住宅是個很好的影響力投資議題。儘管不是大慈善家,也不是如Apple般大企業,我們依然可以投身社會住宅的影響力投資事業。 圖片來源:社會住宅,不只是政府的責任 | 吳道揆 / 影響力投資 – Do Well by Doing Good | 獨立評論 https://bit.ly/3gqYJRj
就在2019年11月4日,全球所有主要媒體都以斗大的標題刊登:Apple承諾出資25億美元,助陣加州對戰住房難題。
美國是個比較富裕的國家,政府用盡各種方法幫助弱勢族群,降低住房壓力。例如對金融機構及建設平價住宅的建商給予租稅減免、低價貸款、配合撥款等,鼓勵他們推出平價住宅,或租或賣;同時也直接針對弱勢族群,提供多種補貼措施,如降低利息、補貼租金、甚至直接提供公屋。
即使如此,美國依然還有超過1,100萬家庭,他們每月租金,居然超過收入的50%。很可怕吧!這些人大約相當美國總人口的10%,還不包括被房貸壓得喘不過氣來、隨時擔心房子被銀行收回拍賣的「薄殼蝸牛」及無家可歸的遊民「無殼蝸牛」。
加州是美國最富裕的州,以矽谷為核心的舊金山大灣區,從聖荷西到舊金山的北加州,就是皇冠上的那顆大寶石。然而,他們所面對的情況又更為特殊。矽谷成就了世界上眾多著名的科技公司,例如HP、臉書、谷歌、蘋果等傳奇,創造了巨大的財富,吸引了無數淘金客勇闖美國現代大西部。這當然也帶來了巨大的住房需求。
在加州,蓋房子大不易。設計圖,公聽會,都要經過好幾輪,自然也就限縮了房屋的建造速度。多年下來,住房需求增加的速度遠高於供給。不用念經濟學,都知道房屋價格及租金自然迅速攀升。對於科技新貴倒沒所謂,但是,對於普羅大眾呢?餐廳服務員、清潔隊員、外送小哥怎麼辦?小學初中老師呢?再怎麼努力,工薪收入也打不過高漲的房價。面對這種住房的壓力,僅僅在今年的4~6月,就有3萬居民,被迫「逃離」舊金山。這當然也造成了很大的社會問題及壓力。遊民增多了,市容變差了,小罪變多了,安全感低了,毒品更氾濫,法律、醫療、遊民安置的費用及壓力都變大了。
用聰明分配與投資,建立可以永續管理的社會住宅體系
在這裡發跡、視這塊寶地為家的Apple決心出手。CEO庫克說,穩定的住宅意味著安定、尊嚴、機會及自豪。這裡是我們的家,我們責任深遠,Apple要做解決方案的一部分。經過審慎的研究評估,Apple決定與州政府密切合作,承諾出資25億美元的一筆「小錢」,來協助解決矽谷周邊住房壓力問題。
對於每年賺進500、600億,手上現金(及約當現金)超過1,000億美元的Apple來說,25億美元的確不是大錢。但,即使不是大錢,他也沒打算一次性的捐掉。反而要根據他們的研究,有系統地分幾個方面,以企業思維和市場方法來解決問題。因此這25億美元的分配如下:
1.其中10億美元投資基金,用來增建社會住宅:給州政府及若干市政府一個貸款額度。透過他們與房地產開發商合作,低利貸款,幫助開發商為中低收入戶迅速建造成本低廉的社會住宅。Apple收的是利息,較低的利息。
2.其中10億美元為貸款基金:Apple也與州政府合作,低利貸款給首購族,幫助他們支付頭期款及貸款。主要對象為服務業、學校僱員及退伍軍人。Apple收的仍然是利息,較低的利息。
3.其中3億美元價值的Apple土地做為建地:建設社會住宅,可租可售。
4.其中1.5億美元作為社會住宅建設基金:與地方金融體系例如「矽谷社會住宅信託公司」(Housing Trust Silicon Valley)[1] 合作,支持社會住宅興建。這1.5億美元包含了可寬限貸款[2] 捐贈。
5.其中5,000萬美元捐贈給專業機構,解決當地遊民問題:「目的地:家」(Destination:Home)是一家專門以提供法律、醫療、教育培訓、就業輔導等服務以解決遊民問題的機構,並會對於經濟瀕臨崩潰的家庭進行各項預防措施。這5,000萬美元對他們是很大的財源與鼓勵,
Apple真是聰明。25億美元分出輕重緩急,有系統的聯合各方資源及專業,共同解決問題。真正的捐款只有5,000萬美元,占25億的2%,其餘資金基本都可回收,加上少許利息,資金可以重複運用。這正是影響力投資的精髓。帥哥州長紐森(Gavin Newsom)盛讚Apple這項空前的慷慨義舉,更欣賞Apple的創新策略及系統化的解決方案。他說,Apple這麼做,其實也給矽谷其他公司做了很好的示範與啟發。希望這些公司可以追隨Apple腳步,共襄盛舉。
解決社會問題,又能在市場上賺錢
Apple的例子,讓我們看到:
1.系統方法,多層次的解決問題:社會問題很複雜,Apple根據嚴謹的研究,同時針對供給面(建屋核准、金融貸款、提供土地、增建社會住宅)與需求面(低利貸款、針對特定對象、減輕購屋租屋負擔)來解決住房緊張壓力,更直指核心,無償捐贈,幫助現有遊民並預防遊民增加。
2.運用槓桿,調動各方專業資源:調動了政府、金融業、營建業以及社會福利服務機構,為了一個有意義的重大目標,各自發揮專長,又相互共同合作。同時大家又能在這過程中各取所需,發展壯大。
3.追求雙底線,典型的影響力投資:既解決社會問題,同時又追求財務利潤。雖然其利潤低於市場利潤,但這正是Apple的「選擇」,至少這部分資金/資源不是捐贈出去,永不回頭,而是可以生生不息,重複運用,照顧更廣大的需要。這種做法非常值得國內慈善機構參考。
事實上,社會住宅是個很好的影響力投資議題。無論對外出打拚的年輕人,或當地的弱勢族群,社會上的壓力與需求非常明顯。除了少數國家特例,社會住宅不能只靠政府,反而非常適合慈善基金會、宗教團體、金融機構、營建業、房屋仲介及管理等組織與政府合作,自行或幫助興建、購置社會住宅,出租管理,活絡社區,幫助弱勢,提升居住正義,增加社會安定與幸福感。
社會住宅的擁有者,無論是興建或購置,補貼部分租金,既可行善,也可增加滿租率,政府也有各項減免及獎勵措施,總體營運收入減少有限,但是保值增值的空間永遠存在。
筆者曾經在義大利中部的古城佩魯賈,住過一個由中世紀修道院改建的學生及上班族宿舍。除了漂亮庭園、參天古木、很好的沈思散步空間外,還有個大大的共享廚房及多功能交誼廳,各國學生各「炊」各調,或聚或散,進行文化美食的交流互動。該宿舍管理良好,窗明几淨,租金也便宜,是我心目中典型的社會住宅,「北漂青年」的理想住所。
