不動產投資最低投報率要求,調降2碼(0.5百分點),將投報率門檻由現行2.095%降為1.595%,讓壽險房東能立即「降租」協助-在全台擁有500~600棟大樓、商場的壽險業,最近也面臨承租戶「撐不住」的警訊,由於金管會要求保險業投資不動產必須二年即時運用且有收益,出租率要逾60%,且最低投報率要以郵局二年定儲機動利率加5碼,之前是2.345%,央行降息1碼後為2.095%。壽險四大地主 緊急建言降租 https://bit.ly/39mGQw2


2018年03月12日 09:39  鄭玉如/綜合報導
台灣的物價逐年上漲,就連房價也高得嚇人,而不少老一輩也總喜歡,拿現在與過去做比較。最近有一名網友翻出一張民國63年的報紙,上面標示44年前的房地產廣告,發現新北市新莊區當年11.5坪的公寓只需7萬8千元,讓不少人感嘆「回不去啦」。
網友在《爆廢公社》PO出一張民國63年的舊報紙廣告,上面印有「獻給小家庭的朋友們,推出我們的傑作!在新莊鎮中港路我們開闢了4000戶大社區」,更標示新莊社區的公寓11.5坪只需7萬8千元,換算下來一坪只需6783元。廣告還介紹該公寓交通方便,步行10分鐘即可至鬧區。照片一貼出後,有不少小資族表示「看了好想哭」、「生不逢時啊」、「我是不是生錯年代了」。
台灣的物價逐年上漲,就連房價也高得嚇人
台灣的物價逐年上漲,就連房價也高得嚇人(示意圖/本報系資料照)
還有網友提到當年情況「63年一千塊可以養一家人了」、「63年一碗陽春麵5元」、「50年代,華中橋附近的空地一坪200塊」、「同一年我爸說他的月薪是800塊,其實那房子真便宜」,也有人感嘆現在的房價都是炒作起來的。不過有人認為「63年薪水也很薄」,有人則反駁「可是那時的時空環境不會像現在很茫然」、「雖然以前物價便宜,但薪水也很少,現在是薪水少物價卻相對貴很多」。


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連內褲都脫了! 這張照片論買房的重要性
By Fb, www.ettoday.net查看原始檔
▲房地產廣告訴說買房的重要性。(圖/網友2227995提供)
財經中心/綜合報導
結婚到底要不要買房?有網友在Mobile01分享一張房地產廣告照片,廣告中是一名只穿著內衣褲,且正在脫內褲的女性,而旁邊文案寫:「天長地久、給我承諾,雖然有點啼笑皆非,但似乎也反映了傳統觀念裡,買房所被賦予的意義,也讓網友大笑:「連內褲都脫了還不買房?」
該照片引起網友熱烈討論,有人說:「買房後連小褲褲都願意脫了,還不買?」、「再次說明買房的重要性」;也有人笑說:「要靠買房才能讓她脫哦?你還有很多要學」、「我沒買房我老婆也是脫了阿,還生兩個了」;更有網友不屑表示:「如果婚姻要靠買房子才有所謂的『承諾』,我想這個婚姻也沒甚麼希望可言了」;另外也有少部分網友笑說:「我以為是免治馬桶的廣告」。
據提供照片的網友表示,該房地產廣告是他是在LINE上看到的,不清楚原先第一手是誰,但聽說地點是在高雄仁武。不過《ETtoday東森新聞雲》記者實際訪查,該建案應該是台南日東昇建設於2008年推出的建案「旭日東昇」


 

