申請「信託專簿」塗銷信託登記之實務 @ 姜朝鳳宗族

申請「信託專簿」

依土地登記規則第132條規定土地權利經登記機關辦理信託登記後，應就其信託契約或遺囑複印裝訂成信託專簿，提供閱覽或申請複印，並準用土地法規定計收閱覽費或複印工本費。
查詢信託專簿依土地法第67條及79條規定之書狀費、工本費及閱覽費基準表規定為：申請閱覽、抄寫或攝影每案20元限時20分鐘，影印每張10元。
故申請信託專簿時，請申請人攜帶身分證、印章及申請之收件字號至轄區所，填具地籍謄本及相關資料申請書後即可申請。
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臺北市中山地政事務所-預約服務專區-信託專簿複印（跨所受理） - https://goo.gl/dkRLJv

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臺北市中山地政事務所-預約服務專區-信託專簿複印（跨所受理）

信託專簿謄本就像一般的土地建物謄本一樣；只要有地號(建號)等基本資訊，任何人皆可以申請信託專簿謄本，以達到土地登記之公示目的與公信效果。
與一般的土地建物謄本不一樣的是：目前信託專簿謄本還不能跨所申請，所以一定要到土地(建物)之所在地的地政事務所申請才可以。(據地政事務所工作人員的說法：目前地政機關都有在做信託契約及登記資料等掃描存檔的工作，將來信託專簿謄本也許亦可跨所申請了，但不確定何時會實施)
目前向地政機關申請影印信託專簿謄本之收費標準為：依申請之張數計算；每一張工本費新台幣十元。
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認識【信託規劃】---信託專簿謄本 (上)
在現今抵押權已經取代典權且被普遍使用的情形下，就必須以抵押權的觀念與思維來處理不動產借貸相關問題。若仍然以古老的典權相關概念來處理房地產借貸不只是「遜」了，還可能因錯誤的觀念蒙受巨大的損失。例如三、四十年前還很多人因親友上門借錢週轉，在難以推辭婉拒下，要求借款人將房地產權狀留下來當抵押品而同意暫借週轉金額；殊不知該不動產可能早已被查封、或早已被設定好幾胎(順位)民間借款，致血本無歸、求償無門-------這就是錯誤的觀念。上述錯誤的觀念在早年還蠻普遍的，大家有此錯誤的觀念可能是受典權殘留的觀念影響，因為典權必須移轉抵押物、典權只能出典一次不會有多重順位的典權......。現在資訊發達、大眾知識普遍提昇，不要說是專業的房地產、金融貸款界從業人員；一般社會人士也知道留權狀當抵押品是沒有用的，最重要的是要申請一份最新的土地(建物)謄本，看看該不動產現在是否已被查封或扣押等、是否有限制登記事項、是否有其他設定權利或三七五租約等、是否還有殘值及可貸餘額等.....；以上所列的產權檢閱事項在權狀上根本是看不出來的，但在登記簿謄本上可是清清楚楚、巨細靡遺。登記簿謄本除了可以作基本的產權檢閱外，若您是不動產的專業人員或行家，還可以從登記簿謄本上得到更多的產權調查資訊，諸如應納土地增值稅、使用分區及使用地類別、土地分割合併沿革與概況、產權異動變遷之歷程與現況..........等。登記簿謄本實在太重要了!透過登記簿謄本的產權檢閱或進一步的產權調查才能夠判斷或決定是否可以借款(當然能否借款還要考慮借款人資信狀況、償債能力、負債比等等但為避免文章過於冗長，本篇文章主要藉由大眾較熟悉的登記簿謄本來引導讀者進而認識信託專簿謄本，故僅針對「物」的部份作說明)。