其實廣義地說,當年的眷村也是一種社會住宅,既安定了軍心,也活絡了地方經濟,對社會有一定的貢獻。但是,當然算不上是影響力投資。社會住宅不只是蓋一堆房子,還注重社區經營,針對社區內部居民需要提供「支援服務」,讓居民不僅在此居住,更可在此成長。
世界上只有一個Apple,也只有很少數的企業可以承諾25億美元,來做與本業並無直接相關的社會住宅。我們一般小老百姓又能做什麼?對需要巨額資金的社會住宅,如何可以既有功於社會,又能賺取合理利潤?
先舉個美國老牌的社會住宅影響力企業,試著回答這個大哉問。
用企業精神,解決難纏的社會問題
吉姆・羅斯(Jim Rouse)生於1914年馬里蘭州的中產家庭。雖然患了小兒麻痹,但是堅毅鍛鍊,高中時已成田徑明星。只是命運風雲難測,他的父母在一年內相繼去逝。無力償還房貸,銀行收回了吉姆的「家」。
還好有姊姊們的照顧,半工半讀,吉姆先後在聯邦住宅管理局(Federal Housing Administration)做過文員,還在停車場幫忙停車,讀完大學,上了法學院夜校。由於努力、機遇加上自幼的堅毅性格,他成為美國史上最成功的地產開發商之一,在美國東岸開發管理過大量的購物商城,也曾專注大型社區整體開發,更曾經從無到有建造了一座城市──馬里蘭州的哥倫比亞市。其後,他重整了許多大都會裡的歷史建築及破敗地區,轉化成觀光休閒購物的市場,例如波士頓的法尼爾廳、紐約的南街海港等,幾乎每次都是引領風潮之作。
1973年春天,吉姆在教會裡碰到三位女士。她們說,附近有兩棟超級破爛的建築,裡面的居民好可憐,生活得毫無尊嚴。她們問吉姆,我們何不買下這兩幢樓,改頭換面,整修整潔,把尊嚴還給住戶?
因為真的懂房地產,吉姆有100個理由拒絕,告訴她們這太困難、太瘋狂,真的沒有辦法。然而不久後,他又在教堂見到這三位女士。她們說,我們搞定了。
他問,搞定了什麼?三位女士告訴他:我們已經付了訂金,買下那兩幢樓房。
吉姆有點被她們的大膽嚇到。更令他驚訝的是她們堅定的決心。幾位女士在教友間集資,把團體取名「歡慶」(Jubilee),支付了不可退款的訂金。她們鐵了心,就是要做。反思他這成功的一生,作為開發商,卻從未真正關注過最弱勢的族群,他們的生活、夢想與機會。吉姆懂得怎麼做,但是這三位女士比他更有心。
吉姆感動了,加入了他們,花了6萬個小時重新整理這兩棟樓,開始了當地社區的轉型,也誕生了日後這家著名的社會企業:「企業社區夥伴」(Enterprise Community Partners)。
Enterprise致力結合各種公私資源、專業能力、資金以及志同道合的人們,共同打造優質且負擔得起的社會住宅及社區,做為弱勢族群的「家」。他們相信,「家」是一切的起點。他們善於與人合作,無論新建或改建,都懂得運用設計及營建科技,力求效率與節約。他們尊重環境,注重節能減碳,講究文化與創意,營造健康的社區。並且針對不同的居民需要,提供不同的社區服務,包括創造就業。
美國社會住宅及扶貧政策非常複雜,各級政府對於社會住宅的投資建造、補貼條件、福利規定都有不同。Enterprise有專門研究政策的部門,負責遊說政府,為弱勢族群爭取最大的資源與利益。他們也很注重培養人才,設立了獎學金,讓年輕學子實際參與社會住宅及社區的規劃設計及服務,希望他們將來成為社會影響力方面的領軍人物。
在大多數人都打算退休、安享餘年的68歲,吉姆與太太派蒂(Patty)攜手,展開了他們人生最大的野心──打造安全、健康、平價的居所,讓每個美國人都有一個「家」。
在為這家公司起名字時,吉姆回顧了他這一生,20世紀的動盪起伏以及自己事業的打拚奮鬥,讓他想起了一種精神。這種精神幫助了美國的成長,度過了二次世界大戰及大蕭條,也是讓他獲致成功的力量。那就是「企業精神」。因此,他為這家影響力企業取名「Enterprise」,企業
30多年來,他的組織以企業精神與方式,成功在美國50州投資了436億美元,建造了將近60萬戶住宅,幫助了數百萬的弱勢貧民。這當然是個巨大的影響力企業,美國的IA 50[3] 連續4年把Enterprise列入影響力投資的榮譽榜單。
小老百姓也可以做到的事
事實上,Enterprise是榜單上6家10億美元資產俱樂部的一員。這麼大的公司,跟我們小老百姓有什麼關係?
Enterprise的投資資金來源基本有三:1.捐贈,2.大企業的委託管理,3.個人投資。其中個人投資金額有大有小,期間有長有短。例如他們發行了一種債券Enterprise Community Impact Note,最小的單位為5,000美元,最短期限為1年,利息1%,最長10年期,年息3.5%。這回答了我們前面的問題:在社會住宅的影響力投資議題裡,我們小老百姓能做什麼?
事實上,歐美有不少這類專注社會住宅的基金。即使不是大慈善家,又不是大企業如Apple,我們也完全可以投身社會住宅的影響力投資事業。社會住宅是影響力投資很重要的一個主題,可以是公私合作的最佳範例。在應用上可以聚焦在SDGs來評估其社會及環境影響力,並運用「混搭金融」(blended finance)的方式結合各種資源,不論私人或政府、股權或債權、慈善資金或市場利潤,都可以平衡其各自利潤與影響力的追求。我們不妨思考:
1.Apple的例子,可以給我們什麼啟發?可否在台灣複製?誰來做?大企業?慈善基金?宗教團體?或者共同基金?
2.Enterprise的例子,又給了我們什麼啟示?如何集結力量與資源,來開創人生大戲?
3.台灣有哪些民間的社會住宅?無論是新建或改建,集中或分散,出售或出租?
4.對這些私營的社會住宅,政府的角色為何?稅收減免?投資獎勵?財務補貼?提供用地?協助規劃?幫忙籌資?其他?
5.在台灣,民間做社會住宅,有無困難?有無法令障礙?有無信託管理?有無籌資管道?社會住宅,不只是政府的責任 | 吳道揆 / 影響力投資 – Do Well by Doing Good | 獨立評論 https://bit.ly/3gqYJRj


