台北市全區 餘屋僅2082戶
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中壢區餘屋量大，以高鐵特區餘屋最多，房價面臨考驗。范厚民攝
《住展》調查
【詹宜軒╱台北報導】北台灣餘屋大調查，深受打房影響的台北市，12個行政區僅2082戶餘屋，近年大打高鐵及捷運牌的桃園市中壢區，餘屋卻高達1934戶。業者分析，台北市餘屋少，房價仍有支撐，但中壢區房價卻較高點時下修20~25%，房市賣壓大。
根據《住展》雜誌調查2013年至今，北台灣各行政區銷售中成屋案未售完戶、退戶，以及暫停銷售、或撤場未售完戶等餘屋量體，發現中壢區累計1934戶最多。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，尤其是青埔高鐵特區，受到餘屋增加與賣壓加重影響，房價更經歷一波修正，中壢舊市區餘屋相對少，價格還算穩定。
中壢房價回檔逾2成
新潤（6186）在青埔高鐵特區推出「明日苑」系列建案、共8期，創造近千戶供給量，今年底第8期「國峰苑」完工交屋，該公司行銷處長施孝文表示，由於公司旗下各案預售時期銷況佳，且地點不差，所以整體餘屋量少，明年更預計第9期進場。
施孝文說：「受到全區餘屋量大影響，區域房價的確較高點時略回檔2成~2成5，目前則處於盤整階段。部分坪數較大的產品，面臨銷售上的考驗。」
同樣位於桃園市，八德區的餘屋總戶數約1667戶，位列北台灣第2多，量體集中大湳和擴大重劃區。其中，擴大重劃區房價在大型建商帶頭下殺後，近期更出現單價14.5萬元的超低價廣告戶搶客，交易量有逐步回溫的跡象。
北市房價難大幅下探
反觀台北市，全區餘屋案量2082戶，餘屋量最高的前3個行政區分別是內湖、北投及中山區，3區總餘屋戶數就佔台北市全區的47%，其餘各行政區餘屋量則分別在200戶以下。
何世昌認為，內湖與中山區餘屋量雖多，但屬交易熱區，市場需求度高，不致構成危機，「但北投區因市場需求疲軟，壓力就較高。而北市因為7成以上行政區餘屋量體不大，對建商尚不構成威脅，房價難有大幅下探的空間。」
元利建設副總經理吳麗謹透露：「不合理的房屋稅，打趴市場交易量，無實質壓抑房價。」因此，台北市餘屋量體少，主因不少屆完工建案，為躲避高額房屋稅、及混沌未明的市況，選擇延後取得使用執照使然。
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用789原則出價撿好房
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資金是股市的動能， 量先價行，「交易量」是常被用來觀察股價的重要指標之一，這個理論在房地產市場也能套用。全台2015年的全年買賣移轉棟數僅29萬4,000棟，創1991年開始統計以來第3低的紀錄。
自從2015年第2季進入房市寒冰期以來，全台交易量不斷探底，房價也跟著下修（詳見圖1）。原本在3月底央行降息半碼、同步放寬各區域第2房的信用管制（詳見名詞解釋）後，房市買氣有稍微回溫，但好光景不到1個月，從4月份的交易數字來看，台北市又持續回跌，創下連續4個月買賣移轉在1,500棟以下的窒息量，且12個行政區中有8個行政區的單月移轉不到100棟，買氣慘澹。
名詞解釋＿第2房的信用管制 [ 隱藏 ]
央行自2010年6月開始啟動房市選擇性信用管制，限制買名下第2間房子的貸款成數不得超過6成，且無寬限期，並逐年擴大管制區域。根據央行統計銀行不動產貸款占總放款比重，信用管制特定地區占新承作房貸比重從64.99%降至40.78%；也就是說， 管制區貸款成數降至6成以下、利率升至2%以上。
新北市雖然4月份買賣移轉棟數維持在2,970棟，較3月增加11%，但跟去年同期相比，仍縮減33%。來看看預售屋市場的狀況，根據《住展》雜誌的統計，今年北台灣520檔期推案量約1,222億元，較去年同期減少近3成，也創下2009年金融海嘯以來的新低。
新政策干擾
