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大稻埕「古蹟茶廠」賣4億！這種買賣超夯　專家曝目的：等於容積1坪58萬
2024/05/03 19:50
大稻埕「古蹟茶廠」賣4億！這種買賣超夯　專家曝目的：等於容積1坪58萬 | FuHouse.SETN富房網 https://bit.ly/3yd5QaX
記者陳韋帆／台北報導
實價登錄顯示，大稻埕「金祥茶莊精緻廠」以4億成交，專家指出，古蹟有容移價值。（圖／翻攝自Google　Maps）
▲實價登錄顯示，大稻埕「金祥茶莊精緻廠」以4億成交，專家指出，古蹟有容移價值。（圖／翻攝自Google　Maps）
台北市不僅房市景氣熱絡，連古蹟也有高價交易，根據實價登錄，大稻埕「金祥茶莊精緻廠」，今年1月以總價4億成交，土地約229坪，拆算單價約174.4萬元/坪。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，「由於台北市精華區土地稀缺，古蹟『容積移轉』具有同縣市不限區域優勢，成為了不少開發商的香餑餑。」
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關於此次成交的「金祥茶莊精緻廠」，他指出，以該案土地成交單價174.4萬元/坪、300%容積換算，容積單價約58萬/坪，符合市場行情。
曾敬德表示，開發商購買古蹟後，雖然必須支出一定的維繫成本，但其容積可進行移轉，其含金量極高，況且古蹟若經營得當，如近年最夯的咖啡廳、文創改造等，對於開發商而言也算是不無小補，故市場長期需求穩定。
另外，他也提到，由於台北市素地稀缺，開發商一旦取得精華區土地，就會極力規劃，向市府申請容積獎勵時，也勢必會請好請滿，更顯得「古蹟可移轉容積」的可貴
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代金政策讓土地容移掛零 民代呼籲專款專用
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市議員牛煦庭認為，市府實施容積代金，由於比買地還便宜，讓建商不願購地，使得大崗國中土地容移掛零，呼籲十八億元代金用於徵收大崗國中土地。（記者謝武雄攝）
2022/06/01 19:59
〔記者謝武雄／桃園報導〕桃園市政府透過容積移轉方式取得大崗高中用地，如今6公頃土地已取得2.8公頃；市議員牛煦庭昨質詢時認為，這2年實施容積代金，導致土地容移掛零，呼籲市府將當地所收18億元代金用於大崗高中土地徵收，市長鄭文燦則表示，目前有很多縣市實施容積代金，新北還將代金收入納入市庫，桃園代金收入將作為公保地取得及公共建設。
都市發展局長盧維屏表示，市府於今年4月修正「桃園市都市計畫容積移轉審查許可要點」，第10條規定「接受基地依第七點申請移入容積者，得依本辦法第九條之一規定折繳代金；前項代金之用途，應專款專用於公共設施用地之取得及開闢」，因此代金專款可用於未徵收公共設施保留地取得及公共建設。
鄭文燦說，目前有很多縣市實施容積代金，對於代金使用都有不同的規定，新北還將收入變成歲入，桃園做法比較彈性，用於公保地取得、公共建設，但考量地區特性、城鄉差距，代金不會用於特定都市計畫公保地。
牛煦庭表示，「容積移轉」是要解決公保地問題，是建商、地主、市府三贏局面，如今市府直接向建商收代金，代金價格只有公告現值1.2倍，土地容移是1.6倍，難怪建商不會向地主買地，這2年大崗高中容移進度幾乎為零，反倒是大崗國中所在的龜山大坪頂地區容移代金高達18億元，拿這些錢買大崗國中用地合情合理，況且目前捐地達2.8公頃，徵收土地只要達到3公頃就可啟動建校機制。
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公設地主怒：容積代金制 像黑道奪產
By 柯伶穎, www.chinatimes.com查看原始檔五月 12日, 2017
　鳴不平 　公保地受害地主自救會昨至台北市政府抗議，一度發生衝突。（柯伶穎攝）
北市「容積代金」制度預計今年7月上路，實施後，收購公設保留地將改採標購制，還設定底價不得超過土地公告現值15％，無法和建商自由交易也壓低價格，引發公設保留地主反彈。公設地受害地主自救會昨動員百位民眾到台北市政府前抗議，一度欲衝進市府，場面火爆。
自救會祕書長李奇昱表示，截至5月止，北市府積欠1.47兆的道路地費用，即使容積銀行一年收100億也要100年才能還完。新法實施後，公有設施保留地唯一的買家只剩市府，不但壓低價格到公告地價的15％以下，也沒有還款順序，地主的土地權狀不就形同廢紙？
自救會衝市府 場面火爆
李奇昱痛批，容積移轉是公設地唯一變現的管道，北市府用全面實施代金制封鎖，「就像黑社會老大把門鎖起來，拳打腳踢逼你就範，一定要以15％以賤價賣給市政府。」
自救會昨聚集一百多名民眾，到北市府大門抗議，自救會成員情緒激動，甚至衝撞北市府大門，遭警察擋下後，高舉「還我土地」等標語。直到北市府派出都發局副局長張剛維接受陳情。
都發局：6月前提出配套
張剛維表示，北市府朝向全面實施代金進行，但地主權益會有配套作處理和照顧，不會真的只用底價15％標購。目前方案還在研議，會在6月以前提出。
到場聲援的市議員陳炳甫指出，公共設施保留地轉換為容積是對地主的補償，不是施捨也不是獎勵，政府如果要管控容積，應該是管理接受容積的基地，而不是針對賣公設地的地主，且目前已有實價登錄，市府也可提供參考價格。