台中市政府也不興建社會住宅-政府賣地牟利,開發商自然也不是做慈善事業的。炒地的結果就是對比2008年與2018年後,台中房價漲幅高達114%,名列各都第一  https://is.gd/JRkOVH

社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區

 


桃園社會住宅 最低6000元可以租得到
By 聯合新聞網, udn.com查看原始檔三月 16日, 2018
A-A+
2018-03-16 22:49聯合報 記者許政榆╱即時報導
為推廣桃園社會住宅,桃園市住宅發展處於蘆竹區二號社會住宅基地,打造社宅樣品屋,提供一房、二房、三房不同房型展示,包括客廳、臥室、廚房及浴室供民眾參觀,預計4月2日起正式開放免費導覽。市府指出,目前初估房租介於6000元至15000元間,實際房租將在出租半年前正式公告。
桃市府編列45.2億元住宅基金,欲打造10處共4千戶社會住宅,最早開工的中路二號基地,現已蓋至地上9層,進度20%,預計明年3月完工,另八德二號、八德一號在開挖地下室,蘆竹二號基地也動工打樁。社會住宅申請資格條件,年滿20歲不限設籍桃園,於桃園市就業、就業的青年,每人每月薪資所得不超過47922元,皆能申請入住,若申請人數超過原有戶數,將採以抽籤方式決定。
住發處表示,桃園社會住宅70%提供給年輕人,承租期限以3年為一期,原則以「3+3」共6年,政策戶(經濟弱勢戶)最長可續約至12年。社宅租金將參考周圍市價,一般戶8折起、政策戶6折,目前初估單月房租價位,落在6000元至15000元不等,實際房租價格,將在出租前半年由市府俜請估價師估算為準。
住發處指出,社宅的房型規格大約一致,一房型約10至12坪,內有1廳廚、1房及1衛浴;二房型約17至20坪,有1廳廚、2房及2衛浴;三房型則是23至26坪,1廳廚、3房、2衛浴。一、二、三房型均採粉刷牆、石英磚地板裝潢,附衛浴設備、廚具、冷氣、衣櫃、床鋪等固定式家具,參考先前台北市社宅作法,一房型多了客廳沙發、餐桌椅等移動式家具,二、三房型則需由承租者自行購買。
住發處說,社宅展示館4月2日起開放導覽,週一至週五全天開放,5月起週二、週四上午9點至中午12點、下午1點至4點開放,需透過網路及電話預約導覽,詳情可上住宅處官網(http://ohd.tycg.gov.tw/index.jsp)或致電:03-3298600查詢。

