〔記者徐義平／台北報導〕房仲統計內政部實價網，全國上半年已揭露的購屋總金額竟高達2兆元，約為今年上半年台灣GDP 6.98兆元的28.65%，各縣市中又以新北市成交金額最高，約4200億元，占全國購屋總金額的比率約21%。
根據信義房屋統計今年上半年內政部實價網的揭露總金額，全國一個月房市的平均成交金額約3337億元，其中又以新北市單月成交金額最高，每月約有700億元，桃園縣533億元次之，台北市521億元第三，總計北北桃上半年成交金額便超過1兆元，超過全國成交金額一半。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，桃園縣受惠土地、房屋等不動產交易熱絡，擠下台北市成為全國交易金額第二高的行政區，今年上半年平均每月533億元的交易金額，已經是南二都台南加上高雄的交易總和。
根據最新統計資訊，桃園縣買賣移轉棟數已經位居全國第二名，前7個月建物買賣移轉棟數3萬0297棟，小贏目前3萬0006棟的台中市；新北市的交易棟數則居全國之冠，統計今年上半年單月的交易規模也達700億元，占全國兩成。
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不動產授信餘額7兆 占GDP逾45％
〔記者盧冠誠／台北報導〕中央銀行準備重啟升息循環，加上房市周期恐反轉，對金融體系潛在壓力有多大？據央行統計，全體銀行8月底購置住宅及建築貸款，兩大不動產授信餘額合計逼近7兆元大關，創下歷史新高，占實質國內生產毛額（GDP）逾45%。
央行上週四召開第3季理監事會議，市場憂心房貸風暴恐席捲台灣，央行總裁彭淮南說：「我不希望有這情況發生，所以要防患未然，央行要告訴消費者所面臨的利率風險。」
然而，我國這波房市景氣周期已持續10年之久，比過去任何一段期間都長，但只要是商品市場，沒有永遠能處在高峰，房市反轉壓力沉重。
已超過泡沫化警戒線
國際上常把房貸餘額占GDP比例是否超過40%，列為房市泡沫化的警戒線；日本在房價泡沫被戳破後，帶來「失落20年」的夢魘，美國、歐豬國家也都因為房貸餘額過高，陸續引發全球金融海嘯及歐債危機。
央行統計，全體銀行8月底購置住宅貸款餘額為歷史新高的5兆5147億元，占GDP比重為36%，若再加上建築貸款（土建融資）餘額1兆4790億元，合計不動產授信餘額達6兆9937億元，占GDP比重達45.6%。
央行近年推出一連串選擇性信用管制，購置住宅貸款及建築貸款餘額成長趨緩，但2009年至今，全體銀行不動產授信餘額占總放款餘額比重均逾33%，代表每3元放款，約有1元在不動產市場，一旦房貸風暴形成，銀行損失難以想像，甚至不排除引爆本土性金融風暴。
大型公股行庫主管表示，民眾薪資成長遠追不上房價漲幅，房市欠缺基本面支撐的情況下，泡沫化風險大增。雖然尚未有立即破滅的危機，但央行上週理監事會議決議文，罕見提醒房貸戶要留意未來利率變動的風險，透露央行已看到房市警訊。
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家庭借款 逾7成買房
〔記者盧冠誠／台北報導〕都會區房價高漲，成為10大民怨之首，民眾望屋興嘆之餘，就算晉升有殼族，又得背負沉重負擔，中央銀行統計，去年底家庭部門借款的用途，仍以購置不動產為主，占比逾7成。
去年底我國家庭部門借款餘額達11.76兆元，為連續第4年呈現上揚走勢，占全年實質國內生產毛額（GDP）比重約8成，家庭部門債務負擔增加，與近年不斷飆漲的房價脫離不了關係。
央行表示，去年底家庭部門借款餘額年增率由前年底1.71%提高為3.54%，用途別方面，以購置不動產為主，占比71.05%。