若經審核是屬可放款之案件，接下來要辦理抵押權設定登記後才會撥款，有時甚至還需要求借款人將前順位抵押權塗銷或增加擔保物等等，絕不會因為有權狀當抵押品就同意撥款的--------這就是正確的抵押權觀念與思維；如此才足以保障應有權益、杜絕不必要的糾紛。大部分人都已知道『登記簿謄本』是公開的資訊，任何人都可以申請調閱。且其有公示效果及公信力，故為保障交易安全、預防糾紛等應鼓勵大眾多多利用才是。現在一般民眾要購買房屋、簽訂租約等，會主張基本權利向仲介公司(代銷公司)或屋主要謄本資料以便檢閱參考已是很普遍了。若有不動產設定、處分、委任銷售、合建......等事宜，承辦人員更絕不會忘記申請調閱『登記簿謄本』，因為這是從業人員基本的知識。可是太多人不知道，其實我們的地政事務所除了有『登記簿謄本』外；還有『信託專簿謄本』也是公開的資訊，任何人也都可以申請調閱。且其同樣具有公示效果及公信力。但是非常奇怪的是 : 很少人會去申請調閱『信託專簿謄本』。我絕不危言聳聽，因本人有非常多信託的實際案例，有部分信託的案件要交給仲介公司出售，然而至少高達九成以上的仲介公司承辦人員只知道要申請調閱『登記簿謄本』但不知應該也要申請調閱『信託專簿謄本』-------這就像要放款不看謄本資料只看權狀資料一樣是錯誤的觀念。連專業的不動產從業人員尚且如此高比例犯錯誤；更何況一般之民眾? 這就是我為何要如此苦口婆心在此不厭其煩以實例引導讀者之原因。真誠希望藉由正確的觀念推廣能協助促進交易的安全、減少一些糾紛的發生。
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面對新制度應有的新觀念與新思維(二)-----認識信託專簿謄本
2009/07/12 15:48
在現今抵押權已經取代典權且被普遍使用的情形下，就必須以抵押權的觀念與思維來處理不動產借貸相關問題。若仍然以古老的典權相關概念來處理房地產借貸不只是「遜」了，還可能因錯誤的觀念蒙受巨大的損失。例如三、四十年前還很多人因親友上門借錢週轉，在難以推辭婉拒下，要求借款人將房地產權狀留下來當抵押品而同意暫借週轉金額；殊不知該不動產可能早已被查封、或早已被設定好幾胎(順位)民間借款，致血本無歸、求償無門-------這就是錯誤的觀念。
上述錯誤的觀念在早年還蠻普遍的，大家有此錯誤的觀念可能是受典權殘留的觀念影響，因為典權必須移轉抵押物、典權只能出典一次不會有多重順位的典權......。現在資訊發達、大眾知識普遍提昇，不要說是專業的房地產、金融貸款界從業人員；一般社會人士也知道留權狀當抵押品是沒有用的，最重要的是要申請一份最新的土地(建物)謄本，看看該不動產現在是否已被查封或扣押等、是否有限制登記事項、是否有其他設定權利或三七五租約等、是否還有殘值及可貸餘額等.....；以上所列的產權檢閱事項在權狀上根本是看不出來的，但在登記簿謄本上可是清清楚楚、巨細靡遺。
登記簿謄本除了可以作基本的產權檢閱外，若您是不動產的專業人員或行家，還可以從登記簿謄本上得到更多的產權調查資訊，諸如應納土地增值稅、使用分區及使用地類別、土地分割合併沿革與概況、產權異動變遷之歷程與現況..........等。登記簿謄本實在太重要了!透過登記簿謄本的產權檢閱或進一步的產權調查才能夠判斷或決定是否可以借款(當然能否借款還要考慮借款人資信狀況、償債能力、負債比等等但為避免文章過於冗長，本篇文章主要藉由大眾較熟悉的登記簿謄本來引導讀者進而認識信託專簿謄本，故僅針對「物」的部份作說明)。若經審核是屬可放款之案件，接下來要辦理抵押權設定登記後才會撥款，有時甚至還需要求借款人將前順位抵押權塗銷或增加擔保物等等，絕不會因為有權狀當抵押品就同意撥款的--------這就是正確的抵押權觀念與思維；如此才足以保障應有權益、杜絕不必要的糾紛。