經營商用不動產不善 監院糾正北市捷運局
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2016-08-10
〔記者林良昇、郭逸/台北報導〕台北市捷運局經營台北都會區捷運商用不動產,近三年平均空置率卅二.八六%,空置期間損失估算達四億二千餘萬元,顯見經營效能過低、捷運局長年管理不善,監院昨通過糾正捷運局。捷運局表示,尚未收到監院的糾正通知,待收到完整糾正內容,再討論後續作為。
捷運局經營台北都會區捷運商用不動產不善,被監院糾正。(記者郭逸攝)
捷運局經營台北都會區捷運商用不動產不善,被監院糾正。(記者郭逸攝)
監院調查,北市捷運局經管的捷運商用不動產,二○一三年總值為一百五十億餘元,實際建物出租毛利僅二億餘元,租金收益報酬率僅一.三九%;且二○一三年至二○一五年,整體空置率分別為卅六.○六%、卅四.三八%及廿八.一三%,三年總平均空置率為卅二.八六%,台北市及新北市分別為十八.九一%、六十二.九三%,均遠高於國泰房地產指數六.七三%、十五.○八%。
監院指出,部分不動產得出租或終止租約後逾六個月未出租,還有完工後從未出租的空間,估算近三年空置期間損失達四億二千餘萬元,但捷運局計算數值為二億七千萬餘元。
監院表示,北市捷運局經管的部分商用不動產因辦公室坪數太大或太小、無附屬停車位、管理費偏高、公設比過高、招標對象限於文創產業、無臨時卸貨區等原因,規劃設計未能確實符合市場需求,經營管理欠缺誘因,致空置率居高不下,迄今未提出有效對策。
監院認為,北市捷運局長年經營管理不善,未善盡職責,監院交通及採購委員會昨通過糾正北市捷運局。

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商辦交易熱 今年衝1000億
2016年01月08日 更多專欄文章

北市商用不動產租賃需求高,支撐租金成長動能,租賃市場熱。資料照片
【鄭婷方╱台北報導】住宅市場冷颼颼,但業者對商用不動產後市相對樂觀。商仲業者表示,2015年台灣商用不動產交易量達993億元,因市場游資充沛,預估今年商用不動產交易量可望達1000億元,至少比去年有5~10%成長。

北市租金價格微漲
「去年底新光三越A8館,因為新壽願意讓價,交易成交,讓商用市場交易爆巨量。」仲量聯行總經理趙正義認為,今年的商用不動產交易狀況,不會比去年差,反而還會有微幅的成長,主因是國內游資相當充沛,過去價格和買方的期待值大約20~30%落差,之後應該會縮小到10~15%。
北市商辦去年Q4交易表現,買賣雙方價格拉鋸戰,信義全球資產總經理柯宏安分析,企業傾向以租代買,讓租賃市場熱過買賣市場,租案量增,相對帶動各商圈租金價格微漲。此外,北市南港近期陸續有商場、商辦、飯店啟用,刺激企業進駐意願,柯宏安認為,未來各商圈仍可能再有新一波東移潮。

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交易看增 B辦需求熱 A辦成隱憂

表現可期
【詹宜軒╱台北報導】展望2016年不動產市場,商仲業者各自表述,有人認為「10年長夏結束,8年寒冬開始」,也有人審慎樂觀。世邦魏理仕統計,2015年商用及土地交易總額僅2133億元,連續第3年下滑,但隨今年第3季後,應有優質不動產陸續釋出,交易可望增溫,但A辦與飯店房間數供過於求,恐成拖油瓶。

展望2016年商用不動產市場,世邦魏理仕認為,B辦需求持續擴大,A辦供給量大,成為市場警訊。林琨凱攝

世邦魏理仕董事總經理林俊銘認為,政府目前對不動產市場仍以「鷹派」自居,以至於「春燕」不敢來。但預期今年新政府上任後,將擴大提出刺激經濟方案,屆時將有機會引領游資,進入國內商用不動產市場。
新政策將帶進資金

世邦魏理仕資本市場部董事林翊群說,國內外投資人對台灣零售市場、旅館投資等面向,投資興趣仍濃厚,「結合資金優勢並導入相關專業經營管理團隊,如餐飲、旅館、現代物流及醫療等相關服務等,預期都將是推動2016年商用不動產活絡的主要催化劑。」但業者提出未來2~3年商用不動產2大隱憂,包括A辦公間與飯店房間數供給將過剩。
據統計,2015年A辦新增面積約2萬3千坪,包括信義區國泰置地廣場完工,B辦新增供給約2萬7千坪,主要來自潤泰CITYLINK南港及松山2大樓。以淨去化量來看,B辦為A辦1倍之多,全年去化淨量,更達5年新高,顯見租金平實、交通便利的B辦,需求更勝A辦。

