擋人財路？美媒曝買房第一守則 不要找房仲
2024/04/20 21:32擋人財路？美媒曝買房第一守則 不要找房仲 - 自由財經 https://bit.ly/4aOTKna
每個人買房考慮的條件不一，有人委託房仲，有人則自己找房源。（資料照）
陳麗珠／核稿編輯
〔財經頻道／綜合報導〕 非營利組織「監控科技監督計畫」（Surveillance Technology Oversight Project，STOP），創辦人卡恩（Albert Fox Cahn）投書美媒指出，買房第一守則，就是不要找房仲。
卡恩在《商業內幕》撰文分享，去年夏天，告訴當時女友剛剛聘請一位房地產經紀人，幫忙洽談購買公寓相關事宜，她卻回答：「聽起來像是一個騙局」，聽了讓人很惱火。
卡恩說，女友從來沒有買過房子，不明白她的懷疑，而作為一名律師，自己只是假設知道這個系統是如何運作的，包括買方有代理人，賣方支付佣金（通常是售價的6%），該佣金由代理人和賣方分攤。
買房有房仲幫忙最大好處是，意識到自己的預算及想買什麼樣的房子，包括有哪些要求和最好具備哪些條件。有了清單就容易找到合適的房子。不過，卡恩說，委託的房仲並沒有幫忙找到神奇的房源，而是進入銷售模式，試圖解釋為什麼我應該選擇已經排除的房子。
於是，卡恩意識到不想付錢給那些自己不利的人，於是解雇了經紀人，自己開始嘗試找房。三個月後，順利買到公寓，卡恩最終成了自己的房地產經紀人。
卡恩表示，如果您正在考慮買房，可以問問自己以下三個問題：您有網路連線嗎？您至少有7年級的閱讀水平嗎？你喜歡省錢嗎？如果您對這三個問題的答案都是肯定的，那麼就非常適合成為自己的房地產經紀人。
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經濟高速發展各個行業都澎湃發展，一定要意識到這一點，牛市你賺了10倍，不是你有多牛逼，是因為牛市
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以每個月租金2萬元計算，若從22歲租屋到80歲，至少要花費1416萬元。（圖／信義房屋提供）
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高房價時代，要租屋或買房經常引起議論，許多人認為買房就是從年輕開始負債，倒不如租屋到老，但你知道一輩子租屋要花多少錢嗎？以月租金2萬元試算，若從22歲工作活到80歲，至少要花費1416萬元的租金。
租屋划算還是買房比較好的話題，經常在各大房市論壇引發議論，「租屋派」的網友表示，努力一輩子也買不起一間，與其當個沒生活品質的房奴，不如租屋讓生活輕鬆一點；「買房派」則認為，房租付一輩子房子不會是你的，應該拿來繳房貸，而且老了容易租不到房。
根據「信義房屋企研室房地產2019年鑑」研究指出，2018年台北市整層住家租金約2.7萬元、新北市整層住家租金則為1.9萬元，以每月租金2萬元來計算，大學畢業出社會後，從22歲至80歲都租屋，這樣59年的「一輩子」租屋至少要花費1416萬元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，不論買房或租屋，沒有哪個比較好或不好，租屋族認為籌不出自備款、買房痛苦的是還本金，買房派會認為還本金等於強迫累積資產，所以要不要買房，主要是個人財務考量和需求問題。
曾敬德提醒，現代人通常是為了結婚成家才買房，建議每月房貸不要超過家庭總收入的3分之1；另在實務上有不少房東不願意租給老人，因此年紀大了不一定租得到房子，建議租屋族最好養成儲蓄習慣，屆時想要轉租而買，也會比較有餘裕
【更新】房市惡霸騙屋不成 率眾砸房仲公司 | 即時新聞 | 20160120 | 蘋果日報 - http://goo.gl/LNFIa4
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房貸壓力大！台灣家庭負債兩岸三地最重
