新竹房市在高收入竹科買盤的支撐下，根據聯徵中心資料的房貸平均鑑估值，新竹縣去年第四季房貸的平均房價鑑估值為1447.5萬元
房市4大估價秘技 全失靈
By 聯合新聞網, udn.com查看原始檔
2017-07-11 13:57聯合晚報 記者游智文／台北報導
房市近來多空訊息交錯，建案開價高低也拉大，專業人士說，房市原有四大評估合理行情方式，但一連串破盤戰下來，已全數崩潰失靈，現在買房不想買貴，一定要落實多看多問多比較。
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房市近來多空訊息交錯，建案開價高低也拉大，專業人士說，房市原有四大評估合理行情方式，但一連串破盤戰下來，已全數崩潰失靈，現在買房不想買貴，一定要落實多看多問多比較。
失靈1 預售屋≠中古屋+3成
住展雜誌企研室經理何世昌表示，預售屋行情合不合理，過去最常用的抓法，是用中古屋加三成來算，以板橋江子翠來說，當地中古大樓先前行情一坪45~50萬元，預售屋合理行情就是6字頭，好一點就開到7字頭。
但是江翠北側重畫區開出4字頭破盤價後，周邊新建案行情大亂，有的堅守6字頭，有的跟進下殺到4字頭，已比中古屋還便宜，也就是所謂房價倒掛，再用中古屋加三成這種抓法，買貴的機率相當高。
失靈2 地價、建案價推算失準
第二種合理行情抓法，是用土地標售容積單價來推算。譬如北市一塊住三土地以一坪200萬元標出或交易，住三容積率為225%，換算每坪容積單價約89萬，合理推案價格大約是6、9字頭。
住商不動產企研室主任徐佳馨說，表面上容積單價只算到土地成本，建商還需要營建、管銷成本，但是法定容積率不含陽台、梯廳等公設，這些面積仍可出售，因此一般建案售價只要和容積單價相當，就有一定獲利。
何世昌說，這種評估方式現在也失靈，因為現在建案跌價，土地沒降，建商推案大多另以容積移轉、申請獎勵或從建材下手來降低售價，依照土地公開標售或交易行情來抓建案價格，大多偏高。
失靈3 同區比價落差極大
第三種是用同區比價方式。譬如區域有多個建案，過去只要排除創新高的案子，看看其他建案開價或成交價格，大約就可知道區域合理行情。現在也行不通，因為除了有價格極高的案子，也有極低的建案，價差落差極大，難以評估合理行情在哪裡。
失靈4 實價登錄非真正價值
第四種則是看實價登錄揭露的新成屋行情，過去雖有一些交易，價格明顯偏離市場，但只是極少數，現在很多揭露的價格，看似價格不低，其實建案送裝潢，送家電，實際價格可能揭露行情低了5%甚至一成。
何世昌表示，面臨價格混亂，現在購屋希望買到合理價格，必須要比以前更認真比價，過去只要看兩三個案子就可決定，現在可能得把區域全部案子看過一遍，才能判斷自己想買的房子，價格是不是合理
用631法則避免房貸拖累生活
案例》
我今年38歲，從事大樓物管業務，老公則是擔任工程師，家庭年收入約為300萬元。由於我們的2個小孩出生之後，希望可以有比較大的居住空間，所以就把舊房子出租，並買了另外1間較為適合的房子。
雖然我們年收入並不低，但卻沒有太多存款，連全家出國旅行的資金都不夠，很沒有安全感。2年前我開始記帳，記了1年多才驚覺我們家真的存不到什麼錢。因此，我很擔心未來2個小孩的教育費用，還有我和老公的退休金該怎麼辦？到底我們家的收支狀況是出了什麼問題？（讀者Winnie）
從Winnie家庭的年收入來看，的確是相對高薪的族群，照理來說累積資產的能力，也應該會比一般家庭來得高。不過，讓她產生「沒有現金」的不安感源頭，公勝財富管理顧問公司資深首席財務規畫師陳雅鈴指出，就在於那2間房地產。
由於台灣社會傳統的觀念認為「有土斯有財」，房地產其實也是許多家庭首選的投資工具，但是要養1間房子，就必須考慮到以下3樣成本：首先是房貸支出，接著是房屋稅與地價稅等稅負支出，最後則是管理費、水電瓦斯費等居住成本，這些都是不可忽略的固定支出。
而在這些固定支出之中，房屋貸款金額通常是最高者，也最容易成為家庭財務的主要壓力來源。
當因為「房地產」產生的固定支出占收入的比率過高時，就會排擠到其他理財需求，假設其他像是生活支出也居高不下，就真的存不了錢。
陳雅鈴建議，以房地產為家庭主要資產的家庭，應該要注意以下2件事情：
