姜朝鳳宗族

自由開講》憑什麼只標售給財團建商？市地重劃部分土地應興建社會住宅
2024/03/11 11:31◎黃麗玉
台中市標售市地重劃抵費地，引起內政部長林右昌、台中市長盧秀燕互槓。起因於台中市以高於市價兩成標售123筆土地，金額逾200億元，林右昌建議暫緩標售，以成本價讓售中央，做為興建社會住宅用地；盧秀燕認為前瞻計畫、營養午餐、老人健保補助等經費不足才需賣地，除非中央直接給一千億元，並稱林右昌擔任基隆市長也有賣地，林右昌說只是賣「面積極小的畸零地」，戰爭一發不可收拾。
台中市標售市地重劃抵費地，引起內政部長林右昌（右）、台中市長盧秀燕（左）互槓。（資料照）
台灣早在日治時期就有市地重劃，是執行都市計畫常見地政手段，都市發展利器，可提供公共設施及建築用地，消除舊市區窳陋情形，有存在必要。但如雙面刃，將帶動周邊房價上漲，令人望屋興嘆。基於公共利益立場，筆者贊成林右昌建議，保留部分抵費地，做為地方或中央儲備社宅用地，其餘則尊重市場機制，辦理標售，將售地收入用來填補重劃工程費用，並做為後續新興重劃區開發基金。
法規面上，依「市地重劃實施辦法」規定，重劃土地所有權人共同負擔公共設施包含道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地。近年房價高漲，國人痛苦指數飆高，或許中央主管機關可思考修改法規，將只租不售的社宅，納入重劃公共設施之一，減輕社宅用地不足問題。
另一方面，業界普遍認為，市地重劃應用到都市更新，為先進國家所重視，未來隨著環境生態保育潮流，都市素地開發範圍勢將減縮，建築用地取得更加困難。惟經統計，全台被劃為「公共設施保留地」共有2.5萬公頃，政府財政困難下，無法編列預算徵收，等同是無限期占用人民土地，民怨迭起。在素地難以取得下，人口密集老舊社區又無法整合重建，中央及地方政府應加速解編公共設施保留地，以市地重劃整體開發，增加住宅供給量，以量制價，減輕房價不斷攀升壓力。自由開講》憑什麼只標售給財團建商？市地重劃部分土地應興建社會住宅 - 自由評論網 https://bit.ly/4cf3iZu

七都住宅租金 全站上800元/坪
工商時報 郭及天 2022.05.30
七都住宅租金 全站上800元/坪 - 工商時報 https://bit.ly/3M3PvXj
全台住宅租金全面攀升，據統計，待租住宅開價一年來漲幅約在7～17％。圖／本報資料照片
通膨壓力下物價上漲，全台住宅租金也再攀歷史高點；據統計，目前全台七都網路待租住宅開價一年來漲幅在7～17％，在資金湧入低價區、帶動房價漲勢勁揚下，七都住宅租金全數站上每坪800元，甚至一年來，租金開價大幅上漲，尤其大台北以外的住宅租金漲勢格外驚人，除了台北市漲幅在一成以內，其餘都會區均在一成以上，又以桃園及新竹達17％最高。
300億擴大租金補貼 50萬戶受惠
地方版囤房稅 7月陸續上路
疫情不止 行庫再啟動降租紓困
房屋稅基 彰化縣一口氣漲六成
台北市平均單坪租金開價達1,727元，相當於30坪住宅月租金開價已超過5萬元，精華區信義、大安等區租金開價更逾1,900元，即使新北市第一環精華區的租金也都達每坪1,200元以上。
值得注意的是，過去租金僅每坪500～700元水準的大台北以外都會區，近年陸續漲至每坪800元、甚至精華區逐步向四位數叩關，租金千元單價已不再是雙北門牌獨有的現象。
鄰近新北的桃園龜山區因A7重劃區新成屋進入交屋高峰期，加上華亞園區、長庚等租屋族支撐，租金開價達每坪1,020元；近來房價飆漲的新竹、竹北也都站上每坪千元大關；此外，中南部都會區的精華區，如台中西屯、台南的中西區、北區、安平區，以及高雄前金區也都逾每坪900元。
桃園市租賃住宅公會理事長劉貞君表示，近年整體物價、房價上漲，帶動租金同步上揚，已經成為不可逆的趨勢，以桃園來說，最近一年租金1萬多元的小坪數產品，房東多調漲1,000元左右，2萬多元的標準住宅產品約調漲1,500～2,000元，未來若進入有感升息，租金水準欲低不易。