家庭部門借款除了有7成以上用在買房，房貸支出占家庭所得比率也超過3成，顯示面對房價居高不下的環境，民眾為了擁有1棟屬於自己的房子，壓力沉重且代價昂貴，同時排擠掉其他消費。
在高房價支撐下，因不動產借款的逾期金額持續縮減，使得去年底家庭部門在金融機構借款的逾放比降至0.4%，創近15年最低水準，但未來房市一旦反轉，信用品質勢必受到衝擊。
央行官員表示，在整個大環境逐漸改變的情況下，除了銀行要持續注意不動產授信風險控管，消費者也要提高警覺，宜留意未來利率變動的風險。
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林口、新莊、五股交屋高峰 很可怕
〔記者盧冠誠／台北報導〕國內房市反轉風險驟增，大型公股行庫主管以「很可怕」形容進入交屋高峰的新北市林口、新莊、五股等區域，房屋供給大量湧入，餘屋去化情形值得注意。
行庫主管表示，像是林口、新莊、五股等過去2、3年大量推案的區域，現在陸續進入交屋期，有的建案一次交屋甚至接近千戶，當需求沒辦法跟上，房價下修壓力就會相當沉重。
對於中央銀行拋出升息風向球，不動產業者多認為，當房貸利率由目前2%左右升至3%，投資客不但失去進場誘因，甚至還會開始拋售，當利率升抵4%，恐加速房市反轉。
行庫主管指出，央行自2010年第2季起，連續5季升息半碼（0.125個百分點），5大銀行（台銀、土銀、合庫、一銀、華銀）新承做房貸利率也才從2010年5月低點1.616%，爬升至今年8月1.947%，上揚幅度僅0.331個百分點。
行庫主管認為，即使央行重啟升息循環，房貸利率由2%升到3%，預估還有很長一段時間要走，現階段影響房市主要因素，將取決於供、需兩股力道，以及當美國量化寬鬆措施（QE）退場後，民眾的預期是否轉變。
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重劃區房價飆漲 代銷︰投資客撐起
〔記者徐義平／台北報導〕近期政治悶、經濟悶，不過重劃區房市卻不悶，尤其是北部重劃區，近期買氣相對平穩，而且多數是投資客撐場。海悅廣告總經理曾俊盛表示，即便房市不若上半年熱絡，不過，部分整理過後的重劃區，房價出現上漲趨勢。
曾俊盛表示，環顧目前投資市場，房地產還是相對保值的投資標的，尤其是低利環境，多數民眾還是投資房地產，尤其是重劃區房市，近幾年相對熱絡。
多數重劃區買家 均是投資客
根據代銷調查，北部知名重劃區超過4成以上的買家均是投資客，顯示多數重劃區均是投資客撐住房市買盤，其中最近房市交易相對熱絡的淡海新市鎮、桃園青埔，投資客占比7成，新莊副都心也有5成買家是投資客，新竹竹北投資客占比約4成。
曾俊盛強調，這群有投資需求的民眾，並非短期炒作的投資客，而是置產，看好房市後續發展的民眾，買房是為了保值、抗通膨等投資因素，其中竹北「國賓大悅」便是著名個案，目前銷售已超過8成。
不過，他也指出，近期有部分重劃區可能面臨價格盤整的階段，其中最明顯的便是今年傳出房市交易熱絡的桃園青埔地區，因短期內價格上漲迅速以及利多消息發酵期結束，上半年時，1個月可以賣40-50戶，目前房市降溫，1個月成交組數大約是15-16戶。
冠德建設副總經理洪錦欽也指出，青埔房市的確炒過熱，投機助漲不正常的房市交易價格的行為也是建商不樂見，因此，現階段青埔價格出現整理應算是合理現象。
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利率升至5% 房市拋售臨界點