大部分人都已知道『登記簿謄本』是公開的資訊，任何人都可以申請調閱。且其有公示效果及公信力，故為保障交易安全、預防糾紛等應鼓勵大眾多多利用才是。現在一般民眾要購買房屋、簽訂租約等，會主張基本權利向仲介公司(代銷公司)或屋主要謄本資料以便檢閱參考已是很普遍了。若有不動產設定、處分、委任銷售、合建......等事宜，承辦人員更絕不會忘記申請調閱『登記簿謄本』，因為這是從業人員基本的知識。可是太多人不知道，其實我們的地政事務所除了有『登記簿謄本』外；還有『信託專簿謄本』也是公開的資訊，任何人也都可以申請調閱。且其同樣具有公示效果及公信力。但是非常奇怪的是 : 很少人會去申請調閱『信託專簿謄本』。我絕不危言聳聽，因本人有非常多信託的實際案例，有部分信託的案件要交給仲介公司出售，然而至少高達九成以上的仲介公司承辦人員只知道要申請調閱『登記簿謄本』但不知應該也要申請調閱『信託專簿謄本』-------這就像要放款不看謄本資料只看權狀資料一樣是錯誤的觀念。連專業的不動產從業人員尚且如此高比例犯錯誤；更何況一般之民眾? 這就是我為何要如此苦口婆心在此不厭其煩以實例引導讀者之原因。真誠希望藉由正確的觀念推廣能協助促進交易的安全、減少一些糾紛的發生。
未來信託的案件一定會逐漸增多，這是趨勢。就像常會在『登記簿謄本』上見到【抵押權設定】一樣；將來也常會在『登記簿謄本』上見到【信託】的記載；或在土地建物權狀上見到【信託財產】字樣。此時千萬不要忘記了申請調閱『信託專簿謄本』--------這才是面對新制度應有的新觀念與新思維。如此才不至於發生像早期類似因為相信權狀當抵押品，而造成血本無歸、求償無門等錯誤。
例如 : 雖然他是受託人也有權狀與登記簿謄本，但還是要看看信託專簿謄本上是否有記載有無出售(處分)之權限；就像我有一些個案因信託目的是為了永保祖產或為了長期照顧心智障礙者而約定受託人只能管理不動產但限制(保留)受託人處分(出售)不動產的權限。千萬不要以為他是所有權人且有權狀就跟他簽約付訂或同意融資借貸。
例如 : 雖然他是受託人也有處分權，但與他簽訂租約或買賣契約還是要看看信託專簿謄本上是否有記載受益人是誰?是否信託內容另有約訂受益人專戶、信託期間是否已屆期、若已屆期是否另有權利歸屬人等等。就像銀行要貸款給客戶前一定會申請『登記簿謄本』一樣-------只要權狀上見到【信託財產】或登記簿謄本見到【信託】的記載就一定要申請調閱『信託專簿謄本』這是最基本的概念。
讀者若能耐心讀完此篇長文而對『信託專簿謄本』有基本的概念，應該也算是最基本的收穫吧 ! 謝謝您的耐心，讀者若能將不動產信託觀念協助推廣與宣傳，讓更多人受益受惠則更是難得，再次感謝與祝福我的讀者們。
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面對新制度應有的新觀念與新思維(三)-----探討借名登記
2009/07/19 15:04
所謂『借名登記』，就是借用他人的名義登記不動產產權(所有權)或登記其它不動產權利(例如抵押權、地上權等)，而成為形式上權利名義人和實質上享有權利人不同，即名實不符的民事法律關係。