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（中央社記者蔡怡杼台北2017年5月20日電）華人社會有土斯有財的剛性需求，讓不少民眾苦扛房貸，惠譽信評指出，在房貸推升下，台灣家庭負債占GDP比重超過80%，在鄰近國家中僅低於南韓的90%，是兩岸三地中最沉重者。
國際評等機構惠譽最新報告指出，2016年上半年，台灣家庭負債占國內生產毛額（GDP）比重為82.6%，在鄰近國家中僅次於南韓的90%，遠高過香港的66.4%以及中國大陸的41.8%。
惠譽信評金融機構評等副總經理周筱娟指出，台灣家庭負債主要來源是房貸、消費貸款，以及中小企業主以個人名義進行有擔保授信的營運資金需求等，尤其，以房貸為大宗。
而台灣自2005年後，房貸占家戶負債比重長年維持5成以上的水位，於2010年達到高峰的73%，周筱娟分析，主因當時台灣的房價較高，且經濟成長腳步較遲緩。儘管房市自2014年後有明顯的修正，目前房貸占家戶負債的比重仍接近6成。
另外，房市雖字2014年年中後出現修正，但代表中古屋房價走勢的信義房價指數，全台今年第1季來到278.24，與2014年第2季創下的新高紀錄297.78相去不遠，同時，季增率、年增率連袂翻正，顯示房價已逐步回穩。
對不少民眾來說，購屋是不可承受之重，根據內政部營建署最新統計，105年第3季全國房價所得比飆上新高的9.35倍，尤其，雙北市房價所得比都超過10倍，分別來到15.47倍、12.70倍。房價所得比代表民眾需要花多少年的可支配所得才買到一戶總價中位數的住宅，當數值越高表示房價負擔越重。
華人社會對房屋的剛性需求，不只反應在台灣，香港、中國大陸更是如此，根據惠譽最新統計，香港房貸占家庭負債約70%、中國大陸的占比則是54%，只不過，香港、中國大陸家庭負債占GDP比重都比台灣低，尤其，中國大陸家庭負債占GDP比重41.8%，是亞太市場中最低者。
同時，惠譽預估台灣家庭負債在2017年至2018年將微幅增加至GDP的84%，周筱娟表示，受到個人借貸增加，以投入財富管理市場，以及中小企業主的週轉金放款增加的影響，台灣近兩年家庭負債占GDP比重將維持2010年後的逐年攀升態勢，但幅度不會太大。
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50%德國人租房不買房
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穿越柏林市中心的史普利河，兩岸公寓近年來房價高漲。
作者：顏和正
「你看，百香果開花了，這是小辣椒，還有薄荷，」史蒂芬開心地帶著訪客，看他種的各種植物，「小番茄也慢慢成熟了，不久就可以拿來吃了。」
別以為這是一個大花園，其實不過是僅能容納三人的小陽台。但在主人巧妙安排下，放了一張小桌子、一條長凳與兩張椅子、還有一把大陽傘的小空間，卻帶種悠閒的渡假風味，羨煞來自台灣的訪客。
這是史蒂芬位在柏林的家。來自德國中部小城的他，在1990年代初期搬到柏林。一開始先蝸居在當時還較破舊便宜的東柏林，後來經朋友介紹，看中離流經市中心史普利河僅幾步之遙的這間房子，便搬了過來，一住就是十九年。
二十九坪的公寓，是德國典型的公寓格局。兩房一廳一衛，還有一個小廚房。挑高天花板掛著自己組裝的IKEA吊燈。廚房裡木頭材質的小中島，是去年才請朋友做的。浴室大浴缸牆邊的黑色漆有點剝落了，「得找時間重新補漆，」他不好意思地說。
花多少錢買的？「喔，這是我租的，」住了這麼久，一切裝修自己來，這樣的答覆讓直覺肯定這是他自己房子的台灣訪客，大吃一驚。
其實不必驚訝，因為在德國，租房一樣是自己家的現象很普遍。光是他同棟公寓其他十四位住戶，也全都是房客，一租就是十幾二十年的不在少數。
在自家小陽台享受自己種的薄荷茶，德式的悠閒生活情趣。
＊＊德國租房制度完善
「英國人買房，德國人租房——哪個才對？」英國《衛報》在2011年的一篇文章標題，清楚點明德國人慣於租房的文化。根據歐盟統計局Eurostat 2011年的統計，德國人住在自有屋的比例為53.4%，是歐洲前五大經濟體中最低的國家（西班牙82.7%，義大利72.9%，英國67.9%，法國63.1%）。
完善的租房制度，讓房客享有良好保障，是德國人租房盛行的主因。
