工程師夫妻開「1預算」買嘸房？！新竹房價「2年漲6成」竹科人購屋有多難？
2024年4月10日 週三 上午10:37
工程師夫妻開「1預算」買嘸房？！新竹房價「2年漲6成」竹科人購屋有多難？ https://bit.ly/49MmFqF
【文／李寧】受惠於台積電等科技產業等園區聚集地，新竹縣市房價近年來漲勢驚人；《台灣房屋》根據實價資料，統計新竹地區的預售屋房價，發現2年大漲超過6成，連屬於高薪族群的竹科工程師們也大喊吃不消。有一網友透過Dcard社群論壇發文表示，若手上握有400萬元的頭期款，是否能在竹科找到一坪55元萬的預售屋，貼文一曝光讓眾人紛紛搖頭，直呼這樣的預算很難找到房子。
原PO表示自己和太太都是竹科工程師，目前大約可拿出400萬元的頭期款，但高房價讓他無奈說道「台灣房子真的好貴。」為此他想詢問廣大網友的意見，並開出2個條件想找房，原PO指出想要尋找「離新竹科學園區近一點的預售屋，且最好一坪不超過55萬元」，希望大家能夠提供建議與推薦。
針對他開出的條件，大多數人都搖頭，「55在新竹直接跟你說不可能，現在都60起跳」、「這個預算在新竹就是往蛋白去找，關埔跟竹北沒戲，拉高預算或是早點看清現實」、「竹科近一點（10-20分鐘）還不超過55萬元，你要不先起床？」也有人建議原PO可以買新竹車站附近的中古屋，「直接新竹車站附近買間中古的，等之後車站翻新、輕軌通了以後必漲，輕軌也可以直接到園區。」
住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，該預算衡量下來，最樂觀的情況可買在2000萬元的產品，保守一點在1500萬元左右，要以新竹市東區或北區的市區來說，量體約在一成而已，不過平均單價也就在5字頭，能在55萬元以上還有零星市區案可挑，不過確實大多都要2000-3000萬元了。
至於竹北的縣治重劃區與周邊，腹地較大，其條件可在一成五到兩成的挑選量能，平均單價也差不多5字頭，就算不買到6字頭，還是有縣治一期、高鐵特區的物件可選擇。整體來說確實量體不算多，多為個案社區，有意的話手腳得加快。
新竹房價直逼台北市
「3原因」預售屋價格大漲
以整體新竹房價來看，根據《樂居LEJU》統計，新竹市房價近一年房價漲幅達29.28%， 新竹市目前人口約45.25萬人，戶數17.60萬戶，平均每戶所得128.75萬，銷售中新建案共有59個。至於近一年成交價為每坪44.02萬元，新屋成交價達到每坪51.46萬元，近一年成交3593戶。
另外，內政部統計全台預售屋中位數總價資料顯示，2023年1至8月全國預售屋的購屋門檻再度提高，八都全數突破1000萬元。台北市不意外地以2952萬元拿下冠軍，其中，最值得留意的是，新竹市預售屋中位數總價竟高達1,990萬元，超車新北市的1,614萬元衝上全台第2名。
《台灣房屋》根據實價資料，統計新竹地區近三年的預售屋房價，其中新竹市2023年均價52.7萬元，每坪比2021年高出20.3萬，大漲超過6成。新竹縣則從31.1萬元漲到42.3萬元，漲幅亦達36%。
台屋分析，新竹市預售屋價格大漲，主要有3個原因：
1.竹科收入高
當地預售屋買盤以竹科新貴為主，高所得工程師的房價負擔能力也相當強勁，觀察2023年新竹市預售屋交易，有將近6成的案件，成交單價逾50萬元，顯見買盤雄厚的「鈔能力」。
2.剛性需求旺
據官方統計，竹科新竹園區2023年底已有14.7萬名就業員工，比2021年底增加近8000人，未來擴建園區完工，就業人口還可望持續成長，為區域房市挹注豐沛的剛性需求。
3.土地供給少
新竹市地狹人稠，可開發腹地有限，因此長期以來都供不應求，近年火車站、巨城百貨一帶的核心鬧區，甚至有建商投入都更、危老的行列，以爭取有限的優質土地來推案，而老屋重建的整合成本高，且地段精華，新案價碼均達6、7字頭水位，使新竹市的高價新案分佈擴散，並拉高整體房價水位
