姜朝鳳宗族

新竹房市在高收入竹科買盤的支撐下，根據聯徵中心資料的房貸平均鑑估值，新竹縣去年第四季房貸的平均房價鑑估值為1447.5萬元

有一群長輩，積極購屋揹房貸。根據聯徵中心的統計資料，今年上半年全國約9.4萬的新增樣本數當中，共有1421位年齡65歲以上的申貸案件，佔全部比例約1.5%，其中南二都的高齡族群的貸款佔比都在1%以內，而佔比最高的是台北市，高達4.3%，購屋平均鑑估值為3376.9萬元，總價也比其餘各都千萬左右的均價，高出近一倍，觀察購屋坪數，則以台南長輩最大氣，購買坪數最高，達61.1坪。「以前，養兒防老，現在，養老防兒」，與其把錢留給子女，讓他們太早躺平享樂，還不如擁有自己的資產，「以房養老」照顧好自己  https://bit.ly/3EqHXxP

全台10年增15％房貸族「授信額度增近4成」 台南衝第一
全台10年增15％房貸族「授信額度增近4成」 台南衝第一 https://bit.ly/3z6k5eO
2022年7月22日 週五 下午4:56
10年以來，六都民眾貸款的平均金額紛紛上揚！第一建經統計財團法人金融聯徵中心資料，全台授信額度變化，2013年第一季平均622萬元，增加至2022年同期的880萬元，增幅41.5%；而高雄市從平均貸款468萬元，成長至10年後的747萬元，增幅59.6%居六都之冠，其次是台南市從貸款金額444萬元，增加至698萬元，增加57.2%；增幅最小的為台北市20.3%，從1372萬元增加至1650萬元。
第一建經總經理謝萬雄表示，貸款授信額度的變化，主要反映擔保品的價格和價值，因此全台授信額度增加四成，是受到「房價增漲」，「新屋交易量增」，以及「自用購屋增加」等三大因素影響。
謝萬雄分析，一般而言銀行對於新案的放貸成數較佳，觀察聯徵中心資料，2022年Q1全台屋齡在3年內的貸款件數比例為30.5%，較十年前2013年Q1的22.5%，增加8個百分點，加上十年來整體房價上漲，因此平均授信額度增加明顯。且近年政府透過信用管制降低多屋族的貸款成數，當自住型購屋回歸為市場主力，整體的貸款成數和授信金額也隨之成長。
▼南二都十年授信額度增近6成。（圖／第一建經提供）
護國神山助攻 台南房貸族人數大增
六都中，新增房貸人數最多的為台南市，從2013年第一季1292人，成長至2022年同期的3064人，大增137.2%，其次為台中市增加107.3%，不過台北市卻微幅減少7.3%。
第一建經研究中心副理張菱育表示，台南市是10年以來，新增貸款人數增幅最高的地區，主要是台南歷年以來都是六都當中房價最低的區域，但是自從縣市合併後，台南獲得較多的資源補助，也陸續發展了許多公共及交通建設、新興重劃區，再加上「護國神山」台積電進駐南科，產業帶動人口移居此地，提升住宅需求，吸引自住、投資族到台南置產，地價與房價也逐年成長。
▼房價漲、新屋交易增，加上自用購屋增加，使全台房貸授信額度10年增加4成。（示意圖／pixabay）
在授信額度方面，高雄增幅最大，現在的高雄人購置不動產的貸款金額，比10年前還多了279萬元，台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清指出，貸款額度增幅明顯，主要還是受高雄近期房價高漲有關，除了因工料雙漲，建築成本攀升，高雄近年積極轉型為科技城市，產業及公共建設議題豐沛，也成為房市一大紅利，另外最主要的還是受台積電設廠效應影響，從去年下半年開始全面帶動高雄房價一路飆漲，尤其台積電廠區所在的楠梓區及鄰近的仁武、左營等區，楠梓區單從去年下半年至今，平均房價就已從每坪19萬元站上2字頭，今年最高預售單價更衝破3字頭，不少蛋白區房價已邁向蛋黃價，整體購屋成本因此上揚。
雖然台北市10年來的授信額度增幅最小，但是買房壓力也是最大，平均每人要背1650萬元房貸，比起10年前增加了278萬元，幾乎是一台雙B進口車基本款的價格，購屋壓力年年升高，也讓民眾逐漸往外圍的新北及桃園地區購屋，導致台北購屋貸款人也呈現下滑態勢。全台10年增15％房貸族「授信額度增近4成」 台南衝第一 https://bit.ly/3z6k5eO

