姜朝鳳宗族

房市亮點－新竹房市 竹北縣三生活圈 竹科人追捧
郭及天／台北報導
2022年1月29日 房市亮點－新竹房市 竹北縣三生活圈 竹科人追捧 https://bit.ly/3o9VWiN
新竹縣竹北市經重劃過的區塊受到竹科人追捧，近年房市價量齊揚，縣治三期腹地小、新建案多屬中小坪數，鄰近商業發達的縣治二期喜來登商圈、AI智慧園區，加上未來勝利國中學區等利多優勢，吸引更多竹科人湧入，不論是購買預售屋、預約月子中心、托嬰中心、安親班和補習班等都要排隊。
以竹北重劃區域的開發順序，最早是縣治一期、二期、高鐵特區、縣治三期和台科大重劃區。縣治三期數竹北新興重劃區，主要道路為莊敬北路和自強北路，往北通縣治一期、台北科技園區，往南接縣治二期，可通國道一號竹北交流道，自強北路向南跨越「經國大橋」即可直達Costco、新竹市東區和新竹科學園區。
縣三生活圈離AI智慧園區也近，緯創、智邦等大廠均陸續進駐，得以想見就業人口紅利。
信義房屋竹北縣三店店長景建鈞表示，縣三期的優勢除了地點、交通外，還有學區、房屋屋齡新、中小坪數為主，總價相對親民，且投報率高，二房產品月租金約2.4至2.6萬元，若以房貸1,000萬元計算利息約1.2萬元左右，租金收益高過於房貸利息。
景建鈞說，除了遷戶籍卡位，在縣三生活圈月子中心懷孕初期就得排隊，以此類推托嬰中心、安親班和補習班等都要排隊，源自於這群家庭高收入的竹科媽媽重視教育品質，不在意費用多寡。
由於發展時間尚短，縣三缺乏完整生活機能，僅超商、超市等提供基礎生活採買，以及零散的小吃店面等，主要依賴縣二的喜來登商圈。
受限腹地，建商在縣三推案以中小型社區為主，景建鈞說，這些中小型社區戶數約100戶左右，最多戶別僅「國賓大悅」，高達790多戶，一年移轉90幾戶，以首購族居多，二房含車位從2021年初1,000萬左右，漲至2022年初約1,700萬元。
景建鈞進一步說明，由於縣三建案的屋齡低於十年，目前平均單價約5字頭，二房總價平均總價1,600～1,800萬元，三房總價約2,000～2,500萬元。
展望2022年竹北發展前景，景建鈞認為可能會量縮但價格持穩，主要是預售屋不能換約的規定將對竹北產生不小的影響，不過在竹科和台元園區等買方相對高收入，剛需買盤仍堅強。房市亮點－新竹房市 竹北縣三生活圈 竹科人追捧 https://bit.ly/3o9VWiN

 [田野踏查]光埔重劃區2016.10 @ 住宅週報 HouseWeek Taiwan :: 痞客邦 PIXNET :: - https://goo.gl/WKzhs4

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《竹北房市連環爆》債務纏身 建商燒炭亡

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2016-05-23
〔記者蔡彰盛／新竹報導〕骨牌效應？新竹縣一名建商疑因跳票600多萬，在住家燒炭自殺，由於近來竹北地區接連傳出建商捲款潛逃、財務吃緊情事，消費者人心惶惶，這起建商自殺案件更引發檢警關注。
19日早上，一名建設公司會計抵達老闆住家與公司店鋪合一的地點上班時，發現老闆一直沒有出現，於是到3樓問老闆娘，但老闆也沒在3樓，經四處尋找，才赫然在2樓浴室，發現老闆已燒炭氣絕多時，且門窗都用膠帶封死。
檢警調查，死者的建設公司登記資本額不到3千萬，但生前曾因跳票6百多萬，顯得意志消沉，且似乎還有其他債務，懷疑是因債務纏身，導致他決定走上絕路。外傳死者可能曾向地下錢莊借貸2千萬元，檢警表示還要再調查。
景氣差 傳建商捲款潛逃
一名對新竹建築產業十分熟悉的律師透露，竹北房地產因為近年來迅速飛漲，然而馬政府兩稅合一政策導致市場嚴重觀望，許多建商因過度擴張信用，導致膨風的骨牌效應一一傳出。
此外，因大環境景氣持續低迷，買氣陷入谷底，非財團型的建設公司因財力捉襟見肘，便不支倒地。
檢警透露，竹北某建設公司黃姓負責人對外廣募資金，號稱興建國際商務會館，甚至保證獲利8.5％以上，上週傳出捲款潛逃，最大受害者損失超過1億元，連警界都有不少受害者，竹縣消保官已接獲申訴依法受理。消保官建議被害人提起集體訴訟，聲請對業者假扣押，以便後續分配剩餘資產。
業者財務吃緊 被抽銀根
另外，竹北一家建商打著到東南亞的海外投資案，也出現財務調度吃緊情況，不少投資者嚇得紛紛上門求自保，據了解，連銀行團高層都已經下令抽銀根，一連串動作更讓中小型建商叫苦連天。