飯店房間數增太快

但觀察今年至2018年,包括南山廣場、富邦A25、大巨蛋等新增A辦供給,可望總量達8萬坪、等同1.5棟台北101商辦面積大量,恐促使A辦空置率升至20%以上。
此外,近幾年隨觀光業蓬勃發展,飯店房間總數每年都成長,2015年增比率3.3%,住房率卻降2.7%,為5年來首見。世邦魏理仕零售部董事盧曉虹估計,未來2年還有約1萬間房間數釋出,「旅客上升速度,追不上房間數成長速度。飯店或經營型不動產,需要很專業技術,建議投資人要更加謹慎。」
淡江大學產經系副教授莊孟翰分析,A辦需求多半來自外資或大型企業,經濟環境差,需求減量更明顯。中國近期傳出陸客團來台「限額令」,恐將打擊住房率,新增房間數續增,對產業有負面影響。

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住展調查:去年12月房市仍亮藍燈
中時電子報作者記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2016年1月8日 上午5:50
工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
儘管央行和財經部會開始鬆綁房市管控,但「救市」還是無效,住展雜誌最新調查顯示,2015年12月房市風向球總分27.7分,較11月略減1.4分,對應燈號為藍燈,已連續兩個月亮出藍燈。其中,房地產廣告量創下2008年全球金融海嘯以來新低,凸顯建商心態極度保守。
住展雜誌昨(7)日公布最新調查,景氣低迷加上總統大選逼近,建商普遍掩兵息鼓,大幅縮減廣告量,12月份房地產報紙廣告量單月竟不到1萬批。住展雜誌企研室經理何世昌分析,這個數字刷新金融海嘯以來新低紀錄,顯示房地產業者銷售信心down到谷底。
何世昌認為,1、2月為傳統淡季,估計選後房市變化有限;而若政府救市措施能再加碼,市況最快在3月有機會回升。不過,賣方還是要注意今年將面臨「兩大高潮」,即二手屋委售潮、新成屋交屋潮帶來的衝擊。
12月房市風向球在六大觀察指標中,只有成屋推案分數上揚,議價率分數持平,其餘四項分數同步下滑,尤其來客組數下降最多達0.76分;成交組數方面,則已降至該級距分數下緣。何世昌分析,上月北台灣預售屋新推案減至31個,總案量跌破300億元關卡;反觀新成屋供給量卻逆勢走高,首次公開的新成屋總戶數逼近700戶,是近5個月來新高。至於最重要的來客組數、成交組數2個指標,月減都達到1成5,顯示買方觀望氣息更趨濃厚。
據悉,選前建商的搶錢花招盡出,已有新案打出「罕見近15%高投報」的訴求,如此高的投報率確實極具震撼性;更有建商「鼓勵」中下游承包商,認購自己推出的新案,以提升銷售率。

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趙正義:商用不動產 選後蓄勢待發
2016年01月08日 04:10 記者蔡惠芳/台北報導

趙正義:商用不動產 選後蓄勢待發
美商仲量聯行董事總經理趙正義
美商仲量聯行(JLL)董事總經理趙正義昨(7)日表示,2016房地合一實價課稅上路之前,為爭取適用舊制,「關係人交易」瞬間爆出近100億元的大量;進入2016年後,由於游資仍相當充沛,選後不動產市場將呈現「蓄勢待發」態勢,但適當投資標的並不好找,游資也面臨「苦無出路」。