不像台灣依市場供需決定租金價格，德國各地政府會訂定房租「指導價」，一般情況下，出租三年內租金漲幅不得超過20%。即使有正當理由，調漲也須房客同意，否則房東只能提起訴訟，不能強行調漲。房客若欠房租，房東也不得趕人，得上法庭，在房客拿出足夠證據證明無錢繳納房租後，再由政府提供租房補助。
「租房並不會讓我有種受制於人的不安全感，」獨居的史蒂芬，每月房租為歐元六百一○塊（台幣二萬四千四百元），最近一次的調漲是從歐元五百五十塊（台幣二萬二千元），漲了10%左右，「但也是好多年前的事了。」
跟台灣相比，在德國買房不是功成名就的指標，也不是唯一的人生選擇，德國人普遍不會為了買房而汲汲不休。因為在奉行社會主義的德國，提供良好的社會福利制度，不論失業、看病、或退休，人民都可仰賴政府，「有房才安全」的觀念不盛行，人民更有餘裕可以將錢花在其他地方，不必變成屋奴來換取安全感。
「我喜歡租房子的獨立性與自由度，」住在中部省城威斯巴登的瑪麗安，今年五十八歲單身的她，雖然一直有份穩定工作，卻從未曾考慮買房。「我寧可把錢花上旅遊上，」足跡遍及全球的她，雖是無殼蝸牛，但樂得把全世界當做家。
像法蘭克福這樣的大都會，近幾年因外來人口湧入與房地產炒作，導致房價高漲。
＊＊但如今租或買，都成了難題
當然，並非所有德國人都不買房。二次戰後的世代，在經歷戰爭苦難後，都戮力追求穩定的物質生活，當時政府也鼓勵人民置產，所以幾乎現在德國老一輩的人都是有產階級。時至今日，單身的人或許想法不同，但許多有小孩的家庭（不論是否結婚，在德國同居有小孩也很普遍），只要經濟狀況許可，仍舊考慮買間自己的房子。
德國人重視生活品質，小城的生活環境不比大都會差。圖為中部小城威斯巴登。
跟同居男友與十三歲的女兒住在柏林的莎賓娜，原先也傾向租房，但五年前為了給孩子較好的成長空間，加上租金開始上漲，才改變心意，以歐元三十萬塊（台幣一千二百萬元）買下一棟三十六坪的洋房。「租房比較不划算，但是買房時額外要付的14%的稅金啦、手續費等等雜支，是個令人不愉快的意外，」莎賓娜回憶。
莎賓娜算是幸運，買在房價起漲前。現在在德國，不論買或租，都變得比以前相對困難許多。
根據《經濟學人》的房價指數統計，自2008年到今年第一季，德國房價已經漲了20%，相較之下，法國僅漲了0.7%，英國、義大利、與西班牙更出現負成長。
這是因為德國房價一直相對偏低，吸引許多為了避經濟難的南歐富人前往置產，加上都會外來移民持續增加，像是柏林、法蘭克福、慕尼黑等大都會，甚至像是威斯巴登這種生活環境優雅的小省城，也都開始出現供不應求、房價飆漲的現象。
有錢沒錢，冷還是熱，都要到波羅的海渡假。
三十七歲的攝影師克努特感受很深。他跟妻子與年僅兩歲的女兒，還有兩隻狗，今年才搬進柏林市區一間小公寓。客廳充當女兒暫時的房間，雖然有點擁擠，但夫妻倆仍把家裡佈置地整齊有序。即便沒有很多錢，但夏天時全家還是要一起去波羅的海海濱露營三週渡假。無論富有與否，德國人對生活品質的重視並無差別，對擁有自己房子的夢想也一樣。「我們也想買房，只是根本買不起，」克努特感概地說。
不止房價變貴，租金也扶搖直上。根據德國《明鏡週刊》今年一月的報導，自2007年到今年初，以前的西柏林市區，租金已經增加20%，其他大城也出現類似狀況。德國房客協會更估計全國短缺二十五萬套公寓，政府的住宅報告也認為愈來愈多城市與區域將會面臨住屋瓶頸。
德國國會大選中，住宅政策成為焦點議題。
＊＊租金震撼 撼動政壇
被媒體稱之為「租金震撼」的問題，顯然已經被政府注意到了。
以往鮮少成為競選口號的住房問題，成為今年九月德國國會大選中各政黨競相表態的熱門話題。執政的基民／基社聯盟，提出幫助首購族購屋的政策，甚至還提議將郵輪改裝成宿舍，停放在有大學的港都，以彌補數量不足的學生宿舍。在野社民黨則建議立法，規定所有新的房屋租約，租金不得高於該地區平均合理租金的10%，並重新興建低收入住宅。
「居住正義一直是德國社會堅持的原則。讓人們能負擔得起有品質的居住環境，是普遍的認知，也是政府努力的方向，」《中央社》今年八月從德國發出的評論指出。
「住者有其屋」的理想，在德國是否也跟在台灣一樣的遙遠呢？
