都更推不動 專家建議採預審制
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| 歷經18年整合規劃，正義國宅都更案在去年獲有條件通過都市設計審議。 （資料照） |
記者林美芬／專題報導
都更難行、尤其是大台北等都會地區。台北市都市更新學會會長杜國源建議可逆轉現行都更程序、改採「預審制度」，或許可讓都更走出一條新路。
分配利益先說清楚
杜國源指出，台灣都更現存最大問題是實施者與都更戶間嚴重的不信任，且引進日本的「權利變換」制度，在台灣發生嚴重的水土不服，經常出現爭議，且政府流程管控太長，造成時間都耗費在行政審查上。
他解釋，預審制度就是改變現有都更流程，在事業概要審查時，由實施者提出事業計畫的「預審計畫書」送審，並得於審議時確定都更獎勵值、外部空間留設、容積移轉、建築規劃、法令適用等，將所有都更後可分配利益，先講清楚說明白。
杜國源建議，還可參照現行法令「建築物預審辦法」機制，讓實施者得於概要階段提出建築規劃詳細構想，就單元內外部空間留設或退縮、公益性因應、預計爭取或外加的獎勵項目等，還有法令適用及因應就地安置考量等項目，提出申請預審。
他表示，經審議確認後，應在一定期限內（如2到3年）保障其審議內容穩定性，並得由實施者以此審議內容，向都更單元內的所有權人爭取同意權行使，到事業計畫送件門檻時，就可進行下一步申請事業計畫審議；也就是，實施者的財務規劃及談判底線都一次說清楚，避免整合過程的猜忌、想像及不信任感。
發展台式權變制度
杜國源也建議，調整權利變換制度的評估工具，應改為「價值及坪數」併行制度，在所有權人參與權利變換制度時，得經實施者與所有權人協議，改以可分配原居住樓層坪數，為權利變換相互之間的基礎，其差額再以樓層鑑價的平均單價做為找補等。
至於政府角色部分，現行是將審議及爭議處理放在同一單位處理；他建議，應將審議及爭議處理分別成立兩個委員會，各自分工得避免有球員兼裁判爭議。
他呼籲，都更應發展台式都更權變制度。權利變換制度來自於日本，但日本房價波動程度相對較小，但台灣房地產快速波動，當然會造成水土不服現象產生；一般而言，都更案從整合推動、審議、到通過，至少要5到10年時間，加上中央及地方不同調，更常讓地主、業界與建商莫衷一是。
杜國源強調，要都更不再難如上青天，除了加強法令鬆綁外，更應從台灣市場的獨特性，發展台式的都更權變制度，配合公地釋放、融資貸款鬆綁，及政府肯擔當及負責分擔風險（尤其是防災型或自主型都更等）來考量，才是未來台灣都更長久之計。
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〈小辭典〉都更權利變換
權利變換係指更新地區內的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地的應有部分或權利金。（記者林美芬）
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蛇年房市虎頭蛇尾 都會區漲15%
記者林美芬／台北報導
就算政府打房政策不斷，但根據信義房屋調查，去年主要都會區的平均房價漲幅約15%，房價指數持續攀升；不過整年房價走勢呈現「虎頭蛇尾」，房價漲幅多集中在上半年，下半年表現趨於平穩。
雙北桃園 漲幅達2位數
根據信義房屋房價指數統計，雙北市、桃園地區，過去一年房價普遍都有2位數增長，但房價走勢似出現微妙轉變；信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，除台南市以外，北市、新北市、桃園縣、新竹地區、台中市與高雄市，都出現上半年房價漲幅高於下半年。
QE退場 態度趨於謹慎
他分析，雖然去年房價呈現價量齊揚走勢，但房價漲勢過快考驗民眾購買力，且下半年開始出現QE退場訊息與主管機關頻關切高房價問題，明顯感受到購屋人對於房市態度趨於謹慎。
根據這項調查，台北市去年房價漲幅約13%，標準房價也突破60萬元，以30坪的住宅換算，平均房價上漲211萬元，若以3成自備款換算，比起一年前民眾購買30坪的住宅產品，可能得多準備63.4萬元。
新北市去年房價漲幅高於台北市、年增16%，標準房價也接近每坪36萬元，30坪的住宅過去一年房價上漲約150萬元，比起前一年民眾購屋時，可能得多準備45萬元的自備款。
至於大台北以外，去年房價也有9%~22%不等漲幅，但受惠於房價水準較低，和一年前相比，購置30坪住宅的自備款，以3成試算大約增加在30萬元以內，還在一般雙薪家庭可負擔的範圍內。
曾敬德說，過去10年除金融海嘯期間，大部分的時間房價都處於上升走勢，但過去半年大多數的都會區房價漲勢有趨緩的態勢，放眼馬年房市，普遍預期將是上半年優於下半年，是不是真的出現「馬首是瞻」的表現，後續可觀察329檔期市場反應狀況。
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