注意1》房貸支出過高
排擠其他家庭財務規畫
資產的種類多元，有存款、投資、房地產等，各資產依照「變現」速度，區分為流動性資產與非流動性資產，例如活存、定存、股票和基金等屬於流動性資產，當需要用錢時可快速變現。房地產則屬於非流動性資產，變現性差，這也是為什麼明明沒有亂花，但房貸支出、養屋成本過高，還是會卡住家庭現金流。
當然，透過買房來累積資產的方式並沒有錯，但前提建立在「家庭收支規畫得當」，一旦失衡，很容易就會淪落「窮得只剩房子」的窘境。
為了避免這種狀況， 規畫家庭收支情形時， 可以參考「631法則」，也就是將生活、儲蓄、保費支出項目依序分配60%、30%、10%的比率。以Winnie為例，家庭年收入為300萬元，光是房貸支出就吃掉約105萬元，再計入生活支出等開銷，家庭財務入不敷出。
由於631法則具有「預算」的概念，決定了家庭在生活、儲蓄與保費的支出比率，接著建議採取「信封袋管理法」，先預留儲蓄與保費支出的金額，剩餘的生活支出再分別裝入信封袋內，需要用錢時就從信封內取用，也就是「先儲蓄再支出」的概念。
相較於一般家庭使用的流水帳， 若只是記錄已經花掉的錢， 對節流的效果有限， 信封袋管理法為家庭的開支訂出上限。像是伙食費與交通費等支出，可以「週」為時間單位訂預算，以方便管理；而像房貸、水電等固定支出， 則以「月」來規畫即可。
舉例來說，1週伙食費安排3,000元，等於每天都有約400元的額度。若到了週六發現這週預算只剩500元，就代表週末1天只能花250元。透過信封袋管理法，並不僅是要限制自己的花費，更是要知道自己有多少錢可以花，也就能把錢用在刀口上，降低非必要的支出。
當然631法則，也能隨著家庭年收入調整。如果說平常花費就較為節儉， 也可將支出比率調整為「50%、40%、10%」，以增加儲蓄的額度。
另外，如果房地產的固定支出嚴重影響到家庭的現金流時，賣屋也是可考量的解決之道之一。
當資金從非流動性的資產抽身時，除了可以提前償還債務之外， 多餘資金也可用來投資，幫助家庭達成其他理財目標，像是子女教育金、退休金準備等等。
注意2》一旦利率上升
恐帶來高額利息支出
目前市場上房貸利率偏低，中央銀行統計2016年12月5大銀行新承做房貸的平均利率僅1.659%，成為許多人購屋的誘因之一，但房貸通常是一個長達20年以上的長期負債，不能輕忽未來利率攀升所帶來的房貸支出提高，將壓縮家庭財務空間。
當利率上升時，最直接影響的是每月房貸負擔的金額，儘管每月負擔金額增加的幅度可能並不明顯，但房貸年限動輒20年、30年，從總繳利息的角度來看，計算出利率變動後的利息差額，可發現房貸利率只要調漲0.5個百分點，就可能會額外支付近30%的利息費用（詳見圖1）。
別小看這些利息差額，對於現金流被房地產支出卡住的家庭來說，靠著每月省下3,000元的負擔金額，1年就能多存下3萬6,000元。而利率上升帶來的利息支出，也會隨房貸本金提高，或是還款年限延長跟著放大。
另外，人生中的意外難以預料，若不幸離去，留下的房貸極有可能加重原有的家庭財務負擔。因此，在背負房貸的期間，其實可以透過房貸壽險，或是定期壽險協助自己轉嫁風險，確保理賠金足以讓家人支付房貸餘額。
試算房貸占收入比，決定房產去留
新富聯合理財規畫顧問副總經理、認證理財規畫顧問（CFP）黃正勳指出，當手中持有多棟房地產，使房屋支出已危及到家庭現金流時，可計算賣掉房產獲利，用於提前償還其他房屋的貸款時，能減輕多少家庭負擔，就能決定該賣出哪棟房地產。以Winnie來說有2種處理方式：賣掉自住屋的獲利為390萬元，可還清出租屋的貸款，缺點是要另找租屋自住；或是賣出租屋，估計獲利約380萬元，約可償還自住屋25%的本金。
從試算結果來看，由於賣掉自住屋可完全還清出租屋的貸款，即使未來需要到外面租房子，比起現有房貸支出仍可降低80%；若不想傷神找屋、租屋，則可考慮賣掉出租屋，償還部分自住屋的貸款，調整後房貸支出也能降低至現有房貸支出的55%，若能再搭配信封管理法有效降低生活支出，亦為可行方案。（文◎陳彥丞）
買賣不動產只差最後一步「過戶」就大功告成，賣厝阿明用漫畫幫你表列出流程及時間表。流程1：簽約