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不只年輕人買不起房 整個青壯年貸款購屋創8年新低
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▲儘管近幾年房價出現修正，但凍漲的薪水仍追不上偏高的房價，導致青壯族群買不起房的問題越來越明顯。（圖／記者季相儒攝）
記者葉佳華／台北報導
雖然近幾年房價已出現修正，不過，凍漲的薪水仍追不上偏高的房價，導致許多年輕人買不起房。根據統計，30〜40歲的青壯年族群在每年貸款買房者的比重也呈越來越低的狀況，更在2016年創下近八年新低，顯見買不起房的問題已經擴及到整個青壯族群。
屋比趨勢研究中心彙整財團法人金融聯合徵信中心的房貸統計資料發現，從2009年至去（2016）年底止，「20〜30歲」及「30〜40歲」的青壯族群，每年貸款買房者的比率明顯越來越低，以2016年統計觀察，「20〜30歲」占14.1％，與高點相比，減少了3.5％；「30〜40歲」占比36.2％，也與最高點的39.2％相比，減少了3％，兩族群皆創下近八年來新低。
▲青壯年在貸款買房者的比率變化。（圖／屋比趨勢研究中心提供）
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，20〜30歲剛畢業的年輕人，因多處事業奮鬥階段，薪資等購買力相對不足，買不起房算是情有可原，但統計卻發現連30〜40歲的主力買房族群，占交易比重皆呈下滑，顯示台灣民眾買不起房的問題，已經擴及到整個青壯年族群，假使未來只有40歲以上民眾才有能力購屋，恐不利房市長期穩健發展。
另外，根據屋比趨勢研究中心2017年民調顯示，目前青壯年無力買房的原因，分別以「缺乏自備款」占51％及「每月房貸負擔重過」占31％為前兩大主因，第三、四原因則分別為，「房價持續下跌怕買了就虧」、「其他」（如工作、生活等因素）。
窮人才要買房？錯！窮人買房會讓你愈買愈窮！
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別急著出手，房價還在頭部！
最近在臉書貼文，寫了一段話：「房價還在頭部，可以慢慢地先看房。」很多朋友看了很疑惑，跑來問筆者為何有此一說？
過去十年來，許多專家提出一堆數據指稱房價要下跌了，像是房價所得比、貸款負擔率、房價租金比[1]，每一種數據都明顯偏離正常狀況，但無論如何喊空，每次房價最後總是會上揚。久而久之，在一般民眾的大腦中就形成了如下的慣性：
1. 房價→下跌→必定會再上揚
2. 指標→不準→不必看
據此，自103年房價走低後，雖然很多地區跌幅早已超過三成，但也有持續上漲的地區，因此導致多空看法錯雜，有主張10年、20年之後，房價會再度回到上漲軌道者，大多是因為上述慣性而認為數據不是很重要，房價如同太陽會從東邊升起一樣，以後還是會再上漲。
只是這種憑著舊有感覺為基礎的推斷，相當危險。
筆者認為房價所得比、貸款負擔率、房價租金比等數據，只是呈現出房價走勢的外觀，並沒有探討到價格的本質；就好比是星巴克咖啡價格上漲最高16%，民眾看到的是漲幅數字，但真正導致漲價的決策背景卻沒看到；也好比是股票價格固然可以參考本益比、殖利率等因素，但最重要的還是公司體質的變化。
筆者認為真正房價的影響因素在於「人口結構」，而不是房價所得比、貸款負擔率、房價租金比這些數據，當一艘大船是否要轉向的時候，最好的觀察點應該是「舵輪」是否有轉動，而不是這艘船還有幾年的壽命，也不是外觀好不好看，更不是北極星的位置；我國購屋人口的供需正在產生結構上的重大轉變，這一個「舵輪」正在緩緩地反向轉動，已經與過去不同的方向。
很多人一直問筆者：現在的房價到底跌完了沒？可以進場買房了嗎？
參考下圖，以宏達電(2498)的股價為例，股價不斷創高，2011年4月最高漲到1,300元，達到「頭部」後開始迅速下跌，目前股價來到百元以下；當宏達電以手機為主的產業愈到了瓶頸，股價的跌勢相當驚人。
房地產也是一樣，只是房地產跌價的速度往往比股票慢，可以參考筆者在大數聚網站寫的多篇不動產文章[2] ，提出許多數據說明目前房價位於「頭部」的看法，又如同下圖信義房價指數，相較於2001年，漲幅依舊相當可觀，還有一定的跌價空間，建議應即早因應，避開房價下跌的損害。