社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區


地圖  https://goo.gl/maps/KZRMXxT4oKp

楊梅第一個社會住宅落腳埔心金門新村 | 生活 | 新頭殼 Newtalk - https://goo.gl/yX2z5c

社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區


內政部今(30)日發佈新聞稿公告,為鼓勵房東參加政府辦理社會住宅包租代管計畫,台北市及台中市等2直轄市政府已完成房屋稅、地價稅可比照自用住宅稅率之自治條例草案,且可溯及至《住宅法》修正施行日(2017年1月13日)。內政部表示,2市自治條例如獲市議會通過,可大大提高房東參與的意願,有租屋需求的民眾因而受惠,更呼籲其他4直轄市儘速比照辦理。
內政部指出,為鼓勵房東釋出空餘屋轉化為社會住宅。今年度將補助6直轄市辦理1萬戶,除就房東賦稅優惠外、政府也提供每年1萬元的修繕補助,及針對包租方案每年最高3,500元的居家安全險補助,以多種優惠措施,鼓勵房東積極參與。此外,針對有居住需求的弱勢民眾也將提供租金補助。
內政部提到,今年1月13日修正施行的住宅法,新增以包租代管方式推動社會住宅的規範,並修正房屋稅、地價稅、綜合所得稅相關賦稅優惠規定。例如每屋每月租金收入1萬元以下可免納綜合所得稅,其租金收入超過1萬元部分,房屋必要損耗所支出費用亦可再減除百分之六十;至房屋稅及地價稅因屬地方稅,則由地方政府自行訂定減免規定。
內政部呼籲新北市、桃園市、台南市及高雄市等4直轄市政府,比照台北市及台中市等2直轄市政府作法,加快腳步,訂定自用住宅的房屋稅與地價稅優惠稅率。
內政部積極推行「包租代管」政策,目前台北、台中走得最快,已完成自治條例草案。圖/gullevek@flickr© 由 民報 提供 內政部積極推行「包租代管」政策,目前台北、台中走得最快,已完成自治條例草案。圖/gullevek@flickr
內政部進一步說明,今年度的包租代管計畫,會先補助6直轄市辦理1萬戶,目前台北市政府已完成招商作業,預計近期開辦,新北市、台中市及台南市政府刻正辦理招商作業中,預計今年11月底開辦;桃園市及高雄市政府預計於11月陸續上網公告徵求業者。
內政部表示,歡迎有意提供房屋出租之房東,得先向即將開辦的台北市、新北市、台中市及台南市等4直轄市政府住宅單位洽詢。
內政部表示,包租代管民間空屋的方式,未來也將擴大到其他縣市辦理,除可增加社會住宅供給,也能協助房東有效管理房屋、房客順利租屋,並與送立法院審議中的《租賃住宅市場發展及管理條例》草案銜接,以有效提升住宅租賃服務品質及專業水準,落實保障租賃雙方權益,健全住宅租賃市場,同時發展租賃服務產業,創造房東、業者、房客三贏局面。


豐原社會宅年底完工 月租最低僅3800
www.appledaily.com.tw查看原始檔
豐原安康段社會宅主體結構已完工,明年即可入住。陳恒芳攝
【王鈞生╱台中報導】台中市首棟社會住宅目前施工進度已達80%,預計年底將完工,明年即可有住戶遷入,市府近期在官網公告出租作業程序、資格及租金,將於11月20日至12月29日開放受理申請。
首期興建200戶
豐原安康段社會住宅位於永康路、近豐原醫院,附近生活機能佳,屬於舊市區段,首期共興建200戶住家、附家具,包括1房120戶、2房60戶、3房20戶。據都發局資料指出,租約將採3年1期、屆滿可延長,最長不得超過6年。
台中市都發局局長王俊傑指出,台中社會住宅特色是帶入「共好計劃」,將投入健康照護等社福資源,並因地制宜,如當地幼兒園不足,就加強托幼資源,也導入長照、醫護等服務。
租金部分,首年租金加碼優惠5折出租,第2年租金優惠以6折出租,至第3年回復原標準6.5~7折。若以1房型推算,室內約8坪左右,首年租金含管理費每月僅3800~4300元,相較附近行情、屋況,CP值高出許多。緊接著明年大里區仁化路、健民路口的光正段社會住宅也將完工,同樣釋出200戶住家。
住在附近的麵店張老闆說:「希望明年入住人口愈來愈多,能夠帶動地方發展、更加熱鬧,不過希望停車問題能夠解決,不要讓交通更加擁擠。」
豐原社會住宅小檔案與申請方式
地段:豐原安康段
位置:田心路二段與永康路口
首年優惠租金(附家具含管理費)
.1房3800~4300元
.2房6000元/3房9300元
申請資格:
.入住者須均無自有住宅
.2016年度年所得低於107萬元、每人每月所得低於4萬5794元
.共同居住者或配偶的不動產總金額低於528萬元
申請時間:11/20~12/29
註:首年租金以市價5折計算,第2年6折,第3年恢復原標準6.5~7折;保留80戶給社會弱勢及在地居民。
資料來源:台中都發局、《蘋果》採訪整理


社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區  社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區  

八德一號社會住宅開工 鄭文燦:絕對是好宅
分享留言列印
A-A+
2017-10-18 12:14聯合報 記者曾增勳╱即時報導
桃園市八德一號社會住宅開工祈福典禮,由內政部長葉俊榮(右三)、桃園市長鄭文燦(左...
桃園市八德一號社會住宅開工祈福典禮,由內政部長葉俊榮(右三)、桃園市長鄭文燦(左二)共同主持,興建418戶預計109年完工,出租年輕人、弱勢居住。記者曾增勳/攝影
桃園市政府規畫的桃園市八德一號社會住宅,今天上午舉行新建開工祈福典禮,內政部長葉俊榮、桃園市長鄭文燦共同主持開工祈福典禮,八德一號社會住宅預計興建3棟各18層樓總共418戶、預定109年完工,將與鄰近豪宅比美感和品質。
鄭文燦說,桃園市第一階段社會住宅推動10個基地4000戶,八德一號社會住宅第3個開工的基地,該社宅近綠線捷運G01站,一邊是社區、一邊是農業區,位置景觀好,內政部將提供租金差額補貼,將成為未來社會住宅亮點。
鄭文燦表示,桃園市府第二階段還有6處基地、儲備基地23個,未來將陸續完成,預計4年規畫興建社會住宅2萬戶,有1萬戶提供租金補貼,七成照顧年輕人、三成照顧弱勢族群,租金將以市價八成出租,「級對是好宅」。
葉俊榮表示,政府推動社會住宅方案是為滿足年輕人第一哩路的基本需求,不一定是豪宅,但一定是品質好的好宅,桃園市推動社會住宅非常有執行力,八德一號社會住宅考慮交通動線、生活機能及設計美感,可提供年輕人需求,內政部將合作支持桃園市,成為社會住宅模範,為各縣市模仿借鏡。
桃園市八德一號社會住宅開工祈福典禮,由內政部長葉俊榮(左三)、桃園市長鄭文燦(左...
桃園市八德一號社會住宅開工祈福典禮,由內政部長葉俊榮(左三)、桃園市長鄭文燦(左二)共同主持,興建418戶預計109年完工,出租年輕人、弱勢居住。記者曾增勳/攝影
桃園市八德一號社會住宅開工興建,桃園市長鄭文燦(左一)親自為內政部長葉俊榮(右一...
桃園市八德一號社會住宅開工興建,桃園市長鄭文燦(左一)親自為內政部長葉俊榮(右一)簡介桃園市大力推動社會住宅4年規畫2萬戶,葉俊榮表示全力支持合作成為模範。記者曾增勳/攝影