4成購屋族貸30年 限縮年限衝擊大
工商時報 郭及天 2022.05.13
高房價與低利的環境之下，越來越多民眾使用30年期的房貸。圖／本報資料照片
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央行釋出未來不排除限縮30年期以上的房貸的想法，試算千萬房貸利率1.6％的條件下，20年期房貸每月付款約4.87萬元，但換到30年期同樣月付款4.87萬元，能貸款的金額就可拉高至1,392萬元，增加近4成的購買力，相對的一旦30年期以上的房貸被限縮，購屋人的購買力將會明顯下滑。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前30年期房貸已經逐漸成為市場主流，根據不動產資訊平台統計，近年國人平均房貸期數年年攀升，去年第三季房貸期數創下新高，平均已經達到287個月，平均房貸年期已經接近24年，若以20年期和30年期的比例下去推估，30年期的房貸比例可能已經接近4成，顯示在高房價與低利的環境之下，越來越多民眾使用30年期的房貸。
以同樣月付款4.87萬元試算，利率1.6％，20年期房貸可以申貸千萬元，不過30年期則可以貸到1,392萬元，無形中可多增加約392萬元的購買力，過去一陣子房價不斷上漲，民眾勢必得提高預算才能順利購屋，除了長輩資助幫忙外，30年期房貸也成為民眾增加購屋能力的重要工具。
30年期的房貸除了可以增加購屋能力外，對於銀行評估個人房貸負擔能力時也是重要的關鍵，舉例來說，如果一般上班族月收約6萬元，假如申請20年期一千萬元的房貸，銀行會認為每個月房貸佔收入比例過高，而有所疑慮，但若是申請30年期的房貸，就可降低每月房貸佔收入的金額，銀行端核貸過關的機率就較高。
曾敬德指出，30年期房貸在過去一段房價上漲時間，讓購屋人的房價負擔能力增加，也扮演了房市助攻的角色，尤其是在中低總價的市場，未來一旦有重大調整，影響力自然不容小覷，但也因為影響層面大，政府勢必會審慎考量，尤其過去政策不影響自用與首購，但不鼓勵多房與投資等方向來看，如果真的上路也會審慎評估適用的對象
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「爸媽幫忙就能買房」被炎上 購屋大魔王曝光
東森財經專家喊「爸媽幫忙就能買房」被炎上 購屋大魔王曝光 https://bit.ly/3vj3Qu4
2022年4月27日 週三 下午6:07
近期有行銷專家建議年輕人買房要做好理財規劃，10年後就能存到百來萬元，「這時只要父母有能力幫忙出點錢」「支付頭期款」就能買房，引來網友「炎上」（意指在網路上失言而遭網友猛烈攻擊）。房市專家直言，頭期款確實成為大多數購屋者的最大困難，成為橫在面前導致買不起房的大山。
該篇遭熱議的文章，是藉1位月薪3萬元的年輕人買房為例，鼓勵年輕人不要放棄買房。文中認為只要做好理財規劃，每月定期付1萬元投資，假設年報酬率6%，經過複利效果，10年後就能存下160萬元，「這時只要父母有能力幫忙出點錢，就可拿出200萬到300萬元，支付頭期款」。
▼（圖／翻攝自石明謹臉書）
然而這段「只要父母有能力幫忙出點錢」的字眼卻引發網友熱議，甚至引來不少網路知名評論家如DJ金寶、球評石明謹轉分享，認為還是要有錢的父母才買得起房，等於打臉理財規劃好就能買房的立論，但也揭示現代人買房最大的困難，就是存夠頭期款。
「毋庸置疑，在現在這個市場環境下，頭期款已經成為大多數購房者的最大困難之一」，品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良說道，「現在天天有民眾叫嚷著房子太貴了，買不起，要求政府打房，好讓他們手裡的錢能買到一間稱心如意的房子」。
胡偉良以雙北為例，假設可以貸款到80%，以1間總價1000萬至1500萬元的2房型住宅大樓為例，頭期款至少要準備20%，也就是200萬至300萬元，「可以想像的是，年輕人要自己購屋，一下子能拿出200~300萬元的人太少了」，並補充「即使是家裡幫忙，要能拿出這麼多錢來，也不太容易。」
▼以雙北市買一間總價1500萬左右的小房，頭期款至少也要300萬元（圖／東森新聞張琬聆攝）
再進一步計算8成貸款，約等於要向銀行借貸800~1200萬元，以基準利率1.6%來看，最長貸款30年，等額本息還款要每月繳納28190~42285元。
從台北市政府主計處近期公布的「2020年家庭收支訪查」結果可發現，台北市平均每戶可支配所得為142.3萬元，若以房貸支出不超過所得的1/3計算，每月可支付的房貸為39528元，胡偉良表示，支付1000萬元的房子還算足夠，但若買了1440萬元以上的房子，可能就要捉襟見肘了。
而且買房子除了房價之外，還要把各種稅費、仲介費、裝潢費用全部計入，胡偉良提醒，通常銀行只會幫你出房貸，其餘都需要自己來付的，費用算起來不算少，因此應該納入頭期款中一併計算、考量。
總結來講，台北市做為台灣首善之都，雖然市民的收入高，但各項生活費用也高，胡偉良認為，很多人縱然能賺到更多的錢，但面對高房價，即使還款能力可以達到不影響生活品質的1/3收入，但頭期款仍然是橫在自己面前的一座大山，若是從零開始的首購族，買一間房是很困難的。
專家喊「爸媽幫忙就能買房」被炎上 購屋大魔王曝光 https://bit.ly/3vj3Qu4