窮人買房為何會愈買愈窮？
什麼是窮人？本文使用的「窮人」一詞並非不好的名詞，只是代表一種現象，以下舉出四個特色：
1. 資金少，手頭上買房現金不超過房價2成，例如1,500萬的房子，手中僅持有300萬元。
2. 無法選擇最好的地段，必須退而求其次選擇比較偏遠的地段。
3. 前幾年無法償付本金，只能給付利息[3]。
4. 談價經驗不足而買貴。
為什麼窮人買房越買越窮，以下透過實例分析給你聽！ (作者：Dr.J)
學生租屋廣告這樣放 露出辣妹屁股引爭議
今日新聞NOWnews作者國際中心／綜合報導 | 今日新聞NOWnews – 2016年12月14日 上午9:57
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最近在英國的一則學生套房租屋廣告引起爭議，廣告大大地放上兩位正妹的屁股，挑逗性的廣告詞引起批判和反彈，廣告主表示，將考慮提前撤換。觀賞相片
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最近在英國的一則學生套房租屋廣告引起爭議，廣告大大地放上兩位正妹的屁股，挑逗性的廣告詞引起批判和反彈，廣告主表示，將考慮提前撤換。
據英國《鏡報》報導，這則廣告源自於房產商「Avenue-Lets.com」所做的廣告，圖像中有兩名正妹穿著性感內褲，大方展露屁股在鏡頭前，一隻手則擺在翹臀上，極具挑逗意味，照片上傳後，引起爭議，有人批判「物化女性」、「我還以為是情趣用品店要開張」。
「Avenue-Lets.com」也承認，確實接到20封投訴信，不過廣告並非物化女性、男性，完全沒有冒犯之意，原本廣告會在1月撤掉，現在會考慮提前撤除。
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「早就放棄買房！」一句話秒解租屋族的心酸
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台科大工商設計系的助理教授李根在與廣告商合作，擬出「想要一個家」的廣告企劃，由網友投稿對於買房的心聲，並將這些想法轉化成標語，高掛在台北街頭，包括忠孝東路、重慶北路、基隆路等區域，喚醒民眾的居住正義。
這些被選出的標語包括「上一代買房是生涯規劃，這一代買房是人生夢想」、「用二十年的租屋賭房市崩盤」、「限女！限女！租屋再限女，我就要去變性啦！」、「從這位房東的套房，遷到另一位房東的頂加，我是逐夢的遊牧民族！」，雖然充滿諷刺卻也真實，句句打中租屋族的痛。
買不起房不只是台灣的議題，更延燒至國際關注，就連日本媒體也指出，「不得不說過去日本也對『夢想的家』有所憧憬，在大中華圈也有同樣情況，從過去到現在一直沒變過，說不定還變嚴苛了」。李根在和廣告商發起的廣告企劃提供民眾一個平台，訴出許多租屋族的無奈，同時也希望促使政府重視這項議題。
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我有一間5千萬的房子，早知道打死我也不買...真心不騙！月薪不到9萬，千萬別買房
By 撰文者狄驤, m.businessweekly.com.tw查看原始檔四月 1日, 2016
我說過，資本主義玩的不是金錢遊戲，而是心理遊戲。
如果你是月薪不到5萬的低薪族（在我認知裡月薪不到9萬都算低薪族），進入時光電梯時，你按了買房的按鈕，電梯上升到十年後，你會發現自己踏出電梯門的那一刻，就會莫名變成揹一身債的街頭遊民或是路口的舉牌族，而且那時你己經快40歲了。
相對的，十年前你進入電梯時，按的不是買房，而是租屋鈕，十年後你不但沒有負債，還有充沛的現金，可以輕鬆自在地，住在租來的華廈頂樓景觀豪宅或高檔別墅裡，每年還可以出國旅遊，初一十五也可以到處任性地血拼，而且不用看價格標。