社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區

房價落底了沒?
莊孟翰│理財周刊884期│2017-08-03
今年上半年有些業者不斷釋放市場回溫訊息,主要緣於部分建案銷售率略有回升,加以實價登錄並未顯現大幅跌價,並且買賣移轉與所有權第一次登記棟數,以及建造執照與使用執照棟數與過去相較之變化,例如與上月相比、與上季相比、與去年同期相比等差異,導致各相關媒體報導數據不盡一致,消費者更是看得一頭霧水,而其間應特別注意的,例如農曆年之季節性、稅率變動之關鍵日與交屋潮等影響因素所導致的大幅變動百分比。
預售建案欲振乏力
惟若仔細檢視實務現況,當可發現大部分預售建案依舊欲振乏力,銷售較佳者大都以「讓利」為前提,甚至新成屋亦有以「價格回歸起漲點」、「北市水岸第一排,唯5獨享」訴求,明顯的是「以價換量」的行銷策略。而實際效果則端視讓價多少而定,這當然又與市場供需、地段、品牌形象、產品力,甚至前後棟、樓層差異息息相關。
至於中古屋市場,除了三年來全國房仲家數從六千五百家,大幅縮減至今年六月的五四九六家之外,由委售案件增加與銷售天數拉長來看,亦可直接據以研判景氣動向。
另外,根據寬頻房訊之調查資料顯示,今年屋齡五年內的法拍件數明顯增加,按二○一四年房價高峰時,全國僅二十九件,今年則驟增至一百三十一件,增加了三.五倍,主要原因除了部分一案建商周轉不靈之外,更有部分係來自投資客因資金壓力遭斷頭拍賣,此亦直接顯露市場景氣溫度計所呈現之警訊。
其次,今年以來除建商「讓利不購地」之外,報紙廣告主要訴求亦直接透露新成屋所面臨的困境,例如「自備九十九萬起買三大房」、「自備九十八萬起交屋,含裝潢附車位」、「五十萬裝潢相挺,限前三十名」等,其間所顯示的訊息,必然是促銷餘屋為先,而不急於補充原料─購地。
投資客競價求售
此外,最近亦常見每坪調降十萬元的促銷廣告,其主要特性為大社區戶數多、重劃區、郊區,例如「板橋4字頭」、「3字頭享8字頭新板特區生活圈」,或預售開價五十至六十萬元的新莊副都心,亦有推出限量二十戶,破盤價驟降至三字頭三十九萬元的建案,不僅直接衝擊區域行情,連帶亦波及鄰近泰山、三重、五股等地區。根據房仲業統計,副都心最近前十大交易社區就有四個每坪單價從五字頭下修至四字頭。
另外,早期房價較低並且投資客較多的地區,尤其是二○一二年與二○一三年「秒殺」預售建案進入交屋高峰期,投資客競價求售亦乃勢所必然。
淡海新市鎮新案單價降至18萬
近期最受矚目的是,淡海新市鎮在輕軌利多炒作下,二○一三年每坪開價曾高達三字頭,即使建商爭相推案競價,二○一四年也都還維持在二十四至二十六萬元之譜,惟在景氣反轉與超額供給情勢下,新建案房價已出現重挫至十八萬元,僅部分區位較佳地段撐住二十多萬元交易行情。有關新北市各行政區預售房價與中古屋房價之購屋參考資訊,請參閱附圖。
由以上之分析,當前房市在建商讓利不購地,以及贈送車位、裝潢、家電之廣告訴求印證下,餘屋競價求售情況勢必愈來愈明顯,其間所顯示最直接的訊息便是房價尚未落底!
值得注意的是,價格差異除地段、品牌之外,更與施工品質、裝潢設備息息相關!
房價落底了沒? - https://goo.gl/LsnZ7A


〈房產〉美國人的悲歌:房價漲幅超過薪資「兩倍」之多 | 鉅亨網 - https://goo.gl/dGdhVb

社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區  


 

中壢一號社會住宅 將投入46億、興建1000戶

2017-05-28  22:53

〔記者李容萍/桃園報導〕桃園市政府持續推動社會住宅,覓得中壢區中山東路四段、健保署北區業務組斜對面,緊臨榮民南路、原屬於國有財產的土地經撥用作為「中壢一號社會住宅」基地,採專案管理含監造搭配統包工程模式,預計投入46億元,興建至少1000戶,並以出租為主,預計明年4月開工,110年6月完工,這也是全國單一基地規模最大、戶數最多社會住宅案。

  • 中壢一號社會住宅基地現況。(記者李容萍攝)

    中壢一號社會住宅基地現況。(記者李容萍攝)

  • 中壢一號社會住宅基地現況。(記者李容萍攝)

    中壢一號社會住宅基地現況。(記者李容萍攝)

市府住宅發展處處長曾榮英表示,中壢一號社會住宅為中興工程顧問公司規劃,基地臨南亞技術學院、富台國小、龍岡國中、忠貞市場商圈及捷運綠線站址預定地,公共設施完善,交通便利,屬成熟住宅區,基於永續經營、降低市府財政負擔考量,1、2樓將規劃商業與社福空間,另設置托嬰中心與日照中心,基地內將大面積原有生態作為開放性「社區公園」,利用綠地融入周圍社區是此基地獨有特色。

