若想以相對親民價格入住精華區新屋，地上權或使用權住宅不失為一種選項。（圖／NOWnews資料照片）
有別於一般常見的「所有權住宅」，市場上還有「地上權住宅」及「使用權住宅」；同樣都沒有土地所有權，價格比周邊一般住宅低5至6成，但地上權與使用權住宅仍有不同之處。專家解釋，差異在於買方有沒有建物權狀，能否自行分割移轉，也連帶影響到房貸條件；更明確地說，地上權住宅因有建物所有權狀，仍能自行買賣移轉，使用權住宅則較像和開發建商簽訂長期租賃合約，因此貸款條件不但遜於一般住宅，通常還會比地上權住宅更差。
「所有權住宅」是買方購屋後，會取得建物的所有權狀，以及座落基地的土地權狀，買方可以自由買賣。此外，近年部分精華地段也開始出現「地上權及使用權住宅」，由開發建商向政府標租土地並興建住宅，在使用期限內供買方居住，由於買方沒有土地所有權，且有一定的使用年限，大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡說明，地上權或使用權住宅的價格通常是周邊一般住宅打5至6折，且房屋價值頂多價值持平，甚至隨著使用年限將屆而逐漸遞減，而非像一般住宅，隨著時間而有保值性，甚至增值空間。
至於地上權與使用權住宅最大差異，郎美囡指出，地上權住宅的買方仍會擁有建物的所有權，代表可以進行買賣等移轉，但使用權住宅的建物所有權則尚在開發建商手中，比較像是買方向建商長期租賃房子。因為如此，通常一般所有權住宅的房貸條件最好，地上權住宅次之，若是第一手向建商購屋，以專案貸款的方式，約可以貸到5至6成左右，使用權住宅則可能較難找到銀行願意承作。
信義房屋文山萬隆店店長余子銘表示，使用權住宅類似與建商簽定長期租賃合約，但與一般租屋不同之處在於，只要繳款正常且不打算搬走，在使用權期限內不會被房東要求搬家。
余子銘也說，無論是地上權或使用權住宅，最大優勢在於能用較親民的價格入主精華地段，且還有屋齡新、建設品質不錯等優點。因此，雖然不適合「把不動產當成傳家寶、盼留給後代」的消費者，但仍有不少名下已有1、2間以上房子的人，若希望以相對親民的價格，入住較好的地段、換到較新的房子居住，就會考慮這類型住宅；此外，這兩類住宅的出租行情與一般住宅並無差別，甚至可能因地段、屋齡的原因，租金反而更高，對收租置產客來說，也不失為一種選項
地上權、使用權大不同 房貸條件差 https://bit.ly/3inWZJ4
地上權翻身 中油新竹土地明年開標
04:102022/11/22 工商時報 蔡惠芳
地上權翻身 中油新竹土地明年開標 - 產業特刊 - 工商時報 https://bit.ly/3Xko6Y5地上權土地一度因貸款成數低、利率高、產權無所有權、資產價值逐年遞減、高地租，而淪為票房毒藥，不過隨著地租計算公式優化、去年公股行庫鬆綁貸款成成數及利率，地上權土地已逐漸擺脫燙手山竽封號，趨於活絡，近年不少開發商紛紛朝向醫美、月子中心、KTV等多元化產品開發，中油也趁勢端出新竹1,460坪地上權土地，明年2月公開標售。
世邦魏理仕21日表示，採地上權模式公開標售國有非公用土地，向來是公部門活化資產的重要管道，中油作為國內較早啟動資產活化計畫的泛國營事業，歷年位在雙北市、新竹的精華區，已有五筆成功招商的地上權案，權利金收入超過31.2億元。
世邦魏理仕表示，中油決定再度活化資產，辦理「新竹市成功段及大學段等五筆土地設定地上權案」，總面積1,460坪，正臨新竹巿大學路，鄰近國道一號新竹交流道、陽明交通大學、清華大學，適合興建企業辦公大樓、出租住宅、旅館，更配套提出彈性方案，地上權存續年限為50年，若無違規事項，期滿可續約一次、最長增加20年的承租權利，合計最高70年。
至於投標權利金底價，則可選擇分期繳納方案，每期權利金底價2,113萬元；每年一期，共分十期，以降低期初繳納資金壓力。若採權利金一次繳納版，權利金底價為1.88億元。
中油新竹地上權標售案將在12月1日、12月15日，分別於台北、新竹舉辦二場招商說明會，預計明年2月15日截止投標，並於當日正式開標。
世邦魏理仕估價及諮詢服務部副董事張維升表示，近幾年地上權開發案已朝向多元化發展，例如「新光人壽新板傑仕堡」就是新光人壽向中油標購取得地上權約3,120坪基地，成為新光地上權代表作之一；部分開發商也在地上權土地上，規劃為醫美中心、月子中心，甚至還有特殊性不動產。地上權翻身 中油新竹土地明年開標 - 產業特刊 - 工商時報 https://bit.ly/3Xko6Y5
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