不幸的是，太多笨蛋被資本市場（尤其是建商和代銷商）洗腦，說什麼再苦也要有自己的小窩，明明沒有富爸爸幫忙付頭期款，每月薪水也沒多少，卻傻到要拿80%的薪水去付房貸利息，甚至本金都還沒付到，每天都要吃泡麵，穿得破破爛爛的，更不要談什麼國外旅遊，只能周末日到社區公園放風，簡直活得像被關在狗籠的奴隸，人生不僅是黑白的，還加上一堆雜訊。
除非你自己當老闆賺了幾百萬或月薪20萬以上（至少也要有9萬），或爸爸爺爺是郭台銘連戰張榮發之類的，否則，單憑那一點薪水，硬要買房的下場，就是成為資本主義最底層的，吃泡麵吃到進棺材的澱粉窮人。
老實說，我十年前也買了房子，但現在也開始要換個腦袋，準備把房子賣掉，改當租屋族。
只是，當初我不是用死薪水買房，現在房子市值5千萬以上，如今也想脫手，而且打死我再也不買房。我會這麼做，以及勸低薪族不要買房，有以下原因。
一，即使央行調降低率，甚至降到負利率，以現在的房價所得比，月薪不到5萬，能買到的像樣房子頂多是1千萬（離島工業區偏避山區不算），如果以貸款7百萬元來算，每月償還本息也要3萬6千元左右，等於生活費只有1萬多，如再扣掉保險費和管理費水電交通手機費等，剩下的錢真的只能上網去買超低價快到期泡麵一大箱。
相信我，以台灣被全世界關貿組織邊緣化的情勢，加上政府很有可能加稅來籌措各項福利政策財源，低薪化已是不可逆的趨勢，別指望老闆在訂單減少和營業費用增加的美好時光下，會幫你加薪。
二，大有為的政府已經開始實施房地合一稅之外，也要開始調高持有房屋的各種稅基，這表示你從此養一間房子的成本，比大老闆包養小三或小四的費用還高，這也等於說，你不僅是付得起頭期款和每月貸款，就可以安穩當個有屋族，接下來的管理修整費地價稅房屋稅和保險等等，也會逼你吃更多年的泡麵，而且不見得可以保住房子。
三，台灣的少子化和老年化，在5~10年後，會形成海嘯般的衝擊，空屋率會愈來愈高，加上政府狙殺投資客，除了在蛋黃區的某些標的不會跌，其他的物件價格，都會逐年下殺，蛋白區和外圍的鬼城也會愈來愈多。除非有大批有錢人進來買房，才能支撐房價（你覺得有可能嗎？）。
相反的，如果你要付1千萬元去買房，不如每個月付2~3萬租個漂亮房子，一年也頂多是30萬，租金還可以扣稅，用膝蓋算算1千萬整整可以讓你住上33年，而且不用付地價稅房屋稅和保險費，還有銀行利息和房屋折舊，十年後也不怕變成鬼屋賣不出去。
再者，租房也有個好處，你可以每十年就換個環境，可以從市區搬到山上，也可以退休後搬到海邊度假區，當然，一次簽個5~10年，租金可以更優惠。
可惜的是，我深深感覺到，身邊的千千萬萬的低薪族仍然逃不出，被長期制約的心理陷阱，仍然要把自己當狗一樣地存頭期款買房，而且不容質疑，每當我說一次要改租不買，他們都要抄起折疊椅打我一次。
當然了，如果你懂總體經濟學，而且看懂為何許多央行都在印鈔票，或是你都不懂但願意相信我，都應該清醒一點，去多蒐集資料和多看彭博財經，把焦點拉回客觀經濟架構和資本主義的遊戲規則裡，看清在全球景氣下行，低薪不可逆和人口減少的趨勢下，現金流才是最有效的護身或防彈衣。
畢竟，不動產只是資本市場中的一個商品，當你的現金流貧乏得像沙漠裡的乾涸水溝，你就更不應該把現金都綁死在不動產上，還傻傻得以為自己擁有資產，吃了幾千包泡麵還不知道，其實，自己只是擁有負債和負向現金流。
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2016年01月20日14:55
（更新內容：新增砸店影片）
新北警海山分局、刑事局第九大隊昨破獲以鄭勝仁為首的「房市惡霸犯罪集團」。鄭嫌以「四海幫海鯨堂主」自居，率手下佯稱購買房屋，趁被害人急售房屋欲取得現金，以無法兌現之支票交付當作購買價金，企圖騙得屋主交付房貸清償證明、房屋權狀等資料後，再趁隙將房屋過戶。鄭嫌等人去年12月疑因手法遭屋主識破，竟認為是房仲從中作梗阻擾，憤而率眾持棍棒砸毀房仲公司玻璃。
警方調查，鄭嫌與綽號「CEO」的簡姓男子，透過板橋文化路上一家房仲公司，得知江姓屋主因需錢孔急，要以1750萬元賤賣價值超過2千萬元的房子。鄭嫌等人見有機可趁，先預付80萬元訂金給屋主，事後反悔不想透過仲介、代書的履保專戶進行房屋買賣；鄭嫌還私下告訴屋主不要找房仲處理過戶事宜，由他們先直接開立三張共1750萬元的支票，並不斷催促屋主交付房屋相關證件讓他們辦理過戶，企圖以80萬元現金騙取2千萬元的房產。