副處長莊敬權也說,住宅發展處正進行桃園區中路(有4處)、八德區(3處)、蘆竹區(2處)及中壢區(1處)等共10處社會住宅基地,一共興建4000戶,因為稍早規劃的社會住宅案集中桃園北區,然而南區也有社會住宅需求,市府積極在南區尋找中壢這塊適合興建社會住宅土地,房型規劃1房到3房類型,以實坪計算(不含公設)1房實坪10至12坪、2房18至20坪、3房24至26坪。

市長鄭文燦有感於現在很多年輕人薪水低、還要每月花錢交房租,生活相當辛苦,指示規劃符合綠建築黃金級、智慧建築銅級,以及耐震及無障礙通用設計等特色;其中住宅單元3成提供給弱勢家庭、7成給年輕人和勞工朋友,以桃園市民優先,希望能實現居住正義。

此規劃正辦理上網公開閱覽中,相關資訊請至公共工程委員會政府電子採購網查詢。


三、四十歲是最帶賽世代!房價最高點被你們碰上了,急需理財的5理由(三、四十歲是最帶賽世代!房價最高點被你們碰) - 財富大數聚 - 觀點新聞 - 觀點新聞 - 商周財富網 - 商業周刊 - https://goo.gl/n6XHSy
撰文者:Dr. J 2017.05.26 瀏覽數:675
社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區  
戰後第二波嬰兒潮
之前曾經在臉書上貼了一篇感言:
“民國65年至71年次算是歷史上慘烈的世代”
“剛出社會就一堆鳥事件”
“房子買在高點的比例也較高”
“讓我們一起起立致敬”
筆者才2,500臉友,就超過350位點讚,60幾則回應,而且討論相當熱烈。這一批出生於民國65年至71年區間(以下簡稱「鐵達尼世代」)的朋友紛紛跳了出來,很有感觸地說出自己面臨到的各種處境,還補充說明這個世代各種「帶賽」的狀況;有哀傷,但也有鼓勵,像是理財名人王奕辰老師也留下了一段話:
“別這樣悲情,因為我也是近15年才翻身的。”
任何時代努力選擇對的方向很重要,所以當別人還在苦惱低薪,自己剛回台灣工作時選擇比較辛苦但有挑戰性的工作,第一年後就破百萬了。如果當時選擇安分做文職,不做挑戰性的業務工作,現在應該等著被裁員。
人天生確實不公平,但要省思自己的努力又有多少?
隨時要自己問自己,不能又要輕鬆工作又要高薪……這樣的好事,只能靠投胎……當富二代囉!
平均37歲的聽眾
為何特別提到民國65年至71年出生呢?
幾年前受邀於各單位主講理財投資的議題,本來以為是年輕人會來聽,但大多數的場子,看到的居然都是成熟穩重的聽眾,有些人還能明顯看出殘留在眼尾的皺紋,基於好奇心使然,偶爾會隨機詢問了一下他們的工作經驗、年齡等背景,發現大約是30來歲的朋友居多。
-----------------
因為原本以為年輕人居多,但實際上卻是30來歲的朋友居多,對於數字非常有興趣的筆者,想要找出為何年齡偏高的原因;當時腦中突然閃過一個念頭、一篇文章「後1976世代 300萬人的超齡卡位戰」,是否因為出生人口多的世代,因為競爭較高,比較有投資理財的需求?
這樣子的想法算是很粗糙,但至少有個開始。
於是筆者找出了出生人口的資料,發現鐵達尼世代的出生人口確實比較多,幾乎每一年都超過40萬人,算是大陸遷台後的第二波人口高峰(第一波高峰為民國44年至54年);日本也有類似情況,大前研一先生稱之為「團塊二代」[1]。
圖片放大
鐵達尼世代的中間剛好就是民國68年次!與我偶然詢問學員的平均數字差不多。這是否有一些巧合?還是這世代有什麼特徵值,或是發生什麼困境,特別需要我們加以關注呢?
於是我又進行了一項小規模的調查,這次認真地找到理財講座學員,請他們提供自己的出生年次,結果平均出生於民國67年次,中位數、眾數均為民國68年次,也符合之前的推測。
圖二
如果鐵達尼世代最需要學習投資理財的假設為真,進一步要思考的是原因是什麼呢?
[1] 參照大前研一,低欲望社會,第48-52頁。
鐵達尼世代其實算是現在台灣經濟的中堅分子,但他們正面對哪些難題你了解嗎?
本文獲「大數聚」授權轉載,全文詳見:悲情的「鐵達尼世代」,三、四十世代急需理財的五個理由!