新竹縣竹北市實價登錄、新竹縣竹北市成交行情趨勢 – 地圖-信義房屋 - http://goo.gl/AQh7eS

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[田野踏查]竹北縣三徹底研究

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[田野踏查] 縣三重劃區2016.03 002.JPG

密集推案一級戰區 房價最有競爭力 首購換屋產品皆有

竹北縣治三期重劃區(以下簡稱縣三)近來是建商大舉推案的重點區域，看好該區地理位置優異，無論是到竹北高鐵/台鐵六家站、上台68東西向快速道路或是中山高的竹北交流道，車程約5分鐘內即可到達，再加上緊鄰喜來登商圈，等同用新重劃區的房價享現成的豐富商圈資源，縣三成為推案一級戰區並非毫無理由！

[田野踏查] 縣三重劃區2016.03 015.JPG

停八BOT+安興國小 縣三亮點多

除了交通便捷、緊鄰喜來登商圈，縣三本身及周邊的亮點不少，去年促成的停八BOT案由遠東百貨拿下，基地位置位於竹北市莊敬北路與光明六路東一段路口，距縣三僅約5分鐘車程，預計規劃為地上7-8層、地下3層之購物中心，以融合客家文化特色朝綠建築方式興建，目標訂為竹縣第一座環保複合式購物商場與公共停車場，這不但是竹縣第一座百貨公司，更是為縣三周邊的生活機能再下一城！縣三區內現有十興國小、成功國中，以及六家完全中學，新建成的安興國小已有新生陸續報到，安興國小附設幼兒園近期也在招生中，對於家有學齡兒童的家長而言，縣三是就學相當方便的住宅區域。

[田野踏查] 縣三重劃區2016.03 024.JPG

房價平實最有競爭力

相較於周邊喜來登商圈、高鐵特區的房價始終居高不下，縣三的平實價格吸引不少消費者到此看房，且本區的坪數相當齊全，從20多坪的首購產品到100多坪的換屋產品皆有，選擇相當多元。專家表示：縣三被視為是首購族的新樂園，除了區內屋齡新、街廓整齊，最主要的還是價格相對其他重劃區來的更為平實，目前價格多落在25萬左右，少數建案有彈性價格空間。

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現出原形吧！2015年迪士尼公主應該長這樣…

原文網址: 現出原形吧！2015年迪士尼公主應該長這樣… | 鍵盤大檸檬 http://www.ettoday.net/dalemon/post/12876#ixzz3rAQ12lks

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房市景氣低溫特報，自住型購屋抬頭，推案回歸基本面

從2004到2015年，走了超過10年的全台房市大多頭已進入公認的下滑階段，對於今後房市景氣，業界有一派看空至少5年，另一派則認為頂多1年半買氣就會回升。本文將從家庭年所得、房價所得比，以及竹科無薪假等面向，一窺今後新竹房市趨勢並提出因應之道。

自2015年初，北台灣房市便一改過去量增價揚態勢，流露盛極而衰的現象。事實上，北台灣房市早在2013年便達到景氣高點，2014年則是多空交戰格局，到了2015年才逐漸確立下滑趨勢。部分嗅覺敏銳的投資大戶至晚在2014下半年開始減碼、出脫手中物件，代銷業者也接案也趨於保守。

投資大戶減持手裡物件的原因，在於看衰2014年底九合一縣市長選舉執政黨選情，情況也一如所料，包括台北市、桃園市、新竹市、台中市等與房市熱門重劃區在政黨輪替後前景不明，不確定因素增加，加上區域房價漲幅已高，投資大戶獲利了結出場，並對後市採取觀望態度，導致散戶投資人退場無門而出現多殺多亂象。

[延伸閱讀] 住週時論專欄｜

退場無門多殺多

最明顯的例子，來自於台北市南港區、新北市淡水區、桃園市青埔高鐵特區、新竹市光埔重劃區、新竹縣竹北市縣治三期重劃區，以及苗栗縣竹南鎮大埔重劃區等以往房市熱區。上述推案熱區在2014上半年都還名列區域當紅炸子雞，但在2014年底選後、進入2015年紛紛成為投資人亟欲脫手的重災區。