容積銀行登場 公設保留地買氣腰斬
2015-01-05
記者徐義平／專題報導
「容積銀行」政策重創公設保留地買氣。根據專營公設保留地的業者統計，假設前年1-11月道路用地交易指數為100，去年指數減少到僅剩52.52，大幅衰退近五成；業者分析，除因目前房市買氣低迷，建商保守推案外，最主要的原因還是在於容積銀行是政府做莊，並以市價買賣，且僅有3年落日時間，導致整體買氣幾近腰斬。
容積銀行政策重創公設保留地買氣。圖為埔里公設保留地。（資料照）
容積銀行政策重創公設保留地買氣。圖為埔里公設保留地。（資料照）
購保留地容移有獲利空間
一般來說，可以容積移轉的公設保留地，包括道路用地、古蹟及公園綠地等，不過，並非每個地方政府都接受公園綠地的容積移轉條件。
「容積銀行」政策推行前，若建商欲將容積移轉至建案上，多數會直接購買公設保留地等，透過保留地捐給地方政府的方式，再將保留地的容積移轉到建案上，其最高容移上限不得超過開發基地基準容積的三成，都更地區最高不得超過四成，通常保留地容積會較開發成建案後的可售容積便宜，甚至部分僅有公告土地現值的價值，不過，容積移轉到建案上後，再使用市價出售，基本上存有獲利空間。
舉例來說，北市某處道路用地，每坪公告土地現值約50萬元，建商以每坪90萬元購入，將土地捐給北市府，並將容積移轉至使用分區為住三的建築基地上，等於增加2.25坪的增加容積，假設未來一坪房價約50萬元，則增加112.5萬元的可售容積，扣除購地成本與建築費用，光移入容積興建後售出的獲利推估獲利空間10-15%。
以北市為例，北市規定15公尺以上道路用地，才能接受容積移轉，前年因為搶在「容積銀行」政策推動前部分投資客與建商大量進貨，道路用地的行情飆到公告土地現值的1.8-1.9倍，不過，去年因政策已推行，加上房市低迷，道路用地行情平均回跌至公告土地現值的1.6倍。
政府做莊 買氣大減
專營公設保留地的業者表示，去年的公設保留地買氣其實受政策衝擊相當大，以目前現況，投資客除選後微量買進外，幾乎已經銷聲匿跡，至於，建商則多數仍在打聽行情，少數買進的建商也都是確定要用的容積額度後才會向市場發布需求訊息，不像以往可能會粗估來年需求，在年底公告現值調整前或多或少買進。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，近年由於法規變化快速，過去能用以「捐地節稅」或「買地節稅」等用途的公設地已逐漸退燒，加上市場交易轉淡，建商需求不大，獲利空間縮小，公設地須有較高的自有資金與投資門檻，自然無法獲得投資人的青睞。
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建商︰容移成本增加 獲利空間減
2015-01-05
記者徐義平／專題報導
台北市容積移轉審查許可自治條例已於去年7月初正式生效，3年落日緩衝期間內，建商欲捐贈公設保留地給北市府，再換取容積移入的比率不得超過接受基地容積總移入量的50%。
換句話說，即刻起北市接受一半代金方式、一半用捐地方式，也就是說建商透過捐地方式換取容積移轉，不得超過開發基地基準容積的15%。
一半代金獲利砍半
長虹建設研發部主任簡有志表示，過去公設保留地買賣市場其實較為混亂，時機好時價格喊高，未來由政府做莊有穩定的作用，不過，因現行房價已高，未來容移逐步需以市價買進，會保守評估是否還需要透過容積移轉增加可銷售坪數。至於，目前手中的公設保留地已足夠應付未來5年的推案需求，已經沒有再進貨。
政府做莊的容積銀行的代金價格估價部分，則由北市府委託三家以上專業估價單位評定，等同於用市價跟北市府承購容積，相較過往可全數用捐地方式增加，獲利空間將直接腰斬一半，導致過往10-15%的獲利空間，可能僅剩個位數。
舉例來說，北市某建案基地面積100坪，土地使用分區為第三種住宅區，容積率225%，假設除容積移轉外，不計入任何容積獎勵及其它提升容積的方式，基本可興建容積為225坪，建商欲透過容積移轉方式增加容積，最高可移入容積為67.5坪，其中一半可透過購買公設保留地再捐贈給北市府，成本會比直接用市價購買便宜超過一半，另一半則必須用市價購得，假設未來一坪房價約60萬元，推估必須花2025萬元跟北市府直接購買。
冠德建設副總洪錦欽指出，現行容積移轉的成本已逐步墊高，透過容移到建案上的獲利基本上已經做不大，因此，公設保留地的買氣已經陷入停滯，而且目前房市氛圍偏空，建商多半會保留現金興建房子，反而不會砸錢大舉買進公設保留地。

