日REIT投資熱絡 今年破2兆日圓
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| 資金投入不動產市場的現象越來越明顯，REIT成為購買不動產的大買家。（彭博） |
編譯王詩韻／特譯
利 用投資信託，將資金投入不動產市場的現象越來越明顯。《日本經濟新聞》報導指出，期待日本地價上升的個人投資客或年金基金的資金，紛紛流入所謂的不動產投 資信託（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT），而購買力增強的REIT則搖身成為購買不動產的大宗買家。預估今年投入不動產的規模，將首次突破2兆日圓。
不動產投資信託（REIT）類似封閉式的共同基金，是一種標的物為不動產的投資工具。REIT的主要收入來自租金，一般投資人也可以較低的門檻進入不動產市場，分得市場交易或租金、增值等獲得的利益。
不動產市場看俏
投資人期待日本經濟正式擺脫通貨緊縮的陰霾後，不動產市場的市況將會跟著看俏，使REIT的人氣在年金、部分金融機關或個人之間發酵。根據不動產證券化協會統計，今年1~10月REIT取得不動產總額達1兆8475億日圓（約5376億台幣）。
三 井不動產旗下的日本建築基金（Nippon Building Fund Inc.）以逾666億日圓，取得索尼持有的建築之類的大型交易案件，令市場矚目。若包含12月將成交的金額，預估今年總計規模上看2兆2000億日圓 （約6393億台幣），為去年的2.8倍，且超越2006年創下的1.95兆日圓紀錄。
以往大型交易物件，大多是不動產公司或一般企業為主 要買家，但近來REIT在交易市場上的「存在感」日益升高。專門收集上市企業等公開不動產買賣情報、日本瑞穗信託銀行旗下的「都市未來總合研究所」指出， 今年上半年度（4~9月）不動產交易中，REIT購入規模就占了4成以上，成為最大金主。
日本都心人氣較旺的土地買賣競爭激烈之際，REIT的動作有影響地價形成的徵兆。日本酒店REIT顧問公司（Japan Hotel REIT Advisors Co）社長鈴井博之表示，「若是都市中心的優良物件，就算價格在海外基金間多少顯得較高，仍然會成交。」
全日本7成地價上漲
日 本國土交通省公布統計至10月1日的最新「地價動向報告」顯示，包含全國主要商業用地和住宅用地，總計150個地區中，共有107個地區的地價較前3個月 高，換句話說，全日本有7成以上地價上漲。除了三大都市圈（東京圈、名古屋圈、大阪圈）之外，其他縣的主要城市地價上漲趨勢也正持續擴大。
以土地用途來看，住宅用地約8成上漲，高於商業用地的約7成。東京圈（東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣）和大阪圈（大阪府、京都府、兵庫縣、奈良縣、滋賀縣、和歌山縣）約有7成地區的地價上漲，名古屋圈則維持14個地區全面漲價的局勢。
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中資炒房？ 淡水推案一半賣中國人
記者林美芬／台北報導
中國萬通集團轉道新加坡來台，在新北市淡水推出每坪60萬元超高均價、總銷金額90億元的「萬通2011」，開賣2年後，宣稱大賣9成，其中一半是賣給中國人，還計畫在台推出第二個開發案。
業界質疑 數字膨風
但 國內房產業卻質疑，依內政部統計，自民國91年迄今，中國自然人來台購置不動產僅114件、中資企業僅8件，「萬通2011」戶數達276戶，賣掉一半就 超過歷年來中國人買房總件數，這不是萬通數字膨風、就是內政部登載不實，且每坪均價真能賣到60萬元，恐也得等實價揭露後才能證實。
台灣萬通國際是中國萬通集團透過新加坡註冊後，轉道來台灣推案，小坪頂「萬通2011」是萬通在台灣第一個開發案，與南國開發合作，興建兩棟大樓，一棟是自住型大樓、一棟是酒店式公寓，總銷90億元，預定明年底交屋。
雖然「萬通2011」在2年前開賣，強調是鎖定中國上海及北京、新加坡、洛杉磯等華人買家，但在去年329檔期猛推4%保證收益5年的強銷手段，來吸引台灣人買屋。
讚揚台灣 真是寶島
「台灣真是寶島！」萬通國際總經理周東權強調，「萬通2011」已大賣超過9成，且在淡水小坪頂創下每坪60萬元的超高均價，有一半賣給中國人。