銀行房貸餘額不可超過存款與金融債的3成，過去銀行警戒線多控制在28.5％，現在銀行多調降警戒線，盡量控制在28％之內  新屋以舊營造成本估 鑑價遠低巿價 ！央行打房 蛋白區房貸款剩6成 https://bit.ly/2WGDx2l

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央行打炒房 蛋白區房貸只剩6成?
2021-10-04  
圖/央行打炒房，銀行也以多項措施因應。
打炒房，買房反而更難?隨著日前央行新制上路，銀行也響應配合。根據銀行業者透露，未來銀行鑑價也會更仔細，像目前有部分銀行針對央行點名的八縣巿蛋白、蛋殼區的新屋鑑價，均比照中古屋，其房貸成數頂多5、6成，換句話說，消費者想在這些地區買房，隨著貸款成數下降，勢必得提高自備款，因此買之前最好先秤秤荷包裡的銀彈是否充足。
│銀行鑑價更謹慎 消費者荷包得拿捏
根據《中國時報》報導，在熱錢、低利率助攻之下，國內房價漲勢未見緩和，引發央行再度出手，雖然新制並未下調第二戶房貸成數，僅針對寬限期出手，但對於銀行仍產生漣漪作用；據銀行業者表示，房貸的量能還在，短期內難以受到壓抑，房價也不會受到太大挫折，為配合打炒房，銀行房貸以四大策略因應。
首先嚴格控管《銀行法》第72條之2的比重。法令規範銀行房貸餘額不可超過存款與金融債的3成，過去銀行警戒線多控制在28.5％，現在銀行多調降警戒線，盡量控制在28％之內。其次，挑選優質客戶，排除投機客、多房貸者，同時銀行也更注意建商財務情況。
再來，針對央行點名的八大區域，包含台北、新北、桃園、台中、台南、高雄和新竹縣市的蛋白、蛋殼等第，銀行估價會更謹慎，如新北市的金山、三芝等區，房屋鑑價甚至出現新屋比照「舊」營造價格來估算，換句話說，相較蛋黃地段最高貸8.5成，日後這些地區的新屋房貸頂多5、6成，若民眾因預算、家庭考量想在當地購屋，切記要即早做足財務規劃，或向各家銀行的房貸專員詢問該地區房貸成數及鑑價標準，避免發生簽約後銀彈不足的窘境。
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│房價飆漲 政府是最大推手?
至於這波房價「遍地開花」，業者直言，禍首就是地價狂飆與原物料價格攀升。甲山林總經理張境在分析，近來地方政府標售精華區土地，頻創區域新高，有些溢價率甚至逾百分之百，等於決標價是底價的兩倍，政府成了最大贏家，但不敢全面反映成本的建商，與面對房價飆漲的消費者卻都受到衝擊。他也強調，中央政府包括內政部與財政部應出來想想辦法，如設定天花板，溢價若超過一定成數、如2成，超出的業者以抽籤決定得標者。
台北大學不動產城鄉環境系教授彭建文表示，以地方財政角度分析，土地有效利用是好事，惟現在房價漲勢難以抑制，建議標售土地可先緩一緩，等巿場平穩後再招標。清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚則建議，小地塊基地標售影響有限，可持續推動，但大面積基地建議可採地上權方式標售，減少推升地價的負作用。
中華民國不動產開發公會全聯會祕書長于俊明則呼籲，原物料價格攀升，除受國際價格影響，國內有無人為炒作，公平會應出面了解。央行打炒房 蛋白區房貸只剩6成?-591新聞 https://bit.ly/3owtcBw