學校招不到學生 房子找得到屋主嗎?
#政策 #學區 #商圈 #房價
好房網直播中心/黃佩珊採訪報導
你知道七十年前台灣房價平均一坪只要3000多元嗎?房價上漲超過200倍,平均達到85萬元,但人口即將負成長,房價還有支撐嗎?中國土地改革協會理事長卓輝華接受主播黃佩珊專訪,他說,部分的高等教育機構,已經招不到學生!新建案不斷的推出,空屋率逐漸上揚,勢必衝擊國家土地開發與住宅供需,將造成房市大翻轉。他也預估目前房市至少還會盤整三年,三年後,才會有新的轉機。
中國土地改革協會理事長卓輝華接受主播黃佩珊直播專訪,他說,少子化與高齡化影響,空屋率大幅提高,住房政策必須重新檢討思考。(好房網News記者陳韋帆/攝影)
(好房網News記者陳韋帆/攝影)
由中國土地改革協會舉辦的「人口趨勢與土地住宅政策」4月14日在台大醫院國際會際中心舉行,會議開始前,卓輝華簡單扼要的點出了台灣住宅所面臨的問題。卓輝華表示,從1946年至2016年,七十年的長時間跨距,台灣人口從600餘萬人增加到2350萬人,增加1750萬人;在此同時,住宅需求增加了700萬戶,都市化人口也從30%增加到80%的高水準,穩定的土地住宅需求,締造了五波房地產市場榮景,台北市的新屋平均房價從每坪3000餘元,上漲到2014年第五波房地產景氣高峰點的85萬元。
最大的隱憂來臨了,人口穩定成長趨勢在2015年開始改變,人口結構緩慢而悄悄的變化,2015年是台灣勞動年齡人口數最高1737萬人,2016年~2060年平均年減18萬人。2060年,老化指數高達400%。國發會低推估到2022年人口數將開始負成長,2025年最樂觀估計總人口數為2380萬人,但2060年只剩下1710萬人到1950萬人。
卓輝華建議政府改變過去採加法和乘法的土地開發政策,改採減法,同時思考越來越多的空屋情況下,是否還需要社會住宅?而建築業者也要減量開發,因應人口減少造成的供需均衡。把焦點轉向高齡化的房地產商機。詳細的內容,請看好房網臉書直播,卓輝華與黃佩珊的精彩對話。


 

北台灣重畫 區青埔新屋近7成沒人住
2017-03-24 08:08:08 聯合報 記者陳美玲/台北報導
桃園青埔重畫區,新屋供過於求,圖為桃園地區大樓景觀。 本報資料照片
桃園青埔重畫區,新屋供過於求,圖為桃園地區大樓景觀。 本報資料照片
內政部最新統計,代表空屋率的低度(用電)使用住宅中,二○一五年北台灣以桃園青埔重畫區最多,五年內的新屋中,將近七成幾乎沒人住,堪稱「北台灣第一大空城」。新北的新莊副都心平均兩間就有一間,淡海新市鎮空屋率也近四成,也都供過於求。
內政部營建署每年利用房屋稅籍資料,以及台電十一、十二月用電資料做相關統計,平均用電度數低於六十度的住宅界定為低度使用住宅。該資料最新顯示,二○一五年青埔重畫區五年內新屋四七七八戶,低度使用比率為六成八,高達三七三二戶幾乎沒人住。
除青埔重畫區外,新莊副都心、淡海新市鎮也是高空屋率的重畫區。新莊副都心五年新屋一八三三戶,五成二為低度使用,也就是有九五三戶房子高唱「空屋計」。淡海新市鎮有近四成房屋低度使用,高達五四七一戶「等無人」。
景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,三大重畫區房屋的低度(用電)使用率飆高,顯示區域市場鮮少自住客,多數都是投資性買盤,以致市場出現供過於求,加上後續市場餘屋量龐大,至少要二至三年才有機會改善,未來市況令人擔憂。
住商不動產企研室主任徐佳馨指出,二○一三、二○一四年房市進入高檔反轉,供給量較大的重畫區房價也出現壓力。青埔重畫區在二○一五年高點時每坪成交價四十五萬元,但現在出現每坪十八萬、十九萬元的超殺價格
新莊副都心重畫區高峰期每坪單價「坐八望九」,現在每坪五十五萬元以下;淡海新市鎮更從三、四年前每坪單價上看卅萬元,現在每坪成交價跌至十八萬、十九萬元,市場陷入多殺多困境。