餘屋去化壓力大
今年的520檔期正好碰上新舊政府交接，新政府釋出將在8年內逐步完成20萬戶社會住宅，此一消息衝擊，加上先前尚有未銷售的餘屋有待去化，因此建商推案態度轉趨保守。
房地產暢銷書作家Sway表示，建商之前推的案子還賣不掉，現在繼續推新案，只有讓手上存貨變更多，不利財報數字，因此推案能緩則緩。下半年會好轉嗎？恐怕很難。Sway表示目前雙北市的景氣處於「蛋黃區冷感、投資熱區掛掉」的狀況，他舉五股洲子洋重劃區為例，先前推案都是3字頭，現在降至2字頭還乏人問津，其他像淡海新市鎮、新莊副都心也一樣。
景文科技大學財金系副教授章定煊則稍微樂觀些，他表示在央行3月底放寬信用管制後，被銀行業者視為不再打壓房市的訊號，放款政策也跟著調整，以往貸款成數頂多8成，有一些路段已可放寬到9成，甚至寬限期還大舉延長到3年、5年，再將房貸年期延長至30年、40年，大幅降低房貸壓力，吸引不少自住客心動進場。因此他預估，「下半年價格會持續修正，但成交量會上來」。
避開新興重劃區
5招買到抗跌屋
既然房價還會下跌，現階段有購屋需求的人該採取什麼策略？購屋族最好還是選擇熟悉、跟自己有地緣相關的地區看屋，例如婆家、娘家附近或是離上班公司不遠的區域，千萬不要考慮房價跌幅明顯的新興重劃區，也不必堅持一定要買新房子，因為房價漲跌跟地段有絕對關係，好地段的房子絕對是漲最快、跌最緩。
購屋者可先鎖定購屋的區域，或考慮2個區域，在實際比價後、依照自己的口袋深度決定要買在哪裡，並可參考以下的選屋、出價招式：
招式1》挑2∼3房、格局方正，易脫手的房型
一間房子不會住天長地久，通常10年就會換屋，因此選屋一定要考慮這間房子是否也會是市場多數買方喜歡的房型。住商不動產企研室主任徐佳馨建議，不管選2房或3房，格局適中、方正是首選，社區戶數也不宜超過300戶以上。
招式2》選屋齡3年以上房屋，減輕房屋稅負擔
買房子除了要繳房貸外，別忘了每個月的管理費也是一筆成本，如果是新社區、公設多，管理成本通常也是很可觀。另外，如果是2014年以後完工的新房子，因為台北市政府調高房屋標準價格，房屋稅也跟著加重，若選屋齡3年以上，則可避開這個問題。
招式3》生活機能完善，保值且抗跌
新興重劃區之所以價格跌最凶，就是因為生活機能未到位，即使房子新，也無法抗跌。在房地產市場超過30年的全球不動產流通協會理事長李同榮表示，在退潮時才知道誰在裸泳，在房價下跌段更容易看出生活機能對房價的保值效果。
他指出下半年都會核心區仍會抗跌，而推案量大的淡水、新莊、五股等地還有得跌，除非是不在乎生活機能還需要好幾年才會成熟的消費者，才考慮到蛋白區撿便宜。另外，目前已看到建商「有感降價」求售，例如位在台北市中正區的都更案「太平洋之森」共80餘戶，即是建商開價7字頭，足足比周圍建案低2成，才能在32天快速完銷。在這個案子的帶動下，他預估下半年建商讓價腳步會加快，刺激去化。
招式4》依區域與房屋條件，按「789原則」出價
房價既然可能持續下跌，那現階段該如何出價？Sway建議依照房屋所在區段，採取「789原則」。愈是超級蛋黃區愈珍貴，如果想要用實價登錄打8折出價，那可能謝謝再聯絡了。「因為你不買，別人可能搶著要」，如果那個社區是久久才有1戶出售的社區，那用實價登錄9折價出價、成交在9.5折都還算划算。
若是一般生活機能條件還不錯的市中心區，則以實價登錄打8折來出價，成交在8.5折也可以考慮。若跨到蛋白區，或是供給量大、空屋率高的新興重劃區，開價打個7折也還算不誇張。
招式5》若要選捷運題材，最好挑已排定通車時間的路線
如果買不起捷運沿線，可以考慮還在興建中的捷運，若要買一個未來夢，徐佳馨建議最好要選通車時間已排定的環狀線（第1階段）、萬大線或是淡海輕軌綠山線，雖然周邊房價已炒高，但隨著房價回跌，土地成本高的預售屋、新成屋或許降價有限，但之前漲高的中古屋價格可議價空間也跟著變大，細心找或許也能便宜入手。
實價登錄最新（2016年2月）成交行情
距捷運較遠物件成交 拉低永春房價
◎板南線（永春、後山埤站）