由於我國的不動產是【登記生效】；即登記後有絕對的效力，所以借名登記的不動產於真正權利人與登記名義人間常有糾紛或爭議發生{註：讀者們若對法理喜歡研究或對法律有興趣可查看司法院近百筆有關借名登記的判決。因本部落格文章以推廣大眾暸解不動產實用知識及房地產實務為主，法律學術論說及研究等雖然很重要；但不得不從略}。借名登記甚至有時會影響交易安全與交易安定性而使第三人權益受損，所以借名登記不被鼓勵且不受法律保障。{註：借名登記之判例有各種學說與看法，但採無效說的理由較簡單及一致，理由為：「借名登記多屬通謀之意思表示，極易助長脫法行為之形成，與公序良俗有悖，不能認有正當理由，難認為其合法性。」}
會有借名登記的情形以及會用借名登記的原因有很多，其目的大致有 :
【a】規避法律強制規定 : 例如早年的因非自耕農不得購買農地，只好用人頭登記、近年的因大陸籍配偶購屋限制嚴苛，只好借親朋好友名義登記、非原住民卻想買原住民保留地、無國宅申購資格卻想申購國宅.........等。
【b】節稅或避稅之考量 : 例如為規避大額的二親等內親屬移轉之贈與稅而移轉財產於非親屬、生前即計畫規避巨額遺產稅而為之產權移轉、高所得者為降低租賃所得或財產交易所得等所得額以適用較低稅率、無法享有自用住宅地價稅優惠或無法享有土地增值稅優惠者為節稅之考量、公司等法人機構為規避營業稅及營業所得稅等.......。
【c】隱藏法律行為之情形 : 例如隱名合夥人間之約定、藏私房錢或想私下多賺一筆私房錢、因家有不肖的子女或惡劣的配偶，不想讓他知道、因為是小老婆或名人或公眾人物等身分特殊之人不想曝光、被法拍的債務人想標回正在拍賣中的房子、脫產之人不想被債權人知悉等.......。
【d】為達貸款之目的 : 債信不良之人無法貸款商請親友幫忙、優惠貸款之享用因身分不合借用人頭、借款人因無正常工作致貸款困難、因貸款人年齡或身分或負債比等條件不符銀行之規定......。
　　以上種種借名登記之原因及情形存在已久，並未因信託法之通過實行而減少。我認為 : 若在信託法通過前，可能尚因不得已而為之，但現在已有信託法之施行，應循法律之保障；回歸信託法之規定才是。因為信託可靈活運用，若規劃得宜，基本上可完全解決各種房地產的疑難雜症。以『信託規劃』替代『借名登記』合法又有保障，且能達到滿足各種需求及解決各種問題之目的。
有了以上的認識，讀者們當知 : 若再有需借名登記之情形，應先考量是否能用信託規劃來解決才是正途。司法院在信託法通過後，已變更了許多法令，並將一些信託法公佈前的判例廢止不再沿用，由此可知，信託法通過後，我們實在應該要有新的觀念及思維來看待諸如『借名登記』、『借用人頭』、『消極信託』等法律關係，這樣才能確保我們的權益及避免紛爭。{註：最高法院91年度第13次民事庭會議宣告將不再援用信託法公佈前最高法院的許多有關信託行為之判例。因為信託法的施行，原判例與信託法意旨不符，因此不再援用。所以，信託法公佈後符合信託行為的法律事實，當然應以信託法之規定優先適用與考量。}
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非經信託登記之土地，國稅局不認定信託關係存在
2011/06/28 05:56
南區國稅局表示，土地登記有絕對之效力，應以登記為準據，若主張為信託之土地，自應依信託法規定，為信託之登記，非經信託登記，國稅局是不認定信託關係存在。
該局轄區甲君於92年間藉由免徵贈與稅之公共設施保留地與原為其所有之建地合併分割之方式，巧妙安排移轉應稅之建地與其母，達成將建地贈與其母之目的，該局乃依遺產及贈與稅法第4條第2項規定，核定贈與總額1,300餘萬元。甲君不服，主張系爭建地係其母於89年間信託登記在甲君名下，今甲君係將建地返還，經踐行行政救濟程序，嗣遭高雄高等行政法院判決敗訴。