以青埔高鐵特區為例，政黨輪替後，原本規劃中的桃園航空城開發案頓時急凍，影響所及，青埔高鐵特區平均房價由原本的坐三望四，短短半年跌破三字頭，投資人叫苦連天。再以新竹光埔重劃區為例，2013年到2014上半年接待中心平均成交行情由原本的每坪24萬一路攀升到28萬，眼看就要站上30萬，熟料從2014年底一直到2015上半年，不僅30萬站不上去，原本24-25萬入手的投資人見苗頭不對、紛紛平轉殺出，直到2015下半年，換約物件平均成交行情仍舊維持在25萬左右，平盤出場已成近期本區投資人共識。

平盤出場成共識

再以竹北縣治三期重劃區為例，可將2013下半年登場的「國賓大悅」做為分水嶺。在此之前，縣三無論人氣與買氣皆稱冠竹北各重劃區，本案以近80億龐大總銷及媒體預算攻佔各大媒體版面，在高單低總的銷售策略下，每坪單價衝高到28萬區域新高。如此單價對台北投資人而言或許尚可接受，但對當時的新竹投資人與自住型購屋者而言無異天價！因此在推案蜜月期過後，現場開始出現買賣拉鋸現象，到了2015年初，北台灣房市景氣下滑，縣三總體平均成交行情回檔到22萬左右。也因此，「國賓大悅」堪稱檢視竹北縣三、乃至於大新竹房市景氣由盛轉衰的一個重要參考指標。

另一個值得關注的地區則是新竹市光埔重劃區，這原本被視為繼關長重劃區之後的房市新巨星，在與區內大地主全球人壽相關的影城、商場、住宅開發案消息陸續露出後，短短不到2年，本區預售住宅大樓案平均成交行情由每坪24萬一路飆漲到2014上半年的28萬，新案甚至挑戰30萬大關，但瓶頸也在此產生，2015年隨著投資人開始平轉出脫手中換約物件，在多殺多的情況下，接待中心成交價開始受到房仲物件的擠壓，現階段換約物件成交行情多在25萬左右，新推建案要站穩30萬遇到很大挑戰，顯示承接換約物件的自住型消費者對於本區行情已有初步共識。

房價出現M型化

對於市場派的建商，今後推案策略將朝低單低總方向前進，部分建商開始鎖定所謂的B級地段推出1字頭房價產品，以2-4房全方位規劃搶攻自住型消費者。另一派則在竹北重劃區祭出1字頭房價策略，企圖在所剩無多的投資客與逐漸崛起的自住型消費者間找到平衡點。

至於從外地轉戰新竹、竹北推案的品牌建商，則因土地購入成本高昂，不願打價格戰，而將產品朝向個性化與精品化的方向發展，特別是在新竹市中心精華區與竹北高鐵特區，這樣的產品已於2015年第四季陸續登場，將在2016農曆年後達到高峰，建商預期成交行情將在35-40萬間。

從1字頭到3字頭，房價差距幾近2倍，新竹、竹北新推建案房價M型化趨勢將在2016年更為明顯。至於同區域定位在24-26萬間、特別是首購到一般換屋型產品，銷售將受到高低價位產品的衝擊，去化速度減緩。

供需難反映真貌

坊間對房市景氣的變化多以供需論來衡量，然而新竹、竹北地區供需失衡現象已非一朝一夕，早在2007年高鐵通車後，新竹、竹北各主要重劃區的供給便大於需求。在過去，維繫新竹、竹北房價於不墜的主要因素，在於源源不絕的買氣與承接力道，投資人與自住型消費者預期房價上漲而湧入市場，建商預期順銷而勇於高價購地推案，買賣雙方對於房市的信心支撐、甚至延長了景氣循環。

信心支撐景氣

如今，這樣的信心已削減大半，買方對於房價的預期心理從看漲轉為看跌，但回頭來看，投資人與自住型消費者的購買力依舊存在。我們可以家庭所得做為購買力的評估指標之一，根據行政院主計處最新發表的「家庭收支調查報告」指出，2014年全台家庭所得前三名依序為新竹市157萬6,797元、台北市157萬5,819元，以及新竹縣138萬9,453元，新竹市、縣不僅包辦第一、三名，新竹市更在10年後首度超越台北市成為全台家庭所得最高的縣市。北台灣排名依序為新竹市、台北市、新竹縣、桃園市、新北市與苗栗縣(表1)。