屋比房屋總監陳傑鳴表示，全台住宅租金全面攀升，尤其以擁有建設題材、新推案多的重劃區、過去租金低基期區域，以及科技園區、產業園區、高所得就業機會題材的區域房價反應最大，例如新北林口、鶯歌；桃園大園、八德；新竹新豐；台中清水、烏日；台南中西區、仁德等地，租金年漲幅都達二成以上。
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林口社會住宅。   圖：內政部提供（資料照片）國家住都中心：林口社宅9/1起續租 租金調漲1.5% | 財經 | 新頭殼 Newtalk https://bit.ly/3mODaNU
林口世大運選手村社會住宅自107年釋出迄今，2,500戶已全數出租，為因應首批住戶租約屆期，國家住都中心將自9月1日起陸續通知1,322戶住戶續約，另為照顧弱勢及在營運財務間取得更健全永續的平衡點，續租租金採每年調漲1.5%計收，仍全數維持在市價6折以下。 
國家住都中心說明，因為林口社宅現行租金明顯低於林口地區的租屋市場行情，一般戶約為市場租金57折（每月每坪307元），優先戶約為市場租金46折（每月每坪246元），衡平住戶的經濟負擔能力、租金訂定合理性與住宅政策永續性，故議定續租租金採每年調漲1.5%計收，一般戶續租每月每坪租金為第1年312元、第2年316元、第3年321元，優先戶則為250元、253元、257元。 
這次續租將依住戶最新證明文件檢視承租資格，原來是一般戶的承租人，續租時，若具有優先戶資格，將以優先戶租金續約。同時，為方便民眾申請，這次續租採24小時線上申請及各區服務中心現場收件雙軌受理，請有意願續租的住戶於通知的期限內繳交續租申請文件。
國家住都中心表示，公共藝術執行團隊已經進駐林口社宅，將於疫情趨緩後，舉辦公共藝術的工作坊及各類講座，歡迎所有住戶參與，更期待租約將屆期的住戶們繼續生活在這個大家庭，共同締造林口社宅的居住文化。 國家住都中心：林口社宅9/1起續租 租金調漲1.5% | 財經 | 新頭殼 Newtalk https://bit.ly/3mODaNU

社會住宅，不只是政府的責任
作者 吳道揆
2021-04-20
社會住宅是個很好的影響力投資議題。儘管不是大慈善家，也不是如Apple般大企業，我們依然可以投身社會住宅的影響力投資事業。 圖片來源：社會住宅，不只是政府的責任 ｜ 吳道揆 ／ 影響力投資 – Do Well by Doing Good ｜ 獨立評論 https://bit.ly/3gqYJRj
就在2019年11月4日，全球所有主要媒體都以斗大的標題刊登：Apple承諾出資25億美元，助陣加州對戰住房難題。
美國是個比較富裕的國家，政府用盡各種方法幫助弱勢族群，降低住房壓力。例如對金融機構及建設平價住宅的建商給予租稅減免、低價貸款、配合撥款等，鼓勵他們推出平價住宅，或租或賣；同時也直接針對弱勢族群，提供多種補貼措施，如降低利息、補貼租金、甚至直接提供公屋。
即使如此，美國依然還有超過1,100萬家庭，他們每月租金，居然超過收入的50%。很可怕吧！這些人大約相當美國總人口的10%，還不包括被房貸壓得喘不過氣來、隨時擔心房子被銀行收回拍賣的「薄殼蝸牛」及無家可歸的遊民「無殼蝸牛」。
加州是美國最富裕的州，以矽谷為核心的舊金山大灣區，從聖荷西到舊金山的北加州，就是皇冠上的那顆大寶石。然而，他們所面對的情況又更為特殊。矽谷成就了世界上眾多著名的科技公司，例如HP、臉書、谷歌、蘋果等傳奇，創造了巨大的財富，吸引了無數淘金客勇闖美國現代大西部。這當然也帶來了巨大的住房需求。
在加州，蓋房子大不易。設計圖，公聽會，都要經過好幾輪，自然也就限縮了房屋的建造速度。多年下來，住房需求增加的速度遠高於供給。不用念經濟學，都知道房屋價格及租金自然迅速攀升。對於科技新貴倒沒所謂，但是，對於普羅大眾呢？餐廳服務員、清潔隊員、外送小哥怎麼辦？小學初中老師呢？再怎麼努力，工薪收入也打不過高漲的房價。面對這種住房的壓力，僅僅在今年的4～6月，就有3萬居民，被迫「逃離」舊金山。這當然也造成了很大的社會問題及壓力。遊民增多了，市容變差了，小罪變多了，安全感低了，毒品更氾濫，法律、醫療、遊民安置的費用及壓力都變大了。