高雄高等行政法院判決指出，信託法於85年1月26日公布，若甲君與其母確有信託系爭建地之行為，自應依法補行信託之登記，若未為信託之登記，自不得事後主張2人間之內部為信託關係，而持以對抗第三人。又依民法及土地法之規定，土地登記有絕對之效力，係為物權法上之公示原則，亦即關於不動產所有權之歸屬，應以登記為準據，系爭建地既由甲君親自與出賣人訂約並登記為甲君所有，甲君即為土地所有權人。再者，信託應以契約或遺囑為之，甲君亦未能提出有信託相關證明文件以實其說，法院乃判決甲君敗訴。
該局進一步說明，依信託法規定，土地所有權人如以土地為信託財產交付受託人，應確實依信託法相關規定辦理或補辦信託登記，該信託關係始為國稅局所承認。
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塗銷信託登記之實務
By 深耕日誌 (yhtasi), blog.xuite.net查看原始檔
■於申請之土地（或建物）登記簿謄本，或土地（或建物）所有權狀內之「土地所有權部」記載「登記原因：信託」、「其他登記事項：信託財產，信託內容詳見信託專簿」「委託人：王○○」時，即可得知本案為信託財產。
■填具「地籍謄本及相關資料申請書」，先申請「異動索引」，取得信託登記收件號，再申請「信託專簿」（所謂信託專簿，其實乃是信託登記原案，申請影印信託專簿無資格限制，任何人都可申請，但申請人如果不是信託登記之委託人或受託人，未填寫委託人或受託人之身分證字號，地政事務所在影印信託專簿時會把委託人或受託人之身分證字號隱藏不提供。信託專簿只有土地登記申請書及信託契約書影本，不包括委託人或受託人之身分證明文件及印鑑證明等等）。
■塗銷信託登記，應檢附以下文件：
　 1.土地登記申請書。
　 2.登記清冊。
　 3.委託人及受託人身分證明文件。
　 4.委託人及受託人印鑑證明。
　 5.信託塗銷同意書。
　 6.土地及建物所有權狀。
◆土地登記申請書之「申請登記事由」：所有權移轉登記；「登記原因」：塗銷信託；「備註」：塗銷信託登記財產權利價值：新台幣○○○○○○元；權利人即委託人：王○○，義務人即受託人：吳○○。
◆信託塗銷同意書範例：
信託塗銷同意書
立同意書人〈受託人〉吳○○與〈委託人〉王○○間信託登記，提供標的如下：
土地：○○市○○區○○段○○地號，持分：○○
建物：○○市○○區○○段○○建號，持分：○○
經○○市○○地政事務所中華民國○○年○○月○○日收件○○登字第○○○○號收件在案。
玆因雙方信託關係消滅回復委託人所有，受託人同意塗銷信託登記，恐口無憑，特立此同意書為據。
○○市○○地政事務所
立同意書人〈受託人〉：吳○○
統一編號：○○○○○○
住址：○○市○○區○○街○○巷○○弄○○號○○樓
立同意書人〈委託人〉：王○○
統一編號：○○○○○○
住址：○○市○○區○○街○○巷○○弄○○號○○樓
中華民國　○○　年　○○　月　○○　日
■以上案件整理完成以後，向主管稅捐稽徵處「多功能櫃檯」申請查欠，申請查欠時，需影印土地登記申請書、登記清冊附卷存查，查無欠稅時稅捐處會於登記清冊上加蓋「截至○○年○○月○○日止查無欠繳地價稅及記存土地增值稅」、「○○市截至○○年度止查無欠繳房屋稅」戳章。
■查欠以後，至地政事務所收件，登記費為塗銷信託登記財產權利價值千分之一。
■登記完畢，發給委託人土地、建物所有權狀，土地、建物登記簿謄本所有權人為委託人，登記原因為塗銷信託。