表1：2014年北台灣主要縣市家庭所得統計

資料來源：行政院主計處

再看歷年北台灣主要縣市家庭所得統計(圖1)，可以發現新竹縣市與台北市長年包辦前三名，顯示新竹縣市家庭購買力與台北市在伯仲之間。

圖1：歷年北台灣主要縣市家庭所得統計

資料來源：行政院主計處

購買力的另一項評估指標則是房價所得比，單位為年，數字越大表示當地民眾必須付出更多的購屋資金。根據內政部營建署最新發表的「房價負擔能力指標統計」指出，2015年第一季北台灣主要縣市房價所得比排名依序為台北市16.16年、新北市13.02年、新竹縣8.25年、新竹市7.46年、桃園市7.17年，以及苗栗縣6.64年(表2)。由統計結果可以發現，台北市與新北市的數字大幅背離全國平均值，顯示今後有修正的壓力，至於新竹縣市是低於全國平均值。貸款負擔率也是同樣的情形。

表2：2015年第一季北台灣主要縣市房價所得比統計

資料來源：內政部營建署

再看歷年北台灣主要縣市房價所得比統計(圖2)，台北市與新北市約在2008年第四季到2009年第一季金融海嘯過後開始拉大背離幅度。相較於雙北市，新竹縣市則長期維持在低於或等於全國平均值。

圖2：歷年北台灣主要縣市房價所得比統計

資料來源：內政部營建署

提出家庭年所得與房價所得比的意義，在於證明新竹縣市民眾對於房屋的購買力仍舊存在，而且對比其他縣市的表現相對樂觀，因此建商與代銷業者對新竹房市後續發展無需過度悲觀，今後要關注的並非政府是否持續打房或房地合一稅制問題，反而要留意園區無薪假所帶來的影響。

留意無薪假衝擊

2008年第四季金融海嘯，新竹縣市房市人氣買氣急凍，導致部分建商下修價格，或重新規劃產品為較小坪數，或祭出結構工程零付款優惠方案，甚至延緩推案。這是一波貨真價實的價格修正，在此之前，新竹縣市房價為長期緩漲格局。

如今，無薪假捲土重來，根據勞動部最新發表的「無薪假統計」(表3)指出，9月與10月全國無薪假人數雙雙破千，11月更達到5,292人新高，有系統性風險的隱憂。不可不慎！

表3：2015年實施無薪假人數與家數統計

資料來源：勞動部

結論：回歸自住需求

無薪假的負面衝擊，將會抵消新竹縣市民眾購屋能力的優勢，消費者為因應所屬公司可能擴大實施無薪假政策，勢必保守消費，購屋決策也隨之延緩。因此，無論是看空5年或是1年半，今後推案宜回歸基本面，亦即以擁有剛性需求的自住型消費者為規劃設計主要考量，在這樣的大原則下，小尺度3房、標準3房或是3+1房格局，可望比現階段市場充斥的2房或60坪以上4房來得安全，目標客戶的基數也較為充裕。(完)

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密集推案一級戰區 房價最有競爭力 首購換屋產品皆有

竹北縣治三期重劃區(以下簡稱縣三)近來是建商大舉推案的重點區域，看好該區地理位置優異，無論是到竹北高鐵/台鐵六家站、上台68東西向快速道路或是中山高的竹北交流道，車程約5分鐘內即可到達，再加上緊鄰喜來登商圈，等同用新重劃區的房價享現成的豐富商圈資源，縣三成為推案一級戰區並非毫無理由！

停八BOT+安興國小 縣三亮點多

除了交通便捷、緊鄰喜來登商圈，縣三本身及周邊的亮點不少，去年促成的停八BOT案由遠東百貨拿下，基地位置位於竹北市莊敬北路與光明六路東一段路口，距縣三僅約5分鐘車程，預計規劃為地上7-8層、地下3層之購物中心，以融合客家文化特色朝綠建築方式興建，目標訂為竹縣第一座環保複合式購物商場與公共停車場，這不但是竹縣第一座百貨公司，更是為縣三周邊的生活機能再下一城！縣三區內現有十興國小、成功國中，以及六家完全中學，新建成的安興國小已有新生陸續報到，安興國小附設幼兒園近期也在招生中，對於家有學齡兒童的家長而言，縣三是就學相當方便的住宅區域。

房價平實最有競爭力

相較於周邊喜來登商圈、高鐵特區的房價始終居高不下，縣三的平實價格吸引不少消費者到此看房，且本區的坪數相當齊全，從20多坪的首購產品到100多坪的換屋產品皆有，選擇相當多元。專家表示：縣三被視為是首購族的新樂園，除了區內屋齡新、街廓整齊，最主要的還是價格相對其他重劃區來的更為平實，目前價格多落在25萬左右，少數建案有彈性價格空間。