用聰明分配與投資，建立可以永續管理的社會住宅體系
在這裡發跡、視這塊寶地為家的Apple決心出手。CEO庫克說，穩定的住宅意味著安定、尊嚴、機會及自豪。這裡是我們的家，我們責任深遠，Apple要做解決方案的一部分。經過審慎的研究評估，Apple決定與州政府密切合作，承諾出資25億美元的一筆「小錢」，來協助解決矽谷周邊住房壓力問題。
對於每年賺進500、600億，手上現金（及約當現金）超過1,000億美元的Apple來說，25億美元的確不是大錢。但，即使不是大錢，他也沒打算一次性的捐掉。反而要根據他們的研究，有系統地分幾個方面，以企業思維和市場方法來解決問題。因此這25億美元的分配如下：
1.其中10億美元投資基金，用來增建社會住宅：給州政府及若干市政府一個貸款額度。透過他們與房地產開發商合作，低利貸款，幫助開發商為中低收入戶迅速建造成本低廉的社會住宅。Apple收的是利息，較低的利息。
2.其中10億美元為貸款基金：Apple也與州政府合作，低利貸款給首購族，幫助他們支付頭期款及貸款。主要對象為服務業、學校僱員及退伍軍人。Apple收的仍然是利息，較低的利息。
3.其中3億美元價值的Apple土地做為建地：建設社會住宅，可租可售。
4.其中1.5億美元作為社會住宅建設基金：與地方金融體系例如「矽谷社會住宅信託公司」（Housing Trust Silicon Valley）[1] 合作，支持社會住宅興建。這1.5億美元包含了可寬限貸款[2] 捐贈。
5.其中5,000萬美元捐贈給專業機構，解決當地遊民問題：「目的地：家」（Destination：Home）是一家專門以提供法律、醫療、教育培訓、就業輔導等服務以解決遊民問題的機構，並會對於經濟瀕臨崩潰的家庭進行各項預防措施。這5,000萬美元對他們是很大的財源與鼓勵，
Apple真是聰明。25億美元分出輕重緩急，有系統的聯合各方資源及專業，共同解決問題。真正的捐款只有5,000萬美元，占25億的2%，其餘資金基本都可回收，加上少許利息，資金可以重複運用。這正是影響力投資的精髓。帥哥州長紐森（Gavin Newsom）盛讚Apple這項空前的慷慨義舉，更欣賞Apple的創新策略及系統化的解決方案。他說，Apple這麼做，其實也給矽谷其他公司做了很好的示範與啟發。希望這些公司可以追隨Apple腳步，共襄盛舉。
既解決社會問題，又能在市場上賺錢
Apple的例子，讓我們看到：
1.系統方法，多層次的解決問題：社會問題很複雜，Apple根據嚴謹的研究，同時針對供給面（建屋核准、金融貸款、提供土地、增建社會住宅）與需求面（低利貸款、針對特定對象、減輕購屋租屋負擔）來解決住房緊張壓力，更直指核心，無償捐贈，幫助現有遊民並預防遊民增加。
2.運用槓桿，調動各方專業資源：調動了政府、金融業、營建業以及社會福利服務機構，為了一個有意義的重大目標，各自發揮專長，又相互共同合作。同時大家又能在這過程中各取所需，發展壯大。
3.追求雙底線，典型的影響力投資：既解決社會問題，同時又追求財務利潤。雖然其利潤低於市場利潤，但這正是Apple的「選擇」，至少這部分資金／資源不是捐贈出去，永不回頭，而是可以生生不息，重複運用，照顧更廣大的需要。這種做法非常值得國內慈善機構參考。
事實上，社會住宅是個很好的影響力投資議題。無論對外出打拚的年輕人，或當地的弱勢族群，社會上的壓力與需求非常明顯。除了少數國家特例，社會住宅不能只靠政府，反而非常適合慈善基金會、宗教團體、金融機構、營建業、房屋仲介及管理等組織與政府合作，自行或幫助興建、購置社會住宅，出租管理，活絡社區，幫助弱勢，提升居住正義，增加社會安定與幸福感。
社會住宅的擁有者，無論是興建或購置，補貼部分租金，既可行善，也可增加滿租率，政府也有各項減免及獎勵措施，總體營運收入減少有限，但是保值增值的空間永遠存在。