屋主察覺有異，詢問房仲及律師後發現鄭嫌等人別有所圖，因此遲遲不願交付房屋相關證件。買賣破局後，鄭嫌等人認為房仲公司從中作梗，讓他們無法順利取得房子，便唆使4名幫眾於上月13日晚間至該房仲公司砸店，行徑十分囂張。案發後，警方昨日拂曉出擊，30多名警力兵分多路，同步執行搜索、拘提，將鄭嫌等6人拘捕到案，訊後依違反《組織犯罪防制條例》、毀損等罪移送新北地檢署偵辦。（突發中心黃楷棟／新北報導）
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銀行也愛「小鮮肉」！早買20年隨便都省下百萬
#核貸 #房貸 #利率 #小鮮肉 #熟男 #增與 #房地合一 #理財
好房網News編輯中心／整理報導
許多專家都說買房子這件事「越早越好」？但事實上真的如此嗎？根據聯徵中心的數據來看，可以說對也可以說不對，為何會有這麼大的差異？其實從各銀行的平均房貸核貸成數與利率來看，「小鮮肉」級的的年輕人，平均可貸到7成以上，平均利率約2%，但是「超熟男」46歲以上，房貸成數就降至僅5~6成，利率提高到2.2~2.3%，算了算早買20年至少可以省下上百萬元。
聯徵中心 各年齡房貸核貸狀況表
近來有報導顯示熟齡族大舉退出買房行列，像是《聯合報》的報導中就點名了三大主因，其中包括政策對多屋族不利、貸款條件差、沒有購屋急迫性等等，但是真的「越早越好」嗎？其實根據聯徵中心最新公布各銀行平均房貸核貸來看，其實20~25歲雖然核貸成數最高，達到了71％，但是利率卻是比31~35歲還高，從整理表格觀察，其實最划算的其實是26~30歲這個族群，不僅核貸高利率更是最低。
但是另外一個方面來看，超過30歲之後就可以說是每況愈下，到了56~60歲這個族群，平均核貸成數更是下滑了到6成1，而影響最大的利率則是來到最高，若是和最低的26~30歲一比，就差了0.03個百分點，簡單的說如果貸款一千萬買房子，這兩個相差30歲左右的族群，不僅頭期款就因為核貸的差異。就得多準備130萬左右，每個月的房貸看似只有差了7百多，但別忘了平均落在20年左右的房貸，這一差也多了快20萬。
其實不少專家提醒，進入了房地合一之後，不動產贈與已不具節稅功能，以往動輒獲利10的百分點的機率也逐步降低，雖然不可否認，許多年輕人喜歡將大部分收入用於娛樂享受，但有業者曾說過「苦一陣子，不要苦一輩子」，如果能調整原來對生活品質的要求，讓較多資金分配到不動產，這不僅將是一種成就與儲蓄，當年老之後還有可能成為「安享天年」的一個保障。
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買房好還是租房好？ 數字算給你看 - http://goo.gl/D6KX77
近來房價看跌，現階段究竟是進場買房好，還是先租屋觀望？
精打細算之後，若你想買房，你的薪水可買在哪些地區？
這些關於「住」的難題，本專題透過試算為你解答！
各行政區房價資料來源：內政部不動產成交案件實際資訊資料供應系統
House 123整理提供，最新資料更新至2015年6月。
本資料僅供參考，實際資料仍以內政部不動產交易實價查詢服務網為主。
看計算公式
租房的居住成本比較簡單，包括房租和相關開銷，以及若將房租和相關開銷拿去投資，對應會失去的預期投資獲利（也就是機會成本）。買房的居住成本比較複雜，包括了頭期款、貸款、仲介費、這些費用對應的機會成本。乍看之下這些開銷很大，絕對不是房租能比擬的。
然而，買房的開銷最後會換來一間房子。因此要把開銷的總和扣掉N年後房子的市值，才能得到買房的居住成本。
反過來說，當房市持平且假設1%的折舊率，房屋增值率即為-1%，平均每個月就得付出5萬多的代價。因為20年後的房價約只有當初入手的8成，總開銷除了貸款利息外，還得算入虧損的20%房價。倘若跌幅高達4%，20年下來跌至原來的房價4至5成，這時每個月住房的代價將近8萬。相對地，「月租金3萬元起跳，每年成長1%」的租屋方案，20年下來連著機會成本，平均只需支付每月3.6萬元的居住成本。