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2014-05-29
為避免容積移轉經民間操作後產生不公的問題，北市府去年推出「容積銀行」概念，以內政部容積移轉代金為基礎，未來容積銀行上路後，建築基地擬增加容積者，不需尋找、捐贈土地換取容積，可繳納代金由市府核給容積。而市府取得的代金，將做為私有公共設施保留地的取得價格，及相關都市建設使用。（整理：記者涂鉅旻）

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2014-05-29

禁止民間自行買賣容積

〔記者涂鉅旻／台北報導〕台北市議會昨二讀通過「台北市容積移轉審查許可自治條例」修正草案，未來該案議會三讀並公告實施後，也意味著北市「容積銀行」將有法源基礎。未來開發商如有增加容積需求，可繳納代金自容積銀行購買，而非現行的捐地取得可建築容積。而代金將由市府統一運用，做為購買公共設施保留地、興建公營住宅等都市建設用。

容積賣出所得由市府運用

該修正草案規定，未來接受基地移入容積方式，取得更多容積的建案，最少要有五十％的容積為繳納代金取得，也就是花錢向市府買容積。另該法案的精神為禁止民間自行容積買賣，但如在該法案通過前已在民間取得容積者，仍可在三年內進行容積移轉，不須一切重來。

為使「台北市容積移轉審查許可自治條例」修正草案順利通過，讓台北市長郝龍斌卸任前有所成績，國民黨昨甲級動員黨籍議員，加上親民黨、新黨議員支持，讓該案順利二讀、大致底定，待市議會三讀通過、市府公告實施後即可上路。

但部分市議員對該法案有疑慮，市議員童仲彥表示，容積銀行概念很好，但該案缺乏詳細配套，例如容積代金本應專款專用購買公有設施保留地，而非用於都市建設，因都市建設市府本來就有編列預算，且代金是否能跨行政區使用等標準也不夠詳盡。

市議員陳建銘指出，該修正草案僅將容積銀行精神入法，但代金收益該如何應用的細則尚未出爐，市府應加緊腳步訂定「代金收支保管運用自治條例」。

對此，都發局長邊泰明表示，市府已開始蒐集各方意見，訂定「代金收支保管運用自治條例」，預計在市議會下會期就可送入審查。「代金收支保管運用自治條例」將會明訂，未來代金會優先用於購買公有設施保留地，其次才會用於具急迫性、市府預算卻不夠的都更案，對於各分區的差異也會一併考量。