「台灣房市進入寒冬」「房仲業進入冰河期」......,斗大的標題,頻頻出現在新聞版面上。危機應該入市,但現在真的是購屋的好時機嗎?比對內政部、營建署資料庫就會發現,北部房價確實下跌,但台南、高雄的房價不降反升,為什麼?
根據營建署統計,全台各地每年核發的建築執照,從2013年的一年3.3萬件一路下滑,到2016年只剩2.2萬件,整整少了三分之一,顯示建商減少開發力道,好度過房市寒冬。不過,內政部實價登錄資料則顯示,「房市寒冬」恐怕只是北部、房仲業、豪宅建商的觀點,因為台南、高雄的房價並沒有下跌。
房價:北部跌,中部穩,南部漲
2008年起,台灣調降遺贈稅、金融海嘯造成全球股債市重挫,資金改投資房地產,加上都市更新政策推波助瀾,台灣房價由豪宅起漲,牽動老屋房價跟著狂飆。逼得中央銀行在2012年出手,採取選擇性信用管制,來降溫房市。
「打房」政策效果顯現,台北市和新北市房價率先於2014年反轉,領先走跌,台北、新北房價分別由最高點每坪58萬元、31萬元,到去年都降了2萬元左右。
緊鄰雙北的桃園市房價在2015年反轉,從最高點每坪17萬元下跌。台中市房價也是每坪17萬元,已盤旋2年。
台南市和高雄市的房市,則呈現「量縮價漲」的特殊現象。2013年,台南和高雄的成交量共10萬筆,去年只剩6萬筆,但房價中位數已分別推升至每坪13.5萬元與15.5萬元。
量縮的原因是過去幾年,中南部交易最熱絡的建案,均是特定地區的豪宅;近2年,這些豪宅的成交量也受打房政策影響。而高雄房價雖漲,但住商不動產企劃研究室分析,去年,高雄市立美術館、農16特區與中都等地區,表現都不佳,農16特區房價跌幅甚至達15.1%。
《天下》採用「房價中位數」計算,是貼近一般消費者感受的房價,而非豪宅價格。
北北桃房價跌,但有18%逆勢漲價
特別的是,在房價下跌的北北桃三都55區,仍有10區的房價逆勢上漲,佔了18%,多受惠於新交通建設。
首先是台北市的12個行政區中,只有萬華區2016年的房價比前3年高。信義房屋業16區協理林德誠表示,萬華區房價之所以逆勢走升,是得益於諸多交通題材,包括機捷通車,吸引買房族到鄰近台北車站的北萬華購屋,以及北捷萬大線動工,未來可望打通南萬華交通動脈。
新北市的情況與台北市相似:30個行政區中只有6個行政區房價走高,鶯歌和蘆洲兩個成交筆數較多的行政區,房價漲幅都在5%以上。
然而,信義房屋業6區協理朱大勇表示,帳面上表現較佳的地區,實際房價可能是持平甚至走低。朱協理指出,實價登錄資料顯示蘆洲區2016年房價續漲,主因是反映該地區早已成交的預售屋,有很大部份在2016年交屋,原因是舊法規要求,預售屋在交屋後1個月內登記實價登錄資料,而非在預售屋簽約時就登記,「目前蘆洲房價走勢,實際上是持平或微幅修正」。
再往南到桃園市13個行政區,核心地區桃園區和中壢區的房價並未上漲,反而是楊梅區與市郊的龍潭區、觀音區入列,意味著桃園房價漲勢已從蛋黃區轉至蛋白區。
永慶不動產楊梅中山加盟店店長唐嘉才表示,中壢和桃園市區的房價近幾年來已經漲了一波,使得價位較低且交通機能齊全的楊梅,成為許多桃園購屋族的選擇。他指出,楊梅區內就有埔心、楊梅、富岡等3座火車站,鐵路接駁便利,未來要到中壢搭乘機場捷運,開車走台31線也很快就能抵達車站。
台中、台南和高雄行政區,4成房價漲
台中、台南、高雄市的104個行政區,共有49區房價上漲,佔比近43%。
台中市29個行政區,有12個行政區房價上漲。漲幅最大的是霧峰區、龍井區和沙鹿區,前兩區年漲幅都在10%以上。這些地區成交價每坪約15萬,較市區房價親民許多,且霧峰區鄰近高鐵站所在地烏日。
台中房價上漲區中,成交筆數最多的是南屯區。信義房屋中五區協理葉宗富表示,南屯區房價和成交量有撐住,是因為台中七期後期開發的建商案子陸續移轉,鄰近台中工業區的嶺東地區,近年來蓋了許多兩房到四房的產品,總價主要在1000多萬元上下,與市區相比較低,吸引中部民眾來此購屋。
而在台南市37個行政區中,有17區房價逆勢走揚。其中,鄰近台南科學園區的官田區,2016年房屋成交價中位數每坪11.1萬元,年漲84.9%。淡江大學產經系兼任副教授莊孟翰指出,台南科技園區近年來吸引許多高薪工作者,在周邊地區購買房地產,進而推升台南市郊房價。
信義房屋台南區協理洪正龍表示,台南永康區2016年房價高於2015年,原因之一是去年高雄美濃地震在永康釀成重大災情,導致在永康買房的民眾,較不敢購入屋齡20年以上的舊屋,使得2016年成交筆數中較多是屋齡10年內的透天厝,因此拉高整體房價。
洪正龍指出,去年房價漲幅也在20%以上的中西區,房市熱絡主因受惠於台南的觀光發展,出現神農街、正興街、國華街等觀光熱點,文創業者紛紛進駐,吸引大批觀光人潮,因此帶動當地商業發展和房價。
接著是高雄市,情況和台北房價上漲行政區不到兩成截然不同:2016年的38個行政區中,近半數的行政區房價逆勢走高。
美濃區躍居2016年高雄市房價漲幅最高的地區。根據實價登錄的資料,主因是2016年成交案件的屋齡較年輕。101件案例中,有31件是前一年完工的透天厝。而2015年成交的物件,屋齡多接近20年。這也反映出,國道10號開通後,從高雄到美濃的交通更便利,帶動度假風潮,造成美濃房價走高。2015年1月,高雄市長陳菊接受議員質詢時都表示,「卸任後會住在高雄,但不會是美濃,因為土地太貴。」
高雄市的三民、新興兩區,價格漲幅也都在一成以上。信義房屋成功漢神店店長吳光祐表示,這些高雄的舊聚落區,由於素地少,新成屋釋出量不多,相對於更外圍的鼓山、楠梓等新開發地區,供給較有限,是推升房價的主要因素。
房價上漲後,建商還在蓋嗎?
這些房價逆勢上漲的地區,是否有建商加大開發力道?《天下》以政府的建造執照作為評斷依據,但申請建照並不代表一定會蓋,僅可視為未來供給的參考指標。以下是房價上漲地區中建造戶數最多的10個地區。
台中市南屯區的建造戶數2799戶,在全台59個房價上漲的行政區中位居第一,其次是桃園市楊梅區的1972戶,和高雄市仁武區的1244戶。
莊孟翰指出,建造執照不一定會真的蓋成住宅,建商可能會評估,在房市冷卻時如期推案不好賺,反而會延後開工、甚至賣掉已經申請建照的土地,或是任憑開工期限過期,讓建照自行失效。因此,這些建造執照是否會為這些地區帶來新的住宅供給,仍有待觀察。(責任編輯:王珉瑄)
- See more at: http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5081584#sthash.3eRgOQLP.dpuf社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區  


新竹縣社會住宅推動聯盟協會
【社會住宅運動10周年】專文#04 林育如/社會住宅不只是提供住所,導入「社會福利服務」才是關鍵 – OURs都市改革組織 https://bit.ly/3HIxQVJ
社宅推動10年,數量僅佔全國0.22%!民團提6大訴求要總統候選人「直球對決」 - 今周刊 https://bit.ly/3OvPShs
日本、韓國、香港社會住宅租金比較一覽表  https://bit.ly/483HSLy

社會住宅包租代管/房價/八德一號社會住宅開工/桃園青埔重畫區

arrow
arrow
    全站熱搜

    nicecasio 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()