討厭韓國人？就先來學怎麼買他們的房地產
鄭匡宇 2014/05/02 發表於 • 國際 • 生活 • 財經
台灣人在韓國擁有房產的人屈指可數，而我就是其中的一個，而且還擁有2間房。能夠擁有韓國的房產，得從我的美國留學經驗，以及台灣的第一棟房子說起。
當年我在美國求學五年，眼睜睜看著房價節節高升，租金當然也跟著水漲船高，非常後悔為什麼沒有在一決定美國學校的當下，就向父母借錢置產；不過，我父母也沒什麼錢，所以借錢置產不過是嘴上說說。
但我當時就想，如果我買下一棟擁有四個房間的平房，自己住一間，其他3間租出去，扣掉貸款成本，每個月的確可以多出一些生活費，這不是一件很划算的事嗎？若是幾年之後漲價賣掉，等於在美國的5年不但不必付房租，還倒賺幾百萬，這麼划算的事情，大概也只有投資房地產才能做到。
危機入市才是王道
於是當我在韓國工作2年、存了一些錢後，便有了在台灣置產的念頭。當時因為我在韓國極度節省，一個月大概可以實存7~8萬，2年下來存了快2百萬，剛好夠負擔一個台北平價房子的頭期款。
在2008年金融海嘯最讓人擔憂的農曆年前，看準關渡竹圍一帶由知名建商蓋好的新成屋，以總價630萬左右入手了一間建坪28坪、實坪數18坪的2房住宅。當時只覺得是危機入市，低價入手，沒想到才隔一個月，賣我房子的銷售小姐就問我，要不要以多50萬的價格轉手，淨賺那50萬？我當時毫不考慮她的提案，也還好我根本沒考慮，因為六年後的今天，房價整整漲了快一倍。
有了這個「值錢」的房子，之後入手韓國的房子就方便多了。2011年我與妻子結婚後一起搬到韓國，於是抵押台灣的房子，借款400萬元，買下韓國盆塘區一間三房一廳兩衛、距離地鐵站只要走路一分鐘的房子（此房總價約新台幣560萬，若加上取得稅和簡單的家具裝潢費，大約600萬台幣，而我在韓國的存款，剛好也有160萬元）。
韓國特殊的租賃，讓我輕鬆買房
這次購買韓國房產的背後，又是一連串的精密計算。很多人不知道，台灣的利率很低，所以貸款利率是韓國的約1/3。於是我不跟韓國銀行貸款而跟台灣銀行貸款，等於享受著極其優惠的貸款利率，可以拿著我在韓國的高薪，綽綽有餘地支付台灣的房貸。
而且我只支付了一年的利息和本金，在第二年便將房貸全數還清。大家知道我到底是何德何能做到這一點，難道是突然獲得巨富嗎？當然不是，而是韓國房地產特有的制度幫了我大忙。
在韓國，一般租房有兩種制度，也就是「月稅」和「全稅」，前者和我們的每月付租金的概念差不多，但後者則是韓國特有的一種制度，由租屋者向房東繳納住屋70%左右的金額，接下來2年以內，除了水電費和管理費外，都不必再支付房東任何費用。也就是說，房東可以自由運用這筆錢，看是要放在銀行生利息（當時韓國的存款利息一年期有4%），或者進行其他投資。等到兩年期滿，租屋者若是不再居住，房東則要將全稅的金額全數還給租屋者。
投資房地產兩大心法：慎選地點，買在低點
後來因為太太懷孕回台待產，我一個人不需要住這麼大的房子，於是自行租一個小屋子，把韓國的三房房屋租出去，手上拿到的1億5千萬韓幣（約420萬台幣）先放在韓國銀行賺取利息，等在一年定存到期後，除了有利息所得外，再把這全稅金1億5千萬韓幣，匯回台灣繳清貸款。也因房子地點很好，房客絡繹不絕，於是我一直能保有這1億5千萬韓幣自由運用。
能夠這麼做，其實不是我厲害，實在是因為我把握了房地產的兩大原則，一個是慎選地點，一個是買在低點，再加上韓國房地產的特性，等於進可攻退可守，穩賺不賠。未來成為國際工作人的你也是一樣，到了任何一個國家，最好都能張大眼睛，看看當地是否有什麼可以投資的標的，利用兩國利率的高低、匯率的差異，進行套利，或者用正當的借貸為自己贏取正向的現金流。這些作法不但能讓你賺到錢，更對當地國的文化、語言與生活，有超乎其他國際工作者的迅速了解。
Photo Credit: Republic of Korea CC BY SA 2.0
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討厭他們不如買下他們
目前台灣已有不少有錢人把房產投資的觸角伸向日本及馬來西亞。韓國的房地產其實和日本很類似，一樣是物美價廉，而且租金頗高，隨便一個物件都能獲得年化報酬5%的獲利率，只是台灣人對這個市場不熟悉罷了。
當台灣人抱著有點仇韓的情緒，批評三星電子大賺台灣人金錢之際，我們直接用較為強勢的台幣，進入韓國市場獵標的，再來賺韓國商辦及住宅的租金，以及日後轉手時的增值。這麼做，不是比單純的「討厭韓國人，卻又束手無策」要好得多嗎？就如同我在《不要臉，不怕死，這世界就是我的！》中所推廣的，「越是討厭你的敵人，就越要了解他」。
政治大學哲學系學士，加州大學（UC Riverside）舞蹈史暨舞蹈理論博士。他是台灣的兩性作家、激勵達人，更是台灣唯一能流利運用中、英、日、韓四國語言的主持人。足跡踏遍歐美、亞洲，曾於韓國弘益大學教授中文七年。已出版《不要臉，不怕死，這世界就是我的》《一開口， 就擄獲人心的說話術》《小心，你被催眠了！》《你就是自己的激勵達人》《搭訕聖經》《脫離好人幫》《情場製勝幻術》等十八本暢銷書，討論愛情、財富、健康、人際與社會影響力等不同層面的話題，鼓勵大家不論是在感情、職場上，都勇於被看見、提升自己的能見度和競爭力。
除了寫作外，演講也是他傳達成功信念的最佳方式，曾受邀於聯華電子、廣達電腦、聯詠科技、趨勢科技、杜邦公司、奇異、網易等世界級公司演講，也在一流學府如北京大學、台灣大學、清華大學開設講座。現正展開巡迴台灣的演講活動，並將觸角伸向東南亞、中國大陸、日本、韓國以及美國。
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