趙正義表示,在不確定因素逐漸明朗後,展望未來一年,台灣商用不動產市場原本觀望態度會逐漸好轉,尤其金融壽險業閒置資金高達4兆元,正尋覓優質、價格合理的標的,預期總統選舉落幕後,市場不確定性會逐步消失,市場趨於明朗化;不過他也憂心,買方期待賣方降價,但距離賣方原本期待值有20~30%的落差,這種價格認知差距,恐會導致標的物不好找,游資苦於找不到適當出路。

今年台灣不動產市場將進入稅制改革最明顯的一年,不只公告地價、公告現值大幅調高,還有房地合一實價課稅新制正式上路;但金管會鬆綁保險業購買不動產每年租金報酬率限制到2.555%,保險業手中游資高達4兆元,因此趙正義預期,未來一年資金會蓄勢待發;惟「關係人交易」已不會像前3個月如此罕見爆量。

總計2015年第四季大型商用不動產成交量達682億元。主要是「大戶」買家壽險業重現市場;另外資來台投資不動產單季也創下新高,顯見台灣不動產市場仍充滿潛力。累計2015年商用不動產投資總額達993億元、年增13%,為2012年金八條祭出後最高的一年。

(工商時報)

壽險不動產報酬率僅2.22%
中時電子報作者: 記者彭禎伶╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年4月2日 上午5:50

工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】
壽險業租金漲幅趕不上不動產增值速度。去年全年壽險業帳上投資性不動產帳列金額共達8,966億元,但全年租金收入僅198.6億元,等於租金收益率僅2.22%,是近年最低水準。
主要原因之一是國泰人壽、南山人壽、富邦人壽、中國人壽等都已經啟動投資性不動產改以市價列帳以及續後評價,例如原本投資100億元的大樓,收租3億元,一年租金收益率即有3%,但現在市價上揚,壽險公司認列投資資金額提高為150億元,租金若仍是3億元,則租金投報率就會降為2%,也就是租金成長速度趕不上不動產增值幅度,投報率就會下滑。
去年全台最大包租公依舊是國泰人壽蟬聯,全年收租75.47億元,但也因為國壽改用市價後,其投資性不動產金額暴增為3,898億元,整體租金投報率降為1.94%,但國壽表示,主要是如信義區的國泰置地廣場,投資金額已用市價列帳,但租金最快今年第3季才能進帳,另外如民生建國都更案則要後年才能進帳,加上桃園產專區等租金,屆時國壽每年租金收入應可突破100億元,年化報酬率可達2.6%左右。每年收租第二大的壽險公司是新光人壽,去年租金42.34億元,由於新壽只有部分投資性不動產用市價開帳,因此年化租金收益率還有3.42%,也算是大型壽險公司中最高。
第三則是富邦人壽的36.72億元租金收入,年化租金投報率也有3.22%;第四大是南山人壽的17.3億元的租金收益,年化租金報酬率為2.17%。
其他有些壽險公司是以開發型不動產為主,租金收益就不高,如遠雄人壽、全球人壽、宏泰人壽等,若不動產開發完成,會有一次性收益,投報率可能拉高到二位數,但平時固定金收益則在1%附近或更低。
壽險業在2012年之前都大量加碼投資不動產,後來是有2.875%的最低投報率緊箍咒,有二年多沒有太多投資性不動產進帳,從2010∼2014年,壽險公司年租金收入增加31.7%,但投資金額則增加116%,也因此租金收益率由3.66%一路往下,去年降為2.22%

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2015年04月02日20:20
國泰人壽昨天公布已獲投審會許可匯出6億英鎊,約282.6億台幣,國壽副總林昭廷說,獲投審會核准投資倫敦不動產上限不超過6億英鎊,已找好標的,但金管會尚未核准,因此無法公告細節。

自從金管會鬆綁壽險業開放投資海外不動產後,國壽是第1家搶頭香的業者,去年8月宣布以3.11億元英鎊(約156億元台幣)購買倫敦市中心的商辦不動產,購入倫敦精華辦公商圈大樓Woolgate Exchange,建物面積約9869坪。這棟大樓位於倫敦市政府對面,緊臨英國央行,報酬5.3%,高於國內不動產投資平均報酬2%,年租金為1600萬元英鎊,約8億元台幣。(林巧雁/台北報導)
房價緩降10年 戴德梁行:房市冷到年底
2015年04月03日