筆者曾經在義大利中部的古城佩魯賈，住過一個由中世紀修道院改建的學生及上班族宿舍。除了漂亮庭園、參天古木、很好的沈思散步空間外，還有個大大的共享廚房及多功能交誼廳，各國學生各「炊」各調，或聚或散，進行文化美食的交流互動。該宿舍管理良好，窗明几淨，租金也便宜，是我心目中典型的社會住宅，「北漂青年」的理想住所。
其實廣義地說，當年的眷村也是一種社會住宅，既安定了軍心，也活絡了地方經濟，對社會有一定的貢獻。但是，當然算不上是影響力投資。社會住宅不只是蓋一堆房子，還注重社區經營，針對社區內部居民需要提供「支援服務」，讓居民不僅在此居住，更可在此成長。
世界上只有一個Apple，也只有很少數的企業可以承諾25億美元，來做與本業並無直接相關的社會住宅。我們一般小老百姓又能做什麼？對需要巨額資金的社會住宅，如何可以既有功於社會，又能賺取合理利潤？
先舉個美國老牌的社會住宅影響力企業，試著回答這個大哉問。
用企業精神，解決難纏的社會問題
吉姆・羅斯（Jim Rouse）生於1914年馬里蘭州的中產家庭。雖然患了小兒麻痹，但是堅毅鍛鍊，高中時已成田徑明星。只是命運風雲難測，他的父母在一年內相繼去逝。無力償還房貸，銀行收回了吉姆的「家」。
還好有姊姊們的照顧，半工半讀，吉姆先後在聯邦住宅管理局（Federal Housing Administration）做過文員，還在停車場幫忙停車，讀完大學，上了法學院夜校。由於努力、機遇加上自幼的堅毅性格，他成為美國史上最成功的地產開發商之一，在美國東岸開發管理過大量的購物商城，也曾專注大型社區整體開發，更曾經從無到有建造了一座城市──馬里蘭州的哥倫比亞市。其後，他重整了許多大都會裡的歷史建築及破敗地區，轉化成觀光休閒購物的市場，例如波士頓的法尼爾廳、紐約的南街海港等，幾乎每次都是引領風潮之作。
1973年春天，吉姆在教會裡碰到三位女士。她們說，附近有兩棟超級破爛的建築，裡面的居民好可憐，生活得毫無尊嚴。她們問吉姆，我們何不買下這兩幢樓，改頭換面，整修整潔，把尊嚴還給住戶？
因為真的懂房地產，吉姆有100個理由拒絕，告訴她們這太困難、太瘋狂，真的沒有辦法。然而不久後，他又在教堂見到這三位女士。她們說，我們搞定了。
他問，搞定了什麼？三位女士告訴他：我們已經付了訂金，買下那兩幢樓房。
吉姆有點被她們的大膽嚇到。更令他驚訝的是她們堅定的決心。幾位女士在教友間集資，把團體取名「歡慶」（Jubilee），支付了不可退款的訂金。她們鐵了心，就是要做。反思他這成功的一生，作為開發商，卻從未真正關注過最弱勢的族群，他們的生活、夢想與機會。吉姆懂得怎麼做，但是這三位女士比他更有心。
吉姆感動了，加入了他們，花了6萬個小時重新整理這兩棟樓，開始了當地社區的轉型，也誕生了日後這家著名的社會企業：「企業社區夥伴」（Enterprise Community Partners）。
Enterprise致力結合各種公私資源、專業能力、資金以及志同道合的人們，共同打造優質且負擔得起的社會住宅及社區，做為弱勢族群的「家」。他們相信，「家」是一切的起點。他們善於與人合作，無論新建或改建，都懂得運用設計及營建科技，力求效率與節約。他們尊重環境，注重節能減碳，講究文化與創意，營造健康的社區。並且針對不同的居民需要，提供不同的社區服務，包括創造就業。
美國社會住宅及扶貧政策非常複雜，各級政府對於社會住宅的投資建造、補貼條件、福利規定都有不同。Enterprise有專門研究政策的部門，負責遊說政府，為弱勢族群爭取最大的資源與利益。他們也很注重培養人才，設立了獎學金，讓年輕學子實際參與社會住宅及社區的規劃設計及服務，希望他們將來成為社會影響力方面的領軍人物。
在大多數人都打算退休、安享餘年的68歲，吉姆與太太派蒂（Patty）攜手，展開了他們人生最大的野心──打造安全、健康、平價的居所，讓每個美國人都有一個「家」。
