鳥籠建案現警訊 又見預售法拍

遭到法拍的建案坐落北市中山區新生北路2段15巷內，是2010年下半年推出的預售建案，每坪開價85萬元。（記者徐義平攝）

〔記 者徐義平／台北報導〕台北市又有預售建案遭法拍，繼大同區「帝圖」後，中山區預售案「晶華官邸二期」也遭台北法院公告執行法拍，底價三億二一一○萬元，預 計十二月十三日執行第一次拍賣。法拍業者分析，兩案基地都是不到百坪的「鳥籠建案」，一旦房市出現警訊，這類型建案因非主流產品，恐率先受到衝擊。

寬頻房訊指出，即將法拍的建案坐落於北市中山區新生北路二段十五巷內，是二○一○年下半年推出的預售建案，計畫興建地上七樓、地下三樓的住宅，坪數四十到六十坪，規劃一層一戶，共七戶，每坪開價八十五萬元。

兩案法拍 均屬同一家小型建商

此建案基地面積僅六十七坪，屬於「鳥籠建案」，債務人為創意世家建設，與之前被公告法拍的「帝圖」建案是同一家建商，遭法拍建物已興建完成。

根據商業司公司登記資料，創意世家建設是二○○六年成立，資本額一億元，負責人李祥剛是結構技師出身，建築資歷逾二十年；其實，二○○三年時，李祥剛便創立知遠聯合實業並推案，合計歷年來兩家建設推案逾三十個，均集中在台北市。

接連遭到法拍的兩個案，均屬基地不到百坪的「鳥籠建案」，推案規模小，但價格卻不見得便宜。代銷業者指出，推出「鳥籠建案」的建商通常財力不夠雄厚，又遇上都更整合遙遙無期，加上土地買在高點，即使手中土地再小，也只能硬著頭皮推案。

非主流產品賣主流價 去化困難

代銷業者分析，「鳥籠建案」面臨的窘境是土建融成數不高，加上興建成本不像大基地開發案，每建坪相對分攤成本較低，造成規劃產品是非主流住宅、卻必須賣與市場主流住宅相同的價格，在去化困難下，小型建商較易出現資金周轉問題。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，台北市因碰上都更整合腳步緩慢，造成鳥籠開發案不斷冒出，有能力在北市購屋的民眾，大多會優先挑選建商品牌與建案規劃，「鳥籠建案」多為小型建商推案，在民眾大多抱持觀望態度下，若又遇到房市買氣下降，就會首當其衝受影響。

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低利游資竄 地上權也見鳥籠建案

〔記者徐義平／台北報導〕近年來因低利率、游資湧向房市，讓不少中小型建商鎖定戶數單純的老舊建物，整棟買下後、直接打掉重建，造成台北市「鳥籠建案」大增。近來甚至有建商以地上權方式，直接跟地主承租微型基地，取得地上建物開發權。

台北市忠孝東路四段上，距離SOGO忠孝店不到三百公尺就有一個地上權的「鳥籠建案」。基地面積六十五．九四坪，原為地上四層樓建物，日前已全數打掉，預計興建地上十三樓、地下三樓建物。

根據地籍資料，開發業者百誠興業向李姓地主以地上權方式承租六十年，每年付租約二七五萬元，取得地上物開發權與使用權。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，這個地區醫美、精品店匯聚，未來興建完成後，可整棟租給醫美、精品業當做旗艦店，也可採取分層出租，拉抬租金收益。

除精華地區出現微型基地地上權開發案外，有「北市之肺」稱號的大安森林公園周邊，也出現燙金「鳥籠建案」；基地面積僅四十七坪，每戶規劃四十一到五十五坪（頂樓樓中樓），共十三戶住家，每戶總價八八○○萬元起跳，每坪開價一九○到二五○萬元，直接挑戰頂級豪宅價格。

恐形成排列不規則建物 市容殺手

但部分業者並不樂見台北市朝向東京化的微型基地開發模式，因為「鳥籠建案」可能造成基地畸形，都更案愈來愈多，未來北市街頭將充斥形成排列不規則的建物，對於市容來說並不好。

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都更反悔條款 向「賣身契」說不

「同意書」，是都市更新能否進行的重要關鍵。擔任實施者的建商，必須取得足夠比率的同意書，才能推動更新。然而，若民眾簽了同意書、後來又撤回，可能造成原本已成案的都更因此無法達到法定門檻，讓都更案功虧一簣。

該不該給已經同意的住戶有反悔機會、何時以及什麼條件才能反悔，一直都有不少爭議。此次都更修法，增加在官方審查後，住戶仍有反悔機會，會不會成為阻礙都更的法條？本周都更追追追採訪產官學界，解讀反悔條款的爭議與意義。

老張住的房子屋齡已經30年，外表相當老舊，而他每次回家要爬四層樓，也讓年邁的老張倍覺辛苦。先前有建商主動向他提出可辦理都更，且可以「一坪換一坪」，老張毫不猶豫的就簽下了同意書。

沒想到，建商又來告訴他，沒辦法一坪換一坪，老張未來可獲分配的居住面積大大縮水，老張深感受騙，想到這房子是自己年輕打拚才購置的，心有不甘下，決定撤回同意書，建商卻告訴他，「來不及了，沒辦法撤回」。