雙方需備妥相關文件、並驗明彼此身份、簽約用印，此時買方還須付價金5%~10％作為簽約款，此流程通常需1~3天。流程2：用印
買方需準備私章、賣方準備印鑑章，並完成公定契約，賣方須交付價金5%~10％作為備證款。在此流程銀行也會預先徵信、估價，同時還雙方需負擔印花稅費，印花費為土地及建物公契價格的千分之1。流程3：報稅
買賣交易須向不動產所在地的稅捐單位，申報土增稅、契稅。土增稅核課分一般及自用兩種，而稅單核發需7~21天；契稅則依當年度的房屋現值6%做計算。通常土增稅由賣方負擔、契稅由買方負擔。流程4：完稅
依照現行規定，上年度的地價稅及房屋稅須繳清，才能辦理過戶確認完稅後，買方須再付價金10％，稱之為完稅款。流程5：送件過戶、設定
辦理產權過戶登記，須向不動產所在地之地政事務所繳納行政規費。行政規費分土地登記、建物登記兩類，前者依公告地價╳ 面積 ╳ 千分之1計收，書狀費每張80元；後者依房屋現值 ╳ 千分之1計收，書狀費同樣每張80元，流程需3~5天完成。
流程6：交屋
雙方會同至金融機構匯款付訖尾款（價金70%~80%）、設定新貸款及代償塗銷原設定，並至現場點交屋況、完成交屋。賣方交還相關稅單、鑰匙，並繳清水電瓦斯及管理費等費用。（地產中心／綜合報導）
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105年本會及周邊機構大數據應用分析計畫
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建置「住宅貸款統計查詢網」(聯徵中心)
2017-03-02
一、主要內容發現
金融機構核貸成數由98年第1季73.7%緩降至105年第4季69.9%，鑑估成數則由94.1%緩升至97.2%，兩者呈反向趨勢。此外，由105年之存量資料，六都地區核貸成數平均為69.7%；其中，最高為台中市。六都地區鑑估成數平均為97.7%；其中，最高為台北市。
二、公開網站網址
建置「住宅貸款統計查詢網」
建置「住宅貸款統計查詢網」
瀏覽人次： 10 更新日期： 2017-03-02
財團法人金融聯合徵信中心 - https://goo.gl/bHyxip
要買房 頭好大 聯徵住宅貸款統計查詢網上線
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2016-06-25 22:00聯合報 記者孫中英╱即時報導
我想買房子，但只有200萬元，這樣夠嗎?每個月房貸負擔會是多少?聯徵中心表示，買房是人生大喜事，為幫民眾有效解決買房過程中的疑難雜症，聯徵中心已推出「住宅貸款統計查詢網」，讓民眾可自一堆貸款資訊中，找到對自己最有幫助的訊息。
聯徵中心表示，舉例來說，若張先生35歲、年收入約80萬元，想在新北市三峽區購買屋齡約10年左右的電梯大樓，上聯徵中心網站的「住宅貸款統計查詢網」，並輸入查詢條件後，可立即得知；在新北市三峽區，與張先生購屋條件類似的房價資訊。
聯徵中心表示，張先生可以查到，在今、105年第1季，他想買的三峽區房屋，每坪鑑估值約為23萬元、鑑估成數約為98%、核貸成數約為72%、利率為1.97%。
聯徵中心表示，使用者只要上「住宅貸款統計查詢網」，輸入條件，例如「性別、學歷、年齡、年收入」等，或房屋屬性，包括「座落地點、屋齡及建物類別（公寓、電梯大樓…）」等，馬上可查到貸款額度、核貸成數、鑑估成數及貸款利率等資訊。
聯徵中心表示，該資料庫中，有擷取自98年起，每年底約100萬筆存量(每年底尚有住宅貸款者)及每季約4萬筆流量(當季新增住宅貸款者)資料，藉由貸款者(人)、貸款值(錢)及擔保品(物)三者屬性交叉分析，由流量與存量角度切入，該查詢網與民眾互動性較強，並可多重維度交叉分析，查詢結果還能以趨勢圖與分配圖顯示。
我想買房子，但只有200萬元，這樣夠嗎?每個月房貸負擔會是多少?聯徵中心表示，買房是人生大喜事，為幫民眾有效解決買房過程中的疑難雜症，聯徵中心已推出「住宅貸款統計查詢網」，讓民眾可自一堆貸款資訊中，找到對自己最有幫助的訊息。
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