在為這家公司起名字時，吉姆回顧了他這一生，20世紀的動盪起伏以及自己事業的打拚奮鬥，讓他想起了一種精神。這種精神幫助了美國的成長，度過了二次世界大戰及大蕭條，也是讓他獲致成功的力量。那就是「企業精神」。因此，他為這家影響力企業取名「Enterprise」，企業。
30多年來，他的組織以企業精神與方式，成功在美國50州投資了436億美元，建造了將近60萬戶住宅，幫助了數百萬的弱勢貧民。這當然是個巨大的影響力企業，美國的IA 50[3] 連續4年把Enterprise列入影響力投資的榮譽榜單。
小老百姓也可以做到的事
事實上，Enterprise是榜單上6家10億美元資產俱樂部的一員。這麼大的公司，跟我們小老百姓有什麼關係？
Enterprise的投資資金來源基本有三：1.捐贈，2.大企業的委託管理，3.個人投資。其中個人投資金額有大有小，期間有長有短。例如他們發行了一種債券Enterprise Community Impact Note，最小的單位為5,000美元，最短期限為1年，利息1%，最長10年期，年息3.5%。這回答了我們前面的問題：在社會住宅的影響力投資議題裡，我們小老百姓能做什麼？
事實上，歐美有不少這類專注社會住宅的基金。即使不是大慈善家，又不是大企業如Apple，我們也完全可以投身社會住宅的影響力投資事業。社會住宅是影響力投資很重要的一個主題，可以是公私合作的最佳範例。在應用上可以聚焦在SDGs來評估其社會及環境影響力，並運用「混搭金融」（blended finance）的方式結合各種資源，不論私人或政府、股權或債權、慈善資金或市場利潤，都可以平衡其各自利潤與影響力的追求。我們不妨思考：
1.Apple的例子，可以給我們什麼啟發？可否在台灣複製？誰來做？大企業？慈善基金？宗教團體？或者共同基金？
2.Enterprise的例子，又給了我們什麼啟示？如何集結力量與資源，來開創人生大戲？
3.台灣有哪些民間的社會住宅？無論是新建或改建，集中或分散，出售或出租？
4.對這些私營的社會住宅，政府的角色為何？稅收減免？投資獎勵？財務補貼？提供用地？協助規劃？幫忙籌資？其他？
5.在台灣，民間做社會住宅，有無困難？有無法令障礙？有無信託管理？有無籌資管道？社會住宅，不只是政府的責任 ｜ 吳道揆 ／ 影響力投資 – Do Well by Doing Good ｜ 獨立評論 https://bit.ly/3gqYJRj

財經立法高峰會昨探討都市更新和住宅政策，長虹建設（5534）董事長李文造表示，反對政府圈地用以開發新市政或土地重劃；並反對合宜住宅，因為就算半價賣，中低收入戶仍舊買不起，應提供只租不售的社會住宅。  戴德梁行不動產估價事務所所長楊長達指出，要讓青年買得起房，政府應先補貼租屋，讓青年快點存到錢，然後提供低利率房貸，購買總價700至800萬房子。  李文造昨日砲轟，政府說要都市更新，其實都是假的，只有少數都更是真的，因從參與土地整合到取得建造執照，居然要10多年才能走完。他認為，應該把都更審議的程序和申請建照的流程一樣，縮減至3~6個月，增加都更成功的案例。  李文造表示，反對政府圈地，因破壞生態，且台灣生育率不斷降低，開發新市鎮未來供需會不平衡，政府要做的，應是美化現有手邊的土地，提供土地更新。  楊長達表示，即使規範合宜住宅要10年後才可以買賣，仍嫌不足，建議政府應規定時間到折價由政府買回，由估價師評定價格，才可以遏止合宜宅抽籤買房未來遭到哄抬的狀況。  亞昕國際開發機構董事長姚連地表示，政府將獎勵容積上限砍掉，從30％砍到20％，開發商在容積漸少且土地有限下，供需不平衡，恐使房價衝高；另外土地重劃供給量也不多，例如林口當初以為土地很大，現在在供需效應下，房價一坪從15萬元到最近最高成交每坪50萬元。　內政部次長蕭家淇說，現在政府在捷運站附近推動「增額容積」，比起政府和建商的聯合開發還要好。前者是透過都市計畫新增的容積，歸政府所有，只要談好價格，政府就可賣給開發商。　蕭家淇說，聯合開發常造成數年後政經環境改變後，當年協商的條件被社會詬病。這似乎也暗指「美河市案」造成糾紛。