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新竹過去5年房價上漲99%幾乎是全台平均水平的3倍，2022 年第四季，新竹漲 22%，台南房價年漲幅近 9%，而高雄的房價則飆升 14%，同期全台灣的平均漲幅為 7.6% -新竹房價5年漲1倍 https://bit.ly/3A0kArF
全台Q3推案年減近千億 新竹房價首下跌12%
全台Q3推案年減近千億 新竹房價首下跌12% https://bit.ly/3F6fzAf
記者徐銘穗/綜合報導2023年10月4日 週三 上午8:26
[NOWnews今日新聞] 大選逼近，建商縮手了！591新建案統計，六都、新竹第3季總銷金額為4588.7億元，年減11%，較去年同期量減近千億，更寫下近一年各季總銷新低，新案件數與戶數都較去年同期減少1至2成。而在房價上，過往逆勢翻紅的新竹縣市Q3首見下跌12%、南二都的台南、高雄房價也跌4到5%，反觀基期較高的台北、台中兩地房價則是年漲超過17%。
數字科技（5287）旗下的591新建案指出，延續928檔期量縮格局，第3季推案力道持續弱化，尤其在總統大選白熱化及囤房稅2.0等議題攪局，政策環境忽高忽低難以預料，造成建商不願當出頭鳥，寧可暫緩推案或低調行事，部分地區開始步入盤整階段。
惟在新青安房貸、央行利率連2凍漲等利多進場下，市場空頭氛圍已被沖淡不少，剛性自用買盤逐漸回籠，低總價、小坪數的產品銷況仍能傳出捷報，估計到選前房市都將確立「多空拉鋸、量縮價穩、個案表現」三大主軸。
台北市因房價持續走高，加上市場局勢混沌影響購屋客心態，進場個案數、總銷及戶數較去年同期持續縮水2成上下，也導致第3季來人與成交狀況遲遲未能回春。目前北市買方主力是以剛性需求的換屋客為主，總價過高的中大坪數產品較不受青睞，但即便是市場主流的小坪數產品，一旦總價超過2500萬以上的門檻，消費者接受度仍相當有限，隨著選舉氛圍濃厚及日前大直工安意外等不確定性，預計選前北市推案將保守發展。
新北市受上季及去年同期水位較高影響，今年推案力道略減，不過受惠北市高房價外溢效應，加上新青安房貸及928檔期案場主打促銷等活動，催出首購、首換等自住客出籠，尤其是位處北市第一環的行政區如三重、板橋等，除了有新進場個案拉抬聲勢，也能仰賴知名度較高的指標案撐住買氣，撐住一定銷況。
桃園因供給仍處高水位，加上下半年建商保守推案，改採全力衝刺銷售，本季不只未見任何百億指標案進場，連中小型個案亦按兵不動，導致總銷、戶數雙雙年減5成為各縣市最高。新竹市則因去年同期推案大爆發，房價隨之噴漲，但本季房價領頭羊的東區、竹北市，卻在缺乏指標案支撐下漲勢熄火，導致Q3新案每坪成交價、開價較去年同期回檔約5至6萬，年跌幅超過1成。
至於台中市本季挾著928檔期氣勢，縱使推案量有所下滑，在西屯、北屯等蛋黃區仍有超過百億的推案量進場。不過現階段區域市況仍相當拉鋸，一級戰區如北屯區14期重劃區，就因房價過熱人流有限；但房價平均約3字頭的烏日區，卻能憑藉三鐵共構、高鐵娛樂購物城等一手好牌，吸引台中首購族、外地置產客出手，尤其是位在周邊高鐵站或鄰近特區的自住型產品更是搶手。
至於南二都，台南因供給仍處高檔且缺乏利多議題維繫熱度，加上選舉逼近，買氣已有放緩跡象，建商對未來評估也多半保守，本季進場的新案量體十分有限，故持續呈現量縮走勢。
高雄本季看點仍是北高雄橋頭、楠梓等區，在建設題材帶動下，當地指標案去化仍能維持恆溫，月成交甚至可達10戶以上；不過房價部分，建商為刺激買氣多半保守，像楠梓高大特區部分案場價格就已陸續修正至合理範圍，房價追高動能熄火。全台Q3推案年減近千億 新竹房價首下跌12% https://bit.ly/3F6fzAf
天龍國第二？他點名全台最離譜房價在這：一堆人願當盤子2023/03/12
即使政府不斷祭出打房政策，但台灣的房價幾乎只漲不跌，有網友在PTT發文指出，新竹短短5年間房價翻倍飆漲，全台灣好像沒有一個地方比新竹房價還離譜，PO文一出引發討論。
原PO發文表示，回顧2018年竹北高鐵和竹科精華地段房價，頂多30萬甚至還常常聽到2字頭，沒料到疫情過後，新竹房價就變天了，他感嘆現在幾乎沒有低於5字頭，好一點甚至上看6字頭，「短短5年房價翻一倍，全台灣好像沒有一個地方比新竹房價還離譜，工程師這5年賺的還不夠補一間房的差價」。