房市驚奇!商用、土地交易量十年新高
房市驚奇!商用、土地交易量十年新高 - Yahoo奇摩新聞 http://bit.ly/38puELH
2019年12月10日 上午10:46
記者蔡佩蓉/台北報導
台商回台投資與海外資金回流的帶動,台灣經濟逆勢成長,商用不動產與土地市場雙雙受惠,成交量能明顯放大,兩者創下2007年以來的交易新高。根據第一太平戴維斯統計,今年(截至12月10日)大型商用不動產交易總額達到1428億元,年增率高達35%,交易總額甚至比前一波2011年壽險業大舉買進商用不動產更高出1成;土地交易市場狂熱,全年大型土地及地上權交易金額累計達2536億元,年增率達到62%。
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今年投資與自用需求皆明顯升溫,帶動商用不動產交易。零售商場(443億元)、廠房(310億元)及辦公室(280億元)等不動產類型的交易占比最高。今年最大筆交易由京華城以372億元標脫寫下,不僅是史上最高金額的單一商用不動產交易記錄,同時印證建商對於土地的渴望。辦公室購置需求強勁,在現貨市場缺貨下,企業轉向預售市場,國票金與聯強國際分別斥資56.7億元及50.6億元於買入預售辦公大樓,作為集團總部之用。
工業地產交易維持熱絡,第一太平戴維斯統計,全年廠房、廠辦及工業地交易合計達815億元。台商回台設廠帶來充足的自用需求,另一方面,買方結構性轉變為工業地產注入投資動能,特別是大型機構法人看好消費模式轉變下,物流倉儲需求增加,包括全球、南山、國泰人壽與樂富一號REITs等專業投資人積極購置具租金收益的物流倉儲。
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土地交易市場(土地及地上權)則更為火熱,今年建商與壽險業購地規模都大幅增加,最大筆交易由南山人壽以159億元購入信義行政中心地上權拿下,次高則為元利建設以112億元買下信義區D3土地。值得關注的是,今年多筆百億元以上的標案,信義D3、京華城以及信義行政中心地上權等巨型投資案,都出現建商積極參與競標的蹤跡,顯示建商對於不動產未來信心大增,單筆投資規模明顯放大,競價意願轉強。
另外,有鑑於市區辦公租金節節上升,再加上多筆辦公大樓在興建階段就由自用需求方全數買下,帶動建商興建商辦及廠辦的意願,今年度買進非住宅開發用地金額合計達到400億元,並集中於台北市南港、內湖、北士科、新北市新莊、中和以及台中七期。
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第一太平戴維斯總經理黃瑞楠表示,2019年商用不動產以及土地市場的成交量雙雙超出市場預期,除了工業生產及辦公室自用需求為交易市場打底以外,投資型買方比前兩年更為活躍。展望2020年,有別於全球經濟發展充滿變數、美中兩大強國經濟成長放緩等不確定性高升,台灣經濟穩定成長、台商回流資金還有4000億元有待逐步落實投資,明年度商用不動產的自用需求將保持熱度,重量級廠商建廠擴產,上下游廠商的加乘效果將帶動工業不動產交易。
然而工業地產價格位居高點,企業在評估支付能力下,整個產業聚落將朝向新竹、台中及台南的三核心方向發展。另外,全球降息潮興起,剛性需求帶動廠辦及辦公室的租金上升,租金投報率同步提高,投資型買盤在市場上的活動將比今年更為積極。
今年商用不動產10大交易案件。(圖/第一太平戴維斯提供)檢視相片
今年商用不動產10大交易案件房市驚奇!商用、土地交易量十年新高 - Yahoo奇摩新聞 http://bit.ly/38puELH


 

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