事實上，在不考慮機會成本的情況下，買房與租房的抉擇即是「租金支出」與「貸款利息支出和房屋折舊」的比大小。倘若後者較高，就是租房划算；反之則是買房划算。台灣近幾年的房屋不僅不折舊，還坐地起價，導致「利息支出和房屋折舊」的總和可能還是負的（住了幾年房子轉手賣出還賺錢）。但當房市不再看好，高房價的高貸款利息，加上房市不景氣時折舊的負擔。純粹以數字來看，租房就是相對合理的選擇。
延伸閱讀：買屋或租屋，二十年後哪個換來一場空？
志明和怡君兩人每月薪水加起來約9萬元，以一般建議每月房貸支出不超過家庭收入的1/3為原則，每個月可負擔3萬元房貸。以貸款成數70%、貸款年限20年、年利率2%計算，總價多少錢以下的房屋適合他們購買？若考慮到房價較低的新北市買30坪的房屋，哪些地區符合他們的預算？
每月家庭收入1/3
推算可購買的房屋總價為8,471,744元
可貸款金額為5,930,221元
須準備自備款2,541,523元
若想住30坪的房屋，估算每坪單價約282,391元
新北市每坪單價在282,391元以下的地區：
深坑區、五股區、林口區、樹林區、泰山區、三峽區、淡水區、八里區、鶯歌區、金山區、三芝區、瑞芳區、萬里區、石門區、貢寮區、雙溪區
根據內政部營建署2015年第1季統計資料，六都中除了桃園市以外，房價所得比和房貸負擔率皆創下2002年有統計以來新高。台北市房價所得比達16.16倍，表示民眾要不吃不喝16.16年才能在台北市買的起房；台北市房貸負擔率達68.63%，等於房貸占每月家戶所得近7成，這兩項購屋痛苦指標均為全國最高。
細看各縣市房貸負擔率數據，除了台北市達近7成外，新北市也上升至55.27%，代表在新北市貸款購屋，必須付出每月家庭可支配所得一半以上繳房貸，大幅超過合理的貸款負擔率30%。而一般認為合理的房價所得比為3到5倍。
對此，政大地政系教授張金鶚表示，因為房價所得比和房貸負擔率計算取的是中位數房價和家戶可支配所得中位數，可能因為樣本數不同出現落差，例如調查當季剛好出現總價較高的豪宅交易，就會造成中位數房價偏高。
德明財經科技大學副教授花敬群也指出，房價所得比創新高並不代表房價還在上漲。不過，可看出雙北地區現在房價仍超過一般家庭的合理負擔範圍。
觀察近15年台北市房價變化，2000年台北市預售屋或新成屋平均單價25.7萬元，在台北市買30坪的房子，總價只要771萬元，以當年上班族每月實質經常性薪資3萬7805元計算，購屋者不吃不喝17年可付完貸款。
如果現在想在台北市買30坪的新房子，以2015年第2季平均單價90.1萬元計算，總價要2703萬元，今年1到5月上班族每月實質經常性薪資3萬7489元，購屋者必須花60.1年才能還完貸款，等於比15年前多花43.1年的薪水，才買得到相近的居住空間。
資料來源：內政統計月報、信義房屋
政府自2010年起頻頻出招打房，市場在預期心理下，成交量萎縮，民眾最關心的房價也開始出現鬆動，根據信義房價指數，台北市今年第2季房價指數為289.6，季減幅4.1%、年減6.6%。新北和桃園今年第2季與前季水準相當，但都比去年同期微幅衰退，顯示北台灣房價已開始回跌。
政大地政系教授張金鶚表示，現在房市已開始往合理的方向調整，量縮之後再來價跌，從市場景氣循環來看，這一波漲勢從2003年SARS低谷到去年，漲了11年，現在房市開始向下走，預估收縮期也不會太短，至少連跌5到7年、跌幅2到3成。
房價看跌，對自住客來說，現在是買點嗎？德明財經科技大學副教授花敬群分析，從去年下半年開始房價已呈現緩跌趨勢，預估未來5年房價都會下跌，因此現階段「等待是最好的購屋策略」，想買房的民眾可再觀望一陣子。
住展雜誌企研室經理何世昌則認為，要看個人購屋需求和負擔能力，因為很難預測房價何時會探底，建議自住客若資金足夠，現在就可開始看屋。負擔能力不足的民眾，可先以租代買。
信義房屋企研室經理曾敬德也表示，要看民眾心態，若是有自住需求，現在時機點比過去一年好，因不景氣建商好議價，民眾相對好買好挑。若有看到合適物件、且價格比之前划算，便可考慮進場。
買房子好，還是租屋划算?
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