他 表示，當初「萬通2011」在地點選定上，就刻意避開市中心區台灣建商的主戰場，避免對台灣重點房市區域造成干擾，而出現不必要風險，因此位於台北市近郊 的小坪頂就成為第一個選項。周東權表示，原本設定買家以海外華人為主，台灣本地客只約2成，但最後出乎意料，台灣買家佔了4成，超過原預估的一倍，至於海 外買家除中國籍外，多國籍人士也不少。
保證合法 只是不便
至於中國籍買家明年交屋後，能否順利取得產權及進住？周東權強調肯定可以，透過兩岸人民關係條例規定提報，且購買房子非要塞地點，購買人不是黨政軍要人就可以。
但他也坦承，因中國籍買家只能在台停留4月，就算開放中國人來台自由行也僅15天，再次出入境，光辦手續時間就要10天左右，其實是很不便利，期待台灣政府能再開放點。
他透露，在「萬通2011」銷售順利下，萬通國際已決定繼續在台灣進行第二個開發案，已在洽談中，預計以養生宅的型態出現，地點部分暫保留不透露。
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新北林淡三樹新 人口增最多
記者徐義平／台北報導
北市、新北市第一圈房價高漲，負擔不起的民眾只好往新北市外圍購屋，根據新北市戶政資料，金融海嘯後至今，新北市新增人口數約12.7萬人，其中多次被警告為房市危險區塊的「林、淡、三、樹、新」新增人口竟超過8萬人，占比逾6成。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，市中心房價水準高，部分區域一間套房總價都要千萬以上，促使民眾開始往新北市外圍的新興重劃區覓屋，包括林口、三峽、淡水、樹林、新莊等區域，而這些區域每坪均價21~32萬元，相較北市房價親民不少。
林口增最多 淡水次之
根 據新北市戶政資料，金融海嘯以來至今，新北市各行政區中，以林口區新增人口數量最多，5年增加約2.15萬人，1年平均增加約4300人；新增人口第二高 是淡水區，5年增加約1.98萬人，1年平均增加近4千人；樹林區是新增人口數第三高，5年增加約1.51萬人； 1年平均增加約3千人。
根據內政部實價網1~8月的揭露資訊，上述三區的每坪均價21.4~23.3萬元。
信 義房屋淡水北新店店長陳霆瑋指出，過去淡水一到冬季看屋人潮就明顯減少，但在輕軌等題材帶動下，今年至今仍維持不錯的人氣，除輕軌利多題材外，淡江大橋近 日拍板預計最快後年動工，有利於新市鎮一帶的交通改善，帶動淡水房市買氣，其中淡海新市鎮成屋每坪單價24~25萬元，2~3房加1個車位的總價約 800~1100萬元，目前仍是新北市中相對平價的重劃區。
曾敬德建議，到外圍重劃區購屋最大的問題還是在於交通，建議欲往新北市外圍購屋的民眾，可先行評估適切的上下班時間通勤方式，避免因通勤出現困擾。
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記者徐義平／台北報導
過往若有高價豪宅成交經常連帶推升鄰近住宅房價，造成「水漪效應」，但近期有房仲以內政部實價網揭露房價做為計算基礎，發現天價豪宅周邊房價「水漪效應」已不復存在。
房仲分析，應是近期豪宅價格「暴走」到高得嚇人，但是周邊舊社區都更題材退燒，加上部分地區沒有豪宅群聚效應所導致。
周邊房價沒沾豪宅光芒
住商不動產企劃研究室根據內政部實價統計資料，分別計算高價豪宅周邊250公尺、500公尺及1000公尺等三圈內的每坪房屋均價，發現距離豪宅愈遠價格愈低已非通案，包括知名豪宅「帝寶」、「文華苑」等周邊住宅價格並未因距離愈遠而產生價格遞減效應。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，都更話題退燒，即便豪宅價格「暴走」也無法順勢拉抬周邊房價，形成豪宅價格「獨走」的格局。
根據房仲調查，「水漪效應」較明顯的區域，要屬具有群聚效應的豪宅聚落，如果豪宅坐落於舊社區，周邊價格仍舊端看個案條件，不一定有明顯的價格帶動。
其中曾被評選為亞洲十大豪宅的「帝寶」，根據實價網資訊第一圈每坪均價約95.94萬元，相較第二圈每坪均價約127.16萬元要來得低；徐佳馨指出，主因帝寶周邊第一圈以舊公寓為主，第二圈則較多高價大樓住宅聚集，才會造成此種原因。