原PO更提到，新竹要捷運沒捷運，許多花費包括餐廳、教育等根本就是「盤子價」，他好奇新竹房價真的是剛性需求在撐盤嗎？很好奇新竹人對這房價飆漲有什麼看法？
其他網友則認為，「科技業這幾年真的是薪水暴漲，房價能不漲嗎？」、「因為這價格對新竹人並不貴啊」、「新竹房子真的不貴，平均家庭年收500-1000萬」、「身邊一堆人還想在竹北多買一間，怎跌」、「竹北前幾年不買房的，現在可能要再努力工作賺錢很多年才可以買，而且越買越小」。
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新竹光埔特區 買盤強勁 | 區域情報站 | 房市新訊 | 房地產 https://bit.ly/3DyIRI0
台積電在竹科寶山二期擴建計畫中，拿下全數的工業用地，將做為3奈米和2奈米製程的生產重鎮，吸引來自各方的社會新鮮人到新竹就業。不少有能力的家長，考量到在竹科周邊租二房每月租金達2.8萬元，不如資助子女買房自住。這股剛性購屋需求，是支撐新竹房價居高不下的主因。
蔡姍珊推薦首購族，可從較低總價的興富發「竹科悅揚」入手，主力為兩房、三房戶型及平面車位，總戶數974戶。今年成交每坪單價約57萬元，含車位總價約1,500萬至2,500萬元。位於關埔國小旁好學區的興築建設「興世代」社區戶數332戶，房型從一房到三房均有，今年成交單價約54萬元，含車位總價位於1,600萬至2,600萬元。
富宇建設「富春居」戶數139戶，一房至三房單價約59萬元，含車位總價落在1,300萬至到2,600萬元，符合喜歡少戶型質感的購屋者。同屬昌益建設的「自由曲線」及「芬蘭」，戶於各為293戶、530戶，今年成交單價均約52萬元，前者含車位總價介於2,300萬至2,600萬元。屋齡較高的後者總價約1,900萬至2,700萬元。
若是換屋族，蔡姍珊認為主力房型為三房、四房的物件可以考慮的有：昌禾建設「世界島」約418戶，每坪單價約58萬元，含車位總價約3,000萬至4,000萬元。豐邑建設594戶的「晴空匯」，每坪單價約52萬元，含車位總價約2,300萬至3,900萬元。鴻築建設「十里靜安」約296戶，每坪單價48萬元左右，含車位總價約3,200萬至3,600萬元。
德鑫建設「東方文華」約378戶，每坪單價約52萬元，含車位總價約2,500萬至4,000萬元。昌益「夢想市」戶數386戶，每坪單價約51萬元，含車位總價約2,600萬至3,700萬元。
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光埔二期自辦重劃進度達30％ 新竹市府成立查核小組 - 生活 - 自由時報電子報 https://bit.ly/3ouNzBd
新竹市府針對光埔二期自辦重劃會目前正在進行開發的工程另成立工程施工查核小組，確保自辦重劃會的工程品質符合相關標準。（市府提供）
2023/04/21 13:54
〔記者洪美秀／新竹報導〕新竹市關埔地區自辦市地重劃，目前正進行光埔二期重劃工程，總進度達30％，市府已成立施工查核小組，召集相關局處單位和內政部土地重劃工程處前往查核，並提供工程實務建議，以期提供更好的工程品質。
地政處表示，光埔二期自辦市地重劃區面積廣達97公頃，是竹市最大規模的土地開發案件，重劃區內規劃約22公頃公園綠地、16公頃道路用地如慈濟路、慈祥路、關新路等延伸段，公共設施約佔40％，對改善竹科周邊及關埔地區交通、提升當地生活機能、休憩品質與經濟發展都很重要，目前二期自辦重劃會已開始進行相關工程，市府也定期追蹤工程進度，並召集市府相關單位成立工程施工查核小組，定期辦理工程查核。