1. 永春站與後山埤站的電梯大樓房價，本月統計行情較上月滑落3成以上，信義房屋忠孝永春店吳冠霖表示，這可能是因為成交物件集中在房價離捷運站較遠的松山路、松隆路上，因此拉低了平均成交值。以電梯大樓為例，位在上述路段、屋齡約30年的華廈成交價約落在每坪60萬元∼65萬元間；但若地址位在忠孝東路5段門牌，平均單價則會拉高到70萬元∼75萬元，套房型產品的單價則會拉得更高。
2. 至於板南線西段的板橋站本月房價也大幅滑落，信義房屋板橋新站店店長陳奕仁則指出，會出現低於每坪40萬元的破盤價應是屬於位在新板特區外的物件，且屋主可能斷頭賣出，否則以江子翠站、新埔站與板橋站區域屋齡15年以上的大樓產品成交價約落在5字頭。
◎新店線（景美站）
1. 景美站附近的大樓成交價本月漲幅逾3成，信義房屋景美捷運店劉又銓分析，景美站附近屋齡10年內的新大樓成交價約為每坪62萬元∼65萬元，但因公設比偏高，買方反而偏好屋齡15年以上、公設比約25%上下的中古大樓，成交價每坪也可穩站55萬元∼58萬元，甚至標榜靜心中小學學區的新大樓，房價還比捷運站周遭物件還高。（文◎郭莉芳）
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學制變革? 明星高中學區受矚目 附中周邊房價最貴_房產新聞_鉅亨網 - http://goo.gl/bwGrda
學制變革? 明星高中學區受矚目 附中周邊房價最貴
鉅亨網記者張欽發 台北 2016-05-25 11:51
大家房屋企劃研究室整理發現，台北市的明星高中周邊房屋均價在每坪61-81萬，而台中及高雄明星高中周邊房價僅1字頭。(鉅亨網記者張欽發攝)
520新政府執政上路，新任教育部長潘文忠即宣示12年國教「全面免試、就近入學」是絕對可達成的目標，明星高中將社區化，讓優質學校成為家長詢問熱點，大家房屋企劃研究室整理北、中、南8所明星高中周邊房價後發現，台北市的明星高中周邊房屋均價在每坪61-81萬，而台中及高雄明星高中周邊房價僅1字頭。
大家房屋也發現，不過從2013年到2015年的房價漲跌幅來看，台北市4間明星高中除了中山女高之外的周邊均價都是下降；反觀台中及高雄都是上漲，大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，台北市房價位居全台之冠，整體房價經過房市盤整呈現下修趨勢，連帶明星高中周邊房價大多下修，表現平穩，至於台中及高雄明星高中周邊房價基期低，近2年有較高漲幅，若是全面社區化，房價較低的明星高中周邊將掀起搶進風。
大家房屋指出，綜觀全台8所明星高中周邊價格，以師大附中81.49萬最高、中山女高75.14萬緊追在後，房價最低為台中女中12.35萬，最高價與最低價的房價落差達到6.6倍之多，顯見北部與中南部的房價差距之大。
住商機構副總經理劉明哲表示，公立明星高中大多歷史悠久，多年來發展周圍生活機能完備，雄中鄰近高雄火車站及捷運，周圍住家、商家林立，房價穩定成長；台中一中有著名的一中商圈，又鄰近公園，周圍無論住家或店面都具發展潛力；建中鄰近植物園、歷史博物館，居住環境較為清淨，至於北一女位於博愛特區，在總統府斜對角，周邊多為公務機關、學校及圖書館，離車站及捷運近，交通便利。以生活機能來看，中一中及雄中並不亞於建中及北一女，但因台北市為首都，建設發展較快，工作及就學機會較多，以致台北市價格高不可攀。
郎美囡表示，台灣雖然面臨少子化，但孩子教育環境及升學方案仍是父母們關切的問題，著名學區、雙語國小學區還是熱門的遷戶籍所在地，甚至有些學校因太過搶手，規定入學的優先條件除了戶籍外，甚至要求小孩直系血親擁有房屋所有權，國中國小明星學區能形成，主要在於其學生考上明星高中的比例較高，未來12年國教免試全面落實，家長是否因此繼續搶進及明星高中是否能繼續維持明星光環？ 都將挑戰家長們的買屋邏輯。
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