過去有人常稱都更同意書是「空白授權」，有如「賣身契」，因為房屋所有權人在不知道房屋的設計、未來可以分配多少，就要簽下同意書，萬一後來都更內容有明顯改變，住戶卻不能退出，毫無保障。

內政部次長蕭家淇說，過去辦理都更案件，很多人都認為早簽早吃虧、晚簽條件會比較好，容易造成實施者（建商）與所有權人（住戶）彼此不信任，致使都更案不易推動，這也反映出雙方資訊不對等的問題。

此次都更條例修法，內政部決定增加民眾撤回同意書的機制，實施者必須先將事業計畫與權利變換計畫書一併報核，之後公開展覽期間只要反悔或有疑慮，民眾就可撤回同意書。

民眾除了公開展覽期間能撤回同意書，政府審查過程中，只要計畫有重大變更影響權利人，委員會都能要求再次公開展覽，讓民眾有重新決定的機會。

都更修法擴大了「反悔條款」，讓許多建商反彈，擔心所有權人可能隨時反悔，造成投資上的不確定性，並拉長都更的時間，對都更案望而卻步。

蕭家淇對此表示，換個角度來看，這反而可促使實施者加強與所有權人溝通，積極說服所有權人，對於各項資訊也會更加公開、透明。

至於什麼樣的狀況可以讓所有權人反悔，蕭家淇說，重大變更的事項如容積改變、興建戶數與承諾的不同、土地面積持分減少、建築物形勢改變（如原本興建一棟大樓，後來變兩棟）等等，這些內容不會訂在法條中，而是訂在施行細則中。

台北市副市長張金鶚表示，很多人對於都更法令、程序都不了解，後來了解狀況後，不想參加都更案，當然可以撤銷當初簽署的同意書，這就像買東西一樣，也有一定的鑑賞期，發現產品不好或有瑕疵時，本來就可以退貨，何況是關於民眾的財產權，更應該要嚴謹一些。

他說，過去發生很多案例，所有權人簽署都更同意書是被建商哄騙的，後來發現上當，卻又不能反悔，對於其財產和權益非常沒有保障，尤其建商本來就是強勢者，法令應給予弱勢的所有權人必要的保障。

張金鶚指出，所有權人可以反悔，但反悔也不是隨隨便便、漫無限制，因為這會造成都更案件推不下去，必須訂出標準，符合相關規定與標準才能反悔，否則只差一點點（如興建戶數只差一戶），就有人無理取鬧，將導致都更案完全無法啟動。

新北市都更處認為，反悔條款其實有其必要，住戶的資訊一定相對弱勢。不過，反悔條款雖可提高地主都更安全性，但政府認定計畫有重大變更時，可要求再次公開展覽且允許住戶撤回同意書，這恐影響都更案穩定性，造成重複要求公展影響進度。

VISION/記者楊文琪、吳泓勳 2013.11.03

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【鉅亨網記者陳慧琳 台北】

頂新魏家購買4戶帝寶，99%資金來自銀行融資、自己資金僅1%，引發炒房質疑；對此，金管會主委曾銘宗今(27)日表示，承貸的第一銀行鑑價低於頂新買帝寶的價格，鑑價低於買價，才會有貸款99%的誤解。

現在央行對於不動產有管制，包含第1間房貸款不可超過8成、第2間房是不可超過6成。但是傳出，頂新魏家買4間不動產，自有資金僅1%，其餘99%都是向銀行貸款，引發質疑。

對此，曾銘宗表示，一般來說，銀行會依買賣契約的價格8成貸款，經過了解，頂新購買4戶帝寶市價是新台幣7.5億元，一銀鑑價卻是6.1億元，最後放貸6億元，部份為擔保放款、部份屬信用貸款，鑑價低於買價，但他買價相對高，才會有貸款99%的誤解。

 曾銘宗表示，當時尚未有選擇性的信用管制，所以並沒有違反當時的監理原則。

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大眾銀道歉 單親媽：終於還我公道

作者： 記者莊宗勳╱台南報導 | 聯合新聞網 – 2013年11月28日 上午2:47

大眾銀行昨發表聲明道歉，承認未掌握法拍屋是凶宅實有疏失，願負擔莊明玉須向法院補足的卅九萬元。

「終於還我公道」，單親媽媽莊明玉眼眶泛紅地說，有同樣遭遇的人，應該勇敢站出來，「人間有溫情，社會有公理！」

「真的嚇到了！」莊明玉說，不會再碰法拍屋或中古屋，但還是會繼續看房子，「給孩子一個好的環境，是我最大的夢想。」

大眾銀行昨天發表聲明，表示未掌握法拍屋是凶宅的資訊，實有疏失，且未積極協助莊明玉取得貸款，「鄭重向莊女士表達十二萬分的歉意」，將負擔莊明玉須向法院補足的卅九萬元，也願意幫助莊明玉早日達成築巢的夢想。

聽到消息，莊明玉露出久違的笑容，在民代陪同下召開記者會，表示願意接受卅九萬元，接下來期待立委修法，補足強制執行法的模糊地帶，「別再出現下一個莊明玉。」

談起這段日子的委屈，莊明玉難掩激動情緒，哽咽地說，事件爆發後，媒體大幅報導，引發廣泛討論，有人支持，也遭批評，孩子也不諒解，質疑媽媽在搞什麼？她曾懷疑是否不該站出來？但最後堅持下來，「我了解這種痛，不希望別人像我一樣。」