地政處表示，依規定據獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第32條之規定，民間自辦市地重劃總工程進度達30％及75％時，應向主管機關申請查核，但因光埔二期自辦市地重劃區面積廣達97公頃，涉及道路、排水、污水、維生管線、公園景觀等多種工程，施工介面與涉及主管單位多元且複雜，故提高工程查核密度，會在工程進度達15％、30％、45％、60％、75％、90％時都辦理查核，確保公共工程施工品質。
地政處指出，光埔二期自辦市地重劃工程由民間自行發包施作，但開發完成後，公共設施是交由市府接管維護供公眾使用，因此重劃工程品質攸關公共安全與市民及市府利益，目前重劃工程總進度已達30％，市府已召集相關局處單位和內政部土地重劃工程處前往查核，並提供工程實務建議，以期提供更好的工程品質。
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竹科同事勸買房 她見房價嚇縮手：租10年才300萬
東森新聞
2022年9月16日 週五 下午12:27
到外地工作該不該置產？有網友與老公一起到新竹工作，由於早已在老家買房，看到新竹寶山郊區每坪價格開價到40萬元，興起不如租房的念頭，有過來人則給出中肯建議。
原PO在Dcard發文，指出自己和老公本來在高雄工作，已經買房買車，日子過得頗安穩，但近來小倆口竟意外一起被調往新竹，也被迫要尋找新的棲身之處。困擾的是，2年後小倆口打算要生2個小孩，以後還會把老公的媽媽接上北部一起住，所以房子格局需要至少3房，讓她們猶豫到底該「租房」還是「買房」。
▼原PO到竹科上班，同事一見面就聊買房。（示意圖／pixabay）
原PO也提到，她的年收入大概落在100萬元，老公則是200萬元，合計起來雖然已經有不錯的收入，但看到新竹近2年的房價仍嚇一跳，竟然連新竹縣寶山區的建案都能開價到逼近40萬元，且公設比更達到33%，「住習慣南部透天厝後，感覺北部真的是寸土寸金」。
原PO估計，未來租房的話1個月租金大約要2萬5000元，繳10年下來要花掉300萬元，但房子坪數有機會比買房子來的更大，地點離竹科也會更近，加上自己10年後並不打算待在新竹，暫時對租房較有興趣。不過，只要一想到租房等同於幫別人買房貸，加上身旁的同事話題都是買房，再看看新竹近2年的房價漲幅，她又再次陷入猶豫。
原PO到竹科上班，同事一見面就聊買房。（示意圖／pixabay）
繳租給房東不如付貸款？
文章PO出後，不少網友都跟著抱怨「新竹真的漲超多」、「新竹這地方說真的每坪20萬以上我都嫌貴」，也較青睞租房，甚至建議原PO「租屋簽長約，多的錢拿去做其他投資」。
但也有網友認為現在園區附近的新大樓，2房的物件1個月也要將近2萬5000元租金，不見得符合原PO的要求，與其提高租金預算，倒不如狠下心買房。部分網友則贊同表示「新竹蛋黃區可以考慮，雖然短期有升息因素影響，但撐過升息後仍看好房價長期走勢」、「快上車，不然就來不及了」、「新竹是少數覺得買了有價值的地方」。
有位深耕當地的過來人網友則給出中肯建議，指出新竹房價已經一路從2字頭飆漲到4字頭，再加上美國聯準會強勢升息、國際資金退潮、利率上升、政府對預售屋政策曖昧不明之下，都是需要考慮的投資風險，他更強調「科技業這幾年業績好，但未來若獎金變少，還要加上生2個小孩的開銷，建議需先行評估現金流，扛的過來再考慮」。
新竹房價「看不到頂」 專家點隱憂
住展雜誌研發長何世昌則認為，大新竹地區房價驚驚漲，目前仍看不到頂部，核心關鍵仍在於供需失衡。由於早年劃設的公辦重劃區多已開發飽合，近十幾年來缺乏大型重劃區提供建地，導致供給量陷入相對低點，但需求卻因美中貿易戰、電子科技業景氣榮景而上升，在供不應求的環境下，終成為房價飆漲的完美溫床。但下半年至明年若電子業景氣轉衰，是否會成為房價絆腳石？後續值得觀察
竹科同事勸買房 她見房價嚇縮手：租10年才300萬 https://bit.ly/3f1VJfu
新竹市東區光埔二期自辦市地重劃區重劃會第六次理監事會議紀錄-新竹市政府地政處
新竹市東區光埔二期自辦市地重劃區召開第一次會員大會-新竹市政府地政處
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