〔記者徐義平／台北報導〕央行總裁彭淮南暗示未來將升息的說法，等同提前 給房市預警訊號，業者表示，短期內利率應該波動不大，因此對於房市應該影響較小，不過，長期連續升息便會造成衝擊，尤其是利率升破3%，便有一波調節資產 的動作，倘若升破5%，則到達房市拋售臨界點，不只拋售潮出現，更可能出現斷頭潮。
升破3% 負擔增5成
冠 德建設副總經理洪錦欽表示，目前利率維持2%左右，若是3年寬限期，貸款1000萬元，前3年每月利息約1.67萬元，不過，寬限期一過，便要負擔本金歸 還部分，一旦又遇到升息，負擔則是持續加重，若是利率升破3%，負擔至少增加5成，升破4%便增加1倍，對於現在薪水成長緩慢的年代，年輕人將是首波受到 衝擊的對象，而且很可能承受不住。
他進一步指出，過往經濟成長的年代，利率升到7-8%對於民眾來說，買房的負擔才會加重顯現，不過，目前經濟狀況並不算好，加上薪資成長有限，只要升息負擔馬上就會加重。
更有業者認為，一旦利率升破3%，投資房產民眾便會著手調節持有資產，4%便開始拋售，一旦到了5%，年輕人在付房貸能力沒有提升的情況下，很可能就要面臨斷頭危機。
住 商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，房貸利率調升對於房地產市場是一大負面消息，不過升息的前提在於台灣經濟狀況轉佳，若因經濟狀況轉佳，民眾收入提升， 升息衝擊自然有限。而以目前看來，奢侈稅修訂方向未明，加上實價課稅與利率調整，第4季雖然為傳統旺季，不過在房價處於高檔的狀況下，買氣難以大幅開展， 成交量表現可能差強人意。
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◎ 李武忠
政府推動「自由經濟示範區」遲遲未能順利開展的主要原因，除了政府內部對租稅、勞工薪資、土地取得、專業人士資格限制等議題仍有異見需整合外，農業界對於擬無限制免稅開放國外農產品原料進口加工再出口，對國內農產品外銷造成衝擊，以及加工產品品質安全難以確保等，仍然有相當大的疑慮。
特 別是，此次食品大企業的黑心程度匪夷所思，加以政府面對這些食品大公司的軟弱無能，甚至處處維護，讓民眾對政府徹底失去信心。國人不相信這些大企業在利益 的驅使下會乖乖遵守政府規定；同樣對於政府強調會把關讓進入示範區內加工的大量廉價國外農產品原料，以及加工後的成品不會流入國內販售，也因「三管五卡破功」而完全沒有信心。
各 國設立自由經貿區普遍以金融、服務、物流等為主，很少涉及農業。即便是強調對外開放的中國上海自貿區，也將部分農林漁牧投資項目（如種苗、珍貴優良品種研 發、養殖、種植及相關繁殖材料生產，中國所轄海域以及內陸水域水產品捕撈，糧食、食糖、植物油零售配送，稻米加工等）列入負面清單。
台 灣經 濟結構主體已經從農工轉為服務業，根據國家統計，二○一二年台灣國內生產毛額（ＧＤＰ）為十四．九九兆台幣，其中服務業貢獻了六十九．一五％，工業貢獻了 廿八．九五％，初級農業只占ＧＤＰ的一．九○％；在出口貿易結構上係以工業產品為主占了九十八．七％，初級農產品與農產加工品分別只占○．三％及一％。要 促進台灣經濟成長，有效增加就業機會，自然應該把重心放在改善服務投資環境，以及增進工商產品的出口全力衝刺，而不需糾結於爭議大的農產加工議題。
以當前的氛圍，「自由經濟示範區」特別條例在立法院審議時必將有一番唇槍舌劍，執政黨若不顧民意強渡關山，恐將付出慘痛代價。務實的作法，應該是暫緩推動農產加值運銷中心，並以更充分的時間備妥完備方案，和農民做充分溝通再行推動，以減少抗爭力度，別因小失大。
（作者為大學農經教授，曾任雲林縣農業處長）
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