不過，如果是豪宅群聚的信義計畫區，則水漪效應便會更加明顯，徐佳馨分析，當豪宅位於同一區，彼此之間將競價，和周邊差距將會拉大，而信義計畫區豪宅群聚，外圍多為舊宅，效應相對明顯。
近年來除豪宅群聚區域外，其餘單一的豪宅社區對於周邊的價格影響不如想像，徐佳馨認為，應是一般住宅屋主也深知買盤無力支撐，掂掂斤兩後自然不會喊高，加上都更話題退燒，價格難以膨風。
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坪頂「八掛山」不再掛建商？
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| 淡水小坪頂可看淡水出海口及觀音山，開發即將完成。（記者林美芬攝） |
記者林美芬／專題報導
前擁台北盆地、後抱陽明山，有山景又有海景的新北市淡水小坪頂山頭，曾因有8家建商前仆後繼進場開發，卻一一「掛」在山頂，在台灣營建史上有著「八掛山」的名號，但近幾年來，因最大地主南國建設攜手和築建設及中資萬通集團重返小坪頂推案，企圖扭轉「八掛山」惡名。
房仲業避而遠之
雖然小坪頂山上空氣潮濕、風又大，開發上有利空因素，但因同時擁有山、海景的特殊景觀，早年吸引著一票建商搶著開發，但1998年本土型金融風暴打掛這票建商，直到2006年，有捷運共構教父之稱的樺福建設董事長張綱維才大張旗鼓進場，企圖一雪「八掛山」惡名。
但無奈的是，就算台北市房價開始飆漲，小坪頂房價還是一路下滑，到2011年不得不以5折銷售，去年更讓戴德梁行舉手叫拍，一坪最低12萬元；就因「環遊郡」量體頗大，如此龐大賣壓，連當地房仲都避而遠之，一度列為仲介禁區、少碰為妙。
雖 然「環遊郡」企圖一雪「八掛山」醜名失利，但小坪頂上最大地主南國建設也重返舊地，企圖東山再起；2010年南國建設悄悄地回到台灣，先是處分一部分當初 保留的小坪頂土地給和築建設，和築連開3期的別墅，銷售成績亮眼，「八掛山」醜名似有翻身機會，南國自建案上場，打著貝聿銘設計的號召，推出區域天價的 「天境360」豪宅案。
南國企圖東山再起
現在小坪頂山頭上，現身3棟30層以上超高大樓，分別是由南國建設委託貝聿銘設計的38層橢圓型大樓，另兩棟是還在興建中的中資萬通國際大樓，另有和築建設「大景」系列別墅圓繞山邊。
相 較淡水地區、甚至小坪頂區域建案或成屋價格，南國開發的「天境360」豪宅案及中資萬通國際推出「萬通2011」開價高到嚇人；其中「天境360」號稱每 坪成交均價在90萬元，是淡水地區的天價，萬通2011每坪均價也達60萬元，也較同區域推案價高出逾倍；根據業者說法，銷售率都超過9成。
但因這兩個開發案開價都較區域行情高出一截、甚至逾倍，且宣稱幾乎完銷，這讓當地仲介業者有些意外、且質疑數字真假，「八掛山」是否真的不再掛掉建商，當地仲介多說，等實價揭露數字來證明吧，且過個兩年就知真假。
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記者林美芬／台北報導
根據市調顯示，大坪數豪宅建商急著透過實價登錄來為價格定價，小坪數豪宅卻因房價太高、銷售率大打折扣。
豪宅價愈登錄愈高
根據市場人士透露，其實實價登錄幾乎成為建商、代銷或豪宅投資客的最愛，尤其是愈高價的豪宅，愈常出現誠實申報或刻意作價，將實價登錄的價格墊高下次交易的「參考價」。也因如此，台北市豪宅價格在成交不多情況下，價格是愈疊愈高。
業者指出，在都更土地取得困難情況下，土地更為稀少，能夠塑造頂級豪宅的區域及基地條件都不足，反而是中小坪數基地的小宅推案市場，甚至有號稱是「鳥籠」案的超迷你基地，搶「門牌效應」市場。
根據市調指出，這種小宅開價高，幾乎全部都是一坪百萬元以上，也有叫價一坪130萬元高價，一間12坪套房就要1500萬元以上，但真正能使用的空間不過才8坪，扣掉衛浴空間，只容下一張床、一套桌椅及一個衣櫃，也造成購屋客從低出價，成交率偏低。
也 有小基地推中大坪數個案，攀不上豪宅規格，卻又是豪宅價格，有個案一坪150萬，一戶56坪要價8000萬元以上，如此的案例在台北市新推預售案中，成為 較多的案例，同樣從市調結果來看，成交率同樣偏低，業者惜售，但購屋者顯然認為價格太高，兩者價格認知差異，也造成市況僵持。
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